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房产税如何计算
最新房产税计算方法如下：
一、房产税的税率
按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。实行从价计征的，税率为 1.2%;从租计征的税率为12%。
二、房产税的计税依据
房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。
(一)房产的计税余值
按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。
所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。
这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。，凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。
(二)租金收入
按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。
三、房产税的计算方法
根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：
(一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：
年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%
年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)
以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2;按季缴纳，则以年应纳税额除以4;按月缴纳，则以年应纳税额除以12。
四、房产税的会计处理方法
施工企业房产税应纳税款，通过“应交税金——应交房产税”科目进行核算。该科目贷方反映企业应交纳的房产税，借方反映企业实际已经缴纳的房产税，余额在贷方反映企业应缴而未缴的房产税。
月份终了，企业计算出按规定应缴纳的房产税税额，作如下会计分录： 借：管理费用
贷：应交税金——应交房产税
企业按照规定的纳税期限缴纳房产税时，应作如下会计分录：
借：应交税金——应交房产税
贷：银行存款
以上海为例：
简而言之，不新买房不交税;买新房了，你名下所有房子(包括本次新买的)的总面积减去60x家庭成员数，乘以本次购房的单价，乘以0.6%...不是交1次，而是每年交一次!
如果合并计算后，人均不超过60平方米(含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积。
房产税计算方法实例
一、房产税的税率
按照规定，房产税采用比例税率、从价计征。实行从价计征的，税率为 1.2%;从租计征的税率为12%。
二、房产税的计税依据
房产税的计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。
(一)房产的计税余值
按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。
所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额。
这里所说的房产原值，是指企业按照会计制度的规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋的原价。，凡是在企业“固定资产”账簿中记载有房屋原价的，均以房屋原价扣除一定比例后作为房产的计税余值。按照规定，企业对房屋进行改建、扩建的，要相应增加房产的原值。
(二)租金收入
按照规定，对于企业出租的房产，应以房产租金收入为房产税的计税依据。房产租金收入是指企业出租房产所得到的报酬，包括货币收入和实物收入。对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税。
三、房产税的计算方法
根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：
(一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。
其计算公式为： 年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%
(二)按租金收入计算，其计算公式为：
年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)
以上方法是按年计征的，如分期缴纳，比如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2;按季缴纳，则以年应纳税额除以4;按月缴纳，则以年应纳税额除以12。 举例说明：
1、某企业2009年固定资产帐簿上记载房屋原值为500万元，请计算该企业2006年应交多少房产税?答：该企业2006年应缴纳房产税=500万元×(1-30%)×1.2%=4.2万元
2、某企业2006年7月份购入一房屋用于办公，价值为100万元。请计算此房屋2009年应交纳的房产税是多少?答:2006年该企业购入房屋应纳的房产税=100×(1-30%)×1.2%×5/12=0.35万元
3、甲企业一办公楼的房屋原值为500万元，建筑面积为3000㎡。2009年1月1日，甲企业将办公楼的一部分出租给乙企业，出租面积为600㎡，租金为20万元，租赁期限为一年，该企业于6月1日一次性取得全部租金，则甲企业2006年全年应纳的房产税为多少万元?
答：出租部分房产税=20万元×12%=2.4万元
自用部分房产税=500万元×(1-30%)×1.2%×(3000-600)/3000=3.36万元。 2006年全年应纳房产税=2.4万元+3.36万元=5.76万元 房屋租赁企业房产税=房屋租赁收入*12%(每月)房屋自用企业房产税=房屋原值*70%*1.2%(每年)
房产税有两种情况：
1、房屋出租：用于居住的按租金收入缴4%房产税，用于经营的按租金收入缴12%房产税;
2、自有房产：按原值的70%*1.2%缴纳.
