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2016年营改增行业
分析报告
目录
一、我国营改增历程........4
二、营改增对已试点行业的影响......6
三、营改增对房地产企业的影响......7
1、房地产所处的增值税链条梳理7
2、营改增对收入的影响................9
3、营改增对成本的影响..............11
（1）对于土地成本的影响.....11
（2）对于建安成本的影响.....12
4、营改增对营业税金及附加的影响............14
5、营改增对税负和经营业绩影响的测算....15
（1）土地成本不可抵扣（即t=0%）.....16 ①房企自行实施建筑安装16
②房企将建筑安装外包给上游建筑商................18
（2）土地成本可按11%税率进行抵扣（t=11%）..23 ①房企自行实施建筑安装23
②房企将建筑安装外包给上游建筑商................25
6、基于测算模型的结论..............28
四、营改增对房企经营业绩的其他影响因素..30
1、增值税专用发票是否能够取得................31
2、历史成本是否可以抵扣..........31
五、房地产企业面对营改增可采取的措施......31
1、提高精装修比例....32【2016全年营改增的效益】
2、提高议价能力，降低建筑商税负转嫁风险.....32
3、业务分拆................32
4、加强管理，取得增值税专用发票............33
六、主要风险34
我国营改增历程。我国营改增历程开始于2010年，而2012年上海进行相关试点工作，标志着营改增正式进入实施阶段。截止目前营改增已经在交通运输业、部分现代服务业、铁路运输业、邮
政服务业、电信业陆续展开试点。按照改革计划，2015年下半年要完成生活服务业、建筑业、不动产和金融保险业等行业营改增，其中预计不动产有偿转让、建筑业改征11%税率的增值税。
营改增对已试点行业的影响。从已试点行业情况来看，总体营改增减税效果明显：根据国家税务总局税务报告数据，2015年上半年，营改增减税1102亿元，其中试点纳税人直接减税600亿元，原增值税一般纳税人因增加抵扣减税502亿元。
营改增对房地产企业的影响。我们建立模型测算了营改增对房企的经营业绩的影响，按照土地成本是否可以抵扣，将测算分成两大类，同时在每个大类下，又按照房企是否将建筑安装打包给上游建筑商以及上游建筑商是否将税负转嫁给房企拆分成3三种情况，针对6小类情况分别建立模型进行测算，测算结论如下：
（1）如果土地成本不可抵扣，则会使得房企利润下滑，并且毛利率越低、土地成本占比越大的房企，利润下降幅度更大。（这种情况下，聚焦于三四线城市的房企由于土地成本占比较低，利润下降幅度反而较小）
2016年营改增行业
分析报告
目录
一、我国营改增历程........4【2016全年营改增的效益】
二、营改增对已试点行业的影响......6
三、营改增对房地产企业的影响......7
1、房地产所处的增值税链条梳理7
2、营改增对收入的影响................9
3、营改增对成本的影响..............11
（1）对于土地成本的影响.....11
（2）对于建安成本的影响.....12
4、营改增对营业税金及附加的影响............14
5、营改增对税负和经营业绩影响的测算....15
（1）土地成本不可抵扣（即t=0%）.....16 ①房企自行实施建筑安装16
②房企将建筑安装外包给上游建筑商................18
（2）土地成本可按11%税率进行抵扣（t=11%）..23 ①房企自行实施建筑安装23
②房企将建筑安装外包给上游建筑商................25
6、基于测算模型的结论..............28
四、营改增对房企经营业绩的其他影响因素..30
1、增值税专用发票是否能够取得................31
2、历史成本是否可以抵扣..........31
五、房地产企业面对营改增可采取的措施......31
