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数学建模竞赛论文
论文题目: 房地产调控问题
姓名1： 吴青山 院校： 东华理工大学 理学院 手机 QQ：姓名1： 王季光 院校： 东华理工大学 理学院 手机 QQ：姓名： 石峰铭 院校： 东华理工大学 理学院 手机 QQ：13177855424 771225435
2013年 05 月 12 日
南昌市部分经济指标的评价与预测
摘要
本文分析了南昌市近十年的经济部分指标，确定出指标间的内在关系，并分析预测了2013年下半年商品住宅房价和大宗商品的价格趋势，以及给出政策的有效性分析。
对于问题一，为了实现南昌市商品住宅价格、大宗商品价格、工资收入和GDP的关系，首先对南昌市各个主要片区数据的分析、整理与筛选，建立单个变量的一元回归模型，多个变量的多元回归分析模型，算出回归系数。并挖掘出各片区商品住宅价格变化数据、大宗商品价格变化数据、工资收入和GDP数据之间的关系。
对于问题二，根据大宗商品的特点，大宗商品的价格并不是确切的值，因此可以利用大宗商品价格指数来合理代替大宗商品价格的变化。采用GM(1,1)灰色预测模型，预测了2013年5月份到12月份南昌市区的商品住宅价格,接着运用移动加权平均法确定大宗商品价格的变化趋势，并确定预测值的准确性。
对于问题三，通过对武汉市市民工作收入具体情况，以及对人均GDP的数据进行处理计算得到人均GDP增长率，由此得到南昌市该增长率的变化趋势。利用曲线拟合模型和回归分析模型。得到商品住宅价格、GDP 增速、市民工资水平之间的关系为：
y1.4x10.01x22301.3再通过MATLAB工具对人均GDP增长率和商品住宅价格增长率进行曲线拟合并对南昌市未来的GDP增速和商品住宅价格增速进行预测并分析评价调控房地产政策的时效性。分析可得南昌政府应该加大廉租房、公租房的建设力度，另外控制市场经济，使得南昌市商品住宅价格变得更加的合理。
关键词：多元回归分析 曲线拟合 灰度预测 移动加权平均 excel Matlab
一、问题重述
从2002年8月26日六部委颁发217号文件起，我国房地产调控历史走过了十余年。细心盘点房地产调控的十年，大致可以划分为四个阶段：
第一阶段，调控起步期(2002年至2004年)：主要以收紧土地供给和房地产信贷为主第二阶段，调控加码期(2005年至2008年上半年)：加码的手段以结构性调整为主，要手段，以抑制房地产市场投资过热为目的。
在抑制房地产投资过热的同时，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调节商品房投资性需求。
第三阶段，紧急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，政府政策全面转向，以楼市稳定来支持经济稳定，从中央到地方全面放松各项房地产调控措施，甚至出台利率打折等购房刺激政策。
第四阶段，调控全面加码期(2010年至今)：遏制房价过快上涨或促进房价合理回归成为突出调控目标。国十一条、新国十条、限购令等号称史上最严厉调控措施相继出炉，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。
近十年，从单一供给管理转向供给与需求综合管理，从防止房地产市场投资过热转向重点遏制房价过快上涨，我国房地产调控目标逐渐清晰，政策体系逐渐建立。然而，虽然调控取得一定成绩，但调控多为定性的行政手段，量化调控方案很少。并且调控政策一般只是短暂实用某一特定时期。近期南昌市出台调控目标：房价的增长速度不高于GDP的增长速度。请根据南昌市近年经济数据解决以下问题：
1、收集整理南昌市近十年各片区商品住宅价格变化数据、大宗商品价格变化数据、工资收入和GDP数据等。并挖掘它们之间的关系。
2、根据近十年已知数据建立数学模型并预测2013年6月至12月间商品住宅价格，大宗商品价格变化趋势。
3、结合南昌市市民工资收入的具体情况，评价调控政策“商品住宅价格的增长速度不高于GDP的增长速度”在多长时间内有效。并尝试建立数学模型模拟商品住宅价格、GDP增速、市民工资水平之间的关系为。
二、基本假设
1、进行房价分析时，只进行 9 个中心片区的房价进行分析。 2、假设模型建立不受国家宏观调控的影响。 3、假设本文所采集到数据的都是真实可靠的。 4、假设各影响因素间相对独立。
三、符号说明
四、问题分析
