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社区物业管理制度
为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，特制定本制度。
一、物业管理范围
凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。
二、物业小区的使用与维修
小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。
1.合理使用小区内部分共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。
2.爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。
3.自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他 业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活
动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。
4.业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。
5.机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。
机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。
本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。
6.业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00至12：00，下午14：00至17：00。维修完工后即时清理垃圾。
三、物业服务费用的交纳
本小区物业服务费包括：物业管理人员(保安)工资福利、公共场所电水费，维修费等。
1.业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托 他人按期代交或及时补交。
2.对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。
3.欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在
小区内显著位置公布欠缴情况。
4.欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。
秦山房产金涌花苑物业管理委员会
2011年1月1日
目 录
内容摘要： ............................错误！未定义书签。
前言 ................................................... 2
一、物业基本概况 ....................................... 3
（一）基本信息 ....................................... 3
（二）小区近况 ....................................... 4
二、对本项目物业管理的目标 ............................. 4
三、 拟建立的管理运作方式及岗位人员的配备 .............. 5
四、各专业管理方案 ..................................... 8
(一)安全管理 ......................................... 9
(二)车辆管理 ......................................... 8
(三)工程维修服务管理 ................................. 9
(四)消防管理 ........................................ 10
(五)业主投诉管理 ..................................... 10
(六)清洁管理 ........................................ 12
(七)绿化管理 ........................................ 13
五、社区文化建设 ...................................... 13
（一）社区文化活动组织及创意 ......................... 13
（二）社区文化建设的原则 ............................. 15
六、物业管理报价 ...................................... 16
（一）管理人工费 ..................................... 16
（二）公共设备设施运行维护及保养费 ................... 19
（三）清洁卫生费 ..................................... 20
（四）绿化管理费 ..................................... 20
（五）办公费 ......................................... 21
（六）服装费 ......................................... 21
（七）固定资产折旧 ................................... 22
结束语 ................................................ 24
潮鸣街道刀茅巷社区物业管理方案设计
房地产经营与估价09（1）班 尚武 指导老师 赵巧英
内容摘要：随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。物业管理公司入住小区的普遍存在，管理和服务以及相互的权利和义务细则便成为大家急需解决的问题。什么样的物业什么样的收费以及实施怎样的物业管理。这样小区与小区之间便形成了差距，不能够对待不同的小区实行统一不变的管理方案。为了应对激烈的市场竞争，物业管理公司也需要针对不同的小区来制定不同的管理方案，做出自己的特色才能打响自己的品牌。根据需求分析，实现小区特色的管理业务，效益已越来越明显。因此，开发这样各种因地制宜的物业管理方案成为很有必要的事情，在本文中将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理方案,谈谈其专有特色和所涉及到的问题及解决方法。
关键词： 物业管理、特色、因地制宜
前言：
社区是聚集在一定地域中的人们所组成的社会生活共同体。因此社会文化建设在社区物业管理中起到至关重要的地位。在中央提倡和谐社会的同时，我们更应该提倡和谐社区。和谐社区最重要的一点是社会文化的现代化建设，如何加强和改进现代物业社区的文化建设，是我们每个社区人所应该了解和努力的。为了进一步了解社区文化，营造和谐社区，我们有义务和责任对现代化社区文化建设进行新一轮的统筹。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力：高薪的技术应用、提供个性化、专业化的服务，奉行以人为本的服务理念加强法制管理，规范物业市场；奉行以人为本，创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
一、物业基本概况
（一）基本信息