1、提高精装修比例....32
2、提高议价能力，降低建筑商税负转嫁风险.....32
3、业务分拆................32
4、加强管理，取得增值税专用发票............33
六、主要风险34
我国营改增历程。我国营改增历程开始于2010年，而2012年上海进行相关试点工作，标志着营改增正式进入实施阶段。截止目前营改增已经在交通运输业、部分现代服务业、铁路运输业、邮
政服务业、电信业陆续展开试点。按照改革计划，2015年下半年要完成生活服务业、建筑业、不动产和金融保险业等行业营改增，其中预计不动产有偿转让、建筑业改征11%税率的增值税。
营改增对已试点行业的影响。从已试点行业情况来看，总体营改增减税效果明显：根据国家税务总局税务报告数据，2015年上半年，营改增减税1102亿元，其中试点纳税人直接减税600亿元，原增值税一般纳税人因增加抵扣减税502亿元。
营改增对房地产企业的影响。我们建立模型测算了营改增对房企的经营业绩的影响，按照土地成本是否可以抵扣，将测算分成两大类，同时在每个大类下，又按照房企是否将建筑安装打包给上游建筑商以及上游建筑商是否将税负转嫁给房企拆分成3三种情况，针对6小类情况分别建立模型进行测算，测算结论如下：
（1）如果土地成本不可抵扣，则会使得房企利润下滑，并且毛利率越低、土地成本占比越大的房企，利润下降幅度更大。（这种情况下，聚焦于三四线城市的房企由于土地成本占比较低，利润下降幅度反而较小）
一、初步确定“营改增”试点纳税人名单
5月上旬，对省局初步筛选出的试点纳税人名单进行核实，确定纳入“营改增”试点的纳税人初步名单，并上报省局。
二、第一次确认“营改增”试点纳税人名单
5月中旬至6月底，做好以下各项试点准备工作：
（一）省《关于开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的公告》发布后，各主管地税机关负责将公告内容逐户告知列入初步试点名单的纳税人。
（二）指导纳税人填写《“营改增”纳税人调查核实确认表》。与国税部门共同办理试点纳税人申请确认手续。
（三）经国、地税调查核实后，主管地税机关第一次整理形成“营改增”试点企业名单，并上报市地税局。
(四)市局将第一次整理形成“营改增”试点企业名单分别报省局营业税处、征管和科技发展处。
三、第二次确认“营改增”试点纳税人名单
7月初至7月中旬，各主管地税机关“营改增”试点纳税人名单进行第二次确认。
（一）纳税人名单第一次上报后至试点正式实施前，新办的属于试点范围的纳税人，和其他属于应列未列入试点名单的纳税人有关的信息，由主管地税机关利用专门软件，适时提取并传递给同级国税机关。
（二）对已列入试点纳税人名单，但经主管国税部门后期调查不属于“营改增”试点范围的，由同级国税机关及时通知地税机关。
四、最终确认“营改增”试点纳税人名单
7月25日前，各主管地税机关最终整理形成“营改增”试点企业名单，并上报市地税局。市地税局于7月底前将最终确定的名单报省局营业税处、征管和科技发展处。
一、指导思想
以党的十八大精神为指引，认真贯彻落实省局关于“在推进管理转型升级中创先争优”和市局“打基础、促规范、提效率、求创新”征管工作的要求，围绕在推进管理转型升级中创先争优，充分履行地税部门职能，推进管理转型升级。求新、求变、求发展，不断强化依法治税，不断优化纳税服务，不断提升创新能力，激发税干的创新活力，提升创新各种水平。
二、加强领导，成立组织
为加强对创新工作项目的领导，确保创新项目工作的顺利实施和创新项目的工作质量，成立创新工作项目领导小组。
领导小组的主要职责：负责全县地税系统的创新各种工作规划、重大项目的筹划和决策；项目的立项、可行性的调研、项目的确定；精心组织项目开发、项目经费保障和使用管理；制定创新项目的工作目标、分解任务、计划；制定工作措施，组织评审和申报上级验收；负责协调、指导、推进全县地税系统的创新工作顺利开展。
领导小组下设办公室与业务和技术保障组。办公室具体负责全县地税系统的创新工作的组织、实施工作；业务和技术保障组负责全县地税系统的创新工作课题的技术支持，解决创新工作过程中遇到的业务和技术难题。
三、计划、步骤