南昌市总共分为5区4县,我们需对近十年来每个区县的商品住宅价格变化数据、 大宗商品价格变化数据、工资收入、GDP 数据进行多元回归分析，建立各 变化数据的函数关系，得到各数据间的内在联系。
对于问题一，要求对从2003年到2012得到2003年至2012年武南昌市各片区商品住宅
价格变化数据、大宗商品价格变化数据、工资收入、GDP 数据，对整理后的数据进行筛选，简化模型为9个主片区进行数据间的关系分析，建立单个变量的一元回归模型，多个变量的多元回归分析模型。
对于问题二，要求我们对城市整体的商品房房价的数据进行分析和对 未来房价的预测。显然，房价数据的体现基本呈上升趋势,因此我们可以利用灰度预测模型,进行预测，并对相对误差和残差进行分析，得到准确度较高的数据，从而解决了商品房房价的预测。相对商品房房价而言，大宗商品的价格变化指数波动性较强，因此我们应用加权移动平均法建立价格指数预测模型，对大宗商 品的价格变化指数进行预测。
对于问题三，要求我们针对国家经济调控的政策：房价的增长速度不高于 GDP 的增长速度。 评价政策的失效时间点，我们需给出一个评价体系来综合评判政策与商品房房价之间 的关系，引入多元二项回归来具体分析各项因素之间的关系及对政策的影响，根据历年数据拟合增长方向，建立数学模型并求解。
五、模型的建立与求解
5.1.1模型一的建立
模型（1）的建立与求解：对南昌市的住宅价格、工资收入、GDP和大宗商品价格的合理性分析
5.1.1.1南昌市各个片区每年的商品住宅价格的差异性的方差分析:
通过相关数据的调查，整理得到南昌市9个主要片区的每年住宅价格的统计数据，如表1（单位：元/平方米）
表1 南昌市个片区2002到2011的商品住宅价格
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
东湖区 5349 5645 6176 6489 7442 8245 9412
西湖区 5000 5416 5588 6188 7045 7486 8117
青山湖区 4856 4956 5206 5589 6597 6976 7899 8456
青云谱区 4667 5046 5176 5446 5653 5841 6981 8556 9412
湾里区 2407 2945 3077 3145 3389 3655 3856 4012 4623 5103
南昌县 2945 3011 3112 3458 4156 4057 4612 5400 6845 7350
安义县 2664 2745 2849 3045 3361 3547 3612 3500 4211 4536
进贤县 2505 2648 2884 3159 3286 3519 3745 3645 4807 5103
新建县 2714 2945 3126 3556 3591 3845 4618 4692 5103 5506
2010 10078 9512
2011 11464 10489 9816
2012 12293 11704 10701 9537
通过 excel表格绘制出表1 的曲线图如下：（单位：元/平方米）
HUNAN UNIVERSITY
课 程 论 文
论文题目：
学生姓名：
学生学号： 专业级班：
学 院： 房地产调控对策 肖蕾 20111811314 金融3班 金融与统计学院
房地产调控对策
总体目标
近几年，中国政府对于房地产市场中的房价持续上涨出具了许多治理的文件，也实施了一系列的调控政策，但效果却不容乐观，到目前为止，房价仍未出现下滑趋势。而中国政府对房地产实施的这些调控政策中存在着双重目标：一是经济增长和经济效率目标，二是社会公平和稳定目标。这二重目标本身是有冲突的，由于中国房地产长期以来都被设计成国民经济的支柱性产业，成为拉动投资与需求的最直接的产业类型，中国经济对房地产的过度依赖，使得近些年来，中国政府往往注重前一个目标，而忽视后一个目标，其结果必然造成房地产市场的持续升温和房价的不断推高。
因此，调控房地产市场的首要任务就是要控制房价上涨，这就要求政府确立“公平优先，兼顾效率”的总体目标，即按照以人为本和科学发展观的要求，遵循“公平优先，兼顾效率”的原则，以保障居民基本住房需求为政府调控房地产市场的基本出发点，同时兼顾经济增长。
总体思路
为了实现房地产调控的目标，总体思路体现在以下几个方面：完善住房保障机制；做好房地产税立法相关工作；针对不同城市情况分类调控，而非“一刀切”；将政府行政干预与市场机制分开，强调市场自身调节，减少政府调控。
