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南京二手房交易流程全攻略
二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细节问题，稍一不注意，就会出现差错，基于此，本版就二手房过户流程、贷款流程、交易税费等一系列问题，为广大购房者一一解答。
一、二手房交易基本流程： 1.查询房源、发布房源：
2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。
3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》：
卖方带房屋产权证、土地证身份证明等；
买方带定金、身份证明等，二手房买卖契约5份
4.办理贷款手续：
买方准备贷款资料、卖方准备房产证明 买方资料：
身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件
卖方资料：
卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件
若卖方有未成年人，需承诺公证书
若需提前还贷：
借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同
产权证及土地证
5.办理交易过户：（产权过户时间为一周）
买卖双方亲自前往房产局办理，携带相关证件原件（若委托办理，需出具公正委托书）办理交易过户时，买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.
6.办理土地证过户：
买方可单独办理，需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。 银行放款到卖方账户。
7.户口迁出、房屋交验，费用结清：
水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接，签署《物业交接确认书》，支付房屋尾款。
二、需要准备的费用（以下费用标准仅限于普通住宅）：
1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暂行)二手房交税表
2、交易服务费：
房改房：100元
存量房：3元/平方米
3、产权登记费：
房改房：40元
存量房：80元
4、配图费：
20元
5、共有权证工本费：
10元/本
三、银行按揭贷款：
如果购房人（以家庭为单位）第一套购房商业贷款可享受现银行利率的7折， 商业贷款第一套首付30%，第二套首付提高10%。
重要提醒：在贷款前需进行个人资信的审核，如银行有不良记录（借款不按时还款）可能无法审核通过！
买卖双方提供的贷款资料：
1.二手房买卖契约原件1份；
2.申请人夫妻双方身份证复印件1份；
3.申请人夫妻双方户口簿复印件1份；
4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件1份 ；
5.收入证明原件1份 ；
6.土地证复印件1份 ；
7.卖方身份证复印件1份；
8.卖方原产权证复印件1份；
9.买方如是外地户口需提供暂住证.
10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.
四、交房的主要内容
①内部设施
②清算费用及过户（包括水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等）
2、核查房屋的内部设施
3、清算物业费、水、电、煤气等欠费
4、物业处资料更新及水过户
5、电过户
6、煤气过户
7、有线电视过户
8、电话、宽带过户（需卖方陪同）
9、钥匙交接，签署《物业交接确认书》
五、交易时间表
1、交定金，签定合同，约定首付款时间，并于当日过户。
2、如原产权有贷款，过户前先进行还贷解押的手续，时间3-30天不等，每个银行不一样。
3、产权过户为七天，同时进购房人的贷款申请。（如是全现金购房领证当日即将剩余付清同时交房）
4、七天后拿产权证送到银行抵押，土地证变更。
5、如是商业贷款约7-15天下款，公积金或组合贷款约1-2个月下款（下款至房主名下）
6、房主收到银行贷款同时交付房屋。