房产税计算方法和计税依据
一、计算方法
根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：
(一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为： 年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%
(二)按租金收入计算，其计算公式为：
年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)
二、计税依据
1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。
所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：
(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价11，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税;没有记载房屋原价11，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。
(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值;电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。
为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计人房产原值，计征房产税。
(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
(4)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计人房产原值，原零配件的原值也不扣除。
(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
(6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。
如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值;对房产原值明显不合理的，应重新予以评估;对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。
在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，一定要按由省、自治区、直辖市人民政府确定的比例执行。
2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。
房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。
如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《税收征管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省级地方税务机关结合当地实际情况制定。【公司房产税如何计算】
3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。
(1)对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。
(2)对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权一般都转移到承租方，实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征
房产税时应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金计征。
最新北京企业房产税如何征收计算
北京企业房产税是以房产为征税对象，按照房产的计算税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。本文通过案例解析北京房产税是如何征收计算的，以帮助企业降低纳税负担。
一、降低企业房产税原值的纳税筹划
房产是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物，如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各种油气罐等，则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施，属于房产。如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。我们来看看2016年北京最新企业房产税如何征收计算的：
案例1：甲企业位于北京某区，企业除厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物，总计工程造价10亿元，除厂房、办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。
方案一：将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税＝100000×（1－30%）×1.2%＝840（万元）。
方案二：将游泳池、停车场等都建成露天的，在会计账簿中单独核算。应纳房产税＝（100000－20000）×（1－30%）×1.2%＝672（万元）。 由此可见，方案二比方案一少缴房产税168万元。【公司房产税如何计算】