第一阶段：选点、立项，各单位在创新工作时要坚持以人为本，充分发挥税干的主管能动性，要鼓励税干积极参与创新，敢于创新，勇于创新。
在选点创新时，要勤思考，善于发现工作中的薄弱环节、业务上的不足，倡导立足实际抓创新，厉行节约搞创新。
第二阶段：论证申报阶段（2016年5月20日——6月31日）。各分局、机关各股室，根据创新工作的要求，至少确定一个创新项目，上报立项可行性调研报告，实施计划、课题组人员名单、预算等资料，创新领导小组办公室对各单位上报的学习创新项目进行梳理整合，确定创新课题，上报市局审批。
第三阶段：实施和考评阶段（2016年7月1日——12月31日）。根据市局的安排组织各课题组实施项目创新工作，并狠抓项目的实施和督导，对完工的项目组织初审，申报市局验收。
第四阶段：申报推广阶段（2016年1月1日起）。2016年1月20日前完成完工的项目申报市局验收的各项工作，对已通过市局以上单位认定的创新项目，重点抓好推广应用工作，在推广过程中不断巩固和提升创新工作成果，全面推动我县地税事业科学发展。
四、工作要求
创新项目工作是现代化分局建设的重要组成部分，是实现省局提出的“推进税收管理转型升级”和市局“打基础、促规范、提效率、求创新”征管工作要求重要途径，各分局、机关各股（室）要高度重视创新项目，要认真落实项目负责制。要精心组织，狠抓落实，确保创新工作有序推进。
（一）加强领导，落实责任。各单位要加强对创新工作的组织领导，分局要成立组织，明确职责、科学分工，组织和落实好创新工作的各项任务；各创新项目的单位和个人，要认真履行职责，确保各创新项目工作落到实处。
（二）以人为本，讲求实效。各单位、各课题在创新工作时要坚持以人为本，充分发挥税干的主管能动性，要鼓励税干积极创新，敢于创新，勇于创新，创好新。
在选择创新项目时，要紧紧围绕税源专业化管理，信息管税，提升税收征管基础手段，社会化管理，优化服务等展开思考，善于发现工作中的薄弱环节、业务上的不足，立足实际，挖掘现有资源，有的放矢搞创新，在编制创新经费和使用时要坚持厉行节约原则，即要考虑内部效益，也要考虑社会效益，还要考虑创新成本。
（三）精益求精，加强工作联系和配合。创新工作是一项系统工程，需要多方的参与，不论是主办和协作单位都要以科学的态度对待创新工作。创新项目办公室、业务和技术保障组，要与各科课题组保持经常性的联系，主动了解和帮助解决创新服务活动中遇到的各种疑难问题；机关各股（室）要各司其责，业务部门加强业务上指导和辅导，人事部门合理安排创新工作人员的工作、学习，给参与创新工作人员留有足够的时间搞创新，计会部门要对创新工作组的创新工作预算编制要进行辅导和评审，纪检监察部门要加强对预算资金的使用情况的监管和审计。
（四）加强管理。县局按计划、步骤和相关创新工作要求，加强创新工作的序时督查，加强对项目创新工作的管理，对创新工作存在的问题，及时督办整改到位，及时通报有关结果，确保创新工作有效推进。
五、奖惩措施
1、创新工作实现责任追究制，各分局、机关各股（室）负责人为第一责任人，各协作单位和相关人员为第二责任人，凡是对本单位、本部门创新工作不落实或落实不到位的，要对领导干部进行问责。
2、对于在创新工作中有突出贡献的单位和个人，根据创新成果的认定等级和推广价值，给予相应的精神和物质奖励。
第2篇一、指导思想
高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，紧密联系地税实际，把“中国梦”的宣传教育与学习宣传贯彻党的十八大精神结合起来，与推动地税事业发展、优化纳税服务、提高地税队伍职业道德水平、推进“三和”地税建设结合起来，与全县地税系统“四风”行动结合起来，全面加强地税系统思想建设、组织建设、作风建设、反腐倡廉建设、制度建设，教育广大干部职工以“中国梦”为强大动力，为实现“实力、繁荣、文化、和谐”贡献力量。
二、主要目标
通过在系统内深入开展“中国梦”宣传教育活动，教育地税干部职工深刻认识“中国梦”的重大意义、本质要求和实践路径，把全系统干部职工的思想和行动统一到中央、省、市和县局党组的决策部署上来，坚定理想信念，创新发展举措，提高发展能力，努力实现思想认识大提高，工作作风大转变、地税形象大展现、地税事业大发展。
三、活动时间和内容