（注：现是年底，银行的贷款申请和放款时间都有延迟现象)
二手房买卖九种典型纠纷 提前了解免麻烦
纠纷一：逾期支付房款引起的纠纷
下家逾期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的利息或合同中约定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款支付部分房款，而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下家仍然要承担逾期付款的违约责任。
纠纷二：逾期交付房屋引起的纠纷
上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理由，比如下家未按时付款，否则要对下家承担违约责任。
纠纷三：逾期办理过户手续引起的纠纷
上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续，但下家想毁约时主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全。
南京市二手房住房公积金贷款须知
一、贷款对象
在本市行政区域范围内购买拥有产权的自住住房，并按规定向市住房公积金管理中心（以下简称管理中心）缴存住房公积金的职工，均可申请住房公积金贷款。
二、应具备的贷款条件
1、借款人必须是购房人本人,并具有完全民事行为能力。申请贷款前借款人和借款人单位须住房公积金开户并且连续足额缴存住房公积金满6个月（含6个月）以上，其个人和所在单位住房公积金账户处于正常状态。
2、具有南京市城镇常住户口和良好的个人信用，外地户口的需提供户口簿和南京市公安机关出具的《暂住证》。
3、具有合法有效的房屋买卖合同、协议。购买二手房的，可在买卖契约签订后半年之内申请贷款；《房屋所有权证》、《国有土地使用证》已过户完毕的，可在《国有土地使用证》过户完毕三个月内申请贷款。
4、具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力。
5、购买而二手房的，首付款比例不少于购房总价的40%，且购房总金额＝首付款金额＋贷款金额（公积金＋商业性）＋房款差额。
6、借款人及共有产权人同意用所购房产作抵押，并出具能够在处置抵押物时自行安置的承诺书。
7、借款人应具备管理中心要求的其他贷款条件。
三、所须提供的材料
1、本人、配偶身份证原件，户口簿、暂住证原件。
2、《住房公积金卡》，结婚证（或婚姻状况证明）。
3、购买二手房的，须提供《房地产买卖契约》正本原件、《房屋所有权证》原件、《国有土地使用证》原件、《中华人民共和国契税完税证》原件。
4、购买二手房的，具有售房人（单位）出具的不少于购房总价40%的首付款证明和房款差额付款证明。
5、借款人亲笔签字的《自行安置承诺书》，同意受委托银行通过人民银行征信系统查询并打印《个人信用报告》的承诺书。【南京二手房贷款政策】
6、由中心委托的人才服务中心代为扣缴住房公积金的职工，在申请贷款时须提供人才服务中心出具的连续缴存半年以上的缴存证明。
7、借款人配偶为军官（含士官）的，提供军队统一颁发的有效证件。
凡申请组合贷款的借款人，除须提供以上材料外，还需提供由借款人及其配偶单位出具的收入证明。
四、贷款额度的计算
住房公积金贷款额度按以下条件计算后取最小值：
1、贷款额度不超过总房价的60%。
2、一方缴存公积金的职工，最高可贷额度不超过15万元；夫妻
双方均缴存公积金的职工，最高可贷额度不超过30万元。
3、借款人夫妻双方贷款额度分别按照可贷公式进行计算，可贷公式为：贷款职工月存缴住房公积金额/贷款职工住房公积金缴存比例×0.30×12×实际可贷年限。
4、借款人配偶方为军官的，在出具军官证后，可视为按可贷公式计算结果为规定的个人贷款最高限额。在同时满足其他可贷额度条件的情况下，取最小值作为其最终可贷额度。
五、贷款年限计算
1、最长贷款期限不超过20年。
2、借款人年龄加贷款期限不得超过借款人法定退休年龄，在计算贷款期限时，借款人年龄按申请贷款时实际年龄取整计算。
3、连续、足额缴存住房公积金5年（含）以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以放宽至借款人法定退休年龄后1-５年。
六、贷款利率