潮鸣街道刀茅巷社区位于下城区东部，东临贴沙河，西靠刀茅巷，南起庆春路，北至体育场路。占地面积0.28平方公里，容积率2.6，绿化率29.20%。现有住宅楼33幢，83个单元，住户约2400户，人口近7000人。实行物业管理的小区有宏盛公寓、浙大小高层、米兰公寓、泰和苑、环东公寓、晶晶大厦、天园阁等。辖区内有杭州市红会医院、好又多超市、传媒学院艮山实验中学、杭州机床厂、下城区综合办公楼等五个共建单位。社区坚持以人为本、服务居民为原则、以群众满意为标准，充分发挥社区居委会自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的作用。以“学习------改变我们的生活”为创建理念，以营造一个“文化共享、温馨和谐”的学习型社区为目标，不断提升社区居民的文化生活品质。
图—1：试项目位置图
（二）小区近况
杭州一些老小区频频遭遇物管“抛盘”，其中一些小区的物业管理由于无人接盘，变成了“真空”小区。老式小区里的房子以前大多是公房，由单位或政府管理，基本不存在物业管理收费的问题。从10多年前开始，公房逐渐变为私房，物业公司进驻小区，收费难问题也随之而来。潮鸣街道刀茅巷社区也面临着这样的一个问题。
这是在杭州市破解住房难相关专题会上提出的。根据杭州市房管局的初步调研，杭州市有30%左右的住宅小区未实行专业化的物业管理，约724处，涉及40.1万住户。杭州市从今年开始将启动物业管理改善工程，要解决老旧小区的物业管理问题。杭州市房管局物业监管处处长谢小敏表示，根据现在的测算，老小区管理费用以低廉为准则。李晓宏是土生土长的杭州人，不仅在一个老小区工作，他自己居住的也是一个老小区，包括他的亲戚朋友大多数也在老小区生活，对老旧小区的物业管理之难深有感触。物业管理有很多琐碎的事情，老旧小区尤其如此，公共设施、设备使用多年，动不动就坏，需要修理，问题是钱从哪里来？基于这个问题的根源所在，这些小区需引进正规的物业管理公司进行管理，社区也应设立严格的社区居委会对各个小区进行严格的管理，从而实现方便你我，方便大家，构建和谐社区的理想目标，做到对各小区的统筹管理。
二、对本项目物业管理的目标 一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为刀茅巷社区及业主创造价值，为刀茅巷社区及业主营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的环境。
一、总体管理服务目标
1、 前期目标
成为社区单位的好参谋、好帮手、好朋友；
提高服务质量和标准，提升刀茅巷社区品质。
2、 合同目标
在合同期内，全身心为刀茅巷社区及业主服务，成为刀茅巷社区及业主的好保姆、好管家、好朋友。
二、管理服务理念 ――――― 我们让您更满意
让 —— 严格管理、规范服务、心心交流
您 —— 广大的刀茅巷社区的业主们
更 —— 优于行业标准、优于其它企业
满意—— 成为业主的好保姆、好管家、好朋友成为合作方甲方的好参谋、好帮手、
三、服务承诺
1、 总体指标
（1）满意度指数百分之95以上；
（2）管理服务范围内不发生重大安全责任事故，
（3）管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，
2、 分类指标
（1） 管理处设专线24小时受理服务
（2） 各类服务人员上岗培训率达到100%；
（3） 有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；
（4） 清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，环境垃圾日产日清；
（5） 管理服务范围内秩序维护固定岗实行24小时秩序维护立岗服务
三、 拟建立的管理运作方式及岗位人员的配备
（一）管理处运作方式及各部门职责
老旧小区物业管理方案怎么写，针对老旧的小区，应该及时的维修，养护，提高小区居住品质，改善小区内部的环境等。以下这篇是老旧小区物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
老旧小区物业管理方案范文：
为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。
我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。
一、管理思路
根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：
1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。
2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。
3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。
老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。
4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。
5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。
6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。
7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。
8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。
9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。
10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。
11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。
12、安全保卫及消防工作。结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。
13、房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。
14、物业管理制度与档案、资料管理在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
15、其他管理
（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。
（2）积极支持参与社区文化建设。
（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。
（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。
物业服务和业主出入的和谐；
我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。
二、抓整治工作，换环境面貌
1、针对问题，一对一宣传
根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。
2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。
3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有；
三、管理模式；在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应老旧小；
1、项目负责人现场指挥；实行公司垂直领导下的项目负责人负责的内部管理模式；
2、服务的制度化、专业化、标准化；建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置；
3、建立安全保障体系；针对老旧小区的实际情况，我公司从以下几方面做好安；
(1)消防安全；置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境
(2)水电气设备安全管理
建立健全水电气设备正常使用的巡查制度，全面掌握托小区各类管线的线路、走向，以便于在发生故障时能够迅速有效地予以排除，方
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