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营改增后房地产企业成本费用发票管理
热度 7已有 80 次阅读2013-8-16 11:55 |个人分类:会计实务| 房地产企业, 成本
按照国家规划，我国“营改增”分为三步走：第一步，在部分行业部分地区进行“营改增”试点。上海作为首个试点城市2012年1月1日已经正式启动“营改增”。第二步，选择部分行业在全国范围内进行试点。按照7.25国务院常务会议的决定，这一阶段将在2013年8月1日开始，从目前的情况来看，交通运输业以及6个部分现代服务业率先在全国范围内推广的概率最大。第三步，在全国范围内实现“营改增”，也即消灭营业税。按照规划，最快有望在十二五（2011年-2015年）期间完成“营改增”。
房地产企业虽然不是本次应该增试点行业，但与2015年的大限也为时不远，时下因试点行业的营改增已经使房地产企业成本费用发票使用出现较多改变，本文综合营改增试点行业在全国实施后涉及房企发票使用作以下探讨。
房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
一、合法凭据的理解
税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”
《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。” 实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠) ,都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票) ,凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠) ,都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立) 、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等) 、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。
二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号) 文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付) 费用可以在税前扣除:
(一) 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。
(二) 公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法
规规定必须配套建造的条件。
(三) 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费) 、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:
(1) 支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;
(2) 支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;
(3) 支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;
(4) 国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
三、开发成本各项支出有关票据的具体说明
1. 土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。【营改增后企业的发票管理及防范】
2. 拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。 委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。
国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业- 其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。
房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费) 整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。
