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写字楼的日常物业管理服务
写字楼的日常物业管理服务的主要内容包括以下几方面工作。
1. 入住服务
物业管理企业要为业主和租户的入住提供全方位的服务，如入住手续的办理，入住验房、装饰装修指导等。
2. 装修监督管理
监督业主和使用人对写字楼进行的二次装修，以确保楼宇结构和配套设施、设备不受破坏，以保证物业的安全。
3. 房屋养护与维修管理
设置大厦的引路标示、楼层和房间号的标志；禁止违反规划的乱搭乱建；保持大厦外观完好、整洁；做到房屋完好率达98%以上，零修合格率达100%；建立回访制度和做好回访记录。
4. 配套设备设施养护与维修管理
做到设备良好、运行正常、设备及机房环境整洁；配备所需各种专业技术人员；严格做到维修和操作人员持证上岗；实行24小时值班，出现故障立即排除；安保与消防设备配备齐全、完好无损，安保和消防控制中心运行正常；电梯运行正常：给排水系统、高压水泵、通风、照明及其他附属设施完好；水池、水箱有严密的管理措施，加强二次供水的污染防治工作；保证中央空调系统运行正常，无超标噪声和严重滴漏水现象；冬季室内供暖温度不低于16℃。
5. 清洁卫生管理
物业管理企业要规范保洁行为，制定完善的写字楼环境卫生管理细则和专
人负责制，界定保洁的范围、具体区域和部位等，明确清洁周期和标准，并加强检察监督。写字楼的清洁卫生服务项目主要包括：①外墙的定期清洁；②大堂、走廊、通道、楼梯等公共区域的清洁；③空调机房、变电房及楼层的配电室清洁；④电梯清洁保养；⑤消防系统及其设备的清洁；⑥供水、排水、泵房系统及其设备的清洁；⑦公共照明设备的清洁；⑧公共洗手间的清洁；⑨写字楼外围区域的清洁等。
6. 绿化管理
绿化管理既是日常性工作，又具有阶段性特点，必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节，适时确定不同的养护重点，采取不同的养护措施。由于写字楼的绿化空间有限，其绿化工作重点应在写字楼前绿地和楼内盆景的美化。
7. 安全服务
制定全面的安全工作计划，建立有效的安全管理制度，确保业主和租户的人身和财产安全。具体包括：
（1） 根据写字楼的布局和总面积、幢数、出入口处、公共设施数、业
主及租户人数，确定保安队伍的规模，培训保安队伍。
（2） 确定保安巡逻的岗位和路线，做到定时、定点、定线巡逻与突击
检查相结合，特别注意出入口、隐蔽处、仓库、车库、停车场等处。
（3） 建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。
（4） 完善监控系统，在主要入口处、电梯内、贵重物品存放处及容易
发生事故的区域或重点部位安装监控器。
（5） 加强消防设备、设施的巡查养护，确保设备、设施的完好无损，
并能随时启用。
（6） 清理消防通道内杂物，保证消防通道畅通无阻。
（7） 组建义务消防队伍，定期进行消防演习，与专职消防队伍（由保
安人员组成）一起确保写字楼的消防安全。
（8） 加强对楼前停车场和地下停车库的车辆出入及停车泊位的管理。
如何做好写字楼物业管理服务工作
编者：周建荣
如何做好写字楼物业管理服务工作，是许多物业管理企业一直在研究和探讨的一个问题。我公司长期从事写字楼物业管理工作，经过一段时间的摸索，总结出做好写字楼物业管理工作的几个要点：紧抓内部服务管理；搞好日常服务工作；根据客户不断变化的需求调整服务内容；注重细节。
一、内部服务管理
物业管理的本质是服务，要想使物业管理达到高水平，就必须强调服务的规範化和标準化，写字楼物业管理更应如此，必须坚持高标準、高起点、高质量的服务塬则。?
