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“限购令”对南京市住宅商品房价格的影响分析
12级金企2班 12030519 王妍
【摘要】自1978年房地产市场化改革在我国推行以来，房地产行业进入高速发展的时期。特别是2010年北京率先实施房地产限购令后,更是引起了社会的广泛关注和多位学者的研究。然而,这些相关文献中并未有以南京为例进行的研究，所以本文对“限购令”对南京市住宅商品房价格进行影响分析。整理研究前人文献后,通过对南京实施限购政策时期的成果比较, 理论分析和实证研究检验限购政策是否有成效,本文得出限购政策对于住宅商品房价格的影响效果，基于这样的研究提出对于房地产市场发展的几点建议。
【关键词】限购令；住宅商品房价格；影响因素
i
Analysis of the Influence of the "Purchase Order" on the Price of
Commercial Housing in Nanjing
Abstract：Since 1978, the real estate market-oriented reforms implemented in our country, the real estate industry has entered a period of rapid development. Especially after the first implementation of the 2010 Beijing real estate restriction orders, it is attracting wide attention and a number of research of scholars. However, the literature has not conducted Nanjing as an example, this article on the "restriction order" in Nanjing residential real estate prices impact analysis. Finishing previous research literature by Nanjing embodiment compare the results of purchase of the policy period, the theoretical analysis and empirical studies have examined the restriction policy is effective, This paper draw a conclusion of the affection on the residential real estate prices affected by restriction policy and proposed the advices for the development of real estate market on the basis of the research.
Keywords: House purchase restriction Residential real estate price Factors Development suggestions
目 录
摘 要 ..................................................................................................... 错误！未定义书签。 Abstract ............................................................................................................................................................ ii
一、引言 .......................................................................................................................................................... 1
二、相关概念界定 .......................................................................................................................................... 1
（一）限购令 .......................................................................................................................................... 1
（二）住宅商品房概念及价格 .............................................................................................................. 1
三、“限购令”影响下南京市住宅房地产市场现状 .................................................................................... 2
（一）限购令的具体措施 ...................................................................................................................... 2
（二）“限购令”影响下的南京市住宅房地产概述 .......................................................................... 3
四、南京市住宅商品房价格影响因素的构成分析 ...................................................................................... 7
（一）经济发展水平 .............................................................................................................................. 7
（二）居民消费水平 .............................................................................................................................. 8
（三）住宅商品房的销售面积 .............................................................................................................. 8
（四）消费者的心理预期 ...................................................................................................................... 8
（五）消费者的购房需求 ...................................................................................................................... 9
五、实证研究 .................................................................................................................................................. 9
（一）理论基础 ...................................................................................................................................... 9