3. 土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。
4. 挖土费。支付给农民工( 非雇员) 的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票( 地税) 》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。【营改增后企业的发票管理及防范】
5. 广告费、规划费、 设计费、鉴证咨询费、检测服务费、工程勘察勘探服务费
广告服务（包括广告代理、会展服务）属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—广告服务”
建筑设计、规划设计、园林设计服务等属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—设计服务”
鉴证服务、咨询服务、检测服务等属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—鉴证咨询服务—认证服务”（包括会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价的鉴证、建筑业检测服务等）
上述服务应当取得提供服务的单位机构所在地国税增值税发票。
6．审图费、工程监理费、招标及招标代理费
上述应税服务不属于本次营改增《应税服务范围注释》，不纳入本次营改增试点范围，仍收取服务单位所在地地方税务服务业发票。
7. 建筑工程。
房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。
(1) 包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。
(2) 包工不包料(甲供材) 。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务) 的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。
现举例说明:
某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下:
借:库存材料10000000
贷:银行存款10000000
由于施工单位的承包额(应结算价款) 在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”) 33. 3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/ ( 1 - 3. 33 %) ×3.33 % = 103. 34 (万元) 。合计工程价款为3103. 34 万元(3000 + 工程价款×3. 33 % = 工程价款) 。实际应支付给施工单位的价款= 3103. 34 - 1000 = 2103. 34(万元) ,应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103. 34 万元。
其中:
①拨付材料时,账务处理如下:
借:开发成本- 建筑工程成本- 材料成本10000000
贷:库存材料10000000
入账凭据:材料拨付单。
根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下:
借:预付账款- 施工单位344500
贷:银行存款11500
应交税费- 扣缴营业税及附加333000
入账凭据:工程所在地建筑业发票34. 45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账) 。
②拨付工程款2068. 89 万元,应扣缴营业税及
附加68. 89 万元。账务处理如下:
借:预付账款20688900
贷:银行存款20000000
应交税费- 扣缴营业税及附加688900
入账凭据:工程所在地建筑业发票2068. 89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账) 。
合计取得建筑业发票2068. 89 + 34. 45 = 2103.34 (万元) 。
③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下:
借:开发成本- 建筑工程成本- 施工费21033400