公司在实施写字楼物业管理工作中，结合自己的实际，制定出了各项目的服务标準，这其中既有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有“度”的概念，而且在实施中有“量”的目标。
此外，公司还坚持不断完善服务标準，实行严格的监督检查制度，做到每周、每天、每时对各类服务质量进行监督检查，使服务质量始终紧贴客户的需要，确保服务的质量。同时，公司在服务工作中还将其中循环往复、行之有效的操作行爲，用标準化的形式固定下来，编成服务管理手册，而且根据各岗位的实际情况，编制相应的工作手册和安全知识手册，并做到人手一册。
做好内部服务管理，还应不断提高员工的素质。公司根据人员情况定期对其进行岗位技能培训、案例培训和部门内轮岗培训，以提高员工的业务技能，同时开展“6S”标準化建设活动，使员工素质得到进一步提高。
二、服务工作
把写字楼物业管理中的保洁、保安等日常服务工作做到位，爲客户营造一个安全、舒适、便捷的环境，是物业管理服务中的基本工作。
保洁工作看似一项简单工作，不过是让写字楼内外环境干净整洁，但实质上是对写字楼内的各类建材进行日常养护，并以此来延缓写字楼内各类建材的磨损和自然老化，从而延长物业的使用寿命，使该物业産生更多的经济效益。保洁工作也是向业主展现物业管理公司的管理能力和管理水平的一个窗口，爲做好保洁工作，公司制定了《保洁作业指导书》等规章制度，对保洁人员坚持做到上岗前进行培训，上岗后定期培训，并严格检查考核保洁工作，保障业主在一个干净、整洁、舒适的环境中工作生活。
保安是写字楼物业管理日常服务的另一项重要工作。写字楼物业主要是爲各类公司、企事业单位、办事处等提供的办公场所。加强治安防卫，做好保安工作不仅关系到客户的生命和财産安全，而且关系到物业管理公司的声誉。办公单位集中，人流密度大是写字楼物业的主要特点之一，这给物业管理公司做好保安工作带来了一定的难度。所以工作上采取了以下措施：首先，制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责；其次，加强治安防範。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备(报警装置、闭路电视监控器等)，加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥，防止人爲破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故；同时，公司还成立了女子保安队，将带有迎宾接待性质的值勤岗位交由女子保安队负责，使进入写字楼的人既能感到亲切、热情、舒适，
又能感到安全、便捷。
搞好写字楼设施设备的维修养护工作是保障业主和使用人正常工作的基础，公司非常重视此项工作。对于在日常报修和检查过程中所出现的问题，公司及时派维修人员进行修理，确保损失最小化；对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到、随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意；同时，公司的客服中心每天都要对报修的客户按一定比例进行电话回访，听取客户对维修人员和维修工作的评价和意见。通过回访随时监督维修人员是否按时、按规章、按操作程序爲客户做好维修工作。
以客户爲中心依据不断变化的客户需求调整服务内容
对于写字楼物业管理工作来说，搞好服务是第一位的。因此，写字楼物业管理应该坚持“一切围绕客户转”，不断提高客户满意度，这是衡量物业管理质量的最高标準。?
目前，我国对写字楼物业管理还没有一个统一、完整的管理标準，服务内容基本都是根据客户的具体需求情况来制定的。经济越发展，客户的需求就越多样性、个性化。所以，物业管理服务的内容并不是始终如一、一成不变的，物业管理公司必须根据客户自身不断变化的需求随时增加服务内容。如：公司服务的写字楼卫生间在塬先装修时，由于卫生间面积比较狭小，因此未在小便池两侧安装隔闆，楼内客户对此提出意见，希望能在小便池两侧安装上隔闆，我们当即接受了这条意见，并在一周之内将全楼卫生间小便池两侧都安装了隔闆。另外，公司服务的写字楼卫生间在装修时都挂了一些趣味漫画，随着时间的推移，客户对漫画的内容失去了兴趣，他们非常希望能够看到有新内容的漫画，了解到这些需求后，公司组织人员去市场寻找购买了大量内容幽默风趣的漫画书籍回来，将卫生间内的漫画全部更换，同时还制定出了卫生间漫画更换时间表，定期更换卫生间内的漫画。
注重细节
