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关于烂尾楼处理的若干思考
说白了是政府不作为，没有把人民群众的利益当回事。中国人是世界上最聪明的，没有管不了的，只是不管，在维护少数人或集团的利益。我有个想法可能不太成熟，但目标很明确，坚决维护老百姓利益：
1、所有竞标的房地产开发商企业必须有较强的资质和资金。
2、所有的开发商企业由市建筑或专门部门统一管理。
3、每一个房地产项目由指定的领导负责，该领导的联系方式等信息由媒体公开，项目的成败直接关第到该项目负责人日后的政绩（这点事没整明白，以后就别想加资晋升了）。
4、房子在没有通过上级质检部门的验收，不准以任何方式收意向客户一分钱，保证老百姓利益。
5、烂尾楼常见的问题是老板携款逃跑等资金问题。所有的资金象证券那样，全部由银行托管，每笔正常花费支出必须由监管的负责人签字（每一项都有前期预算的），房地产几乎是暴利，银行最低留款必须在总造价的30%（具体数字可以调整）以上。楼盘在没有通过上级质检部门的验收，银行最后的钱不可能拿走，对以后盘活烂尾楼资金会相对轻松些、楼盘出问题的几率就小。
6、房子验收合格后，允许开始销售，在开发商完成所有税收、支付所有的工程款、农民工工资等后（解决以前解决不了的问题），最后还备留10%质量保证金，其余付给开发商。
城市烂尾楼处置及预防的措施
李健
[摘要]通过几年来对城市“烂尾楼”处置的经历，探讨城市“烂尾楼”处置的体会，提出城市“烂尾楼”的处置方法和今后预防“烂尾楼”产生的措施。
[关键词]烂尾楼；启动；预防
[中图分类号]TU746.5[文献标识码]B[文章编号]1009－0142（2006）02－0084－01 1产生的原因及背景
我市的停缓建工程和全国的停缓建工程一样，大部分产生于上世纪90年代初期。当时，正是我国房地产业起步及高速发展时期。同时，也是我国房地产市场刚刚形成，发展不完善不健康的时期。我市的停缓建工程停工的主要原因大多是由于资金链条断裂，开发企业自己力投资，又没有融资渠道，使工程停工。
2启动的几点体会
2.1政府重视是启动的关键
2003年5月，市政府为了加大启动停缓建工程力度，在沈阳日报上发表了《沈阳市人民政府关于限期处置停缓建工程的通告》，并公布了首批停缓建工程名单。《通告》要求凡在我市主要街区，建设规模在5 000 平方米以上，施工进度超过±0.00且已投资额超过总投资额的25%以上，未经批准中止建设连续满二年以上的建设项目都要根据通告精神启动，否则，市政府有关部门要采取有效的措施帮助开发建设单位进行处置。同时也给予按期启动的停缓建工程一定的优惠政策。《通告》发出后，对全市的停缓建工程开发建设单位产生了很大的震动，开发建设单位即有了压力也看到了希望。通过全市的上下努力，全力配合，仅有半年时间，先后有十几项停缓建工程得以启动，给我市带来了良好的经济效益和社会效益。
2.2利用法律手段解决债务纠纷
几乎所有的停缓建工程，都不同程度的存在着债务纠纷，对于那些债务连相对简单，当事人愿意通过协商解决的，最好通过协商来解决。但是，有相当部分的项目债务当事人无法接受通过协商来解决债务问题。最后只能通过法律手段解决债务纠纷。根据我们处理的体会，大部分项目的债权人都是银行或金融投资机构，一般都是这些金融机构起诉开发商，法院在做出最终判决后，依法对项目的财产进行合理处置。项目的财产进行合理处置后，项目财产的最终合法所有者才能重新启动项目，以便完成项目的建设。
2.3建设单位的配合非常重要
根据停缓建工程产生的背景，由于当时全国许多行业和部门参加了房地产开发建设，其中除了房地产开发企业外，还有政府、军队、铁路等单位和部门。在停缓建工程的处理过程中，得到他们的配合是非常重要的。由于涉及这些单位和部门的停缓建工程一般都是国有资产，在处理国有资产问题上，要严格地遵守国家、省、市的法律法规。这些单位和部门的主要导也不愿意涉及这类问题。为了更好地解决这些单位的停缓建工程的启动工作，市政府派主要领导亲自主持协调会，分门别类，科学合理地研究解决问题，并以政府名义下发会议纪要，以便为妥善处理此种类型的停缓建项目，提供必要的处理依据，为这些单位和部门的主要领导积极配合项目的启动打消思想顾虑。