贷:预付账款21033400
注意事项:
①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材) 的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税) ,施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款) 的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。
②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。
8. 装饰工程。
装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。
(1) 包工包料。与建筑工程相同。
(2) 包工不包料(清包工或称甲供材) 。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款) 确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。
9. 设备安装。
(1) 房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。
(2) 商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备
价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。
(3) 工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。
10. 房屋维修。
房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产
品完工前的维修费用。
11. 绿化工程。
绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件
规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业- 其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程- 包工不包料( 即“甲供材”) 业务处理。
（以上营业税法定代扣代缴义务已取消，需要与税务主管机关单独签订委托代征协议后才能代扣代缴）
摘要：营改增是我国经济转型的切入口。从试点到推广，营改增完成了我国税制改革的关键一步， 其对企业财务的影响现也已经开始在经营管理过程中逐步体现。本文就营改增对企业财务管理方面带来的影响进行了具体分析。 并提出了在营业税改征增值税过程中企业如何加强财务管理应采取的相关措施。
关键词：营改增 财务管理 影响 措施
一、营改增的内容 营业税改征增值税试点改革是国家实施结构性减税的一项重要举措，也是一项重大的税制改革。2012年1月1日起在上海市交通运输业和部分现代服务业开展营业税改征增值税试点改革，拉开营业税改增值税的改革大幕，同年8月营改增试点分批扩大。按照规划，最快有望在十二五（2011年-2015年）期间完成“营改增”。 增值税是对企业在生产、流通环节的增值额课征的一种流转税。营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人所取得的价款和费用为课税对象征收的一种税。营改增是税制结构调整中的重要一步，意在解决重复征税，完善税制，推动经济结构调整营业税是对销售无形资产和不动产以及提供加工、修理修配劳务以外劳务的单位和个人征收的一种税。增值税是对从事销售货物或修理修配劳务、提供加工以及进口货物的单位和个人所取得的增值额为课税对象征收的一种税。 营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。
二、营改增对企业财务管理的影响
（一）适用税率和计税基数的变化