（二）模型的设计与建立 .................................................................................................................... 10
（三）数据的收集 ................................................................................................................................ 11
（四）实证分析 .................................................................................................................................... 11
（五）检验分析 .................................................................................................................................... 12
（六）结论 ............................................................................................................................................ 13
六、房地产市场宏观调控政策存在的问题 ................................................................................................ 14
（一）过度强调“限购”，无法抑制投机需求 .................................................................................... 14
（二）住宅商品房销售构成不合理，无法满足住房刚性需求 ........................................................ 14
（三）没有引导居民进行理性投资 .................................................................................................... 15
七、对房地产市场宏观调控政策的建议 .................................................................................................... 15
（一）适度税收政策替代限购政策，以抑制投机需求 .................................................................... 15
（二）增加改善性住房的供应，满足居民的住房刚性需求 ............................................................ 15
（三）增加投资选择性，避免居民投资盲目性 ................................................................................ 16
参考文献 ........................................................................................................................................................ 16
致 谢 ............................................................................................................................................................ 18
一、引言
自1978年以来，房地产行业不断蓬勃壮大，现如今已成为我国经济文化的发展的重中之重。与此同时，房地产行业的壮大对我国其他行业也起到带动作用，从而对我国经济文化发展起到关键影响。如何解决房地产结构不平衡、房价增长过快和房地产市场不健全等具体问题已成为房地产市场经营管理之重要课题。
住宅商品房价格的飞速上涨逐渐变成全国各城市需要共同面对的难题。住宅商品房的价格也是价格，受到供给和需求的相互影响。再看房地产市场，房地产市场供给的基础是土地供应量。我国对土地供应量进行严格控制以确保农耕用地的充足。但是，房地产价格并没有像价值规律一样发展，所以居民多不了解房地产行业的发展规律，盲目在房地产行业里进行投资。全国各地住宅商品房价格一直高涨，老百姓都十分关注。住宅商品房价格问题不仅与老百姓切身利益息息相关，而且对我国经济的可持续发展起到决定性作用。可是纵观我国住宅房地市场的发展现状，出现了很多问题，已经无法仅仅采用市场这只“无形的手”进行调控，部分城市中开始出现房地产泡沫化的现象，经济也走向了非健康发展的道路。为遏制投机行为和保障居民正常需求，“限购令”作为最强有效的房地产宏观调控政策应运而生，自北京率先出台限购令后，全国各个城市均相应中央号召，推出各个城市有针对性的细化“限购令”，以期对本地房价进行控制。
二、相关概念界定
（一）限购令
2010年中，北京颁布了“国十条”，条例中首次了提出了“限购令”的概念。在这一细则提出后，各地方政府便紧接着颁布了一系列新的楼盘新政策。在这一系列的新政颁布的背后，限购令也在不断的快速成熟和完善起来。到现在，北京、上海、深圳、杭州、南京等城市已经开始试行限购令，基本原则非常“强硬”，限定每家只能购买一套住房，在社会上引起较强烈的反响，舆论褒贬不一。与之相比下，南京、深圳等地的限购政策则相对人性化，规定每家每户可以购买两套住房。然而，在这些大中型城市中的限购令施行所带来的收益与风险，都是相对未知的，以下将以南京市住宅商品房市场的影响为例，分析限购令的施行带给这些大中型城市的利与弊。
（二）住宅商品房概念及价格
住宅商品房是指专供居民居住的房地产，包括公寓、别墅、集体宿舍、职工家属宿舍等房地产，但不包括旅馆、病房、托儿所、疗养院等具有专门用途的房地产，也不包
1
括住宅房地产中不住人或人防用的地下室等。①
若从不同的方面来将住宅商品房进行分类，则可以更好的探究其价值，从而对比价格得出结论。首先，按功能进行分类，住宅商品房可以分为居住功用，办公功用，商业功用以及公共区域。其次，按规模进行分类，住宅商品房可以分为大型、中型以及小型。最后按照建筑级别的高低来进行分类，住宅商品房又可以分为简易、普通和高级等。
住宅商品房价格是指住宅商品房在开发、建设、经营过程中，所耗费的全部社会必
②要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。并且，住宅商品房的价格问题
一直是房地产商以及广大民众较为关心的问题，商品房价格的高低与价值的相匹配程度也成为判定该楼盘性价比的重要标准之一。
三、“限购令”影响下南京市住宅房地产市场现状
（一）限购令的具体措施
1. 全国范围
从2010年在北京提出“限购令”的细则之后，“限购令”的施行城市逐渐从大中型城市逐渐扩展开来，现已有国家城乡建设制定的40个城市正在施行限购政策。
“限购令”在其施行过程中也在不断的改进与完善，不断配合各个城市的特点以及政策，尽量做到不损害大多数家庭的居住以及投资等一些根本的要求，并在一定程度上促进了房地产市场的公平竞争以及经济的良性循环发展。并且，在人流量相对较大，外地人口与不断增加的北上广等一线城市，限购令也在一定程度上尽量配合了其特殊性，即增加了外来人员的一年等后期制度等规则，最大程度保护了居民的利益。
“限购令”在北上广等发达城市的施行，可谓既是难点又是重点。既要保护好原住地居民的利益，又要给予外来人员以生活空间，从而实现经济发展。
北京作为“限购令”的发布市以及首都，需要起到良好的带头作用。在北京，将对“限购令”的施行进行分类，根据每户不同的情况来具体实施方案。首先，若该户家庭已在该市拥有一套住房，则规定不允许继续购入住房。其次，若该户在该市没有自己所拥有的住宅，则可以在连缴五年保险及交出个人所得税的前提下购入一套住宅商品房。最后，政策中指出，将暂停对名下有两套及以上住宅商品房的本市户口的居民、名下有一套及以上住宅商品房的非本市户口居民没有该市暂住资格未缴纳5年以上保险和个人① 桑田.住宅房地产价格影响因素研究——基于南京市1994-2012年季度数据的实证检验[D].南京：南京工业大学，2012：5.