写字楼物业管理服务工作除了爲客户提供日常的管理服务和维护之外，还应该注重细节。对于很多在写字楼内工作的人来说，除了门口的保安以及部分保洁人员以外，很少与物业管理人员有过多的接触，与物业管理公司的交流相对较少。所以，物业管理公司要与在写字楼内工作的人们建立起和谐、友好的关系，就必须加强对细节的关注。
如每当在大风降温、大雨天气来临之前，公司都会提醒客户关好门窗；每逢节假日放假前一天，公司都会在写字楼各入口处立上告示牌，提醒客户休假前不要忘记关灯、切断屋内电源、关好门窗、锁好抽屉柜子等，以防可能造成的损失；同时，公司还制定了防汛、扫雪铲冰等紧急预案，每次下雪时，公司都会按照紧急处理预案及时调动人员、物资做好扫雪铲冰工作，保证客户在来上班之前已经将广场、主要道路的积雪清扫完毕，方便客户行走。
品牌是企业的无形资産，物业管理品牌的塑造必须以管理规模的扩大和服务品质的提高爲保证。隻有贴近客户才能赢得客户，隻要物业管理公司能在服务中注重细节，关注客户的感受，坚持执行规章制度，做到规範化、标準化服务，就一定可以做好写字楼物业管理服务工作。
物业管理是进入门槛低、竞争性强、私企林立、外来工多的劳动密集型的微利行业,也是联系千家万户，提供服务产品的服务企业。物管企业要想在竞争中脱颖而出，离不开强烈的服务意识，更离不开服务理念与技巧的创新。当前要重点把握好以下12个服务理念与技巧：
1、先人后已。这是“顾客至上”服务理念在物业管理这个特殊行业的具体应用。大家知道，业主是服务企业的“上帝”和衣食父母，作为物业服务人员应象尊重父母一样尊重业主，树立高尚的情操，把自己放在一个管家或仆人的位置上，主动为业主提供服务，当好乙方，而不能颠倒过来，先搞自我服务，更不能凡事讨价还价，或要求业主为我们服务。譬如，当工作人员和业主同乘电梯时，应主动避让，让业主先进先下；当发现业主提（拿）较重东西在小区行走时，应主动帮助提（拿），助人业主一臂；当业主有什么投诉时，应体谅对方的心情，分清轻重缓急，抓紧办理。只有把服务工作做好了，物管企业才能受到广大业主的认可。
2、品味超前。所谓品味超前，就是指观念要先进，并不断接受新事物，做到与时俱进，更新观念，勇于追求时尚和时髦，在时尚观念和服务理念上给业主以耳目一新的感觉，在为业主提供日常专业服务的同时，在生活方式和居住理念上给业主创造高格调、高品位的艺术享受。在实际工作中，理念上的模糊或混乱必须导致思想上的错乱，而思想上的错乱又必然导致行动上的动乱。比如，物管企业每逢重大节日都要进行节日装饰布置，而这种布置必须反映时代的先进性要求，适应广大业主群的品味性要求，并体现出本小区或楼宇的特色性要求。否则，就会引起业主的投诉或不满，起不到应有的装饰和宣传作用。要正确处理好成本控制与实际需要的关系，不能以控制成本为由降低装饰布置的水准。
3、务实求细。物业服务千头万绪,其服务质量往往看得见、摸得着、闻得到，来不得半点虚伪和糊弄。因此，物业服务无小事，无论是保安、保洁还是绿化、维修，每一位员工都要尽职尽责，细心做好每一个环节的工作。或许有些事情，在物管企业看来是小事，但对于某个具体的业主来说，可能就是大事和急事。所以，我们不论是一线工作人员还是后方工作人员，都要强化服务意识，加强责任心，做到精细管理，细微服务，把工作激情与“首问责任制”、“小区主任负责制”、“主任季度考核、员工月度考评”结合起来。要建立起一整套以业主为关注焦点的规范内部管理运作的服务质量标准体系和工作流程，并做到先想先做，任劳任怨，勤能补拙，以保证服务工作的及时性和质量。
4、能言巧语。这是由物业服务的特性所决定的。因为，物业服务整天与人打交道，不仅要学会做，而且要学会说，经常就有关事项与人沟通。实际上，无论男人与女人都喜欢听好话，一些表扬与赞美的话，会使业主产生心理上的一种共鸣和满足感。同时，物业管理又是新兴行业，我们要学会一边开展工作，一边向业主宣传和推介物业管理的一些理念与知识，以换取广大业主的理解和支持。当然，提倡会说话，不是叫我们不做工作，只会花言巧语，更不能言行不一，而是提倡我们一定要在干好工作的前提下，学会沟通和表达，尊重和反映客观事实，用我们的真诚和发自内心的肺俯之言，说服业主，打动对方，使其产生共鸣。比如，当遇到业主时，应主动热情地打招呼，而且要简明扼要、言简意赅，而不能不理不睬，笨嘴笨舌，或语无伦次，罗罗嗦嗦。其实，主动热情地打招呼，会像春风拂柳、柳丝轻荡一般，给业主以十分的好感；而不理不睬或笨嘴笨舌，则会像数九寒天、冰天雪地一般，给业主以十分的厌恶。我们每一个员工的笑脸、每一个保安的手势、每一个维修工的礼貌问候，都将成为化解矛盾的润滑剂，解决问题的添加剂，增加友谊的粘合剂，进而为我们的物业服务插上翅膀，获取业主对我们更高的满意度。