咨询服务业在现行税制下归属于服务业纳税主体，即按营业收入的5%计提缴纳营业税。在营改增实施后，按照试点方案，现代服务业6%的增值税率，提高了一个百分点（排除考虑增值税、进项抵扣的影响）当然具体到一个企业是否确实会增加税负还要看其可抵扣的进项税额。但是对于咨询业来说，人工劳务成本占到总成本的60%以上，这部分成本是无法取得增值税专用发票的刚性成本支出，营业税的计税基数是营业额，而应交增值税的计税基数=增值税销项税额-增值税进项税额之差。因此营改增后由于税率的增加，能取得增值税进项税的支出相对较少，整体看来营改增会造成行业整体税负增加。在实际行业测算得到的数据也是如此。如果某咨询公司收入100万元，人工成本60万元，营业税=100*5%=5万元，城建税和教育费附加=5*（3%+7%）=0.5万元，所得税=（400-60-5-0.5)*0.25=8.625万元，整体税负=5+0.5+8.625=14.125万元，如果营改增后增值税100/1.06*0.06=5.66万元，城建税教育费附加=5.66*0.1=0.566万元，所得税=（400-0.556-60）*0.25=9.859万元，整体税负=0.566+9.859+5.66=16.085万元，比营改增前税负增加了13.87%
（二）对服务业定价机制的影响
服务业的定价机制比较灵活，服务价格的影响因素也较多，所以服务业税收的变
化有可能会影响到服务价格的制定。例如，对于一项当前营业税率适用5%的服务项目，其业务收费为100元，扣除5元的营业税（暂不考虑其他附加税费）后净收入为95元。营业税改革后，假设同一项服务以6%计算增值税，即同样实现95元的净收入，理论上服务价格可能需要提高至约101.1元。但是企业是否要提高服务价格，或是以此作为谈判的借口，要看企业的价格决策策略和企业在市场中的竞争地位、业务细分状况等多方面的综合因素。
（三）对财务分析的影响
例如，按照当前的会计准则，损益表中“主营业务收入”核算的金额是含营业税的“含税收入额”，而营改增后“主营业务收入”核算的内容就应该是不含增值税的“税后收入额”，假设实际税负变化不大，即使净收益数据的绝对水平不受很大影响，企业的利润率（利润/主营业务收入）数值会由于主营业务收入额的减少而上升。此外增值税不反映在损益表中，在账务处理上也与现行营业税的记账方法不同，都会影响企业财务报表的数据结构，从而影响企业的财务分析数据。
（四）对税款计算的影响
核算规范的咨询服务企业，营业收入确认方法一般是采用权责发生制原则（即按照完工进度）分期确认收入。在确认收入发生时，无论是否开具营业税发票，无论是否已经收回账项，按确认收入的总额作为提缴营业税基数。营改增实施后，企业对外提供咨询服务确认业务收入产生增值税销项税额的同时，会在日常采购环节上，如购买固定资产、物业服务、物流运输、设计制作服务等接受供应商提供的商品和服务时，从供应商方获得增值税发票上载明的税额一般可抵扣，应交增值税额是按照销项税额减去进项税额计算得 来，这不同于营业税的按照收入额的一定比例计算应交营业税的计算方法。目前尚不明确在营改增后，企业按照完工进度确认的收入是否要直接作为计算增值税销项税的计税基数，而企业为客户开具增值税专用发票时，开票的税控系统会按增值税发票票面金额计算销项税额。这样就会给企业的应缴税金计算以及确定纳税义务的发生时间带来影响。此外已经开具了营业税发票而没有回款的客户，如果在实施了营改增后，客户可能会出于抵扣进项税的考虑，要求退回原已开据的营业税发票而重开增值税发票时，也会对当期税款的计算造成影响。
（五）对发票使用和管理的影响
增值税专用发票相比营业税服务业地税普通发票而言，税务部门管理和稽查更加严格，因为其直接影响企业对外提供服务产生的销项税额和企业日常采购商品、接受服务环节产生的进项税额，进而直接影响企业增值税的缴纳金额。因此增值税发票的开具、使用和管理上各个环节都非常严格，我国《刑法》对增值税专用发票的虚开、伪造和非法出售与违规使用增值税发票行为的处罚措施都做了专门的规定。
三、企业应对营改增的举措
（一）及时了解掌握最新政策动态，与主管税务机关建立良好的沟通关系
企业要实时关注最新的政策动态及实施条例，及时了解掌握改革试点的相关政策，强化企业涉税事项管理。营改增政策刚刚推出不久，与之相关的政策、实施办法也陆续公布实施。因此，企业要与税务部门建立良好的沟通关系，及时获得相关信息，充分利用税务机关的各种资源与力量，以帮助企业解决涉税事项管理过程中的各种实际问题，为企业合法纳税提供良好的外部环境及基础。
（二）加强会计人员业务培训，提高其业务处理能力
增值税专用发票的管理、应纳税额的计算及会计核算的变化等给会计人员带来新的考验，因此企业要组织安排会计和涉税人员参加相关税务知识的辅导培训，认真及时研究新政策 的规定并熟悉相关业务处理，做好企业会计核算和纳税管理工作，尽量降低企业涉税风险，以保证企业经营活动的顺利进行，避免不必要的成本发生，提高企业竞争力。
（三）加强增值税发票管理，防范发票管理舞弊风险
由于发票的获得、开具、传递、作废、管理及真伪鉴别都区别于普通发票，因此对于增值税发票的使用和管理，不仅需要财务部门给予重视，在开具和传递等各个环节的参与者都要高度重视。各企业结合自身的实际，制订出适合自身的《增值税发票管理规定》，严格按照规定进行业务处理。严格按照营改增政策规定，对一般纳税人、小规模纳税人的