2.4利用必要的市场手段加快启动
有些停缓建工程产权债务关系非常明晰，就是由于没有资金来源不能重新启动。对这类停缓建工程，我们尽量采用市场方式运做，达到启动的目的。一是通过招商引资的方式。各级政府在各类招商引资活动中，都把停缓建工程的启动做为主要的招商项目进行招商。在招商引资过程中，使项目可以通过合资、合作、出让等方式获得资金，使项目从新启动。二是通过市场拍卖方式。对于那些产权债务关系非常明晰的停缓建工程，在开发企业和建设单位
同意的情况下，通过政府协调，由拍卖公司组织向社会公开进行拍卖。拍卖成功后，政府给重新办理项目更名等相关手续，使项目重新启动。
3预防停缓建产生和处置的几点建议
3.1完善法律法规
目前，全国没有国家级处置停缓建工程的法律法规，市级政府无法制定本地处置停缓建工程的相关法律法规。建议在《国有土地使用权出让合同》中增加开发建设期限条款，利用合法对停缓建工程进行约束和处置，逐步减少和杜绝停缓建工程的再次产生，并能做到处理停缓建工程有法可依。
3.2加强对开发项目管理
加强对开发项目的中间控制，对开发项目停工半年以上的工程，要提前对开发商提出警告，要求开发商提出复工计划并尽快复工。对开发项目停工一年以上的工程，要对开发商及开发项目进行调查，查出停工的主要原因后，限期复工。对开发项目停工一年半以上的工程，要对开发商及开发项目进行通报，并暂停开发商继续开发项目。
3.3政府应控制项目审批
根据现有停缓建工程的构成，90%以上为公建项目。今后，应通过对全市房地产市场的科学分析与预测，对开发项目的性质要严格控制，要充分做好可行性论证，在市场调节的同时要作好宏观调控，防止盲目开发建设，造成停缓建工程的产生。
浅谈烂尾楼及其防范
○姚新红
（山西建筑职业技术学院山西太原030006）
【摘要】近几年来，各个城市处置“烂尾楼”的风潮高涨，根据各地不同的情况，各个地方政府出台了一系列的措施，使当地的“烂尾楼”枯木逢春，焕发出新的生机。各地需要对烂尾楼的产生和危害进行认真思考和研究，创造性地提出解决问题的方法。【烂尾楼政府怎么处理】
【关键词】烂尾楼债权债务工程质量
一、引言
烂尾楼，是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。此外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。
二、烂尾楼及其危害
1、烂尾楼的危害
由于房地产是资金密集型行业，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。因此，银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入，还很有可能损失本金，导致银行的不良资产。烂尾楼还有破坏城市形象，浪费土地资源以及破坏投资者信心等危害。
2、实例
（1）世界最大的烂尾楼：柳京饭店。该饭店位于朝鲜平壤，这是一幢未完工的摩天大楼。整体结构成三角金字塔型，斜面角度为75度，共105层，高330米。据称，柳京饭店原计划成为拥有3000间客房的超级大厦，并成为全球最高的饭店之一，计划于1989年开始营业。然而自从1982年开始建设之后，1992年完成结构工程后便一直停工，成为世界上最大的“烂尾楼”。目前，这仅是一座混凝土空壳结构，未安装窗户以及外墙模板，更没有任何内部装置。其实这座饭店是冷战时期的产物，最初预算是7.5亿美元。
（2）哈尔滨烂尾楼———华风国际商城。据了解，华风国际商
城位于南岗区湘江路—赣水路，毗邻会展中心、高尔夫球场、万达商贸广场，项目2003年开始建设，停工已经四年。由于项目搁浅，引发了开发商和承建商之间的一系列诉讼和仲裁纠纷。项目建设规模28余万平方米。本次拍卖其中的E栋1-25层，参考价格为1.948亿元。