② 李红卫.房价与房地产经济研究[J].中国科技纵横，2013(11):180.
房地产限购新政及影响
【新闻事件】
国庆7天19城发布调控新政奇观，包括南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、北京、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、南宁、珠海、东莞、福州、惠州共计19城先后发布楼市调控新政，多地重启限购限贷。
【舆论背景】
人民日报评论：失去奋斗,房产再多我们也将无家可归
新华社：房地产“黑名单”应让业者生畏
周小川：中国将采取措施促进房地产市场健康发展
上海今起实施不动产统一登记（10月8日）
【房地产上涨原因】
1、 货币超发+流动性过剩（货币量平均每年增长约16%，GDP平均每年增长7-8%）
2、 杠杆（低首付，以及各种首付贷）
3、 虹吸效应，尤其是一线城市（简单举例：一线城市房价为什么能涨这么高？原因还在于稀缺性和赚钱效应，资源越来越向少部分地区集中，可以想象成股市弱市行情中的妖股，大量资金都集中到一线城市抱团，局部集中了国内大量的资金，三四线城市则缺乏资金关注就像股市里面的弱势股一样半死不活）
4、 全国性的资产慌，超发了这么多货币，老百姓总需要投资渠道保值增值，否则购买力将会不断缩水，现在除了房地产以外还有什么好的投资渠道吗？非常少。
5、 政府土地垄断。
下图是2000-2015年M2（广义货币量）数据曲线图，如果把国家比作一个超市，M2的增长也就是货币总量的增长，GDP的增长可以简单看作是整个超市内货物数量增长。货物的增长速度跟不上印钞票的增长速度，货少钱多，货就会涨价。M2是最能体现信贷情况、判断经济基本面的一个数据。15年间M2平均每年增速约16%，远高于世界上大部分国家。
我国的M2数据在过去15年膨胀了10倍！这才是房地产上涨大周期的根本原因。这才是
所有泡沫的根源。
其实这个数据放到其他行业，就变成了“蒜你狠”、“姜你军”，猪肉价格猛涨，本质原因还是因为货币量太多，带来的通货膨胀。
【历次限购的影响】
2005年 “国八条”；
2006年 “国六条”“国十五条”；
2007年 “9·27房贷新政”；
2008年 “国十三条”；
2009年 “国四条”；
2010年 “国十一条”“新国十条”“限购”；
2011年 “新国八条”；
2012年 暂停发放购买第三套及以上住房贷款；
2013年 “新国五条”；
2014年 “930”房贷新政；
历年这么多的调控政策也没有把房价打压下去。
本次调控还是原来的配方，原来的老味道，没有一点新意，虽然政府屡次调控，但走不出越调控越上涨、离不开也甩不掉的怪圈。调控政策的大幅变化不仅带来了政策波动，也降低了房地产政策调控的严肃性，此次调控是否又是一场心知肚明的玩笑？
历次限购限贷并没有把房价打压下去，反而每次都因为限购限贷政策取消而房价暴涨，双限最大的作用就是使成交量大幅下降，最多对房价短期有所影响，被调控的城市短期小幅回调或横盘，有价无市，比如深圳，可能有部分高杠杆的房地产炒家因为资金链而吐出部分房源，真正的自住型的房产估计基本不会受此影响。
限购手段零八年就用了，到现在近十年，说明近十年上层根本没有研究与分析过房地产的战略与战术问题。以限购手段来平抑房价是杨汤止沸，限购的同时也惜售了，为下一轮涨价夯实基础与埋下祸根；
这次调控是一贯的大政府思维作祟，是计划经济时代的策略，从以往的经验来看，这样的调控只会让市场更加扭曲，而不能解决任何问题，相反，取消限购政策才能让市场自主定价。
【结论】
当房价上涨热潮从一线城市蔓延至二三四线城市，且本轮房价涨幅之大，短期涨速之快，因此来一次堪称史上最严房地产调控也不足为怪。各地步调一致、态度坚决、政策严厉，并有央媒引导舆论，因此判断房地产本轮上涨周期（短期）接近尾声。但中长期房价走势依然取决于央行的货币政策和国内经济基本面。
另外房地产市场分化将会长期持续，具体表现为一二线城市和三四线城市的分化，一线城市就像股市中的强者恒强，三四线城市就像股市中没有资金关注的冷门股，只要目前这种一线城市的资源高集中度的情况没有改变，那么每次一线城市每次回调就是买点（因为全国的热钱都在虎视眈眈的盯着这些优质资源，钱在哪里，哪里就涨，股市房市都一样）。
【南京楼市“限购令”核心细则】
【核心内容一】对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房
【核心内容二】拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房
【核心内容三】无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房
【核心内容四】努力控制新建住房价格。根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定年度新建住房价格控制目标，并于3月底前向社会公布
