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XX居住小区物业管理方案
目 录
一、项目概况
二、物业管理内容 三、物业管理模式
四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算
六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标
一、项目概况
1. 地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生管理
在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。 2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。 2.2环境管理
jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。 4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 5、车辆交通管理 对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理 在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。 7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
三、物业管理模式
居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、 管理方法
1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。 1.2提供共管式服务。
1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。 1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。
1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 2、 运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、 实施措施
3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。
3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。 3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。
3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。 3.6在智能化管理上加强各方面工作
3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。 3.8开展卓有成效的社区文化活动 4、 管理手段
4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。
4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。 通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。
4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构 1.1物业管理公司组织机构图
江苏大丰市康宁小区
物业管理方案
(范本)
江苏大丰瑞城物业管理有限公司
二○○七年一月十二日
目 录
前言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2-4
第一部分 物业公司简介„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5
第二部分 10
第三部分 14
第四部分 22
管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施„„„„„„6－一、 服务理念 二、 方针 三、 内容 四、 管理运作机制 五、
管理措施
管理经营机构框架及管理目标„„„„„„„„„„„„„„11－一、 管理经营机构框架 二、 人员编制计划 三、 管理服务目标
日常物业管理运作„„„„„„„„„„„„„„„„„„„15－一、 前期介入阶段的管理 二、 入住装修阶段的管理 三、 常规管理运作阶段的管理
（一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理
（三）消防管理
（四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理
（八）车辆管理 （九）房屋管理
（十）物业管理工作抽查与考核管理
第五部分 物业管理制度„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„23－33