（3）中诚广场：广州第一烂尾楼。中诚广场是广州当年的最大烂尾楼,高51层，分A、B两塔，总建筑面积达23万平方米，规划有600多个停车位。1992年动工，1993年开始卖楼花，当时每平方米售价达到3万港元左右的天价。中诚广场受亚洲金融风暴影响，在1998年停工烂尾。其时，外墙大概只完成了8成，部分外立面挂上了玻璃幕墙。据说中诚广场的债务纠纷错综复杂,涉及300多宗债务官司。2002年10月，广州中院为保护债权人的合法权益开始介入项目的盘活工作。北京金贸国际投资公司和广州骏鹏置业公司以9.24亿元成功收购了中诚广场约16.5万平方米的面积。自此，这座烂尾多年、曾一度险遭拍卖命运的广州第一烂尾楼终于以“体面”的形式重获新生。10多年前耗资300万美元的设计在今天依然没有落伍。内部建筑宽敞大气，大堂高近20米，净层高为3.45米，此外大堂的采光井、环行车道、顶楼停机坪等设计都可以让中诚广场现在仍然能在广州高档写字楼中占据一席之地。
（4）温州中银大厦：最“腐败”的烂尾楼。1995年中旬，中国银行温州分行投资3500万元，开工建造中银大厦。1997年大楼封顶，但直到2004年仍然破败不堪地“站”在那里。期间，经国家有关质量检查部门的多次检测，认定大楼主体工程及地下基础工程均不合格。这是温州最出名的一栋烂尾楼，共22层，高93米，占地面积达5000多平方米。大楼主体工程现场一片萧条，在大楼的墙壁和立柱上，醒目的缝隙比比皆是，墙体外面，钢筋裸露；大楼的承重墙，出现了沉陷现象。据说该大厦的不合格程度达到75%。当然，人们对该楼记忆最深刻的还是它的“腐败楼”称号，由这栋楼带出了温州金融系统有史以来最大的一桩腐败案，涉案金额3000多万元，涉案人员43名。温州市政府根据专家组的建议，对该楼实施定向爆破拆除。2004年5月18日清晨，在5声震耳的闷响之后，温州中银大厦在几秒钟里灰飞烟灭。风传没有谁为这个存在严重质量问题的大楼承担责任，承建人、中介人、决者不是保外就医就是取保候审。作为决策者的中行温州分行行长被判13年有期徒刑，但那是因为涉嫌受贿，似乎跟中银大厦没什么直接联系。
三、烂尾楼的成因及防范
1、烂尾楼形成主要有两种原因
一是这桩楼没有经过合法的审批流程，所以可能在选址规划、建设方面是违规的。有些人有靠山有钱财，无视政府法律法规，硬要造楼，结果被判定为违章建筑，即使建筑物造好了也没有水电气的配套，这样的楼就成为烂尾楼了。二是工程款不到位。任何工程都不是资金全部到位才开始动工的，而是资金到位一部分就开工了，结果，工程造到一定的程度，钱不够了，房子就不能完工。特别是现在建筑材料涨价厉害，工程建设超预算很多，业主方筹集不到资金，只好不再建造，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打，成为烂尾楼，最终拍卖。
2、解决烂尾楼问题
近几年来，各个城市处置“烂尾楼”的风潮越来越高涨，根据各地不同的情况，各个地方政府出台了一系列的措施，使当地的“烂尾楼”枯木逢春，焕发出新的生机。
政府采取措施对新的房地产项目的投资进行监管和支持根据《城市商品房预售管理办法》继续对商品房预售进行监管以保证建房资金的充足，同时保证房产项目有足够的需求人群，防止产生新的“烂尾楼”。建立或修订相关法规，加强建设用地的审批力度（查看地图），对申请用地单位的投资项目可行性分析进行详细的审查，以保障宝贵的土地资源的合理利用，达到最大的效用。引入新的金融工具对新房产项目的融资进行支持。根据我国民间资金相对较为充足的情况，政府可以通过自己的力量，促使新的金融工具的使用，引导民间投资
对房地产项目进行投资。
引入的金融工具包括资产证券化和金融信托。这两种金融工具都可以促进民间资本的流动，使稀缺的资源得到充分的利用。前者是指通过将在建的项目或完成项目抵押而获得资金支持的融资方式；而后者是通过金融机构经办，代理他人运用资金、筹集资金、买卖有价证券等。政府在促进这两种金融工具的发展时应起的作用是加强良好的社会信用体制的建立，并尽快出台有关法规政策来规范参与者的行为，同时建立良好的会计审计体系。利用这些金融工具，可以防止一些优秀项目的“流产”。
对于已经出现的“烂尾楼”，采取“一楼一策”的措施来处理。在“烂尾楼”现象比较严重的城市，当地政府出台有关优惠政策引导有能力的经济主体投资“烂尾楼”的建设。比如允许新的开发商对投资项目原来的规划进行调整，特别是对于那些经济前景不好的“烂尾楼”。虽然这样可能会在短时间之内令政府的利益受损，但是随着“烂尾楼”问题的解决，将会使政府获得更多的经济利益，同时带来很好的社会利益。