发票管理，制订发票开立、领用、使用和核销的管理制度，做到定期或不定期自查和抽查工作，有效防范发票管理舞弊。
（四）运用正确的会计处理方法，防范会计核算变化带来的风险
营改增后，建筑企业的会计处理相应发生了变化。建筑企业要严格按照企业会计准则、会计制度及税法的要求进行业务处理，结合自身特点合理选择各种会计政策，按照增值税相关要求设置会计科目，并根据实际情况设置相关账户以及必要的辅助表，做好纳税工作和会计核算工作的衔接。同时还要修改调整相应的企业会计核算制度及有关制度，做好税收改制后的会计核算工作，以防范新税制对企业会计核算带来的风险。
四、结语
总之，将营业税改成增值税是我国社会主义市场经济快速发展的产物，也是我国实施减税政策的一项非常重要的内容，对我国各个行业和企业的发展都带来了较大影响，值得有关部门和机构对这一改革提高重视并进行深入的研究。此项改革将减少企业的税负，同时在改税将对企业的经营管理提出更高要求，企业只有规范自身的运营以及进行科学化得管理，才能真正降低税负。随着我国此项改革的深入，不同的行业将会受到不同程度的影响，但从全局角度出发，税制改革在总体上是在朝着较好的方向发展，因此，我们应坚定前进，并不断完善改革措施。相关部门和企业需要严肃对待试点中存在的缺陷，不断进行实践探索，发现问题并及时找出解决的方案。结合企业的实际发展情况和需求，对现行的政策进行科学合理地调整与完善，不断健全我国的税收系统，逐渐完善税收制度，进而降低我国企业的经营管理成本并促进企业的可持续发展。
2015房地产营改增如何做好发票管理
2015-04-20 08:57:41来源：网络作者：纳税服务网
“营改增”后房地产企业需使用增值税发票，由于增值税发票历来是发票管理的重点对象，并且也是发生经济违法案件较多的票种之一，因此，“营改增”的试行对房地产企业发票管理的要求也大大提高。
1、及时取得可以抵扣的专用发票
在实际操作过程中，企业为了获取更丰厚的进项税额的抵扣，应尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商，因为这些供应商能够提供增值税专用发票，就能起到增值税抵扣的作用。实行营业税改增值税之后，进项税额抵扣范围稍有增大，从成本上扩大到了费用和固定资产上，企业还应当考虑到油费、人工费用等一些成本的支出情况来做选择，对于比较难获得的油费增值税发票，可以通过统一购进充值卡或者记账月结或季度结算的方式来解决。当然，由于“营改增”目前只在特定行业实施，由于地区和行业差异以及时间等因素都会对试点企业的进项税抵扣的获得造成影响，这就将直接影响到企业的纳税额度了。因此，企业在进行进项税发票纳税筹划时，应该注意区分可抵扣与不可抵扣进项税项目，从而不断提高企业自身的纳税筹措能力与水平。而且，在分析完企业进项税抵扣项目和金额之后，还要有效确保企业能够及时获取到增值税专用发票，作为实现进项税抵扣的
重要依据，如果能够及时合法获取增值税专用发票就可以有效减轻税负，如果不能及时获取，则在申请税项抵扣时就会遇到困难，无法顺利进行。
2、加强专用发票的认证管理
房地产企业存在取得增值税专用发票无法抵扣的风险。因此，企业的财会人员应当充分了解实践中无法抵扣的增值税专用发票的几种类型：上游已定性为虚开的、经鉴定为伪造的、被证明为非税务机关出售的、通过金税系统发现的“失控”、“作废”票，以及走逃企业开具的未报税的增值税专用发票等。因此，房地产企业应当仔细认证比对上述发票，否则可能出现轻则不予抵扣进项税款，重则以非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票、逃税等罪名论处的情形。
3、防范虚开增值税专用发票
增值税专用发票除了具有一般发票的销售凭证作用外，还具有抵扣税额的作用。在利益的驱使下，“营改增”后部分房地产企业会虚开增值税专用发票，此外，大型房地产企业很可能会虚开增值税发票开给子公司或关联公司，从而达到调节税金、不缴或少交税的目的。这一点可在已进行的“营改增”试点中得到印证，试点行业尤其是交通运输企业，虚开和接受虚开的违法行为呈多发、高发态势。根据《中华人民共和国刑法》第二百零五条规定，虚开增值税专用发票构成犯罪
的，处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。因此，“营改增”新形势下，房地产企业应全面清理营业税下的虚开发票问题。
上海国家会计学院
关于举办‚后‘营改增’时代企业税务管理与风险防范‛