住房公积金贷款利率按中国人民银行规定执行，目前实行的利率为：期限1至5年的，年利率为4.14%；期限6至30年的，年利率为4.59%。
七、相关费用
抵押登记费：80元/户。
八、贷款承办银行
借款人可选择工商、农业、中国、建设、交通、招商、商业、中
信、兴业、浦发、深发、民生、光大、华夏等十四家银行中的任何一家银行所指定的网点申请办理住房公积金贷款。
九、贷款办理程序
见办理二手房住房公积金贷款流程图。
十、贷款归还
1、正常还款：每月14日以前将还款额存入还款存折;
2、提前还款：
（1）提前归还贷款，需提前5个有效工作日向受贷款银行提出书面申请，经审核同意后，可提前偿还全部贷款本息或部分贷款本金。
（2）贷款期限为一年的，如需提前还款，必须一次性还清贷款本息。
（3）委托提取住房公积金归还贷款(各贷款银行负责办理)。
（4）现金提前还款一年不得超过两次，每次还款金额不得低于5000元；委托逐年提取住房公积金归还公积金贷款的，不受此次数、额度限制。
二手房住房公积金贷款基本流程
购买二手房卖方有贷款如何进行交易
[导读]买卖双方到华侨路房地产交易登记中心三楼赎楼窗口递交申请资料， 由交易保证机构审批买卖双方资料。
对于许多想购买二手房的人来说都很关心买房的交易流程具体是怎样的。为此，365二手房网为您解析购房二手房时，卖方有贷款的情况下要如何安全顺利的购买入住。
购买二手房卖方有贷款、买方全额付款的交易流程
一.买卖双方协商达成购房意向，并确定房屋成交价格，至网上签约窗口签订《南京市存量房交易合同》;如果是通过有网上签约权限的中介公司成交的客户，可直接在中介公司签订《南京市存量房交易合同》(银川房产)。
二.买卖双方到华侨路房地产交易登记中心三楼赎楼窗口递交申请资料， 由交易保证机构审批买卖双方资料。
三.通过审核后，买卖双方与交易保证机构签订赎楼协议等文本，并做委托公证。
四.买卖双方在资金监管银行开立个人银行结算账户后办理资金监管手续。
五.买卖双方到监管银行存入监管的房款及佣金。
六.买卖双方到资金监管财务窗口换取收款凭证并缴纳相关费用。
七.交易保证机构为卖方归还银行贷款，办理抵押登记注销手续。
八.交易保证机构为买卖双方办理房屋转移登记手续。
九.十个工作日后，完成房屋转移登记手续，买卖双方缴纳相关税费后买方领取房屋所有权证。
十.卖方凭购房发票，身份证到资金监管财务窗口办理划款手续，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至指定账户。
网签合同需携带资料：
1.买卖双方有效身份证明;
2.房屋所有权证;
3.国有土地使用权证;
4.有委托办理的需提供公证书和受托人的身份证。
申请赎楼需携带材料：
1.买卖双方有效身份证明，婚姻证明;
2.原购房合同，借款合同，还款明细，剩余还款金额;
3.房屋所有权证，土地使用权证;
4.存量房交易合同;
购买二手房卖方有贷款、买方需贷款的交易流程
一.买卖双方协商达成购房意向，并确定房屋成交价格，至网上签约窗口签订《南京市存量房交易合同》;如果是通过有网上签约权限的中介公司成交的客户，可直接在中介公司签订《南京市存量房交易合同》。
二.买卖双方到华侨路房地产交易登记中心三楼赎楼窗口递交申请资料， 由交易保证机构审批买卖双方资料。
三.通过审核后，买卖双方与交易保证机构签订赎楼协议等文本，并做委托公证。
四.买卖双方在资金监管银行开立个人银行结算账户后办理资金监管手续。
五.买卖双方到监管银行存入监管的房款及佣金。
六.买卖双方到资金监管财务窗口换取收款凭证并缴纳相关费用。
七.交易保证机构为卖方归还银行贷款，办理抵押登记注销手续。
八.交易保证机构为买卖双方办理房屋转移登记手续。
九.十个工作日后，完成房屋转移登记手续，买卖双方缴纳相关税费后买方领取房屋所有权证。
十.卖方凭购房发票，身份证到资金监管财务窗口办理划款手续，监管银行凭划转资金指令将监管资金划转至指定账户。
网签合同需携带资料：
1.买卖双方有效身份证明;
2.房屋所有权证;
3.国有土地使用权证;
4.有委托办理的需提供公证书和受托人的身份证。
申请赎楼需携带材料：
1.买卖双方有效身份证明，婚姻证明;
2.原购房合同，借款合同，还款明细，剩余还款金额;
3.房屋所有权证，土地使用权证;
4.存量房交易合同;
南京市二手房交易一般流程