二、降低租金收入的纳税筹划
房产出租的，房产税采用从租计征方式，以租金收入作为计税依据，按12%房产税率计征。对于出租方的代收项目收入，应当与实际租金收入分开核算，分开签订合同，从而降低从租计征的计税依据。
案例2：北京甲公司拥有一写字楼，配套设施齐全，对外出租。全年租金共3000万元，
其中含代收的物业管理费300万元，水电费为500万元。
方案一：北京甲公司与承租方签订租赁合同，租金为3000万元。应纳房产税＝3000×12%＝360（万元）。
方案二：将各项收入分别由各相关方签订合同，如物业管理费由承租方与物业公司签订合同，水电费按照承租人实际耗用的数量和规定的价格标准结算、代收代缴。应纳房产税＝（3000－300－500）×12%＝264（万元）。
由此可见，方案二比方案一少缴房产税96万元。
三、利用房产税收优惠政策进行纳税筹划
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。在不影响企业生产经营的情况下，可将企业设立在农村，则可免缴房产税。
案例3：甲公司欲投资建厂，房产原值为10000万元。现有两种方案可供选择：一是建在市区，当地政府规定的扣除比例为30%；二是建在农村。假设该厂不论建在哪里都不影响企业生产经营。
方案一：建在市区。应纳房产税＝10000×（1－30%）×1.2%＝84（万元）。
方案二：建在农村。免缴房产税。
由此可见，方案二比方案一少缴房产税84万元。
四、北京企业房产税如何征收计算
房产税的征收计算方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%－30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式，以达到节税的目的。
案例4：甲企业在北京现有5栋闲置库房，房产原值为2000万元，企业经研究提出以下两种利用方案：一是将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元；二是配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员2万元。当地房产原值的扣除比例为30%。
方案一：采用出租方案。应纳房产税＝200×12%＝24（万元）；应纳营业税＝200×5%＝10（万元）；应交城建税及教育费附加＝10×（7%＋3%）＝1（万元）。共支出35万元。
方案二：采用仓储方案。应纳房产税＝2000×（1－30%）×1.2%＝16.8（万元）；应纳营业税＝200×5%＝10（元）；应交城建税及教育费附加＝10×（7%＋3%）＝1（万元）；应支付给保管人员2万元。共支出29.8万元。
由此可见，方案二比方案一少支出5.2万元。
房产税计算明细：
计算公式为：容积率=地上建筑物总建筑面积÷该宗土地面积 地上建筑面积：15471.04平方米
该宗土地面积：22444.7平方米
容积率=15471.04/22444.7=0.69
土地价值：3598826
厂房决算价值：29760819.59
厂区道路及球场、停车场：2736863.59
1、厂房原值：3598826+29760819.59=33359645.59
计税房产原值=33359645.59-2736863.59
=30622782.00*70/100=21435947.40×1.2%
=257231.37（相差37800元）
2、厂房原值=3598826+25260819.59=28859645.59
计税房产原值=（28859645.59-2736863.59）×70/100 =18285947.40×1.2%=219431.37
3、高新地税计算（赵登善）=216915.60
注：第2种计算办法是因为有450万建筑商没开发票
《中国税网》2012年6月28日刊发了《道路、绿地是否并入房产原值征收房产税？》一文，作者是樊剑英和滕晓勇老师。 原文观点：
1、道路、绿化带尽管不属于房产税征税的房屋范围，但作为厂房的配建设施，脱离厂房单独建造也不具有必要性。站在房地产开发企业的角度考虑，这些配建设施都将计入开发产品建造成本中，如果开发产品对外出售，则开发产品原值包括了整体土地价值和道路、绿化带等全部配建设施建设成本，相应购买方缴纳房产税就不仅仅是厂房建造成本。站在A企业的核算角度考虑，道路、绿化带作为单项固定资产-构筑物核算无可厚非，但在计算缴纳房产税时计税依据应包含这部分成本在内。
2、综上所述，宗地容积率低于0.5，厂房原值为
252+2000+100=2352万元；宗地容积率大于0.5，A企业厂房原值为280+2000+100=2380万元。
无极小刀另类视点：
一、A企业（工业企业）取得工业用地建设工业生产厂房不同于房地产开发企业取得居住用地开发商品房。
房地产开发企业产品性质决定了其一般采用制造成本法，土地价值构成开发产品的直接成本,土地成本的回收时间短且表现为一次性和整体性；A企业（工业企业）是否采用制造成本法，未作强制要求，土地价值不构成其生产的工业产品的直接成本，土地成本的回收时间长且表现为渐次性和零散性。
土地性质不同、使用方式不同导致土地价值转换为产品价值的形式不同，这也是直接导致两者在很多地方不可类比的原因之一。
二、作为房地产开发企业来说，与住宅规模或与人口规模相适应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称,为其开发的住宅小区的配建设施，一次性开发的商品房是土地全部价值的承担者；作为A企业来说，“厂房周围道路、绿化带建设成本”是其整个生产厂区的配套设施，不应认为只是A企业生产厂房的配建设施，其存续期间陆续生产的所有工业产品是土地全部价值的承担者。