高级研修班的通知
各相关企业单位：
经过了几个月纷纷扰扰的“营改增”的过渡期， “营改增”的热潮似乎已经退去。但是作为财务人的你是否敢拍着胸口说你对“营改增”的相关政策已能应对自如？你已经能够帮助企业做好管理模式和交易方式的成功转变？
在税务管理力度越来越大的形势下，税收成本和风险已经成为企业健康发展的一个重要因素，随着税务稽查相关办法的出台，我国税务稽查将形成全新的高压局面，企业将面对越来越严格、正规的税务管理环境。
为了帮助企业在后营改增时代更好的解决涉税疑难问题，选择正确的税务稽查应对策略，有效的进行税收筹划从而合法的控税，上海国家会计学院远程教育部在“思耐•营改增实战特训营”两个月线上课程的基础上，重磅推出“后‘营改增’时代企业税务管理与风险防范”线下课程，欢迎各相关单位组织人员参加培训学习。 一、课程收益
1、充分分享政策红利：掌握如何通过制度流程的调整、优化来控制甚至降低企业税负之道，使企业真正分享到本次营改增的政策红利。
2、有效规避涉税风险：帮助企业财务人员及相关人员树立良好的法律风险意识，全面识别企业营改增过程中面临的问题及风险
3、明晰过渡期的应对政策，做好纳税筹划从而合法的控税； 4、准确把握营改增对税务稽查的影响，选择正确的应对策略。 二、培训对象
企业高层管理者、财务总监、财务经理、税务总监、税务主管、财务骨干、中介机构的涉税管理人员等，以及高校从事税务教学研究的教师。 三、课程内容
（一）营改增疑难点剖析与涉税风险处理 1、营改增后合同签订和管理要点 2、跨期业务的税务处理 3、挂账留抵税额的税务处理 4、混业经营的税务处理
5、“营改增”后新业务收到增值税专用发票不能抵扣的情形归纳整理 6、营改增后如何正确操作统借统还业务 7、混合销售、兼营行为增值税问题的前生今世 8、正确理解视同销售的增值税问题
9、销售折扣、折扣销售、销售折让的增值税财税处理
10、纳税人销售自己使用过的固定资产、旧货、其他物品等疑难问题 11、违约金、赔偿金的增值税问题 12、营改增的差额征税问题
13、分清劳务派遣、劳务外包、人力资源外包的增值税 14、增值税优惠政策的财税处理 15、取得不动产，进项税额如何分期抵扣 16、销售不动产的增值税问题 17、增值税专用发票的涉税风险解析
（二）后‘营改增’时代企业税收筹划策略与操作实务 1、增值税纳税筹划的策略 （1）税基式筹划 （2）税率式筹划 （3）税额式筹划 （4）转嫁式筹划
2、后“营改增”时代企业纳税筹划的运作思路 （1）纳税筹划的前提条件 （2）从不同角度研究税负点 （3）寻找关键切入点 （4）操作中的关键集合点 （5）纳税筹划的定位思路
3、后“营改增”时代企业纳税筹划的八大技术 4、后“营改增”时代企业纳税筹划实务操作 （1）增值税筹划的思路和方法
（2）营改增纳税筹划的政策分析与筹划技巧 （3）营改增纳税筹划的案例剖析 （三）后“营改增”时代企业税务风险防范 1、2016年税收征管最新动态
2、后“营改增”时代企业税务风险的改变 3、税务机关如何来挑选企业进行评估、税务稽查 4、营改增后税务稽查风险防范常用方法 5、纳税人合法权益维护途径
四、师资力量
陈斌才 国内顶尖的税务培训实战专家；扬州税务学院教授，扬州税务学院教研组主任；主要从事所得税政策与税收制度、税务稽查、税收筹划、税务鉴证业务的教学与研究工作，担任多家上市公司及大型集团公司财务、税务顾问、独立董事等职务；所讲授的课程密切联系实际工作，具有很强的针对性和实用性。
冯守东 中国社会科学院财经战略研究院博士后，副研究员，国家税务总局党校副教授（挂），中国海洋大学特聘教授，青岛市国家税务局科研所副调研员，曾从事税收管理、税务稽查业务工作20多年。
计敏 税务系统知名业务专家，江西财经大学税务硕士兼职导师。从事税务工作22年，擅长财税业务，教学经验丰富，授课以实务见长，侧重解决实际问题，将实际案例与税收政策解读有效相合，极具针对性和指导性，广受学员好评，被誉为“实战派讲师”。 五、培训安排
1、培训时间：2016年8月11日-13日（10日报到） 2、培训地点：上海●胜高国际酒店（上海国展店） 六、收费标准
1、培训费：4000元/人（含培训费、资料费、证书费等），培训费发票由上海国家会计学院全资子公司上海思耐文化传播中心开具，费用支付方式可以汇款或现场刷卡支付。 2、食宿费用自理，班务组统一安排，费用支付方式为现场刷卡或现金，发票由培训所在酒店提供。 七、结业证书
培训班结束后由上海国家会计学院颁发结业证书。 八、报名咨询
请参加人员按要求填写《报名回执表》（附后），报承办单位；我们将在开课前一周向报名学员发送《报到通知》。
