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房屋出租、转让常见法律问题和解决方法
(下）
十二、擅自出售共有房屋，买卖关系是否有效?
所谓共同共有，是指两个人或两个人以上的所有人对于全部共有财产，享有平等所有权的共有关系。这里的"平等所有权"，是指每个共同共有人对共同共有的财产所享有的占有、使用、收益、处分权，没有份额限制。
最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条规定："共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。"
由此可见，擅自出售共有房屋，买卖关系并不必然无效，这个特殊情况就是第三人是在善意的前提下即在买卖房屋时，并不知道相对人无权独自出售房屋，同时相对人必须是有偿购买房屋，即对所购房屋支付了合理的对价。只有在具备这两个条件的情况下，法律才会保护第三人也即购房者的权益，承认买卖关系有效。 十三、应如何认识房屋买卖合同中的"附加条件"或"附件"?
答：买方在签订合同时，一定不要忽视合同的附加条件或附件。商品房买卖合同一般采用的是当地规定的通用合同，对于买方和卖方都比较公平，但开发商作为卖方，往往在合同的空白外加入一些条款，或另外增加附件，在其中加重买方责任，作一些不利于买方的约定。这些附加条件或附件与合同其他条款具有同等效力，因此，买方在签订合同时，一定要对这些附加条件或附件特别注意，看清是否有对自己不利的约定。
十四、房屋租赁时，租赁合同应包括哪些条款?
答：房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：(一)当事人姓名或者名称及住所;(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况;(三)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及交付方式;(六)房屋修缮责任;(七)转租的约定;(八)变更和解除合同的条件;(九)当事人约定的其它条款。 十五、房地产出租人在租赁期内转让出租房屋，有什么规定?
答：出租人在租赁期内转让出租房屋的，受让人应继续承担出租人的权利和义务。出租人应提前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。 十六、哪些房屋是不能出租的?
有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)未依法登记取得房地产权证书或无其他合法权属证明的;(二)共有的房屋，未经其他共有人书面同意的;(三)改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经
批准的;(四)被鉴定为危险房屋的;(五)产权有争议或产权受到限制的;(六)属违章建筑的;(七)已抵押，未经抵押权人同意的;(八)其他法律、法规、规章禁止的。 十七、承租人可否转租房屋?
答：不可以，除非房屋租赁合同对转租事项有约定或取得出租人同意，否则，出租人有权解除房屋租赁合同，承租人应承担违约责任。
十八、出租房屋出售后，租赁合同还有效吗?
答：有效。"买卖不破租赁"是我国合同法规定的一项原则，出租房屋出售后，新房主应当继续履行租赁合同，直到租赁合同履行完毕。
十九、承租人拖欠租金，出租人可以在多长时间请求法律保护?
答：租金的诉讼时效为一年，即自承租人应当支付租金之日起，如出租人在一年内不向承租人催收租金，则一年后，出租人的丧失胜诉权，法律不再对出租人的债权给予强制保护，出租人向法院起诉后，法院会驳回出租人的诉讼请求。出租人只能自己向承租人主张。
二十、租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋怎么办?
答：租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋，出租人可以选择向人民法院起诉，要求承租人迁出房屋，并承担违约责任。现实中，有的部分承租人，特别是从事经营性业务的，由于生意不好或由于其他原因，可能一走了之，走时房屋内还有部分遗留物品，很多情况下，出租人不知道承租人的去向，也无法到法院起诉。这时，出租人可以在合同到期后，自行将房屋收回，但要注意保留证据(比如拍照、录像)，将屋内物品一一登记存放。
二十一、承租人擅自改变房屋用途怎么办?
答：如承租人未经出租人允许，擅自改变房屋用途，出租人可以要求承租人恢复原状，并可以解除房屋租赁合同，追究承租人的违约责任。
二十二、承租人提前退租怎么办?
答：承租人提前退租，属于违约，出租人可以依据房屋租赁合同追究承租人的违约责任。如果没有约定，则可以要求承租人赔偿因此带来的损失。
二十三、出租人提前解除合同如何处理?