5、急人所急。物管企业应多站在业主的立场上想一想，把热情服务、贴心服务与主动服务、及时服务结合起来，做到急业主之所急，想业主之所想，切实
帮助他们解决实际需要，从而拉近企业与业主的距离。事实上，有些业主的需求往往是火烧眉毛的急事，不管是找到一线员工，还是小区管理员，或是公司任何一个员工，都必须提供及时、便利、高效、经济、便民的服务。而要做到这一点，小区应设立24小时的服务电话，及时受理业主各种投诉或需求；通过定期召开座谈会等形式，面对面地直接及时地了解业主的需求；主动把事情想在前、做在前，把矛盾和问题化解在萌芽状态。
6、诚信守诺。就是要认认真真遵守和履行物业服务合同，做到言行一致、重质量、守诚信。有人说，诚信不仅是一种品行，更是一种责任和品牌，还是一种资源，也是物管企业的发展之路。为做到这一点，我们公司主动导入ISO9001：2000国际质量管理体系，将“每天
前进一步，永远微笑服务”作为公司质量方针，将“诚信守诺”作为公司的服务宗旨内容，要求做到顾客需求的评审率达100%，解决业主投诉的及时率达100%，服务承诺兑现率达100％，反馈率达100％。为了确保业主满意，公司还坚持每季度进行一次顾客满意度调查，及时、准确地了解业主的满意程度，重点关注顾客的不满意信息，对症下药，持续改进，不断提高了顾客的满意度。
7、安全第一。安全是当代社会文明和进步的重要标志，关系着千家万户业主的安危，牵动着广大业主的心，也成为广大业主的首选诉求和物管企业的最大挑战。讲安全，重点是消防安全，尤其是防火、防盗；难点是防止保安漏岗、睡觉和监守自盗；热点是业主借安全无保而胡闹，包括拒交物业服务费等。因此，作为物管企业要十分关注社区安全，坚持一手抓效益，一手抓安全，以安全保效益，以效益促安全，不能顾此失彼，或厚此薄彼。要正确处理好安全与稳定的关系、安全与生产的关系、检查与整改的关系、偶然与必然的关系、突击与持久的关系、硬件与软件的关系，努力关注业主对安全的诉求，保一方平安。
8、温馨提示。温馨提示一般不是物业管理合同的具体服务内容，而是以人为本理念在物业服务中的具体运用，是一种十分具有人性化和充满人情味的超值服务，是物业服务上的理念创新和价值创造。一般来讲，温馨提示，在时机上要重点把握季节转换、重大事项出台、节假日等，在内容上要重点把握防火、防盗、防寒、防暑等，在形式上要重点把握以书面提示为主，在对象上要重点把握一般针对广大业主群而不是某个业主。实践证明，温馨提示是拉近企业与业主距离的一种好形式，也是实现企业与业主之间多一些融洽、多一些沟通、多一些理解、最终达到人区和谐的目的的一种好途径。
9、群策群力。物管企业专业复杂，岗位较多，人员分散，要想达到顾客满意，需要调动所有员工的积极性，各展其长，各尽其能，群策群力，做好自己的事，看好每一个阵地。其实，物管企业的盛衰转换，关键在有没有团队精神。假如一个企业人心涣散，其发展必不长久。
10、专业要专。物业服务看似简单，因为没有很特别的技术要求，人们误认为没有专业性要求。其实，现代物业管理不同于传统的巡巡扫扫、站岗放哨和修修补补，而是一门专业，各有各的要求，包括要求具备现代综合知识、社会经验和专业技能。譬如，仅保洁就分为日常保洁、镜面处理、抛光打蜡、石材翻新、保洁开荒等项目。保安员不仅要学会巡逻发现应急事项，还要学会擒拿格斗处理问题，不仅要求具备保安知识，还要掌握电工知识、消防知识以及治安条例等法律法规知识。尤其是维修工是物业管理企业的基本技术力量，应钻研相关的维修技术，学会电脑，成为本行业的行家里手。
11、拴心留人。物业管理是劳动密集型企业，劳务人员中外来工多、农民工多、文化水平低的多，特别是他们没有接受过系统的职业道德教育和技能培训，难以形成义利结合、以企业为家的职业道德观，所以，流动性特别大，有时甚至像牧民一样，说走就走。物管企业应下力气针对这些特点，开展职业道德教育、入司教育、忠诚企业的教育等，努力做好拴心留人的工作。包括：第一，如实的介绍公司的情况，选准适合企业需要的人；第二，认真开展敬业、爱业、创业教育，引导他们忠于职守，忠诚企业，安心企业；第三，努力为他们创造良好的工作、生活及成材环境，实行环境留人；第四，积极开展思想政治工作和谈心活动，实行感情留人。
12、先礼后兵。物业管理面对千家万户，形形色色的人都有，讲礼的与不讲礼的同在，思想品德高尚的和低下的并存，这是我们不能选择的。其中，收费是物业管理最敏感的一个话题，而服务收费又是物管企业的生存根本，对于一些业主以各种理由拒绝物业收费，我们首先要主动检讨自己工作中的不足，坚持耐心说服解释。但是，当我们依约提供了质价相符的服务后，对于仍不交物业服务费的业主，我们就不能一味退让，而应该先礼后兵，该出手时就出手。即：首先是采取主动协商的策略来解决；其次是通过发律师函，甚至停水停电来解决；再次是对于无理取闹、恶意拒交管理费的，该打管司的就打官司，直至达到追回物业服务费之目的。