物业的价值更多地取决于地块的价值。对于那些目前已经有3年以上“烂尾年龄”的“烂尾楼”，虽然最初开发时周边环境尚不够好，但是由于经济的发展，周边地带得到了普遍的开发因此使项目所在的土地价格也水涨船高，同时由于当时的地价比现在要低，而且长期搁置，当开发商的心理预期不是很高的情况下，投资商往往可以用较低的资金拿下“烂尾”项目，从而预期可以获得较高的利润，这种类型的“烂尾楼”对于大多数的投资者无疑是一个巨大的吸引，因此这类“烂尾楼”可以由开发商通过自身的市场行为获取资金支持。比如，开发商由于看到该项目的良好前景，通过合理的投资计划获得银行等部门的资金支持，或者将项目转让给其他开发商，或者找到新的合作者共同投资开发，又或者寻求信托资金的支持，或者采取资产证券化的方式，从而为工程注入新的血液，解决“烂尾楼”问题。
对于那些存在着经济纠纷的“烂尾楼”，债权债务关系比较复杂，应该通过法院组织拍卖，以求在公平、公正的环境下使“烂尾楼”所存在的问题明朗化，从而促进问题的解决。这也是比较行之有效的方法。成都的假日大厦曾经被称为成都的一号“烂尾楼”。该项目于2003年6月18日被上海东渡集团高价拍得，并成功地改造为小户型商业住宅时代凯悦，并于不久前开始发售。
对于一些长期闲置、没有开发商投资、难以竣工的房产项目，政府或者通过市场方式收购该项目，或者根据有关法规将该项目所占的土地依法收回，然后由政府决定如何处置这类“烂尾楼”。政府可以在此基础上修建办公楼或公用设施（这样可以弥补政府收购的部分损失），也可以将该项目拆除，在原地上修建绿地或广场，改善城市环境；还有人认为可以将有些“烂尾楼”作为大型的艺术仓库，用来演戏、搞画展或者做成艺术博览中心，这种建议也不无可行性，最起码为艺术家提供了一个交流的平台，不仅可以促进文化事业的发展，还可以普遍提高市民的文化修养。
对于那些涉嫌经济犯罪的项目，公安机关应该尽早介入调查，以保护有关经济参与者的权益。比如广州中诚广场，在2003年对其收购的过程中，由于某家公司蓄意诈骗，使得包括民生银行、深圳发展银行、天津农信社等多家金融机构数以亿计的巨额资金被洗劫而去，给社会带来极坏的影响，严重影响该项目的收购建设。
“烂尾楼”是一个由来已久而又影响极坏的现象，成功解决这一现象对于我国实现和谐社会的目标、建设全面的小康社会都有重要的意义，应该引起充分的重视。
建委工作总结和计划
一、**年工作回顾
**年，是我委贯彻落实市第十次党代会精神，积极推进新型城市化发展的第一年。我委在市委、市政府的正确领导下，紧紧抓住全市新型城市化发展的有利时机，把新型城市化发展的要求贯穿到各项业务工作中，扎实推进战略性、基础性、全局性重点区域和市政道路设施以及民生工程建设，实施美丽乡村行动计划，大力发展绿色建筑和弘扬岭南建筑文化，强化建筑行业管理。顺利完成了全年各项工作任务。
(一)攻坚克难，全力完成市政道路建设和重点区域建设整治工作任务。
1.推进64项路桥基础设施建设。今年，市政府交办我委负责城市道路建设项目64项，我们主动抓好前期和资金计划等工作，想方设法克服道路建设中的拆迁安置、“城规”与“土规”不符等难题，全力推进市政路桥建设计划实施。完成钟三路、芳村体育中心规划路三期、深涌北路东延长线等31个路桥项目。
2.完成10座天桥建设和brT沿线加建雨棚任务。**路口、云城西路、同泰路-从云路口、华南理工大学北门东莞庄路、江湾路-中海名都、开创大道-宏光路口、广园东路-中科院地化所、黄石西建材市场、新港东路-中洲中心、开创大道-连云路口天桥10座天桥和brT沿线22座人行天桥加建雨棚的工作任务已全面完成。
3、全面铺开同德围和金沙洲区域整治。“完善金沙洲、同德围基础设施建设”也是市政府确定的“**年十件民生实事”之一，我委对此高度重视，积极推进。