【核心内容五】新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报
【核心内容六】认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍
【核心内容七】调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税
南京限购细则原文及政策权威解读（一）
为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）、《省政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（苏政办发[2011]9号）文件精神，进一步完善房地产市场调控工作，促进我市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，南京市政府办公厅于2月19日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（宁政办发[2011]17号）。主要内容如下：
一、高度重视房地产市场调控工作，进一步促进房地产市场平稳健康发展
（一）提高对房地产市场调控工作的认识。深入学习领会国家和省有关文件精神，结合我市经济社会发展实际，从加快转变经济发展方式、推动转型创新跨越发展和建设人民幸福城市的高度，充分认识深化房地产市场调控的重要性、紧迫性，全面落实住房保障目标任务，认真执行住房信贷、税收、限购等相关政策，努力促进房地产市场平稳健康发展。
（二）努力控制新建住房价格。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定年度新建住房价格控制目标，并于3月底前向社会公布。
>>>>政策解读：公布房价目标3月底前公布年度房价控制目标
“宁16条”提出，将努力控制新建住房价格。具体将根据南京市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定年度新建住房价格控制目标，并于3月底前向社会公布。这也是对“新国八条”及省政府相关规定的落实举措。在今年1月31日省政府下发的房地产调控通知中，省政府要求各地合理确定本地区2011年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
二、加快实施“十二五”住房保障规划，进一步改善中低收入住房困难家庭居住条件
（三）全面启动实施《南京市“十二五”住房保障规划（2011—2015年）》。加强保障性住房建设前期准备工作，确保建设规模和工程进度，完善基础设施配套。今年新开工建设经济适用住房600万平方米、竣工300万平方米；储备廉租住房1800套；建设中低价商品房40万平方米；建设公共租赁住房（含人才公寓，下同）50万平方米。积极做好危旧房与工矿棚户区改造、老旧小区整治出新工作，完成80万平方米危旧房与工矿棚户区改造，整治房屋800幢、出新小区70个。
（四）统筹协调推进保障房建设。加快实施1000万平方米安居工程，重点推进迈皋桥、花岗、岱山、上坊四大片区保障房项目建设。结合《南京市“十二五”住房保障规划》和各城市功能板块建设需要，启动新一轮1000万平方米保障房规划建设工作。各相关部门和区政府要做好保障房建设管理服务工作，完善工作机制、优化审批流程、提高办事效率，加快建设进度、确保工程质量。
（五）进一步完善住房保障政策体系。根据“十二五”经济社会发展需要，加快廉租住房建设步伐，加大公共租赁住房建设力度，继续建设经济适用住房、中低价商品房、拆迁安置房，加快形成完善的“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房体系。出台公共租赁住房管理办法。坚持政府主导、社会参与的原则，多渠道建设筹备公共租赁住房，相关区政府和工业园区要落实好公共租赁住房建设计划。
>>>政策解读：加快保障房建设 改善住房需求稳定房价
房价过快上涨的原因之一就是人们住房需求不断提高，而抑制房价上涨的措施就是需要提供充足的房源。因此，加快保障房建设是改善住房需求、抑制房价的手段之一。据悉，2010年，南京市启动了迈皋桥创业园、花岗、西善桥岱山、江宁上坊四大保障房项目，总建筑面积980万平方米(含中低价及普通商品房)，其中保障性住房约8万套(包括0.5万套廉租房、1万套间公共租赁房、1万套双困房经济适用房，其余为拆迁安置及产权调换房)，将建设成为环境优美、功能齐全、交通便利、节能环保的大型城市组团。
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>>>3年解决困难群众住房十二五保障房将建29万套