全县地税系统“中国梦”宣传教育活动从2016年5月开始，到12月底结束。重点开展以下活动：
（一）组织开展“中国梦·地税梦”主题宣讲和舆论宣传。举办“中国梦”主题报告会，由局领导或聘请专家学者宣讲。通过系统局域网、外网、地税信息宣传平台大力宣传，营造“中国梦”主题宣传教育的浓厚氛围，汇聚追梦圆梦的正能量。
（二）举办“中国梦·地税梦”主题座谈会。围绕地税事业的转型升级、地税人的全面发展，围绕干部职工关心的热点难题，召开座谈会，深入讨论“中国梦”的内涵，引导广大干部职工为地税发展建言献策。
（三）开展“中国梦·地税梦”主题征文活动。结合“中国梦”精神实质，在深入学习的基础上，广泛发动干部职工以征文的形式讲述亲历亲见的“中国梦”，记录和表达爱国之心、强国之愿、报国之志，强化对自身责任和使命的认识，树立以实干兴邦、实干兴税精神。
（四）组织开展“圆梦提素质”活动。采取“走出去、请进来”等方式，组织开展以“圆梦提素质”为目标的全员干部教育培训活动，促进各级干部素质全面提升，干部队伍建设进一步加强。
（五）组织开展“圆梦转作风”活动。全面贯彻落实中央“八项规定”和省、市有关规定，在系统内深入开展“四风”行动和群众路线教育主题活动，切实转变系统干部作风，提升工作效能。
（六）组织开展“圆梦树形象”活动。以申报市第八届、省第十届文明单位为契机，深入开展文明创建活动，全面提升系统精神文明形象；以党风廉政建设责任制为抓手，加强系统党风廉政建设，树立系统清廉为税形象；以星级办税服务厅创建为目标，全面提升纳税服务质量，树立系统优质高效服务形象。
四、工作要求
（一）高度重视，精心组织。各单位要高度重视“中国梦”主题宣传教育活动，明确领导机构和办事机构，制定具体工作方案，紧紧围绕活动的指导思想和目标任务，将活动内容逐项层层分解（县局具体活动安排另行通知），明确到每个部门，责任到人，密切配合，精心组织实施。
（二）广泛宣传，营造氛围。要加大宣传力度，为“中国梦”主题宣传教育活动营造良好的舆论氛围，确保系统干部职工人人知晓，人人参与。活动中要通过局域网、地税信息、地方文明网等多渠道、多层次积极宣传、报送本单位的做法和经验，特别要广泛宣传为实现“中国梦.地税梦”而涌现出来的先进典型，营造浓厚的舆论氛围。
（三）联系实际，务求实效。紧密联系系统工作实际，抓好各项工作的结合，注重创新，体现特色，把“中国梦”内化为全系统干部职工的自觉行动，内化为实现兴税兴阜目标的强大动力，确保活动取得实实在在的效果。
第3篇一、指导思想
通过开展“书香伴税行”活动，不断丰富全系统干部职工文化生活，陶冶干部职工思想情操，净化干部职工心灵，提高税干水平的综合素质和修养，使广大干部职工以学为荣、以学为乐、学有所思、学有所悟、学有所获。在全系统上下形成“勤奋学习、学以致用”的良好学习风气，营造“读书好、好读书、读好书”的浓厚学习氛围，有效推进学习型机关和学习型党组织的全面建设。
二、组织领导
为加强组织领导，成立县地税局“书香伴税行”活动领导小组，主要负责活动的统一组织协调、安排部署工作。
三、活动内容
实行“六个一”：即职工每天读书学习一小时、每月读一本书、每季写一篇心得，县局每半年搞一次读书兴趣交流，每年开展一次优秀读书心得评选或组织一次读书演讲比赛。每人结合自身实际，制定学习计划，研读理论书，精读业务书、读好兴趣书。
四、基本原则
（一）坚持经典学习与通俗可读相结合、理论学习与实践指导相结合，开阔视野与人生修养相结合、机关与基层相结合的原则。
（二）坚持以省、市局推荐与参考书目为主、自选书目为辅的原则。
（三）坚持集中学习与自学相结合、走出去与请进来相结合的原则。
（四）坚持读、写、讲、评相结合的原则。
五、工作要求
（一）各单位要统一思想，提高认识，高度重视，积极行动，加强对读书活动的组织、引导和督促，不断丰富读书形式、拓宽读书载体、营造读书氛围、扩大读书影响，努力推动全县地税系统读书活动深入持久开展，确保取得实效，为推进税收管理转型升级提供精神动力和智力支持。
（二）各单位领导要充分发挥表率作用，带头读书，带头思考，带头撰写读书心得，带头学以致用,大力宣传倡导读书学习活动的重要意义和积极作用，将全员读书活动融入工作目标管理考核办法中。要认真组织、科学安排好工作与学习，两不误、两促进。