联系人：孙永辉 电话：138 1062 4579 报名邮箱：feeu2016@163.com
后‘营改增’时代企业税务管理与风险防范研修班
报 名 回 执 表
市国税局工作总结
xxxx年是党的“十八大”胜利召开之年，也是浙江舟山群岛新区建设全面启动之年。今年来，在省局和市委、市政府的正确领导下，全市国税系统充分发挥税收职能、依法组织税收收入、全面推进依法行政、切实优化纳税服务、强化税收征管、加强队伍建设，各项工作取得新的成绩。
一、充分发挥职能作用，推动海洋经济发展
xxxx年以来，我局充分宣传、研究和利用国家税收优惠政策，依法放大政策效应，给创业、投资、发展以最大的税收空间，在大力培植战略新兴产业、升级现代服务业、推动舟山群岛新区“四岛一城”建设方面做出了应有的贡献。
（一）强化宣传辅导，提高税收政策的引导力
一是做好“一个基地、两个平台、三支队伍”的建设。立足商会业余税校基地，全年共对200余家企业开展了3期培训辅导；借助税务中介机构和行业协会这两个平台，分发各类优惠税收政策汇编千余册；依靠驻格税官、办税大厅工作人员、舟山晚报小记者团这三支队伍，在社区、基层、学校开展第21个税收宣传月活动，提升了税收宣传的吸引力。二是紧密联系当地媒体。通过做好舟山日报“国税之窗”的组稿工作，密切联系“舟视新闻”、“行风热线”、“一把手廉政访谈”等栏目，及时报道了“两服务”调研、“营改增”试点等重要工作举措，扩大了宣传的影响力。三是深化国税网站建设。依托内外网同步开放的12366知识库，发布各类政策解读200余条，解答纳税人涉税咨询120条，增强了宣传的渗透力。
（二）优化税收举措，增强落实政策的能效度
一是全面落实结构性减税政策。继续落实好推动舟山群岛新区建设实施意见“80条”、支持民营经济健康发展“46条”等政策措施；落实起征点提高政策，使全市24185户起征点以下的个体工商户受益，据测算全年共计减免税款4504万元，受惠面达91%；全年办理各类减免24528万元，给我市的海洋经济发展和新区建设提供税收政策支撑。认真推进“营改增”试点工作，特别是在做好货物运输业“营改增”方面成绩突出，得到了市政府领导的充分肯定。二是贯彻出口退（免）税政策。全年共计办理出口退（免）税44.56亿元。不断加快出口退税审批进度，对11家A类出口企业实行“当月审核，当月退税”，促进了资质优良外贸企业的发展。同时继续推行船舶制造出口企业“先退税后核销”管理办法，今年累计已为船舶企业办理先退税9.85亿元，有力支持了该行业的转型升级。
（三）深化调研分析，加强建言献策的针对性
围绕舟山群岛新区建设“四岛一城”的新格局，在确保各项税收政策落到实处的同时，主动调研完善相关的配套政策，为地方党委政府出谋划策，并积极向总局、省局争取有利于新区经济社会发展的优惠政策。一是系统梳理研究了有关海洋经济发展、综合保税港区建设的相关政策，并形成了《财税支持舟山群岛新区发展的建议》上报，为市委、市政府决策提供了参考。二是扎实开展了“营改增”试点的调研，特别是深入一线摸清了个体挂靠船、国际运输业等情况，为省局推进试点工作减轻了压力。三是由我局牵头向上争取的海外船舶融资租赁业务出口退税试点，目前已获总局同意，这将有利于我市海运业的发展。
二、依法坚持收入原则，保证税收收入质量
xxxx年初，面对经济下行的压力，我局及早谋划，始终坚持组织收入原则，扎实开展经济税源分析和收入预测，加强组织收入工作的调查研究和督导检查，并积极争取地方党委政府的理解和支持，xxxx全年我局组织收入52.22亿元，比去年下降8.27%，组织地方财政收入13.21亿元，顺利完成了市政府提出的地方财政收入目标，成绩来之不易。
（一）坚持组织收入原则
坚决贯彻组织收入原则，严格执行关于严格依法理财有关问题的文件要求，坚决杜绝企业无利润预缴企业所得税、增值税留抵税款应抵不抵等情况的发生，坚决防止采取空转、财政垫付税款、转引税款等非法手段虚增收入，坚决避免突击收税。综合分析今年的总体税收情况，在总减收额75876万元（剔除免低调库因素）中，由于中海油影响减收48253万元，船舶行业减收15499万元，商业减收8001万元，分别占减收总额的63.59%，20.43%和10.54%。剔除这三个行业的影响，税收水平基本与去年持平。
（二）强化税收分析预测
根据经济税源发展、政策、征管以及财政需求等因素变化，深入开展税收分析，准确预测税收收入，及早制定组织收入应急预案，主动向省局和市委、市政府提出统筹规划组织收入工作的意见和建议。同时，加强对收入工作的组织协调，每月进行收入调度和考核督促，每季度召开收入形势分析会，及时总结成绩，查找不足，制定整改措施，提高税收预测的及时性和准确度，将经济下行对税收的影响降到了最低。