答：租赁合同未到期，出租人提前解除合同，承租人可以依据房屋租赁合同追究出租人的违约责任。如合同没有约定，承租人可以要求出租人赔偿因此给承租人带来的损失，如搬迁费用、因另外租房额外支出的费用等。
房屋转租合同
转 租 方（甲方）： 身份证号码： 联系地址： 联系电话： 受转租方（乙方）： 身份证号码： 联系地址： 联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用，由乙方向甲方支付租金等事宜、订立本合同。
一、转租房屋的情况
甲方依法承租的 由甲方将上述承租全部（以下简称该房屋）转租给乙方，由甲方征得出租方同意，如在此问题上出现异议，责任由甲方承担。
二、租赁用途
1、甲乙双方约定该房屋的用途为 ，乙方承诺按约定的用途使用该房屋。
2、乙方保证，在转租期间未事先书面通知甲方，并由甲方取得出租人的书面同意以及按规定报经有关部门核准前，不得擅自改变该房屋使用用途。【租房合同,房屋地址租凭期限与约定房屋修缮与使用房层转让与转租】
三、转租期限及交付日期
1、甲乙双方约定，房屋租期自年月日起至年月日止，共计 个月 天。甲方保证该转租期限未超出租赁合同的租期。
2、转租期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。在租赁合同约定的期限内，乙方需继续承租该房屋的，则应于转租期届满前向甲方提出续租要求，经甲方同意后重新签订转租合同。
四、租金、支付方式和期限
1. 租金标准元/月（大写元）。
2. 租金支付时间，首付房款时间为2011年乙方交付 月 日至 年 月 日的租金，此款为 个月又 天的租金。共计 元。（备注： ） 首付房租款后，乙方约定交付甲方以后房租的具体时间为：
乙方交付年月日至年＿＿ 月 日的租金，共计 元。
年月日前，乙方交付年月日至年＿＿ 月 日的租金，共计 元。
3. 租金支付方式：□甲方直接收取 / □甲方代理人直接收取。
4. 甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。
五、其它费用和履约保证金
1、在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、
物业管理、 等费用由乙方承担。
2、乙方根据实际使用量，按照国家规定，每月按时向有关部门和单位支付
水、电、气等费用。如未按时交纳由此产生的滞纳金等一切后果由乙方承担。
3、乙方对产生的生活垃圾自行处理，相关费用由乙方承担。
4、乙方应于本合同签订时向甲方交纳履约保证金元。本合同终止，
乙方结清各种费用和款项后，甲方将该保证金返还乙方；如乙方未结清各种费用
和款项，甲方有权将该保证金先折抵乙方债务，不足部分由乙方补足。
六、房屋使用要求和维修责任
1、在转租期间，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，乙方发现该房
屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方。因乙方使用不当或不合理使
用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维
修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担。
2、转租期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安
全状态。甲方或出租人要对该房屋进行检查、养护的，应提前＿＿日通知乙方。
检查养护时，乙方应予配合。如因乙方阻挠养护、维修而产生的后果，则概由乙
方负责。
3、在转租期间，出租人需要对该房屋进行改建、扩建或装修的，甲方负有
告知乙方的义务。
4、乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，由甲
方按租赁合同的约定征得出租人的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报
经有关部门核准后方可进行。相关费用由乙方承担。
七、转租、转让和交换
1、在转租期间，乙方再转租房屋须事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合
同的约定征得出租人的书面同意。
2、乙方向甲方承诺，在转租期间不将该房屋承租权转让给他人或与他人承
租的房屋交换使用。
八、房屋返还时的状态
1、乙方应在本合同的租期届满或者合同终止后当天内返还该房屋，未经甲
方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按50元/天向甲方支付该房屋占用
使用费。
2、乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自
的费用，方可办理退租手续。
3、合同终止后，乙方对该房屋进行改建、扩建或装修不可拆除，应维持原
状，无经济补偿问题。
九、违约责任
1、乙方迟延支付租金或各项费用，每迟延一日向甲方支付相当于房屋月租
金 两倍 的违约金，迟延超过 5 日，甲方有权解除本合同。
2、乙方装修、改造损害房屋主体或承重结构的，甲方有权解除本协议。乙
方装修、改造有损甲方其它利益，经甲方书面通知，乙方未在 5 日内改正的，
甲方有权解除本合同，并由乙方负担相应责任，赔偿甲方损失。
3、乙方利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动，或擅自将房屋转租或
允许第三方使用，或擅自改变房屋用途，或擅自设立广告牌，甲方有权解除本合
同，或责令乙方立即改正，或强制乙方立即改正，或替代乙方完成改正行为，相
关费用由乙方负担。
4、一方违约，另一方解除或终止本合同，违约方支付守约方相当于个月
房屋租金的违约金。
5、在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止。甲方在得到通知
后应及时通知乙方，并在7天之内向乙方退还已缴纳的剩余时间房屋租金。
7、本合同解除或终止后，乙方未能如期腾出并返还房屋，视为其放弃存放
于房屋内的财物和门锁的所有权，甲方可任意处置，可强制打开房屋门锁，更换
门锁，将乙方放置于房屋内的财物搬出或留置。由此给乙方造成的损失由乙方自
负，给甲方造成的损失由乙方承担。
十、不可抗力
合同期内如遇不可抗力，包括自然事件、政府行为、国家行为等不能预见、
不能避免、不能克服情形，致使本合同不能或部分不能履行，双方互不承担责任，【租房合同,房屋地址租凭期限与约定房屋修缮与使用房层转让与转租】
但双方均有义务避免损失的扩大。
十一、法律适用、管辖和生效
本协议适用中华人民共和国法律，由房屋所在地法院管辖。
本协议由双方签章，乙方支付甲方履约保证金后生效。
本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方签署： 乙方签署：
（盖章/手印） （盖章/手印）【租房合同,房屋地址租凭期限与约定房屋修缮与使用房层转让与转租】
时 间： 年 月 日 时 间： 年 月 日 签约地点：房屋所在地。
附：转租方（甲方）身份证复印件。
房屋租赁合同及附件(精装)