（三）要求每个单位、每个人都有读书计划、读书笔记、读书心得，每个单位定期上报本单位的读书动态信息。县局定期通报各单位读书情况，作为年终工作目标责任制和评先创优的重要依据。要把全员读书活动深入持久地开展下去，使读书学习逐渐成为广大地税干部职工终身的一项有意义的活动，促使全系统广大税干职工投入到读书活动大潮中，培养“读好书、读懂书、读熟书”的良好习惯，并把读书成果体现到思想上、工作上、素养上来，真正成为书香型职工，真正把全系统建设成为学习型机关。
第4篇为有效促进我局文明创建工作，加强规范化建设，提高文明创建工作水平，保证今年申报第十届省文明单位顺利通过，根据县文明委工作部署和要求，结合我局实际，特制定我局“五个一”文明创建活动实施方案。
一、指导思想
以党的十八大精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕文明单位“五个一”创建活动主要内容和任务，以构建社会核心价值体系建设为根本，以“一队、一堂、一牌、一桌、一传播”为着力点，充分发挥文明单位的引领示范作用，通过开展“五个一”创建活动，推动文明创建工作再上新台阶。
二、活动意义
开展“五个一”文明创建活动，是不断深化文明单位创建的思想道德内涵、提升创建质量和创建水平的有力举措。通过“五个一”活动的有效开展，提升我局文明创建工作档次，为创建国家级文明单位目标顺利实现奠定扎实基础。
三、活动内容
1、“一队”：学雷锋志愿服务队。围绕“三关爱”（关爱他人、关爱社会、关爱自然）主题，根据我局特点，积极创造条件组织、参与志愿服务活动。通过广泛宣传普及“学习雷锋、奉献他人、提升自己”的志愿服务理念，扎实推进“关爱他人、关爱社会、关爱自然”等志愿服务活动深入开展。今年，我局将组织开展一系列学雷锋志愿服务活动。
2、“一堂”：道德讲堂。根据县文明委《关于在全县开展“县公民道德讲堂”活动的通知》文件内容和要求，以“六个一”为基本流程、以“六个我”为主要模式、以“六个有”为建设标准，开展道德讲堂建设。通过建立道德讲堂，广泛开展社会公德、职业道德、家庭美德和个人品德教育实践活动，引导干部职工做一个有道德的人。具体内容如下：
“六个一”流程——“唱一首歌曲”：开讲前，组织学唱一首道德讲堂主题歌曲；“看一部短片”：围绕主题，组织干部观看一部道德建设先进人物事迹短片；“诵一段经典”：组织干部诵读一段中华传统经典语录；“学一点礼仪”：讲授一点生活礼仪、职业礼仪及中华民族传统礼仪知识；“讲一个故事”：讲述一个发生在干部身边的体现民族传统美德、民族团结、优秀革命道德与时代精神的典型事例；“作一番点评”：由干部评议身边好人故事，讲述心中感受，品悟道德力量，升华自身境界。
“六个我”模式——“我听”：听取“六个我”模式——“我听”：听取先进事迹宣讲；“我看”：观看短片、情景剧表演等；“我先进事迹宣讲；“我看”：观看短片、情景剧表演等；“六个我”模式——“我听”：听取先进事迹宣讲；“我看”：观看短片、情景剧表演等；“我讲”：干部自我宣讲道德故事；“我议”：讨论现象，评议行为；“我选”：由干部推荐选树先进人物；“我行”：引导干部在认识、接受先进人物的优秀品质后，群起效仿，转化行为。
“六个有”标准——有制度：有一套规范有序、运作便捷的管理机制；有阵地：有专门的“道德讲堂”场所、统一的背景等环境氛围；有队伍：有一支“自身素质强、道德素质高、文化修养好”的专兼职结合的社会化宣讲队伍；有活动：有具体的活动计划和活动记录，每半年至少开展一次活动；有经费：有必要的工作经费作保障；有成效：活动效果好，群众愿意听，有感悟、有收获。
3、“一牌”：设置一批公益广告宣传牌。在我局内外设置1—2块崇德修身、向善向上的道德宣传牌或文明提示语，营造浓厚的道德文化氛围。要充分利用我局的宣传栏、电子屏、走廊、墙壁等设施，设置宣传道德模范、学雷锋志愿服务、文明礼仪、中华优秀文化传统和社会公益等文明提示牌，引导干部职工从身边小事做起，从一点一滴做起，崇尚道德，践行文明。
4、“一桌”：实施“文明餐桌”行动。向全局干部职工发出“文明餐桌行动倡议书”，号召干部尊重劳动、珍惜粮食、勤俭节约；在局职工食堂张贴“文明就餐”、“节用
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