1,买卖双方在经纪人的协调下，达成基本的价格、付款、物业交割等意向，决定见面细谈；
2、买方准备定金1-2万、本人身份证明；卖方产权人（含共有权人）准备好产权证、土地证、产权人身份证；（如卖方房产有抵押情况，需要带上原向银行借款的合同及相关材料，以备经纪人查询并给出还款建议。）；
3、买卖双方约定时间到中介公司见面，协商签定买卖合同具体事宜；4、在经纪公司见面协商买卖事宜（合同签定是最重要的，所有的承诺都不要轻易相信，特别是卖方和经纪人的口头承诺不要随便相信，应该要求写进合同。）；
5、买方应要求经纪人严格审查卖方的权属证明，身份证明、同时要求卖方明确房屋的建筑年代并可写进合同；卖方应要求经纪人将买方的付款方式明确在书面合同上（一般商业贷款的方式，下款时间在买方产权证办好后3-5个工作日就可以完成，不要相信经纪人说的贷款要10个工作日左右时间，除省市行公积金贷款需要20个工作日左右才下款外。推荐大家接受中介公司提出的交易过程中将资金托管在房产局资金监管处的要求，特殊情况除外。）；
6、签定三方买卖合同（一般情况下中介都会有格式合同提供，考虑到每套房子都有其特殊的交易状况，提醒大家要把前面协商的具体事项写进合同，同时还应就房屋的户口迁移时间、有线电视、装修、其他附属设施及车位、车棚、地下室等条款签进合同）；
7、卖方在签完合同时手里应持有买卖合同、定金、中介公司开出的收件单；买房手里应持有买卖合同、买方的定金收条、中介公司开出的中介费发票（不建议在签定合同时就缴清中介费）；
8、卖方将房屋的抵押解除（如果合同中约定由买卖双方协力解押的话，买房的资金不要直接交给卖房，而应三方一同到银行将此款打进卖方的还款帐户，最好事前约定当天就可以完成注销抵押时再办理。）；9、约定申请产权过户时间，中介在网上打印存量房交易申请书,三方一同到房地产交易市场办理过户手续
（卖方产权人必须全部到场，并带着身份证原件；买方带身份证原件、首付款及贷款材料。）；
10、办理完首付款交付给卖方或者是托管在交易市场手续后，三方一同到柜台申请测绘并登记过户手续（交易收件单一般交由经纪人保管，此时缴清中介费或缴大半中介费是合适的时间）；
11、三方一同到银行或者担保公司办理买方的贷款资格预审手续（南京市内的贷款担保、公证、土地证等手续费总额一般为1300以内，其中商业贷款为500元以内，公积金或者组合贷款不会超过1300元。此费用由买方承担，注意此费用为上限，多交可视为被中介欺诈）； 12、买卖交易审核10天后，三方一同到交易市场，买卖双方交纳各自税费后领取新证，并将新证及相关材料送银行或者担保公司办理下款手续（如果首款是托管在交易市场的，此时可以由卖方取出了，而尾期房款一般此后3-5天可以到达。）；
13、卖方应在尾款交付前将房内户口，水电物业等费用结清；
14、银行贷款下达后，三方应先验收交割物业无误再去银行或者担保公司领取下款存折、还款存折，卖方拿到全部房款，买方接受所有物业后宣告交易完成（一般情况下，此时视为中介服务的完毕时间。）；15、买方过30天左右时间后去银行或者担保公司领取自己的产权证、土地证及贷款抵押合同等材料； 特别提醒：
1、 如果是没有中介公司参与的买卖交易，流程中将中介方程序删去即可；
2、没有中介的交易，收件单一般应交由卖方保管；
3、交易过程中,房款一般情况下最好监管在房产局资金监管处.
4、一定要注意贷款的下款时间：除省行公积金为20个工作日左右外，其他贷款都只要3-5天就可以到达，所以合同中应明确时间，不要给不良中介有机可乘；
5、 不要相信承诺，要相信只有合同才能真正保障你的权利；
6、就算是双方自己谈好的交易,如果条件许可，最好委托中介公司办理手续。就算是买卖双方自己谈好的交易，交给中介来办理也会省心的多；
7、二手房的验收和交割是一次性完成的，所以在物业交割时必须加倍小心仔细，在这个过程中，好的经纪人能给双方很多有益的指导和帮助，有效解决现存的问题，有效杜绝日后的纠纷和烦恼；
8、要意识到品牌公司里不代表都是优秀的经纪人，最好应该选择有经纪资格证书、经验丰富、被政府认可并表彰过的经纪人。可以要求接待经纪人出示资格证书，也可以上网查询,南京官方的网址是 .南京市存量房交易执行网上备案程序,并对中介资格审查.不能网上备案的中介均为无资格经营企业,交易双方切莫贪图便宜而在交了中介费后再以个人身份申请过户手续,这样不能保护自身的权益.