一、 公司办公室工作 二、 公司物业部管理工作
三、 物业管理财务、资金的管理 四、 机电设备管理 五、 房屋管理 六、 治安、保卫 七、 小区清洁 八、 园林绿化
九、 车辆管理 十、 维修、养护 十一、 消防、安全 十二、 社区文化
十三、 物业接管、入住
前 言
大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市 ，地理位置优越，路网发达。项目占地面积 平方米，总建筑面积 平方米，其中住宅总建筑面积 平方米，商业总建筑面积 平方米，机动车停车位 个。绿化率为 %。小区配套设施完善。康宁小区项目由 公司开发建设。
若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。
我公司具有： 雄厚的资金实力
本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。 强大的技术保障力量
我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾问。
一流的管理和合理的收费
现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。
我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。
丰富的物业接管经验
对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公
司财政支持及时到位，人员配置科学合理，物资准备充足，设施设备检查交接细致全面，使业主、开发商、物业管理公司责、权、利明晰，接管过程井然有序，使物业管理工作在最短时间内步入正轨，确保业主生活正常无扰。
具有丰富的培训经验和人才优势
本公司已形成一整套完善的“培训——考核——淘汰”机制，使员工的素质与市场同步发展，同时，公司注重社会效益，现管理的项目已成为福州物业管理实习、培训基地。另外，公司具有雄厚各类的人力资源，可以短时间接管大型项目。
若我公司入驻大丰康宁小区，特别承诺：
＊ 公司提供24小时工程人员值班，让业主碰到困难能随时得到我们的援助 ＊ 小区接管后两年内（在硬件配套达标的情况下）达到“大丰市物业管理示范小区”的标准，三年内达到“盐城市物业管理示范小区”的标准
《XXXX》住宅小区物业管理方案
第一章 对现时管理工作的意见及接管后的改善建议
第一节 调 研
一、“XXXX”是位于XXXX区的高尚纯住宅小区，公元XXXX年建成使用，是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为企业老板和行政公务人士）。物业管理系由《吉瑞》物业管理公司进行。
为使“XXXX”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求，《吉瑞》物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上，针对“XXXX”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。
经调研和分析吉瑞物业管理公司认为现时“XXXX”之物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。 1，利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。 ²物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。GM花园小区乃94年投入使用，现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专业
物业管理角度向业主提供服务之意识。
²物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作，与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。
²物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。
²私人个性服务缺乏：在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。
²沟通服务缺乏：物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。
一、 管理服务思路
现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。
我们考虑到在“XXXX”小区的业主使用者都是经济富裕的企业家、企业高级管理人士和行政公务人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。
“XXXX”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。
为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“XXXX”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。