三、认真执行差别化信贷税收政策，进一步合理引导住房需求
（六）认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
>>>政策解读：二套房首付款比例不低于60%
第二套住房将以家庭为单位。例如，丈夫名下拥有一套房产，妻子名下从未有过购房记录，那么现在以家庭为认定单位，则这对夫妻已经有过一次买房记录，哪怕是妻子现在去买房，也将是二套房。对于银行来说，目前执行的是更加严厉的“认房又认贷”。即这对夫妻目前再进行贷款，执行的也是二套房的贷款政策，那么首付将无法避免地不低于60%，利率不低于1.1倍基准利率。事实上，南京地区的银行从去年年底开始，就已经执行这项政策，此次“宁16条”则再次重申。
（七）调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
>>>政策解读：未满5年交易全额征营业税
此前媒体已经报道过，全额营业税是二手房成交价格的5.5%，目前南京在实际操作中
还恢复了一项印花税，加起来是5.6%。以一套150万元转卖的二手房为例，现在转手需要交纳的营业税为150万元乘以5.6%，高达8万多元。另外，“非普通住房”是指大于144平米的住房。目前这类住房转手时，距离上次购买哪怕已经超过5年，也将征收差额营业税。
（八）加强房地产税收征管。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
>>>政策解读：二手房价格明显偏低将被否决
原先，营业税避税是很多二手房买房人都希望卖方和中介配合的重点。为了促成交易，中介也往往暗中鼓励写低价格，做“阴阳合同”，达到避税目的。此次“宁16条”中，明确提出要堵住“阴阳合同”的税收漏洞，这意味着，今天二手房买卖合同的价格将受到更加严厉的监管。
南京限购细则原文及政策权威解读（二）
（九）进一步合理引导住房需求。对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。各房地产开发企业、房地产经纪机构在销售住房时，有义务向购房者宣传我市限购政策。
>>>政策解读：限购政策——.以家庭实际住房套数为准
对于住房套数的认定，将按照居民家庭名下实际拥有套数计算，即“认房”。例如南京人张先生夫妇名下目前拥有两套房产，他们夫妻俩将无法再在南京买房。但是如果张先生夫妇将其中一套卖掉，再买一套新的房产，那么新的房产仍然算是第二套房。
至于非南京户口的人士，今后买房则要麻烦不少。如果一名从未在南京工作过的外地人，在南京没有任何纳税记录或者社保缴费记录的，那么他将无法在南京购房。这一条限购政策可谓严厉，从根本上遏制了来自外地的炒房游资。在南京工作一年以上的外地市民如果想购房，现在购房时，需要提供自己的纳税证明或者社保证明，并且也只能购买一套房。如果他的户口仍然不在南京，那么购买第二套房将被禁止，除非他将户口迁移到南京来。
>>>政策解读：.“本市市区”包括11个区
这个条款中的“本市市区”让人乍一看无法领会，此前市场上也风传，南京的限购令可能效仿成都的“主城区”范围概念，仅限于江南八区，江北、江宁可能不在限购范围之内。据悉，这个规定中的“本市市区”，其实是指南京范围内除溧水县、高淳县之外的11个区，包括江南八区、江北两区和江宁区。溧水县和高淳县参照本通知执行。这样看来，占据南京楼市成交量半壁江山的江北和江宁，也将面临限购。不过，“一刀切”未尝没有道理，正如有人质疑“凭什么江北江宁不算市区”。从这点来说，“宁16条”算得上是真正的南京限购令。
四、增加土地有效供应，进一步严格住房用地管理
（十）坚决落实好保障性住房和中小套型普通商品住房用地。保障性住房（含公共租赁房、拆迁安置房）、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。继续按“限房价、竞地价”方式落实中低价位普通商品住房用地。进一步完善土地出让方式，积极开展普通商品房项目配建保障房试点工作。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，努力做到应保尽保。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。
限购取消标志房地产黄金时代结束
9月21日，南京市发布“市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知”，宣布即日起购房不再需要提供新购住房证明。年初时我就说过，一旦市场陷入低迷，地方政府肯定会千方百计的使出全身解数，放松限购就是其中重要的一招。果不其然，2014年还未结束，大多数房地产限购城市全面放松，南京解除限购令之后，目前只剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市仍在执行楼市限购政策。