9、 南京市房地产经纪人协会规定：没有房地产经纪人资格证书的人没有权利签定房屋买卖合同；
10、鉴于目前国家调控政策频繁，建议大家在合同中特别注明不可预见的政策调整之税费可以协商解决，协商不成依然按政策规定各自交纳，不视为不可抗力，否则视为违约。
提醒：通过中介公司购买二手房屋四步走
第一步
购房者进入中介公司门店，应当在现场查阅该房地产中介公司是否具备由市国土房管局核发的南京市房地产中介服务机构资质证明和工商行政管理部门核发的营业执照。而为其提供中介服务的中介公司业务人员是否持有由市国土房管局核发的南京市房地产中介服务人员执业证。
第二步
当购房者已选择合适的房屋并计划购买时，中介公司将要求客户签订《房地产中介服务合同》，合同有关条款的订立，是保障消费者合法权益的根本保证，一定要认真看清楚。
第三步
当购房者决定购买中介公司所介绍的房屋前，中介公司业务人员应当查阅并向购
房者明示房屋的权属情况，中介公司"不得为禁止转让的房地产提供中介服务"，同时，由三方共同签定房屋买卖合同，并由购房者缴纳一定比例的定金，期间如购房者需要办理银行按揭手续的可由中介公司协办或自行选择按揭公司代为办理。
第四步
银行按揭手续办理完毕后，约定到市土地房屋交易中心办理交易手续，并按交易中心指定日期办理过户手续，交易即告完成。
中介公司良莠不齐 避免上当七招有约
一、 要选择合法的、信誉度高的中介公司
必须认真、仔细地查看其是否具备"两证"：市国土房管局颁发的资质证和市工商部门审发的经营许可证。根据南京州市房屋管理局中介管理所规定，作为正规的房屋中介公司是必须将自己的《房产中介资质证》悬挂出来。
二、 切记要看清中介服务协议上的内容才签字
现在有许多中介公司带客买楼之前，都循例要求他们先签署一份中介服协议（俗称"买楼纸"），主要内包括介绍物业的情况、收取的佣金标准等等。由于这是买楼前一项小程式序，很多人会忽略"买楼纸"的重要性。但为免买完楼后与中介公司有任何争拗，签字前谨记一定要看清"买楼纸"上所写的内容，切草草签个字了事。
三、 核实买卖双方身份
进行交易前，一定要核实业主其房地产证、房屋所有权证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明以及身份证、户口簿等。
四、 看清合同条款
签署购/售房合同时，必须要求买方、卖方及中介公司三方同时签约，并且谨慎、认真地审查合同上所有条款的内容，尤其是一些涉及费用分担、缴/收房款及房屋交付使用日期、违约责任等方面条款。除此以外，最好把中介佣金也一并写进购/售房合同。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生任何消费争议，
亦可及时向有关部门投诉。
五、 将各项"口头"承诺写进合同
买家委托中介公司办理银行按揭手续或向业主"试价"时，应在委托书中清楚写明办理按揭手续或"试价"的起止时间，主要目的在于给中介公司订立一个期限，若其超过期限仍无法办妥手续的话则应退回全数定金。此举不但可保障客户的利益，而且还可有效避免某些中介刻意使用权交易无限期拖延乘机吞掉定金的情况出现。另外，若购/租房时业主承诺送全屋家电，买家/租客还应把家私电器一一写进合同，以免业主搞"小动作"用以小换大、以次充好的方式更换或搬走屋内家电。
六、 避免签单方委托
大部分市民对二手房地产的交易流程不一定熟悉，当他们看中某套房子时就会全权委托中介公司协助处理交易、过户等事宜。由于有部分市民过信任、依赖中介公司，这就给某些中介以可乘之机，有些更经常手持客户与其签署公证委托书做许多不法勾当，如：瞒骗业主并以一个较高的价钱与客户成交、假扮客户与业主谈判等等。
七、 不要与经纪私下交易
许多大型、有信誉的中介公司拥有服务优质、手续正规和明码实价等优点，市民购房时找它们帮忙可最大限度地保障自己的切身利益。若为了节省中介费与经纪私下成交，风险之大自然不在画下，一旦出事，后果不堪设想。上文提及的骗局五就是一个很有意义的例子。
在优惠幅度悄然变小的同时，放款时间也越来越长。《金证券》记者了解到，建设银行由于暂时无房贷额度，目前仍然正常审批，但放款时间最长的预计要等到明年。