写字楼管理年终工作总结
我司XX年通过公开投标中标中国江苏吴江农村商业银行股份有限公司（以下简称吴江农商行）综合大厦物业管理项目，于XX年1月15日派员介入吴江农商行前期物业管理，主要提供施工现场安全防范和电梯驾驶服务，XX年5月初正式接管吴江农商行综合大楼物业管理服务。江苏吴江农村商业银行股份有限公司于XX年8月由吴江市农村信用合作联社改制成立，是中国银监会成立以来全国第一家改制组建的股份制农村商业银行。吴江农商行总行综合大楼位于吴江市经济技术开发区中山南路1777号，建筑面积2万余平方米，主体20层，裙楼3层，地库两层，另有独体食堂3层。配备两台1600千伏变压器，备一台600千伏柴油发电机。主要功用为吴江农商行总行大楼办公及部分营业业务。
吴江农商行项目与其他物业项目相比，具有鲜明的特殊性。第一、该项目开发方、业主方均为吴江农商行，不存在开发商与小业主的区分。其次，由于银行工作的需要，综合大楼设金融会所，大型会议中心，宴会包厢等设施，会务服务、宴会服务、会所服务等服务较多，对此类服务的要求较高。再次，因为开发方（业主）与使用方（小业主）主体相同，业主对于大厦设施设备功用较为了解，业主对于大厦物业服务极为重视，吴江农商行股份有限公司监事会监事长亲自分管物业管理工作，物业服务活动处在业主方的监督、管理中，对物业服务标准要求严格。最后，因大楼业主不是专业房地产开发企业，在房屋开发、接管验收与管理维护上不及专业房地产开发企业正规。
我处5月初进驻吴江农商行综合大楼以来，在设施设备管理上，根据银行特殊情况，做了如下工作：
一、工程人员跟进相关施工，加强对设施设备的了解，学习相关操作，收集相关资料。
1、公司对农商行项目很重视，早在大厦装修施工仍在进行的3月份，即派出公司工程方面的精兵强将介入现场。几名工程人员在施工现场，克服工地环
境脏乱，住宿条件较差等困难，对装修施工、水电安装、水暖安装、消防监控施工等施工项目进行了有效的跟进。
2、我处工程人员进行了合理分工，采取根据所长，分工跟进的方式，分组对各类施工进行现场跟进，与施工单位现场施工人员进行沟通，了解相关设施设备的性能、使用、维护技能，并收集了相关图纸、设备说明书、施工单位负责人联系方式等相关资料，建立了设备档案。
3、在前期介入中，我处工程人员发现了一些施工方面的问题，有些当时与施工单位提出，及时纠正。有些施工单位不愿意整改的问题，我处也记录在案，以便日后提出。
二、对前期装修施工、水电安装遗留的工程问题，及时发现和汇总，报业主方联系施工方跟进，并全程跟踪。
1、在吴江农商行总行综合大楼通过相关政府部门的竣工验收后，我处提出需按照物业接管验收的标准进行接管验收，由于农商行开发、使用主体的特殊性，尽管我处进驻后多次通过各种方式提出需要按照相关标准进行接管验收，但接管验收一事不了了之。【写字楼日常管理工作,】
2、进驻后，农商行原后勤管理中心个别人员以部分设备交予相关厂家、原施工单位维保为由，对我处工程部巡视检查相关设备进行阻止。我处克服困难，顶住压力，在不与相关人员发生正面冲突的前提下，对大厦设施设备进行了巡检，发现了较多前期工程遗留问题，并进行记录。以《工作联系单》的方式及时向业主方后勤管理中心汇报，由后勤管理中心联系施工单位整改，并对整改效果进行验证。
三、制订设施设备管理、工程服务相关制度，落实到人，严格执行。
1、早在前期介入阶段，服务处即酝酿制订相关规章制度，以制度管人，以规程办事，确保管理的有效性和持续性。在6月份，我处根据公司的规章制度和国家相关法规、行业标准，建立了工程设施设备管理，工程人员日常服务规
办公楼管理制度
总 则
第一条 办公楼是履行公务活动的工作场所。为保障办公楼的正常运行，树立良好、文明的地税形象，体现工作人员优秀的素质与精神风貌，维护办公区域的正常秩序，实现优质、高效、规范和安全的工作管理要求，特制定本制度。
第二条 办公楼由办公室、财装科根据职责划分进行管理，履行对办公楼的管理职能和对各单位的服务职能。对本制度规定的纪律、安全、卫生、水电管理等内容，办公室将牵头组织有关部门每月进行检查评比，并进行通报，考核结果纳入年终机关目标管理考核。
第三条 办公楼内所有单位员工和进入本楼内的个人均应严格遵守制度。
文明办公
第四条 办公楼内办公人员应保持仪表整洁，不准穿拖鞋、背心、短裤等服饰上班，不准在办公楼内大声喧哗，上班时间不得在办公楼进行与公务无关的活动。
第五条 楼内办公人员应严守工作纪律，严格遵守作息制度，严格执行请销假制度，举止端庄、语言文明，态度热情和蔼，礼貌待人，公正处事。