（三）加强重点税源监控管理
对全市税收年收入500万元以上的企业开展税收经济联动分析，剖析影响企业税收增减的主要因素，摸清企业的纳税现状和纳税潜力。依托一般纳税人监控分析系统，通过对纳税申报、税负情况的分析，加强对船舶、化工、电力等重点行业的税收管理。同时对年纳税额在100万元以上的税源大户加大监控力度，及时发现管理上的薄弱环节，防止欠税产生。
三、全面推进依法行政，营造公平税收环境
xxxx年以来，我局把依法行政的要求贯穿于税收工作的各个环节，坚持合法行政与合理行政相结合，法律效果与社会效果相结合，进一步融洽了征纳关系。
（一）健全基础性制度体系
完善规范性文件管理，根据省局部署，指导县（区）局开展税收规范性文件清理工作，全市系统共分类整理220件文件目录，整理出建议全文废止、失效的文件177件，建议部分条款废止、失效的文件4件。深化重大税务案件管理，对《舟山市国税局重大税务案件审理工作规程》作了进一步的细化和明确，并在市本级和岱山县局推行了重大税务案件说理性文书试点工作，切实规范了税务执法人员的处罚行为。规范税务行政自由裁量权，在配合省局做好执行情况调研的同时，进一步压缩了自由裁量权的空间。
（二）加强税收执法监督
对内不断强化税收执法责任制的落实，今年全市国税系统具有执法风险的人员均安装了税收执法风险管理信息系统，保证了监控执法和预警纠错等功能的有效发挥。并且按照省局规定及时开展问题提报、业务公告111个，有效化解了执法风险，xxxx年全市国税系统税收执法正确率一直保持在99.99%以上。对外坚持深化政务公开工作，充分利用舟山门户网、国税网站、办税服务厅等媒介，共发布各类涉税公开事项200余条，进一步拓宽了公开领域，增强了外部监督力度。
（三）营造依法行政和谐氛围
深入开展“六五”普法工作，发挥“巾帼税法志愿服务队”品牌优势，积极宣传“我身边的好税官”，将文明执法、阳光执法理念深入人心。积极推进“服务执法型”税务稽查建设，初步构建起了公开的告知回访体系和规范的评估自查体系，进一步提高了纳税遵从度。开展了包括3个项目的税收专项检查和涉及2个行业的税收专项整治工作，全年共查补收入8693万元，同时重点开展打击发票违法犯罪活动，全年共查处假发票和非法代开发票案42件，涉及发票493份，进一步维护了公平公正的税收秩序。
四、深化服务品牌创建，巩固和谐征纳关系
xxxx年以来，我局以品牌创建为指引，深化纳税服务体系建设，完善服务平台功能，切实维护了纳税人的合法权益，纳税人满意度稳步提高。
（一）深化纳税服务体系建设
不断放大“海上办税服务站”的品牌效应，进一步打造“驻格税官”、“税情联络室”等贴近纳税人并且行之有效的服务项目，提高了社会各界对国税工作的认知度和美誉度。健全服务制度建设，出台了《纳税服务制度汇编》，对涉及预约服务、延时服务等23项规定予以整理归纳，推行窗口单位季度“纳税服务之星”评比，为提升全市系统整体服务水平奠定基础。完善涉税事项快速响应机制，借助12366咨询服务反馈工单、大厅热线，认真梳理并及时解决纳税人需求中热点、难点问题百余个，当天办结率接近100%，提高了纳税人满意度。
（二）完善纳税服务平台功能
主要是推进四个平台的功能建设。一是在市内范围“同城通办”的基础上，于12月20日实现实现全市通办，为纳税人提供申报征收、代开发票等八大类27小项等涉税事项的服务，进一步方便了纳税人到非所辖税务机关办税。二是推进大厅标准化规范化建设。着力改善内外环境、规范服务行为，并添置24小时自助办税服务机（ARM机）方便纳税人办税，目前我局已完成省局下达的60%大厅达标的任务。三是推进国税网站日常维护管理和功能应用，畅通征纳网络交流互动渠道，加强涉税政策信息宣传推送，发挥网上办税服务平台作用，增强征管服务效果。四是加强货运专票代开延伸服务点建设。建立健全代开延伸服务点的各项服务制度，做好工作人员的培训，防范代开点的涉税风险。
（三）切实维护纳税人合法权益
推动由行业协会等社会力量牵头、税务机关提供支持的纳税人权益保护组织建设，如定海区局建立了“税企俱乐部”、普陀区局建立了“税企促进协会”，完善了税收化解争议机制。积极会同地税部门向A级以上的纳税人发放纳税信用等级证书593份，推进了纳税信用建设工作，营造了社会各界依法诚信纳税的氛围。认真做好全国第三次纳税人满意度调查准备工作，借此进一步健全了纳税人满意度调查的长效机制。年中集中开展了国税机关与税务师事务所关系清理的专项活动，
本文来源：http://www.gbppp.com/sh/393212/
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