限购令出台时，官方的解释是抑制房价暴涨，防止投资或投机性客户大量入市，扰乱市场秩序。如今时过境迁，三年多的时间过去，限购已经成为阻碍市场发展的最大障碍，为了保证市场健康，所以取消。很多网友咨询，继南京取消限购之后，一线城市会不会击鼓传花，也会在不远的将来取消限购。对此我的回答是，一线城市近一年取消限购的可能性不大，除非楼市和房价出现大面积崩盘，否则政府不会拔掉限购这面旗帜。
很多会问，限购是一面什么旗帜，我的答案高房价的旗帜，通俗的说是高房价的牌坊。取消限购，等于高房价的牌坊推掉了。市场是买卖双方的商品交易，本来一个愿买，一个愿卖，所以达成成交。但在某一个阶段，市场管理者发现，卖房子的少，买房子的多，为了控制价格上涨，于是规定买家一人或一个家庭购买不能超过两套的住宅。以为这样就可以控制房价上涨，但实际的结果是限购不但没有控制住房价，相反助涨了房价。
道理很简单，限购把房子从一个必需品变成了一个投资品，违背市场自由交易，对于交易双方都是损失。想买的买不了，想卖的不能卖。于是双方都绞尽脑汁，为了多买房子，北京、上海这样的城市出现了诸多的假离婚现象，而对于卖家，为了多卖房子，提供为客户办理假社保的服务，都是为了绕开限购这道门槛。当然还有一些开发商，既然限购了，我就少开发，减少产品供应，这样造成供求矛盾的加大，房价自然更加的水涨船高。
所以限购打着抑制房价上涨的“民生”口号，实际上干的是推高房价的“苟且”之事。当然不仅仅是限购，过去10多年里，多如牛毛的调控手段和措施，基本上也都在行使统一职责，这就是为何房价越调越涨的根本原因，当然很多人看不懂而已。为何调控能够起到反向作用，诸位不要忘了，这10多年正式中国房地产发展的最佳时期，也就是被媒体俗称的“黄金十年”。城市化的高速推进，经济的快速发展，使得几十年的被压制的住房需求爆发。
当然任何一个时代都有结束的时候，当需求放缓，经济减速，房地产供应只增不减时，房地产就会出现一个阶段性的低迷。这个时候，如果再用限购这样的手段，起的作用就不是房价上涨的“伟哥”，而是掐房地产的脖子。所以限购政策取消正当时，但是此一时彼一时，如今取消限购，能否如南京市政府所说，能够促进楼市健康发展，提高成交量，效果如何还需要时间去验证，但其他已取消限购城市的金九银十的表现来看，未见明显效果。
当年抑制房价上涨时，要出台所谓“国四条”“国六条”等政策组合拳。如今促进楼市上涨，也同样需要组合拳，取消限购只是一个方面，还需要在限贷上面下足功夫，比如降低贷款门槛，加大贷款利率优惠幅度等。取消限购门槛加上央行放水，是拯救房地产的必然路径。当然有人会说，央行不会像过去那样放水了。我想问的是，只要是税，哪怕偷偷的尿在床上也成。黄金十年终结了，还有白银十年呢，不信咱们就骑驴看唱本吧。
关于进一步做好房地产市场调控工作的通知
南京市政府办公厅，2011年2月19日发布
为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）、《省政府办公厅贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（苏政办发[2011]9号）文件精神，进一步完善房地产市场调控工作，促进我市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，南京市政府办公厅于2月19日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（宁政办发[2011]17号）。主要内容如下：
一、高度重视房地产市场调控工作，进一步促进房地产市场平稳健康发展
（一）提高对房地产市场调控工作的认识。深入学习领会国家和省有关文件精神，结合我市经济社会发展实际，从加快转变经济发展方式、推动转型创新跨越发展和建设人民幸福城市的高度，充分认识深化房地产市场调控的重要性、紧迫性，全面落实住房保障目标任务，认真执行住房信贷、税收、限购等相关政策，努力促进房地产市场平稳健康发展。
（二）努力控制新建住房价格。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定年度新建住房价格控制目标，并于3月底前向社会公布。
二、加快实施“十二五”住房保障规划，进一步改善中低收入住房困难家庭居住条件
（三）全面启动实施《南京市“十二五”住房保障规划（2011—2015年）》。加强保障性住房建设前期准备工作，确保建设规模和工程进度，完善基础设施配套。今年新开工建设经济适用住房600万平方米、竣工300万平方米；储备廉租住房1800套；建设中低价商品房40万平方米；建设公共租赁住房（含人才公寓，下同）50万平方米。积极做好危旧房与工矿棚户区改造、老旧小区整治出新工作，完成80万平方米危旧房与工矿棚户区改造，整治房屋800幢、出新小区70个。