第六条 不准在楼梯间、电梯、走廊、屋内墙壁等地方乱画、乱刻，不准随意张贴通知、海报、广告等标识物。
第七条 搞好个人办公区卫生，做到物品摆放有序，保持整洁、干净。保持个人使用办公设备卫生，及时整理桌面物品、文件。人走关好门、窗，将座椅摆放整齐，抽屉和资料柜须锁好。
第八条 未经允许不得启用或进入他人电脑，更不得擅自拷贝、删除他人电脑资料。
第九条 在一楼大厅设置投影仪，每个工作日播放天气预报、生日祝福、重点工作展示等。各单位要踊跃供稿，提供素材，齐心协力建设地税文明展示阵地。
安全管理
第十条 办公大楼的安全保卫工作由办公室负责，各单位应积极协助配合。办公室具体负责门卫聘用与管理工作，所聘门卫必须严格落实相关管理制度，做好办公楼安全保卫工作。
第十一条 外单位人员进入大楼联系公务，门卫应要求其出示有效证件，并填写来客登记单，经确认后，方可准许入内。需要拜访局领导的，门卫要与办公室联系。
第十二条 认真执行节假日和24小时值班规定，值班人员按时到位，认真负责，做好交接；要坚守岗位，禁止将值班电话转移到手机等其它通讯工具。节假日期间门卫值班人员应与值班工作人员密切配合，发现异常情况及时向办公室主任汇报。【写字楼日常管理工作,】
第十三条 各单位要加强职工安全教育，增强安全意识，采取有效措施，内外结合，全方位设防，确保大楼内部安全。
第十四条 办公楼实行封闭式管理，非工作时间如有公务活动的，应事先向办公室报告，由办公室通知门卫，公务活动承办单位或承办人负责配合门卫搞好办公楼的安全工作。加强对办公楼及周边的监控设备管理，实时监控办公楼内及周边秩序，发现问题及早处理。
第十五条 工作人员离开办公室，应随手锁门；下班前各办公室要进行安全检查，切断电源，关锁好门窗。
第十六条 加强现金和物资管理。要认真执行现金和物资管理制度，备用金按规定数额存放；各单位使用的贵重物品要有专人负责，确保存放安全。票证等管理人员必须每天巡视库房，进行安全检查。
第十七条 严格执行保密制度，做好涉密文件、资料管理工作，防止失、泄密事件发生。
第十八条 认真执行消防安全的法律法规，经常结合内部的安全需求，开展防火宣传教育，提高消防意识。办公楼内不得存放汽油、火药等易燃、易爆物品，工作人员要爱护消防设备，使消防器材处于良好状态。
水电管理
第十九条 全体职工要树立安全用电意识，不准乱拉乱接电线；确因工作需要单独安装、使用大功率电器的，事先必须向办公室申报，办公室根据负荷承受情况确定是否可以安装使用，未经同意禁止安装。
第二十条 办公室要根据办公楼用电实际情况，每月进行一次维护和检修，以便及时排除用电故障。各单位要经常对用电设备等进行检查，发现问题及时报修。
第二十一条 全体干部职工要坚持节约用电、用水的原则，外出时要养成随手关灯、关水、关闭电脑等一切水电设备的良好习惯，严禁出现长流水、长明灯现象。
卫生管理
第二十二条 办公楼的楼道、大厅、会议室、卫生间、前后院等场所卫生由保洁员负责。人事科负责保洁员的聘用及劳资管理工作，办公室负责保洁员的日常管理工作，督促保洁员做好本职工作。
第二十三条 全体职工要牢固树立创建文明洁净办公楼的意识，讲究卫生，美化环境，爱护公物；不准随地吐痰，乱丢杂物。
第二十四条 各单位要坚持每天打扫办公室室内卫生，做到窗明几净，办公桌、文件柜等物品摆放整齐有序；不得在走廊内乱堆乱放物品；禁止向窗外抛扔物品。
会议室管理
第二十五条 会议室管理由办公室负责。各单位使用会议室，至少提前一天到办公室登记备案，登记内容包括：使用部门、使用事由、使用时限、人员范围及人数、设施应用等，如有局领导参加需注明。临时召开的紧急会议需要使用会议室时，要及时向办公室提出申请并登记。办公室根据实际情况做好相关服务工作。
第二十六条 开会期间，要爱惜会议室的设备及物品；投影仪、电脑等由信息中心负责管理、维护,各使用单位要按操作规程使用。与会人员要自觉维护环境卫生，遵守会议室各项管理制度。
第二十七条 会议结束后，会议室的使用部门要将会议室电灯、空调、电脑、投影仪等电器设备关闭，关好门窗，并配合工作人员检查设施使用情况，如有损坏，及时报修。
第二十八条 未经办公室允许，任何单位和个人不得将会议室的投影仪、电脑、桌椅等设备设施拿出会议室。
保养与修缮
第二十九条 办公楼内各种公用设施，如消防与报警设备、监控设备、电源插座等，不准私自拆装或挪用，如确实需要，必须经办公室安排统一处理。
第三十条 办公室的所有装饰和设备，各使用单位应保持原样，非经领导批准，不准自行新增、移动或拆除；不准在墙壁和楼板上凿洞或剔槽，更不得自行改造和装潢。
附 则