同济大学经济与管理学院教授石建勋在接受《金证券》记者采访时表示，经历6月份的“钱荒”之后，银行的整体业务也正在图谋转型，对银行利润贡献率较高的企业信贷及小微信贷将是银行转型的重点，从客观上讲，这也符合国家调控房产，扶持实体经济的思路。
仅两银行仍有8.5折优惠
“现在哪有什么8.5折优惠啊？你能贷到款就不错了。”某楼盘销售经理告诉《金证券》记者，目前各家银行的额度都很紧张，客户买房前，客户经理都要跟合作的银行先沟通一下，确认银行有额度才敢签单子，如果一家银行没有额度，得尽快找第二家银行。
《金证券》记者了解到，由于信贷额度紧张，南京各家银行针对首套房的房贷利率优惠政策也在收缩。目前，仅浦发银行针对合作的楼盘及合作的中介公司仍有8.5折优惠利率，如果非合作客户，则为9折优惠。
外资银行花旗银行仍有8.5折优惠，不过，对于贷款者的要求相对偏高。据悉，花旗银行只针对纯商业贷款者，且贷款额度要在80万以上才能给到8.5折，如果不符合上述两个条件，也没有8.5折优惠。
除了上述两家银行，交通银行、工商银行、中国银行、北京银行及兴业银行等，已悄然
把首套房的最低优惠提至9折。（见右表）
放款时间最长等到明年
“今年6月闹"钱荒"的时候，许多银行还有8.5折优惠，只不过要等到7月份之后才能下款。转眼间，不但优惠没了，下款的时间也不确定了。”上述楼盘的销售经理告诉《金证券》记者，目前已经有建设银行及广发银行等两家银行仍然接受房贷业务的预审批，但下款时间不确定。
“昨天办案子的银行信贷员还表示，这会儿受理的案子，最长可能要等到明年才能下得了款。”该业务人员告诉记者。
比建行及广发银行行动更干脆的则是江苏银行、平安银行、光大银行及邮储银行，上述4家银行已经明确表示暂停办理首套房的房贷业务。
昨日，记者以客户身份致电上述4家银行，表示想申请首套房贷款业务，江苏银行工作人员告诉记者，目前该行已暂时停止个人房贷业务。
记者同样以客户身份致电平安银行，平安银行工作人员表示，目前信贷额度紧张，不做个人房贷这一块，让记者去其他银行问问。
同样，记者以客户身份致电光大银行及邮储银行，两家银行均表示目前不再办理个人房
贷业务。
央行“挤水”银行调结构
同济大学经济与管理学院教授石建勋在接受《金证券》记者采访时认为，此时各家银行信贷额度紧张，与6月份时的“钱荒”有本质区别。
“6月是银行年中时期头寸紧张，而现在银行是在央行不再"放水"的前提下，对自身产业结构的内部调整。”石建勋认为，在内部结构调整时，银行首先会考虑到利润相对较高的行业，如企业信贷等业务，从客观上讲，也符合国家调控房产，扶持实体经济的思路。
他表示，银行的业务也要与国家的产业政策相匹配，房地产项目是国家调控的行业，且对于银行来说，利润相对较少。【南京二手房贷款政策】
石建勋认为，以后银行的个人房贷业务将逐渐被边缘化。
由于信贷额度偏紧，南京地区部分银行在陆续暂停二手房贷款后，针对新房的个人房贷业务也日渐收紧。《金证券》记者了解到，目前，南京所有银行中，只有浦发银行和外资银行花旗银行仍有8.5折优惠，大部分银行已经悄然把首套房的优惠提至9折及基准。 2013年08月29日来源：金陵晚报，记者 管伟，原文标题：南京各大银行上抬首套房贷利率。 来源；上海发票
南京市住房公积金购房贷款细则
第一章 总 则
第一条 为贯彻落实《南京市住房公积金管理条例》，特制定本细则。
第二条 南京住房公积金管理中心（以下简称管理中心）负责全市住房公积金购房贷款（以下简称公积金贷款）的审批和管理工作。
第三条 公积金贷款金融业务委托由南京住房公积金管理委员会确定的商业银行承办（以下简称受委托银行）。受委托银行负责受理借款人贷款申请、贷前调查、资料核查、指导借款人填写《借款合同》、贷款发放、贷后管理等日常工作。
第四条 在本市行政区域范围内购买自住住房,并按月连续、足额向管理中心缴存住房公积金的职工，可到受委托银行申请公积金贷款。
购买办公用房、商业用房以及其他非居住用房的；购买住房土地性质为非国有土地的公积金缴存职工，不可以申请公积金贷款。
借款人和配偶已经办理了公积金贷款的，在其未还清贷款本息之前，任何一方均不能再次申请公积金贷款。