二、 物业管理改进工作
为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。我们将对（吉瑞）物业管理公司在“XXXX”小区的物业管理服务过程中突出体现：
1、 管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。
物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与物业管理公司的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。
2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。 业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“XXXX”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。
3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。 社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区
的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。
4、提供物业租赁服务，满足业主需求
经过我们的调研，“GM花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。
5、创造静态管理服务，提升管理层次。
为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统（VI），所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人力成本，体现“GM花园”做为国际化人居环境，提升小区层次。
6、开通渠道，保障有效沟通。
“GM花园”物业管理处及S物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。
7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化
“GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。
8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。
充分利用“GM花园”的高级会所，将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。
9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。
在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花园”借鉴这种富有实效的措施。
10、加强各方沟通，保障专业服务。
S物业管理公司就“GM花园”物业管理服务聘请了深圳某物业管理公司做专业顾问，以保障我们对“GM花园”物业管理服务的质量。同时，我们也将与各相关部门保持信息沟通，以掌握最新的管理服务技
名轩嘉苑小区物业管理制度体系
名轩物业管理
工作职责 管理制度 考核细则 一、工作职责
1．保洁员职责 （1） ．室内保洁员职责 （2） ．室外保洁员职责 2．保安职责
二、管理制度 1．住宅楼室内保洁管理制度 2．住宅室外保洁管理制度 3．小区安全管理制度 4．小区绿化管理制度 5．人工渠及鱼类饲养管理制度 6．小区照明灯的管理制度 7．小区健身器材管理制度 8．小区车辆出入、停放管理制度 9．非机动车库管理制度 10．冬季扫雪管理制度 11。小区物业管理人员规章制度。 12．小区物业管理人员礼貌用语。 13.小区草坪警示用语。14。门卫工作制度 15 收费人员管理制度 16 太阳能热水器 管理制度 17。小区警示用语 三、考核细则 1．保洁员（室内、室外）考核细则 2．保安考核细则 3 保安班长考核细则
小区物业各类管理制度
为加强对物业人员的管理，实现规范化、制度化、条例化，树形象打基础，提高物业管 理人的自身素质，提高服务质量，为实现小区依法管理，建设文明小区，特制定本办法，望 物业管理人员遵守相关制度。
一、 住宅楼内卫生管理制度
1． 保洁员必须随时保持楼道地面、窗台、窗框、窗玻璃、墙面、地下室过道、单元楼防盗 门的环境卫生。 2． 每星期拖一次楼过道； 3． 每天擦一次楼梯扶手。 4． 每天清扫过道一次； 5． 每月拖一次地下室过道。 6． 每 2 月擦一次过道玻璃、窗台、窗框，单元楼防盗门；但雨后须随时擦洗。 7． 过道楼墙面、单元楼防盗门不得有张贴广告。 8． 保管好所发放的清洁工具，若有丢失照价赔偿。
二、 小区内住宅楼外卫生管理制度
1． 随时保持道路、健身场、林带草坪、人工渠、凉亭的环境卫生。 2． 每天扫一次道路、健身场。
3． 白天，每两小时巡视小区卫生一次：随时清理地面垃圾。 4． 林带草坪中不得有过多的落叶、杂草。
