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济宁市盛润物业管理有限公司
泗水金冠阳光花园小区物业管理规定
为强化小区物业管理，创建良好的生活环境，在小区内设物业管理委员会。
物业管理委员会设以下岗位：经理一名、（兼维修员）、副经理一名、（兼会计）、出纳一名、保安四名。
一、物业管理委员会岗位责任、
（一）物业管理委员会岗位责任：
1、负责小区范围内的土建维修；绿化、美化服务。
2、负责小区内公共场所卫生清扫保洁。
3、负责小区内饮食服务、商业网点的管理与监督。
4、负责小区内车辆管理。
5、负责小区内治安管理、文化创建、居民管理和特殊服务。
6、负责小区住户的水、电、暖、气等维修服务和其它户内的维修服务。及相关费用的收缴。
7、为居民提供代办和特约服务项目。
8、承接小区内大修及项目建设，开发创收项目。
（二）、经理岗位责任
1、在物业管理公司领导下，主持小区物业管理委员会的全面工作。
2、认真贯彻执行国家、上级及本公司有关方面的政策、法律、法规和制度。对小区内的绿化、保洁、安全、环境、维修服务等负直接领导责任。
3、认真抓好安全管理，加强安全自检，落实安全隐患的排查和整改，保证必要的安全投入，确保实现安全目标。
4、抓好房产维修管理，达到帐目清楚，计算准确，帐实相符，归档及时。
5、抓好电视、通讯、宽带信息网络系统的管理。
6、抓好维修队的管理，搞好土建维修、工程的施工管理，保证工程质。
7、搞好卫生治理，做好小区绿化、美化工作，创建文明卫生小区，为业主提供舒适的生活环境。
8、抓好小区内经营租赁网点的管理、指导和协调，保证健康发展。
9、抓好社区治安管理、文明创建，搞好小区水、电、气、暖维修服务，为居民提供安全、舒适、便捷、实惠的服务。
10、抓好财务管理工作，按照财务制度规定和批准的计划掌握开支。严格控制各项费用支出，定期进行成本核算分析，查找问题，督促整改。
11、抓好工资分配管理，制定考核奖惩细则，严格落实考核。
12、按照定员要求，合理调配人员，达到人事相宜，提高工作效
率
13、抓好两个文明建设，做好员工的思想工作，确保员工队伍的稳定。
14、按时完成领导交办的其他工作
（三）、副经理岗位职责
1、认真执行物业管理委员会制度，抓好劳动纪、小区保安、环卫、维修。
2、负责抓好小区物业管理费及各种租赁费的收缴管理工作。
3、建立和健全各项财务管理制度，并严格执行。具体领导本部门财务工作。
4、督促员工例行节约，降本降耗，杜绝浪费，以优质的服务创造最佳经济效益。
5、负责物业管理委员会各种收费业务。抓好会计核算和经营分析，提供决策依据，确保物业管理委员会健康发展。
6、认真贯彻物业管理公司及物业管理委员会制定的一系列规章制度，坚持从严检查考核，及时整改各种安全隐患。
7、负责物品采购和后勤物资供应及其它后勤服务保障工作。
8、搞好办公室日常工作及文件档案管理工作。
9、负责做好各类会议的通知和会务工作，并做好会议记录。
10、负责文件的收发、登记、传阅、归档，负责来访的处理。
11、严格按规定进行房产、地产管理，及时办理相关业务，妥善保管房地产档案及相关资料，并及时归档，杜绝损坏丢失和违法违规
现象的发生。
12、负责小区内垃圾的清运和绿化工作。
13、负责对外接待工作，做到热情、礼貌、大方、周到
14、按时完成领导交办的其他各项工作任务
（四）、会计岗位责任
1、认真执行物业公司和物业管理委员会制定的各项管理制度。
2、认真做好会计事项的帐务处理。
3、认真编制年、季、月度财务计划和决算报表。
4、负责会计资料的装订,搞好会计档案的整理、归档。
5、组织好各项收入,按时办理上交款项。
6、搞好财务核算，做到帐务清楚，核算准确，各项收支不漏帐，各种票据管理有序，并保存完好。
7、完成领导交办的其他工作
（五）、 出纳岗位责任
1、按公司规定保管好现金，收取的现金要及时上交公司财务，不得存留。
2、特殊问题必须向经理汇报，不得越权，自作主张。
3、配合有关人员，做好计划考核工作
4、按时收取物业管理费，对小区内个体经营者严格按规定收取租赁费，做好其他费用的收缴工作，努力增加创收。
5、按照制度规定做好费用报销，支票管理等工作。【小区物业管理管,理,规,约】
6、做好各项税费的缴纳工作。
（六）、维修员岗位责任
1、认真执行物业管理公司和小区物业管理委员会制定的各项管理制度。
2、认真做好土建维修工程的设计、预算、开工、峻工、结算管理，严格按工程管理程序办事。
3、抓好工程质量管理，保证施工项目符合质量标准要求，杜绝不合格工程。
4、保证工程进度，按时完成维修任务。
5、搞好小区及物业管理委员会管理范围内的水电暖维修管理工作，增加创收。协调有关部门保证对业主水、电的正常供给。为业主提供优质服务。 参加安全检查及事故分析活动。保证电力安全。
6、负责小区内花草树木的栽培、养护等管理工作。
7、听取客户意见和建议，不断提高服务质量，令业主满意。
8、根据工作需要完成领导安排的各项临时性及突击性工作任务。
9、认真学习工程造价知识、计价信息，严格按规定进行工程预算、结算，做到帐目清楚，核算准确。坚持原则，按章办事，杜绝出现违章违纪现象。
10、负责办理和检查用电、用火等有关手续，发现问题及时纠正。
11、搞好物品管理，物品摆放整齐，做到帐、卡、物相符，杜绝发生物品丢失、严格物品出入库手续，杜绝物品损坏现象。
12、特殊问题必须向上级领导汇报处理。
（七）、保安员岗位责任
物业小区管理规约示范文本
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为加强本小区物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定，制定本规约。
第二条 本规约由首次业主大会通过，全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
第二章 业主的共有权
第三条 本业主建筑物区域内物业的基本情况
物业名称；
座落位臵；
物业类型：
建筑面积：
业主建筑物区域四至：
第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：
（一）由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台、蓄水池等；
（二）由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统等；
（三）由业主建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房”(包括业主委员会用房)庭院花园、一楼全部架空楼层门廊、闭路电视监控系统、公用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统、公用给排水管网、消防设施设备等。
第三章 物业使用原则