房地产调控全国“一刀切”的时代即将过去。调控更多的放权给地方，未来房地产调控将更注重不同城市、不同区域之间严重分化的现实，进行分类调控。分类调控还意味着未来注重局部调整，减少全国式的整体调控；根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导，热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。
强调经济手段调控，减少行政手段；强调地方政府主导调控，弱化由中央政府主导的行政调控。弱化行政手段是房地产调控思路的一大重要转变，未来行政手段对房地产市场的干预将逐步减少。从资本市场来看，房地产行政调控的手段也正在远去，上市房企再融资得以放行，将极大缓解房企资金紧张状况，加大开工建设力度，有利于增加市场供应，改变供需不平衡格局，最终达到稳定房价的目的。
强调完善保障房机制。报告提出以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设(行情 专区)力度。有针对性的要求提高大城市保障房比例，将有效增加保障房供应，改变供不应求的局面，抑制房价持续上涨。
房地产税也被提到了重要位置，并强调做好房地产税的立法工作，有利于完善房地产领域税制，体现了用经济手段进行调控的全盘思路。房地产税制的完善将能够起到调节房地产供给、抑制投资投机需求、减少资源浪费、改变地方政府土地财政模式的作用。而通过房地产税来增加投机投资者的持有成本，也是调控思路的重要方向。并且房地产税中的消费税和空置税是主要的税种，消费税实行累进税制，对购买首套住房实行免税，二套房实行低税率，三套及以上的住房征收高额税率，空置税则是向空置的房屋征税。
调控手段及其使用
（一）、调控手段
调控房地产市场主要使用的有以下四种手段，即经济手段、法律手段、行政手段和启发引导手段。
1、经济手段
经济手段是指通过调整各市场主体的物质利益关系，影响经济行为的一种宏观管理手段。具体来说，指政府通过财政、金融、价格、投资等经济机制引导房地产经济健康运转，并使之与国民经济和城市建设发展相协调，实现房地产总量供需的动态平衡。
经济手段主要涉及财政政策、货币政策、产业政策、投资和价格等：
1)财政政策手段
财政政策一般主要包括两个方面，一方面是政府的财政收入政策，这里主要指税收政策；另一方面是政府的财政支出政策。财政政策手段就是国家利用财政收支的各种工具，通过有规则地调节国民收入分配的方向和规模，以达到预定的社会经济目标的各种政策手段。
2)货币政策手段
货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货币供应量，进而对货币的供给和需求产生影响，最终达到对国民总产出水平进行调解的目的。货币政策涉及的内容非常广泛，既包括货币政策的最终目标与货币政策工具，又包括运用这些工具的作用机制、传导过程和据以进行监测控制其进度的各项数量指标。
货币政策对房地产经济的调控对象主要有三方面：一是控制货币发行量，以保证货币供应适应房地产业发展的需求；二是控制房地产业的投资规模，防止投资膨胀；三是控制房地产信贷总规模，防止信贷膨胀。而几种常用的房地产货币政策工具是:利率、公开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率等。
中央银行通过利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率以及贷款计划和贷款条件等措施对整个国民经济进行调节和控制。房地产业作为国民经济的一个总要组成部分，货币政策的实施对其也产生重大的影响，会使流入到房地产业内部的资金数量发生变化，进而影响到房地产企业和房地产产品的消费者（如一般居民、其他企业）的经济行为，达到调节房地产经济的目的。
3)投资手段
投资手段是指对投资主体投资的总量和结构进行调节和控制的一种手段。投资调控是复杂的，需要计划、财政、金融、价格等各调控手段综合配套运用。当前我国房地产采取的投资政策包括：
a、把房地产开发投资纳入国家固定资产投资计划和国民经济发展中长期计划。房地产投资规模应在固定资产投资计划内实行综合平衡；
b、强化房地产投资结构调控；
c、把外商投资房地产总量与结构纳入全国房地产业总量与结构计划；
d、建立科学的房地产项目审批制度和投资信息监测及发布系统。
4)价格手段