5． 全日保洁，做到“六不六净”既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收垃圾堆、不 乱倒垃圾和不见人畜粪便；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮 箱净。 6． 保管好所发放的清洁工具，若有丢失照价赔偿。 三、小区的安全管理制度 1． 闲杂人员不得入内。 2． 装易燃易爆物品的车辆不得入内； 3． 保安须每半小时巡视小区一次：发现可疑情况及时处理。 4． 防盗防窃、防止破坏小区内的一切设施 5． 防治破坏花草树木。 6． 定期检查消防设施、设备，使其处于正常使用状态；保证小区无火灾隐患。 7． 提醒业主关好防盗门，杜绝盗窃隐患。 8． 应与就近的“片警”建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理 工作。
四、小区的绿化管理制度
1． 定期拔除草坪中的杂草 2． 根据需要及时给草坪、树木浇水喷灌：草坪须浇透 2 厘米，树木须浇透 20 厘米。 3． 每年修剪花草树木 2 次。 4． 花草树木每年施肥一次。 5． 草坪、林带中不得有杂物、垃圾。 6． 严禁他人践踏花草、树木。
五、人工渠、凉亭及鱼类饲养管理制度 1． 人工渠中的水必须保持清澈见底 2． 渠中水面不得有明显的垃圾等杂物 3． 夏季须每月换一次水。 4． 渠中地面不得有明显的沉淀物。 5． 定期施放鱼饲料。 6． 凉亭表面应保持良好，地面应保持干净，严禁他人在凉亭表面乱写乱画。
六、 小区照明灯的管理制度
1．照明灯须保持完好：有灯不亮的情况应及时处理。 2．按时开关照明灯；夏秋季：21.30 开灯，0.30 关灯；春冬季：20.10 开灯，0.00 关灯。 3．严禁他人特别是儿童随意开关照明灯。 七、小区健身器材的管理制度 1．健身器材应保持完好 2．发现健身器材有松动等不安全隐患应及时维护、修理。 3．非小区住户人员不得进入健身场。 4．发现有人在健身的过程中有野蛮行为的应加以制止。 八、冬季扫雪的
管理规定及分工 1． 雪停后须立即扫雪：保证在 12 小时内完成扫雪任务。 2． 清扫的雪应整齐地堆放在林带、路旁。 3． 清扫过的路面应无明显雪、冰块。且露出路沿石、路肩。 4.雪堆应离开路岩石 10 厘米。 5．道路积雪应使用手工工具清扫；严禁在道路上撒盐、融学剂等化学物品以防损坏路面。 6. 分工情况： 室内外保洁员分辨负责 1#区及 5#楼对应的东面南北走向路段和 3#.区 4# 楼对应的东面南北走向路段。夜班警卫负责小区内西面南北走向道路及大门口至奎屯路路 边。白班警卫负责 2#区及对应的东面南北走向道路。 九．门卫工作制度
1、忠于职守，坚守岗位，尽职尽责，对进出外来人员进行登记，严盘细问，可疑人员和车 辆未经批准，禁止入区。 2、加强昼夜值班巡查制度，发现不安全因素要果断处理，自己处理不了的要立即向 110 报 警，并向上级报告，保护事发现场，出现重大问题要依法追究责任。
3、严禁旷工、迟到早退，严格请销假制度。
4、负责区内的公共设施、设备、共用设施设备的看管工作，防止丢失现象发生，属于责任 问题依照内部管理办法进行处理。
5、实行倒班制，做到昼夜 24 小时不断人。
6、本小区住户什么时候叫门及时开门，禁止私自给住户和其它人员配发钥匙。 7、严格禁止与外来闲杂人员在门岗或门卫室聊天闲谈，除领导临时指定替换，不准门卫人 员私自用任何人顶替值班。
8、严格交接班制度；交班前，交班人员一定要把当天值班情况认真记录清楚，双方签名， 注明日期。 9、负责门岗大门口到公路卫生区的环境卫生，不得堆积杂物和垃圾。必须经常打扫，保持 干净、整洁。门洞内禁止住户停放车辆，外来车辆一律停在大门外，禁止小商贩入内。
10、雨天扫净门洞内积水，雪天全部上岗打扫辖区内积雪，如雪天无故不到，按处罚办法处 理。
11、完成领导临时安排的其它工作。 13、住户地下室被撬一次，无论是否丢失物品，首先罚款 50 元 ，丢失物品照价赔偿。
十、停放、出入小区车辆的管理
1．进出、停放小区的车辆须服从物业保安的管理。 2．驶入小区的车辆不得超过 5 公里/小时。 3．装有易燃易爆物品的车辆严禁进入小区；2 吨以上的卡车不得进入小区，特 殊情况者除外。 4．凡停放在小区的车辆必须停放在指定地点；若在小区过夜，须收取相应的 管理费：小区住户的车辆按月收费，其他按天收取。 5．非小区住户的车辆进入小区时，门卫应严格检查其证件，问清进入原因， 符合条件方可放行，并做好登记；驶出小区时应对其进行检查。 6。进入小区的货车，卸完货物后应立即离开，因故不能离开的应停放在指定 地点。 7．外来车辆未经批准不得入区。 8．门卫应坚持原则，严格执行车辆出入、停放的有关规定，发现可疑情况应及 时处理，不得利用工作之便与车主拉关系，收受贿赂，放松管理，违者从严 处理。 9．凡违反以上规定者，将按《中华人民共和国交通管理条例》加以处罚，情节 严重者将移交公安部门处理。 附：收费标准明细 ． 微型 小型 中型 备注 车 收 费 标 车 主 准 型
属小区住户 属非小区住户
25 元 / 30 元 / 45 元/月 月 月 3 元/日 5 元/日 10 元/日
若买车位， 按相应车型 费用的 20% 加收。