不能因为房地产开发企业的“开发产品原值包括了整体土地价值和道路、绿化带等全部配建设施建设成本，相应购买方缴纳房产税就不仅仅是厂房建造成本”就得出“A企业……在计算缴纳房产税时计税依据应包含这部分成本（厂房周围道路、绿化带建设成本）的结论。因为，两者是不具有直接可比性的。
三、根据《企业会计准则——无形资产》，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。而“厂房周围道路、绿化带建设成本”等不属于“无形资产——土地使用权”核算内容，不能计入其中。而根据《企业会计准则——固定资产》，该部分支出是可以作为单项固定资产——“构筑物”核算的。
根据《企业会计准则——无形资产》应用指南，房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。为达到开发产品的预定用途，对加之于目标土地上的其他附加支出（包括商品房周围道路、绿化带建设成本）也应当计入所建造的房屋建筑物成本。
也就是说，同样是土地使用权，一般企业一般可作为无形资产核算；而房地产开发企业一般却只能作存货核算。
四、财政部、国家税务总局财税[2010]121号文件规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。“取得土地使用权支付的价款” 较为明确，容易理解。但是“开发土地发生的成本费用”具体包含哪些内容却理解各异，通说认为是指拿到“熟地”至开始土地二级开发以前发生的部分必要支出，也就是《企业会计准则——无形资产》所说的“直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出”。但是，认为其包含“厂房周围道路、绿化带建设成本”等属于土地二级开发范畴的支出，却是牵强的。
五、按照原文的假设条件，A企业缴纳房产税的厂房的计税价值确定应为：
如果该宗地容积率低于0.5，A企业厂房的房产税计税价值为252+2000=2252万元；宗地容积率大于0.5，计税价值为280+2000=2280万元。
也就是说，无论该宗地容积率是否低于0.5，其厂房房产税计税价值中均不应包含厂房周围道路、绿化带建设成本100万元。
六、原文所得出的“在计算缴纳房产税时，计税依据应包含这部分成本（周围道路、绿化带等全部配建设施建设成本）在内”的结论，只是实务中的特例，不具有普遍适用性。特例的结论所适用的唯一情况，就是只有当企业在购买房地产开发企业开发的商品房作为固定资产，而本身又负有房产税纳税义务时，房产税计税依据才包含相关“周围道路、绿化带建设成本”等应分摊部分的配建设施建设成本。
而用这个结论回答原文最初提出的问题，是很难让人信服的。
附《中国税网》原文：
日期： 2012-06-28
来源: 中国税网
道路、绿地是否并入房产原值征收房产税？
樊剑英 滕晓勇
公司在北京的房子如何缴纳房产税
问：我们公司在北京的房子如何缴纳房产税？
答： 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
第七条 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第九条 房产税由房产所在地的税务机关征收。所以，应在北京按房产原值缴纳房产税。
北京市施行《中华人民共和国房产税暂行条例》的细则规定：第二条 凡坐落在本市城区、郊区所属的街道办事处、县城（含卫星城）、建制镇辖区内和工矿区范围内的房产，均应在本市缴纳房产税。国家和本市另有规定者除外。
第四条 企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。
第七条 本市房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。
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房产原值如何确定
根据《江苏省房产税暂行条例施行细则》（苏政发(1986)172号）第三条的规定，房产税由产权所有人缴纳。凡在开征房产税范围内的一切房产，除特定的免税房产外，均应按《条例》和本施行细则的规定缴纳房产税，产权属于全民所有的，由经营管理单位为房产税的纳税义务人(以下简称纳税人)。
根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税
[2008]152号）的规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
因此，房产产权人应当依法核算自用房产的房产原值，从价缴纳房产税。
财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
财税[2008]152号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为统一政策，规范执行，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：
一、关于房产原值如何确定的问题
对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字
[1986]第008号）第十五条同时废止。
二、关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题
公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。
三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题
纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
四、本通知自2009年1月1日起执行。
财政部国家税务总局
二○○八年十二月十八日
解析：此文件有四处应注意的地方：