（四）统筹协调推进保障房建设。加快实施1000万平方米安居工程，重点推进迈皋桥、花岗、岱山、上坊四大片区保障房项目建设。结合《南京市“十二五”住房保障规划》和各城市功能板块建设需要，启动新一轮1000万平方米保障房规划建设工作。各相关部门和区政府要做好保障房建设管理服务工作，完善工作机制、优化审批流程、提高办事效率，加快建设进度、确保工程质量。
（五）进一步完善住房保障政策体系。根据“十二五”经济社会发展需要，加快廉租住房建设步伐，加大公共租赁住房建设力度，继续建设经济适用住房、中低价商品房、拆迁安置房，加快形成完善的“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房体系。出台公共租赁住房管理办法。坚持政府主导、社会参与的原则，多渠道建设筹备公共租赁住房，相关区政府和工业园区要落实好公共租赁住房建设计划。
三、认真执行差别化信贷税收政策，进一步合理引导住房需求
（六）认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
（七）调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（八）加强房地产税收征管。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
（九）进一步合理引导住房需求。对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上（含1年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在
本市市区内向其销售住房。各房地产开发企业、房地产经纪机构在销售住房时，有义务向购房者宣传我市限购政策。
四、增加土地有效供应，进一步严格住房用地管理【南京取消商品房限购】
（十）坚决落实好保障性住房和中小套型普通商品住房用地。保障性住房（含公共租赁房、拆迁安置房）、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。继续按“限房价、竞地价”方式落实中低价位普通商品住房用地。进一步完善土地出让方式，积极开展普通商品房项目配建保障房试点工作。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，努力做到应保尽保。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。
（十一）增加土地有效供应。积极完善待出让土地的基础设施，形成有效土地供应，促进住房开发建设。充分保障土地供应，今年计划供应商品住房用地500公顷。加强对企业土地市场准入资格的审查。
（十二）继续加强土地供后管理。对已供房地产开发用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须按照闲置土地处置的相关规定处置到位。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
五、加强市场监管，进一步强化新闻舆论引导
（十三）继续加强商品房市场监管。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在10日内一次性公开全部销售房源，现场销售进度须与网上房地产信息一致。进一步加强商品房预售资金监管，确保“专款专户、专款专用”，保护购房者权益和防范金融风险。
（十四）加强中介和租赁市场监管。认真落实房地产经纪管理办法，进一步强化中介市场、房屋租赁管理，继续加强存量房交易管理信息系统建设，进一步规范房地产经纪行为，加大房屋租赁市场的政策引导。
（十五）加强价格秩序监管。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。
（十六）强化新闻舆论引导。加大对稳定房价和住房保障工作的宣传力度，引导开发企业合理定价销售、消费者理性消费。对制造、散布虚假房地产信息的，要追究有关当事人的责任。
市宣传、发改、住建、国土、规划、财政、税收、社保、工商、物价、统计、公安、民政、人行南京营管部等部门及各区政府要迅速统一思想，认真贯彻落实国务院和省、市决策部署，采取有效措施，加强市场监管，切实落实房地产市场调控政策。溧水县和高淳县参照本通知执行。
本意见自发布之日起执行。【南京取消商品房限购】
二○一一年二月十九日
2016年起一批新房产政策法规实施 购房还贷负担大幅减
轻
2016年01月15日 07:11:44来源： 新华网
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新华网南京1月15日电（汪伟恒）2016年1月1日起，
本文来源：http://www.gbppp.com/sh/429948/
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