十一、非机动车辆、自行车棚的管理制度 1．进入小区的车辆应停放在指定地点且摆放整齐，夜间非机动车必须入库存放，保安应提 醒业主锁好自己的车辆。 2．车辆入库时应提醒业主将车摆放整齐。 3．自行车棚地面应随时保持干净，保洁员每星期打扫一次。 4．车棚每天 0.00 分关门上锁，次天 7.30 分开门放行。
十二、小区物业管理人员规章制度 小区物业管理人员规章制度
1．管理人员应该遵守国家的有关法律、法规、方针政策：做到遵纪守法。 2．遵守公司的一切规章制度。服从公司安排，听从公司领导指挥。 3．负责小区的安全：做到防盗防窃，丢失物品酌情赔偿。 4．负责小区的卫生：引导居民讲究卫生，不随地吐痰、扔垃圾。
5．负责小区的绿化：管好花草树木，营造美好家园。
十三、 十三、物业管理人员文明礼貌用语
1。对业主说话时语调要自然、柔和、亲切，不要装腔作势。 2。不准讲粗话、使用蔑视或污辱性的语言。 3。不准模仿业主的语言语调和谈话。 4。要注意称呼业主的姓氏，在未知业主姓名之前，应称呼(先生／女士、小姐)。 5。讲话注意语言艺术，多使用敬语： a.接过他人递来的物件时，应说：“谢谢”； ｂ.请求业主、同事做任何事前，应使用“请”、“麻烦您”等； c.在向他人表示歉意时，应使用“对不起”、“不好意思”等； ｄ.表示感谢时，应使用“谢谢”、“多谢合作”等； e.他人讲“谢谢”时，要回答“不用谢”，不能毫无反应。 6。业主来访时要主动问好，说“早上好／您好”，业主走时要讲“再见／您慢走”等。同 事之间见面也应相互问候。 7。面对业主打招呼时，不准讲“喂”，应说“您好／早上好／新年好”。 8。业主询问管理方面的事情时，应耐心回答，任何情况下不准说“不知道”，“这事不归 我管”等话语。若无法回答或难以解释时，应说“对不起，这个问题(事情)我暂时无法回答(解 释)，请留下您的联系电话和姓名，我将再次与您联系”。 9。不要与业主开过分的玩笑，同事之间也不要开太过火的玩笑。 10。 遇到外来单位前来参观或上级领导前来检查时，应说“欢迎光临／欢迎指导”，并热 情接待。 十四、小区警示用语 1． 脚下留情，草上留青 2． 别乱扔垃圾，我怕脏 3． 小草有生命，足下多留情。 4． 我给你芳香，你给我洁净。 5． 草绿花美，这儿真好。 6． 芳草青青，足下留情。 7． 小草微微笑，请你旁边绕。 8． 青草茵茵，踏之何忍。 9． 小区是我家，绿化靠大家。 10． 绕行三五步，留得芳草绿 11． 送人玫瑰，手有余香。 12． 时代变，时间变，相互关爱不变。 13． 善待老人就是善待明天和自己。 14． 良言一句三冬暖，恶语伤人六月寒。 15． 邻居是兄弟，相敬又相让。 16． 知道我在等你吗？（垃圾桶） 17． 痰纸一挥间，风度尽逝也。 18. 孩子学习需宁静，四邻休息需寂静（稍安勿燥）
十五、收费人员管理制度
1. 2. 3. 4. 收费人员必须按规定的标准按期收费，不得擅自增减。 收取的费用务必当天上交公司财务部，最晚不能超过第二天。 未经有关领导同意不得擅自挪用费用。 收取住户管理费（停车费）后须向住户开盖有公司财务章的收据；同时保管好底联以 备查账。不得私自修改、涂抹票据。 5. 建好票据资料，按月上报公司财务。 6. 做好物业管理费用（停车费）的收取台帐，随时掌握费用的收取情况。 7. 协助公司财务部向业主定期公布物业管理费用的收支情况。
十六、关于上班时间的规定
1. 室内外保洁员原则上不考勤，主要考核工作质量，但有事外出须向班长请假；室外保洁 员每天中午 14 点至 16 点值班。 2. 夜班警卫每天 20 点 30 分接班，第二天 10 点交班。 3. 特殊情况物管员随时听从班长的安排，班长听从公司的安排。 十七、 十七、有关楼顶安装太阳能热水器的规 定
为维护小区物业的整体美观、确保每个居民的合法利益：充分利 用太阳能这一天然、环保能源，针对小区居民使用太阳能热水器这一 特殊商品，作如下规定： 居民如要在楼顶安装使用太阳能热水器，必须争得物业管理部 同意后方可安装；并交纳安装保证金 300 元。 1． 用户的太阳能热水器必须安放在楼顶的指定地点， 且与其它用
户的热水器排列整齐，以免影响整体美观。 2． 热水器在安装搬运中不得损坏墙面或相邻住户的利益及其他
公共设施。 3． 具体的安装应符合下列要求：
（1）.制作大于太阳能底支座面 15 公分，高 5 公分的减压平台； （2）平台可用砖混或混凝土制作；
（3）太阳能热水器的底座必须置于平台中央。 上述条款完工，经物管人员检查验收合格后，方可退还安装保证 金。否则保证金不予退还。 4． 用户在使用热水器的过程中应加强维护与管理， 特别是在平时 上水和入冬前的排水过程应引起注意，防止漏水以免损坏楼顶与 墙体。 5． 一旦发现有渗漏现象必须立即处理或停止使用。 新疆名轩房地产物业管理部
温馨提示
小区各位业主 你们好 为确保你和你的家人出行、居住的方便，我们通过多方搜集、整理出下例热线电话并 提醒你注意有关事项： 1. 关好单元防盗门：以防盗防窃；冬季管好地下室窗户，以防冻坏上下水管及 公共设施。 2. 小区是我家，维护环境靠大家：请你教育小孩，不要乱扔垃圾，不要在单元 楼过道、小区内路面随地吐痰；不要践踏草坪、攀折树木。 3. 如果你要交物业费、请到物业办办理，或拨打电话 6059990、13999329762、 6030501.。取暖费收取电话 6038027。 4. 如果地下室泡水，拨打供排水公司电