1、按国家会计制度规定确认的“房屋原值”才是计算房产税的计税依据。现将《会计制度》的相关章节（附后）提供大家，请对照执行。
2、废止了财税地字[1986]第008号第十五条（附后），也就是说：不完全依“帐面——固定资产”科目中记载的房屋原价为准。
3、“索道用地”征税了，这对经营索道的公司又是一笔支出。但，我在想：如果不在城镇土地使用税开征区的，应该还是不征吧？
4、关于房产、土地税的终止日期？还是不好鉴定。“实物或权利状态发生变化”。
A、实物发生变化——如果某企业将房屋买给房地产企业，房屋未被拆除（没终止纳税），这时要看权利是否发生变化，如果权利未发生变化，要继续纳税。
B、权利发生变化——应该主要从“合同签订”判断，大家看一下财税[2006]186号（附后），这个文件说的是合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对卖土地的一方应该是：合同签订日终止纳税。
C、状态发生变化——“权利状态”应该不是词组，权利是权利，状态是状态。状态应该理解为是否改变原状。和实物发生变化相近。如：原来的房屋是办公楼，现在变成商场了，原来的土地是上有条上河，现在填平了。
总之：我个人认为，用“合同签订”判断终止日期是可行的，如果合同发生纠纷或未履行的，再用实物与状态是否变化进行判定。（个人观点——仅供参考）
附：财税地字[1986]第008号十五、关于房产原值如何确定？【公司房产税如何计算】
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载
的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。
附：财税[2006]186号（节选）二、 关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
附：《会计制度》第二十七条 固定资产在取得时，应按取得时的成本入账。取得时的成本包括买价、进口关税、运输和保险等相关费用，以及为使固定资产达到预定可使用状态前所必要的支出。固定资产取得时的成本应当根据具体情况分别确定：
(一) 购置的不需要经过建造过程即可使用的固定资产，技实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本、交纳的有关税金等，作为入账价值。外商投资企业因采购国产设备而收到税务机关退还的增值税款，冲减固定资产的入账价值。
(二) 自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为入账价值。
(三) 投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入账价值。
(四) 融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入账价值。
本制度所称的最低租赁付款额，是指在租赁期内，企业(承租人)应支付或可能被要求支付的各种款项(不包括或有租金和履约成本)，加上由企业(承租人)或与其有关的第三方担保的资产余值。
但是，如果企业(承租人)有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定企业(承租人)将会行使这种选择权，则购买价格也应包括在内。其中，资产余值是指租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。
企业(承租人)在计算最低租赁付款额的现值时，如果知悉出租人的租赁内含利率，应采用出租人的内含利率作为折现率；否则，应采用租赁合同规定的利率
作为折现率。如果出租人的租赁内含利率和租赁合同规定的利率均无法知悉，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。
如果融资租赁资产占企业资产总额比例等于或低于30%的，在租赁开始日，企业也可按最低租赁付款额，作为固定资产的入账价值。
(五) 在原有固定资产的基础上进行改建、扩建的，按原固定资产的账面价值，加上由于改建、扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入，作为入账价值。
(六) 企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产，或以应收债权换入固定资产的，按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。涉及补价的，按以下规定确定受让的固定资产的入账价值：
1．收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价，加上应支付的相关税费，作为入账价值；
2．支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费，作为入账价值。
(七) 以非货币性交易换入的固定资产，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为入账价值。涉及补价的，按以下规定确定换入固定资产的入账价值：
1．收到补价的，按换出资产的账面价值加上应确认的收益和应支付的相关税费减去补价后的余额，作为入账价值；
2．支付补价的，按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费和补价，作为入账价值。
(八) 接受捐赠的固定资产，应按以下规定确定其入账价值：
1．捐赠方提供了有关凭据的，按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为入账价值。
2．捐赠方没有提供有关凭据的，按如下顺序确定其入账价值：