出租方（甲方）姓名： 身份证号： 联系方式： 承租方（乙方）姓名： 身份证号： 联系方式：
根据国家有关法律法规，和本市有关规定，甲，乙双方在自愿，平等的基础上就甲方将其房屋出租给乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。
第一条 房屋的座落、面积、装修、设施情况
1、甲方出租给乙方的房屋座落于 。
2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共 平方米。
3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。
第二条 租赁期限、用途
1、该房屋租赁期为 个月。自 年 月 日至 年 月 日止。
2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为 使用。并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意及按规定须经有关部门审批而未核准前，乙方不得擅自改变上述约定的房屋使用用途和转租。
第三条 租金及支付方式
1、该房屋的每月租金（人民币）为： 元，乙方每一次付 个月租金合计：
元。下次房租应提前 天支付。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。
第四条 押金和其他费用
1、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金（人民币）为 元。甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。
2、租赁期间，使用的水、电、气由 方支付，物业及能耗费用由 方支付，电视费用由 方支付；如物业、电视费用由乙方承担，乙方在每次支付房租时应一并付清同时段的物业、能耗及电视的费用给甲方；租赁期内，如物业、能耗及电视费用发生变化，甲乙双方多退少补。
第五条 房屋修缮与使用
1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。 甲方提出进行维修须提前 30 日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。 乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。 对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。
2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结
构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：
（1）要求乙方回复原状或向乙方收取恢复工程实际发生的费用
（2）依附于房屋的装修归甲方所有。
第六条 房屋交付及收回的验收
1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。
2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于 15 日内向对方主张。
3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。
4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。
第七条 房屋的转让与转租
1、甲方出售房屋，须在 30 天前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。
2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。
第八条 甲方的义务
1、甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方使用。
2、房屋及附属设施如非乙方的过失和错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。
3、甲方应定期对房屋和设施进行维修保养（提前30天通知乙方）。
4、甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用之纠纷。
第九条 乙方的义务
1、乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法之行为。
2、乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用。
3、未经甲方同意，乙方不能改变租赁房屋的结构装修，乙方不得将承租的房屋转租，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或者过错是房屋设施受到损坏，乙方应负责赔偿。
4、乙方应按合同约定合法使用租赁房屋，不得擅自改变使用性质，不得存放危险物品及国家明文规定的不合法之物品，如因此发生损害，乙方应承担全部责任。不得在室内做违反国家法律之事，否则甲方有权终止合同，收回房屋，押金租金不退。
5、如果乙方拖欠房租超过 15 日以上的，或故意不接听甲方电话的，甲方有权通过警方协助，收回房屋。
6、乙方在租赁期限内，应正确使用家电设施，安全使用电，煤气，且有义务注意自身人身及财产安全。
第十条 双方违约责任处理规定及免责条例
1、甲方因不能提供本合同约定的房屋、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的应支付乙方一个月的房租作为违约金。由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。
2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应赔偿甲方一个月房租作为违约金。
（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；
（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；
（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；
（4）拖欠房租累计 15 日以上的。
3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方如逾期归还，则每逾期一日，向甲方支付原日租金 3 倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。
4、因不可抗力因素、国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋、双方自愿同意互不算违约的，甲、乙双方互不承担责任。不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。
第十一条 合同的变更、解除与终止
1、双方可以协商变更或终止本合同。
2、甲方有以
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