借款人还清公积金贷款本息后，再次申请公积金贷款的，其最高额度由南京住房公积金管理委员会确定。
第五条 任何单位不得阻挠符合条件的职工申请公积金贷款。
（一）房地产开发企业开发商品住房、经济适用住房的，售房单位须与管理中心签订《南京市住房公积金贷款按揭协议书》。
（二）各单位应当按《南京市住房公积金管理条例》的要求为职工按时、足额、连续缴存住房公积金，以保证职工顺利进行公积金贷款。
第二章 贷款条件
第六条 申请贷款须具备下列条件:
（一）借款人必须是购房人本人；具有完全民事行为能力。申请贷款前借款人单位和本人须住房公积金开户并且连续足额缴存住房公积金满6个月（含）以上，其个人和单位住房公积金账户处于正常状态。
（二）具有南京市城镇常住户口; 外地户口的需提供户口簿和出具南京市公安机关的《暂住证》。【南京二手房贷款政策】
（三）具有合法有效的房屋买卖合同、协议。购买商品房的，在买卖契约签订后一年之内；购买二手房的，在买卖契约签订后半年之内。
（四）具有良好的个人信用，稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力。
（五）购买商品房的，首付款比例不少于购房总价的30%；购买二手房的，首付款比例不少于购房总价的40%。且购房总金额＝首付款金额＋贷款金额（公积金＋商业性）＋房款差额。
（六）借款人及共有产权人同意用所购房产作抵押，并出具能够在处分抵押物时自行安置的承诺书。
第三章 贷款申请资料
第七条 借款人申请贷款应提供以下资料：
（一）本人、配偶身份证原件；户口簿、暂住证原件。
（二）《住房公积金卡》；结婚证（婚姻状况证明）。
（三）购买住房的材料：
1、购买商品房、经济适用房的提供经鉴证的《商品房买卖契约》正本原件。
2、购买二手房的提供合法有效的《房地产买卖契约》正本原件、《房屋所有权证》原件、《国有土地使用证》原件、《中华人民共和国契税完税证》原件；《房屋所有权证》与《国有土地使用证》地址不符的，提供住房所在地公安机关出具的《南京市街巷门牌号码编排（变更）证明单》。
（四）购买商品房的，具有售房单位出具的不少于购房总价30%的首付款证明；购买二手房的，具有售房人（单位）出具的不少于购房总价40%的首付款证明；房款差额付款证明。
（五）借款人亲笔签字的《自行安置承诺书》，同意受委托银行通过人民银行征信系统查询并打印《个人信用报告》的承诺书。
（六）由中心委托的人才服务中心代为扣缴住房公积金的职工，在申请贷款时须提供人才服务中心出具的连续缴存半年以上的缴存证明。
（七）借款人配偶为军官（含士官）的出具军队统一颁发的有效证件。
第四章 贷款担保、公证
第八条 贷款担保
（一）担保方式
1、购买商品房的，采取售房单位或有资质的担保机构阶段性担保加所购买自住住房抵押的担保方式。所购住房须已领取合法有效的《商品房预售许可证》；在取得《房屋他项权证》并交受委托银行执管前, 由售房单位或有资质的担保机构实行短期担保。
2、购买二手房的，可采取以下担保方式：有资质的担保机构短期担保加所购买自住住房抵押担保；直接用所购买自住住房抵押担保。采取担保机构短期担保的，房屋买卖双方须与担保机构签订《担保合同》，担保机构须在《借款合同》上加盖公章；采取直接用所购自住住房抵押担保方式的，应在《房屋所有权证》、《国有土地使用证》过户完毕三个月内申请贷款，受委托银行须在取得《房屋他项权证》后放款。
（二）抵押合同签订
借款人及共有产权人须与受委托银行签订《房地产抵押合同》，抵押行为须按照《房地产抵押合同》执行。
（三）抵押率
购买商品房的，为房产总价的70%；购买二手房的，为购房总价或评估价（二者取低）的60%。
第九条 贷款公证 有下列情形之一的，须按要求进行公证:
（一）借款人为单身或未能提供有效婚姻证明的，须对借款人的婚姻状况进行公证。
（二） 二手房卖方非产权人的，须对产权人委托他人买卖房产的授权委托书进行公证。
（三）二手房产权人为未成年人或共有权人为未成年人的，须对
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