(1) 同类或类似固定资产存在活跃市场的，按同类或类似固定资产的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为入账价值；
(2) 同类或类似固定资产不存在活跃市场的，按该接受捐赠的固定资产的预计未来现金流量现值，作为入账价值。
3．如受赠的系旧的固定资产，按照上述方法确认的价值，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。
(九) 盘盈的固定资产，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入账价值。
(十) 经批准无偿调入的固定资产，按调出单位的账面价值加上发生的运输费、安装费等相关费用，作为入账价值。
固定资产的入账价值中，还应当包括企业为取得固定资产而交纳的契税、耕地占用税、车辆购置税等相关税费。
计征房产税时房产原值是否包含土地使用权价值，应严格按照《企业会计准则》和《企业会计制度》的规定来界定。根据政策规定：
①、2001年以前，企业执行行业会计制度，„财会[2001]43号‟规定:执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的，可不作调整。
②、自2001年始，《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
③、从2007年开始实施的新的会计准则《企业会计准则第6号——无形资产》规定：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。依据此规定精神，对企业2007年1月1日起自行开发的房产或购置的房产，土地价值可不并入房产原值计税。
文章标题：关于市涉外企业地税宏观税负的调查分析
一、——市涉外企业税收基本情况：
（一）登记情况：
2016年我市涉外企业正式登记注册的有217户。其中：属于第一产业的“农林牧副渔业”3户；属于第二产业的“采矿业”7户、“制造业”103户、“电力煤气及水的生产供应业”2户、“建筑业”28户；属于第三产业的“交通运输仓储和邮政业”7户、“信息传输、计算机服务和软件业”8户、“批发和零售业”18户、“住宿和餐饮业”19户、“房地产业”5户、“租赁和商业服务业”3户、“其他行业”14户。注册类型结构为：内资企业9户、港澳台投资企业134户、外商投资企业74户。
2016年纳税登记户新增30户，减少34户，为213户。其产业结构：属于第一产业的“农林牧副渔业”3户；属于第二产业的“采矿业”10户、“制造业”99户、“电力煤气及水的生产供应业”2户、“建筑业”24户；属于第三产业的“交通运输仓储和邮政业”6户、“信息传输、计算机服务和软件业”9户、“批发和零售业”21户、“住宿和餐饮业”18户、“房地产业”8户、“租赁和商业服务业”3户、“其他行业”10户。注册类型结构为：内资企业11户、港澳台投资企业126户、外商投资企业75户、外国企业1户。
以上企业直接纳入我分局征管范围的户数：2016年70户，2016年66户。其他均在各县市区由当地税务机关负责税收征管和入库。
（二）经济税源及入库税收收入：
2016年全市涉外企业实现产值36.78亿。2016年实现产值32.23亿。
2016年元至12月，我分局共计入库税费4863.55万元。其中：纯税收入4403.27万元（营业税1715.14万元、个人所得税808.55万元、城市维护建设税1154.34万元、房产税251.89万元、印花税191.47万元、城镇土地使用税171.89万元、土地增值税0.7万元、车船使用和牌照税3.41万元、城市房地产税105.88万元）、教育费附加171.35万元、文化市场建设费收入10万元、社会保险基金收入278.92万元。
2016年元至12月，我分局共计入库税费5913.52万元。其中：纯税收入5290.89万元（营业税2900.23万元、个人所得税828.77万元、资源税0.66万元、城市维护建设税703.55万元、房产税321.21万元、印花税207.26万元、城镇土地使用税182万元、土地增值税0.89万元、车船使用和牌照税2.5万元、城市房地产税143.82万元）、教育费附加351.39万元、文化市场建设费收入5万元、社会保险基金收入266.24万元。
重点税源户提供的税收：
2016年：新能湖南——发电有限公司2155.99万元、移动通信——公司691.89万元、昌盛石化419.36万元；
2016年：新能湖南——发电有限公司2275.99万元、移动通信——公司1145.08万元、中国联通——公司310.16万元。
二、——市涉外企业宏观税负基本描述：
1.宏观税负基本数据：
（见附表）
2.基本数据比较：
从税收总量比较：
2016年度：全省GDp为5641.92亿元，税收收入154.93亿元，税负2.75；——市GDp为590.31亿元，税收收入10.15亿元，税负1.72；我分局负责征管的涉外企业GDp为21.62亿元，税收收入0.45亿元，税负1.23，略低于省市水平。
2016年度：全省GDp为6473.61亿元，税收收入185.33亿元，税负2.86；全市GDp628.57亿元，税收收入11.32亿元，税负1.8；我分局负责征管的涉外企业GDp为25.81亿元，税收收入0.63亿元，税负1.96，高于全市水平。
从产业结构比较：
2016年度第一产业税负水平全省为零，全市为零，我分局为0.04。第二产业税负水平全省为2.66（其中工业1.7建筑业7.47），全市1.51（其中工业1.01建筑业4.7）我分局为1.07（其中工业0.91建筑业8.28）；第三产业税负水平全省为4.24，全市为2.65，我分局为2.34。
2016年度第一产业税负水平全省为0.01，全市为0.02，我
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