第三十一条 本制度适用于市局机关及直属单位办公场所。由办公室负责解释。
为加强办公大楼管理，规范办公秩序，营造舒适、优美、安全、和谐的工作环境，特制定如下管理规定。
一、办公秩序管理
1、办公大楼全体工作人员进出办公楼要做到仪表整洁，着装整齐，坚持文明办公，礼貌待人，言谈得体，不得在办公楼内大声喧哗。不得携带宠物进入办公楼。
2、办公室内，桌椅及桌面各种办公用品、物件应摆放整齐，规范有序。
3、严格遵守工作纪律，按时上下班，不得迟到早退。认真履行岗位职责，努力提高工作效率。不准在工作时间串岗和进行扑克、下棋、电脑游戏等娱乐活动。
4、爱护公物，自觉维护和正确使用办公楼内各类公共设施。办公楼的公共通道、走廊、大厅不准堆放杂物和废旧物品。保持墙面整洁，不得污损墙面，不得在墙壁上随意涂写、张贴、刻画、钉挂物品或破坏墙体结构。
二、安全保卫管理
1、办公楼实行来宾登记制度。外来办事人员进入大楼，需出示有效证件，经值班人员联系，征得会见人员同意后，并填写会客单，写明会客单位、人员、时间、地点等，方可入内。其他人员不得入内。严禁收购废旧物品人员、推销人员等进入大楼。
2、办公楼门卫实行干部带班值班，即由一名我局工作人员带领一名保安在办公楼大厅值班。值班人员由环卫处、建管所、
机动大队人员轮流排班，每个单位一个季度。值班人员必须穿着制服，于工作时间前十五分钟到岗，下班后十五分钟方可离开。如发生无关人员闯入办公大楼并造成不良影响，将追究值班工作人员的责任，视情作出处理。
3、携带公物出门，必须有办公室负责人同意方可放行。
4、夜间除值班人员外，办公楼内不得留宿。
5、禁止将易燃易爆物品带入大楼。
6、各单位下班前要注意关好门窗，切断电源，切实做好防火、防盗、防台风工作，确保安全。
三、水、电管理
1、节约使用水、电。办公室、会议室等场所尽量使用自然光，室内亮度足够时不开灯，并做到人走灯灭，杜绝白昼灯、长明灯。要随手关闭水龙头，杜绝长流水。
2、加强空调使用管理。夏季最高气温31度，冬季气温零度，方可开启空调；夏天空调温度不得低于26度，冬天空调温度不得高于16度。办公室、会议室等办公区域要做到无人时不开空调，开空调时不开门窗。下班前应提前10分钟关闭空调。
3、减少电梯使用，3楼以下（包括3楼）不开启电梯。不得使用电梯运送超重以及易燃、易爆、危毒物品。
4、对下班后不关灯的，每发现一次，对责任人扣罚10元；不关空调的，每发现一次，对责任人扣罚50元。
5、大楼内各种水、电、电话、网络等线路，不得任意改线、
我司2007年通过公开投标中标中国江苏吴江农村商业银行股份有限公司（以下简称吴江农商
行）综合大厦物业管理项目，于2008年1月15日派员介入吴江农商行前期物业管理，主要
提供施工现场安全防范和电梯驾驶服务，2008年5月初正式接管吴江农商行综合大楼物业管
理服务。江苏吴江农村商业银行股份有限公司于2004年8月由吴江市农村信用合作联社改制
成立，是中国银监会成立以来全国第一家改制组建的股份制农村商业银行。吴江农商行总行
综合大楼位于吴江市经济技术开发区中山南路1777号，建筑面积2万余平方米，主体20层，
裙楼3层，地库两层，另有独体食堂3层。配备两台1600千伏变压器，备一台600千伏柴油【写字楼日常管理工作,】
发电机。主要功用为吴江农商行总行大楼办公及部分营业业务。 吴江农商行项目与
其他物业项目相比，具有鲜明的特殊性。第一、该项目开发方、业主方均为吴江农商行，不
存在开发商与小业主的区分。其次，由于银行工作的需要，综合大楼设金融会所，大型会议
中心，宴会包厢等设施，会务服务、宴会服务、会所服务等服务较多，对此类服务的要求较
高。再次，因为开发方（业主）与使用方（小业主）主体相同，业主对于大厦设施设备功用
较为了解，业主对于大厦物业服务极为重视，吴江农商行股份有限公司监事会监事长亲自分
管物业管理工作，物业服务活动处在业主方的监督、管理中，对物业服务标准要求严格。最
后，因大楼业主不是专业变压器开发企业，在房屋开发、接管验收与管理维护上不及专业变
压器开发企业正规。我处5月初进驻吴江农商行综合大楼以来，在设施设备管理上，根据银
行特殊情况，做了如下工作：一、 工程人员跟进相关施工，加强对设施设备的了解，学习
相关操作，收集相关资料。1、 公司对农商行项目很重视，早在大
厦装修施工仍在进行的3月份，即派出公司工程方面的精兵强将介入现场。几名工程人员在
施工现场，克服工地变压器脏乱，住宿条件较差等困难，对装修施工、水电安装、水暖安装、
消防监控施工等施工项目进行了有效的跟进。2、 我处工程人员进
行了合理分工，采取根据所长，分工跟进的方式，分组对各类施工进行现场跟进，与施工单