第五条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务公司 以下权利：
1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2、以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；
第六条 本物业管理区域内，物业服务收费采取 方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
第七条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第八条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第九条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。
第十条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或业主委员会，并与其签订装饰装修管理服务协议。未签订装饰装修管理服务协议装修材料不得进入小区；
签订协议时交纳1000元装修押金，装修押金在装修完工、经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。
业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
第十一条 业主应按设计预留的位臵安装空调，未预留设计位臵的，应按物
业服务企业指定的位臵安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十二条 业主应在指定地点放臵装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本业主建筑物区域的装饰装修施工时间为早8：00至12：00下午2：00至7：00，其他时间不得施工。
第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、等共用设施设备，不得擅自拆改。
第十五条 业主及物业使用人使用电梯及扶梯，应遵守本物业管理区域的电梯扶梯使用管理规定。
第十六条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
第十七条 本业主建筑物区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质；
（二）违法搭建建筑物、构筑物；
（三）擅自改建、占用物业共有部分；
（四）损坏或者擅自占用、移装公用设施；
（五）未经业主大会同意及有关政府部门批准，擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路；
（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；
（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；
（八）排放有毒、有害物质；
（九）乱抛垃圾，高空抛物；
（十）发出超过规定标准的环境噪声；
（十一）法律、法规和业主规约禁止的其他行为。
第十八条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：
（一）不得在公共场所大小便 ；
（二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人。
（三）不得因喧叫妨碍他人休息。
第四章 物业的维修养护
第十九条 业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部分、公用设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修基金使用须经相关联业主2/3同意方可使用。
第二十条 业主转让或者出租物业时，应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
业主转让房屋应取得业主委员会关于交纳物业服务费及维修基金的相关证明，未按时交纳物业服务费及维修基金的，业主委员会可通知房管局暂不予办理房地产契约变更。
第二十一条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十三条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十四条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第二十六条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理维修资金。
第五章 违约责任
第二十七条 业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十八条 业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。
第二十九条 建设单位未能履行本规约约定义务的，业主和物业服务 企业可根据本规约向人民法院提起诉讼。
第六章 附 则
第三十条 本规约所称物业的专有部分，是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十一条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
第三十二条 本规约由业主委员会、物业服务企业和业主各执一份。
物业小区管理规约
第一章 总则
第一条 为加强本小区物业的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关规定,制定本规约。
第二条 本规约由业主大会通过,全体业主和物业使用人须自觉遵守。
第二章 业主的共有权
第三条 本物业小区内物业的基本情况
物业名称:
座落位置:
物业类型:
建筑面积:
建筑物区域四至:
第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权:
(一)住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等;
(二)住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、
照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;
(三)其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。
第三章 物业使用原则
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