话 6015074、6022953. 5. 家电维修电话 13579749789 （小杨） 防盗门维修电话 13579759115 、 （王华山） 水暖维修电话 6030085 下水管道疏通电话 6065496、6038150（小康） 6. 家政服务中心电话 6016321、6030385 送煤气电话 13139936133（小谢） 7. 如果你要了解沙湾发往各地的长途汽车,拨打电话 6011232
8. 急救中心电话 6023143 飞机票预购电话 6056555 小区物业各类管理制度
为加强对物业人员的管理，实现规范化、制度化、条例化，树形象打基础，提高物业管 理人的自身素质，提高服务质量，为实现小区依法管理，建设文明小区，特制定本办法，望 物业管理人员遵守相关制度。
一、 住宅楼内卫生管理制度 1． 保洁员必须随时保持楼道地面、窗台、窗框、窗玻璃、墙面、地下室过道、单元楼防盗 门的环境卫生。 2． 每星期拖一次楼过道； 3． 每天擦一次楼梯扶手。 4． 每天清扫过道一次； 5． 每月拖一次地下室过道。 6． 每 2 月擦一次过道玻璃、窗台、窗框，单元楼防盗门；但雨后须随时擦洗。 7． 过道楼墙面、单元楼防盗门不得有张贴广告。 8． 保管好所发放的清洁工具，若有丢失照价赔偿。
二、 小区内住宅楼外卫生管理制度 1． 随时保持道路、健身场、林带草坪、人工渠、凉亭的环境卫生。 2． 每天扫一次道路、健身场。
3． 白天，每两小时巡视小区卫生一次：随时清理地面垃圾。 4． 林带草坪中不得有过多的落叶、杂草。
5． 全日保洁，做到“六不六净”既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收垃圾堆、不 乱倒垃圾和不见人畜粪便；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮 箱净。 6． 保管好所发放的清洁工具，若有丢失照价赔偿。 三、小区的安全管理制度 1． 闲杂人员不得入内。 2． 装易燃易爆物品的车辆不得入内； 3． 保安须每半小时巡视小区一次：发现可疑情况及时处理。 4． 防盗防窃、防止破坏小区内的一切设施 5． 防治破坏花草树木。 6． 定期检查消防设施、设备，使其处于正常使用状态；保证小区无火灾隐患。 7． 提醒业主关好防盗门，杜绝盗窃隐患。 8． 应与就近的“片警”建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理 工作。
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XX大型住宅小区
目 录
一、楼盘介绍………………………………………………………………1
二、XXX物业管理述要…………………………………………………1【住宅物业管理方案】
三、管理目标和设想……………………………………………………‥3
四、管理内容………………………………………………………………7
五、管理方式………………………………………………………………8
六、管理人员的配备………………………………………………………12【住宅物业管理方案】
七、管理人员的培训………………………………………………………14
八、管理规章制度…………………………………………………………20
九、各项指标的承诺及措施………………………………………………23
十、便民服务……………………………………………………………‥28 十一、社区活动设想……………………………………………………‥34 十二、智能化系统的管理维护……………………………………………45 十三、接管后的计划………………………………………………………50 十四、物业管理工作相关流程……………………………………………51 十五、销售配合措施………………………………………………………59 十六、开办费用测算………………………………………………………61 附：XXXX物业管理合同草案
一、 楼盘介绍
略
二、 XXX物业管理述要
XXX物业管理（深圳）有限公司成立于一九九九年十月二十日，是XXX地产（深圳）有限公司全资子公司，为外商独资企业，具有独立的法人资格，为深圳市乙级物业管理单位。公司将“创建国际一流物业管理企业”为自己的奋斗目标，聘请香港著名的戴德梁行为物业顾问，吸收引进国内外先进经验和技术，运用现代企业管理理论，精心打理自己管理的小区，其中桂芳园住宅小区已成为享誉深圳的明星楼盘，成为深圳市最有代表性的城镇化小区。本着“至诚服务、有序高效、务实创新、求真求精”的企业理念，XXX物业稳步发展、创新进取，已形成自己的特色，在同行业中有一定的知名度。
三、 管理的目标及整体设想
针对xxxx的实际情况，我们确立了其物业管理的目标定位和整体构想。我们对xxxx的管理目标定位是：在管理期内，使xxxx的物业管理在社区环境、安全保障、文化氛围、管理水平等方面成为深圳市物业管理的典范，树立起独树一帜的品牌物业形象。通过专业化、规范化的物业管理服务，在全面接管小区后一年内使xxxx达到龙岗区物业管理优秀小区的管理标准，二年内达到深圳市物业管理优秀小区的管理标准，三年内达到广东省优秀示范小区物业管理的标准，四年内达到国家优秀示范小区物业管理标准。我们对xxxx的管理设想可概括为： 树立XXX物业管理形象
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