位现场施工人员进行沟通，了解相关设施设备的性能、使用、维护技能，并收集了相关图纸、
设备说明书、施工单位负责人联系方式等相关资料，建立了设备档案。3、 在前期介入中，我处工程人员发现了一些施工方面的问题，有些当时与施工单位提出，及时
纠正。有些施工单位不愿意整改的问题，我处也记录在案，以便日后提出。二、 对前期装修
施工、水电安装遗留的工程问题，及时发现和汇总，报业主方联系施工方跟进，并全程跟踪。
1、 在吴江农商行总行综合大楼通过相关政府部门的竣工验收后，我处提出 需按照物业接管验收的标准进行接管验收，由于农商行开发、使用主体的特殊性，尽管我处
进驻后多次通过各种方式提出需要按照相关标准进行接管验收，但接管验收一事不了了之。2、 进驻后，农商行原后勤管理中心个别人员以部分设备交予相关厂家、原施工单位维保为由，
对我处工程部巡视检查相关设备进行阻止。我处克服困难，顶住压力，在不与相关人员发生
正面冲突的前提下，对大厦设施设备进行了巡检，发现了较多前期工程遗留问题，并进行记
录。以《工作联系单》的方式及时向业主方后勤管理中心汇报，由后勤管理中心联系施工单
位整改，并对整改效果进行验证。三、 制订设施设备管理、工程服务相关制度，落实到人，
严格执行。1、 早在前期介入阶段，服务处即酝酿制订相关规章制
度，以制度管人，以规程办事，确保管理的有效性和持续性。在6月份，我处根据公司的规
章制度和国家相关法规、行业标准，建立了工程设施设备管理，工程人员日常服务规范等规
章制度，经公司领导审核后在服务处推行。部分制度上墙，各项质量记录进行分类管理。2、 我处在农商行项目配置工程主管一名，工程班长一名，高压值班电工二名，维修电工一名，
对大厦设施设备进行了分类、专人管理，工程人员分工明确，做好工程方面“事事有人管，
人人有事做”，我处根据吴江农商行大楼设施设备特点，对人员进行了相关操作、维护方面的
培训；对各项规章制度进行了培训，使工程人员熟悉相关制度，依据制度进行工程服务活动。
四、 积极与业主方设施设备管理部门及原施工单位的沟通、交流，相关问题及时处理。1、
进驻以来，我处在尽力提供优质的物业服务同时，积极与业主方处理好合作关系，多次通过
各种方式与业主沟通交流，与银行方分管物业管理工作的后勤管理中心（现行政管理部）保
持着良好的工作联系。对包括工程遗留问题在内的较多存在问题进行了沟通处理。2、 目前，农商行综合大楼部分设施设备的维保处在施工单位维保阶段，具体维保单位见下表：
序号 单位名称 维保项目 1 上海冠菱电梯公司 大楼电梯 2 江苏钟星消防公司 大
楼消防设备 3 江苏新亿迪智能科技有限公司 大楼监控、音响 4 吴江金大陆电子有限
公司 营业厅电子显示屏 5 吴江玫瑰园农业科技有限公司 大楼楼内绿化 6 浙江开元
安装工程公司 大楼水电 7 华西霓虹有限公司 大楼楼层景观灯 8 新成空调有限公司
大楼空调 9 水乡绿化有限公司 外围地面石材、部分绿化 10 楼层家具 苏州桑尼、广
东优派服务处留有维保单位的联系方式，发现问题及时与维保单位联系处理。维护设施设备
的正常运转。五、 加强设施设备巡检，发现异常按照《突发事件处理预案》处理。1、 服务处工程部根据相关制度，每日对大楼进行巡检，包括抄写水表、电表，对供配电设备进
行检查等。相关数据每周汇总一次书面报业主方。并根据季节气候变化对大楼景观灯等灯光
的开启时间提出建议，为大楼节约电能。2、 我处在日常巡检中，发现水表流量异常，及
时与施工单位浙江开元安装公司联系处理，减少了业主方损失。进驻以来，大楼发生过停电、
电梯困人等事件，我处根据《突发事件处理预案》进行了处理，避免了事态扩大。3、 在
安全防范方面，原施工单位提供的安防设备存在较多问题，设备经常出现不能正常录像，显
示屏图像不清晰，ck报警器不能正常设防等问题，我处均将相关问题记录在案，并联系维保
单位修理，有些问题得到解决。农商行项目是公司接管的第一个写字楼项目，没有现成经验
可以借鉴，在管理上只能“摸着石头过河”，我们采取“物业管理”+“酒店服务”的模式，
注重了设备管理，加强了员工培训，注重了规范服务。目前，我处物业服务已经步入正轨，
入驻以来，我处维护了大楼设施设备的正常运转，提供了多次会务服务、宴会服务和会所服
务；安全防范上，大楼范围内的车辆进行了有效管理，大楼内未发生责任盗抢事件和火险等
意外。我处还配合农商行顺利举行了多次大型活动，如“新大楼乔迁仪式”、“职工代表大会”、
“重阳节茶话会”
本文来源：http://www.gbppp.com/jy/481126/
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