同德围地区综合整治。举行同德围地区综合整治工程启动仪式，成立了以陈如桂常务副市长为组长的同德围地区综合整治工作领导小组和以政协委员韩志鹏为主任的咨询监督委员会，“问需于民、问计于民、问政于民、问效于民”的同德围模式获得社会广泛认可;编制了《**地区综合整治工作方案》，明确了重点整治工作任务;新建了同康路，建成罗冲围天桥，打通并升级改造了富康路,完成了同德花园同雅东街通往石井河岸边道路硬化、广清高速庆丰收费站辅道改造、北环高速公路上步桥底人行涵洞整治等工程;开展地铁八号线北延段(文化公园-白云湖)、南北高架路、同德中学新建校区、同德医院、鹅掌坦压缩站改扩建等工程前期工作，完成了同德公园与公厕建设和市**中同德校区改造工程并投入使用，南德变电站已动工建设。
金沙洲地区综合整治。研究制定了《完善**地区基础配套设施工作方案》，建立了基础配套设施建设台帐和整治督办协调机制;金沙洲大桥扩建工程已进场施工，沉香沙大桥正在进行前期工作，大坦沙大桥系统工程正在报市发改委申请立项，地铁6号线一期(浔峰岗-长湴)即将完成基建和钢结构安装工程，区内康园路、路北辅道、路南辅道、路南辅道隧道、3号路等正在进行沿线征拆;金沙洲地区4个变电站中110千伏横沙变电站已建成投入使用，沙贝变电站正按计划推进施工;规划配套建设18所中小学和幼儿园已建成9所;**中医药大学金沙洲医院正在施工;金沙洲地区拟建5个公交站场中3号公交站场已开工。
4.牵头推进海珠生态城规划建设。在万书记亲自任组长的海珠生态城规划建设领导小组指导下，在常务副市长的具体指导和督查下，我委狠抓海珠生态城规划建设各项工作任务落实，出台了《海珠生态城**年二～四季度和**～2016年工作方案》、《海珠生态城建设实施方案》等重要文件，生态城规划、土地调查收储和出让、基本建设启动等方面也都取得了阶段性成果。高标准完成面积66.7公顷的海珠湿地一期建设，建成八大景点顺利对外开放，为万亩果园湿地总体保护建设提供了示范。
5.牵头农民工博物馆和黄金岸线建设工作。我委与白云区用了4个半月时间，完成农民工博物馆主馆改造、陈列布展、周边环境整治、生活实景区复原等建设任务，如期完成市委市政府交办的任务。成立“珠江黄金岸线”七个专项小组，按照“一、三、五、十年行动计划”的要求，细化下达了各项任务的实施节点目标。目前，“六大主要任务”基本完成本年度的工作任务。
6.新增停车泊位3301个。会同市交委，组织有关单位，研究制定了《**年改善中心城区停车难问题工作计划》，明确今年我委年度建设任务为3000个，实际完成公共停车泊位3301个，完成全年任务的110%。
7.继续开展城市环境综合整治。深入推进人居社区环境整治。今年重点对湛塘路社区、金花街蟠虬社区、沙园广重社区、沙湾古镇核心区等12个社区按照道路升级、绿化美化、路灯改造、建筑立面翻新、架空线下地、“平改坡”等内容实施环境综合整治。启动新一轮“省道、国道、铁路、高快速公路、城市出入口”等重要交通沿线环境整治工作。目前已统一了整治工作思路，明确了整治工作分工，拟定了“净化、美化、绿化”工作标准，并编制了《**市重要交通沿线环境整治“净化、绿化、美化”综合整治标准)》。
8.完成农村路灯二期工程和城中村路灯建设。在去年农村路灯一期顺利完工的基础上，今年继续推进农村路灯二期建设，涉及花都区、白云区、增城市、从化市24个镇、街，合共建设61469盏路灯。12月底完成施工安装、调试亮灯工作。
(二)勇挑重担，圆满完成市委市政府组织的各项活动。
1.牵头组织开展生态城市专题学习考察调研取得优质成果。按照市委部署,今年2月开始牵头组织开展新型城市化16专题之一“建设以花城、绿城、水城为特色的生态城市”学习考察调研活动并制定**新型城市化发展的政策体系“115”系列文件之一《关于推进低碳发展建设生态城市的实施意见》。市委十届三次全会审议通过“115”政策文件后，我委立即着手贯彻落实。
2.牵头筹办“一奖两会”成果展获得圆满成功。牵头全市46个单位组织策划“**城市创新及新型城市化建设成果展”，展示期间，共迎来56个国家和地区、近200个城市和国际组织的海内外人士4万多人次观展，国家、省、市领导给予了高度评价。
3.举办**年**国际灯光节。继续采用“政府搭台、企业唱戏”的模式，成功筹办****国际灯光节并于12月15日在**花城广场开幕。以“大自然与城市共生，科技带动文化发展”为主题，集中39项创意灯光
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