房地产价格是房地产市场调控的切入点。发挥价格的杠杆作用，是房地产业发展调控的关键，我国房地产价格政策应包括： 1、建立房地产成交价格申报制度。 2、建立房地产价格评估制度。 3、建立城市基准地价公示制度。确立全国标定地价体系。 4、实行商品房尤其是住宅工程造价全过程的有效控制，规定商品房价格上限，控制商品房价格上涨。
5)产业政策手段
通常意义上讲，产业政策是政府为了提高本国的经济增长和发展水平，运用政策手段引导和调整国民经济中各产业间的资源分配，或者干预特定产业内部的组织形式的完整的政策体系。房地产业是整个国民经济的一个重要产业部门，政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，引导房地产业健康发展。
2、法律手段
法律手段也是房地产发展调控的重要手段。法律手段是指根据一定的立法程序，将经济运行运行发展的规律和准则加以固定，并通过司法、执法活动对特定社会经济现象进行管理
的一种手段。市场经济是法制经济，法律手段一方面是直接管理和调控的手段，另一方面也是运用行政手段和经济手段的依据。
房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。我国房地产法的表现形式可分为两大类：专门性规范和相关性规范。
1)专业性规范
专门性规范指专门规范房地产关系的各种法律、法规、政策和法律解释。我国现行房地产重要政策规范主要包括以下方面：
a、保护土地特别是耕地的政策，如中共中央、国务院1986年3月21日发出的《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》
b、对房地产社会经济关系中政治性较强领域的政策，如1984年12月24日发出的《转发关于加快落实华侨私房政策座谈会纪要的意见》
c、房地产社会经济关系中一些边缘性问题的政策，如党和国家关于军队房地产的这个政策性规定等
d、党和政府关于房地产发展方向的一些基本原则性的政策规定，这些政策规范往往是宏观和全局性的，如党的“十五大”提出保证房地产业健康发展的方针，安居工程的政策，房改政策等。
e、改革过程中一些过渡性规范，如我国的房改政策、安居工程政策等。
2）相关性规范
相关性规范指我国各部门法律中直接与房地产有关的规定，其中经济法与房地产法律相关性强。经济法终于房地产法直接相关的主要规范包括：
a、土地管理法，即全国人民代表大会常务委员会1986年通过，1998年8月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》。
b、城市规划法，即全国人民代表大会常务委员会1989年12月26日通过的《中华人民共和国城市规划法》。
c、公司法，即全国人民代表大会常务委员会1993年通过、1999年修订的《中华人民共和国城市公司法》。
d、社会保障法，是指调整社会保障体系关系的法律规范的总称。
e、其他相关法律，主要包括环境保护法、建筑法、消费者权益保护法等。
3、行政手段
行政手段是指凭借上下级领导关系和管理权限的大小，通过行政命令的形式自上而下进行管理的一种手段。
行政调控手段主要包括计划手段、规划手段和行政管理手段三个方面。
1）计划手段
计划一般分为中长期计划和年度计划。
a、长期计划指房地产业发展远期战略性计划，主要是提出房地产发展的战略目标，战略重点和战略步骤、增长速度及内部重要比例关系等。
b、中期计划是长期计划的阶段性计划，主要任务是对计划期内发展目标及实现目标的条件进行预测，并提出重要政策措施。
c、 年度计划主要有年度建设用地计划和年度信贷投放计划。年度建设用地计划是根据房地产发展中长期计划及土地利用总体规划、城市总体规划的近期规划和控制规划，对第二年度城市各项土地利用和供应的数量结构、空间布局及其实施组织的安排设计。主要包括新增城市用地的征用地计划、城市和公益事业建设用地计划，旧城改造拆迁周转用地计划、行政划拨用地和有偿出让土地使用权的总用地数量和结构计划等。年度信贷投放计划，是根据国民经济发展计划及房地产发展中长期计划，在固定资产投资年度的基础上，确定房地产资
金投放数量和结构，确定投放重点和限制类型等。
2)规划手段
规划手段可以分为四个层次，国土规划、区域规划、土地利用总体规划和城市规划。 a、 国土规划是最基础的资源配置规划，通过摸清资源底数，最大限度利用和开发资源，提出资源开发的方向、产业布局和国土开发的重点区域。我国在80年代也进行了国土规划工作，但国土规划没有收到应有的效益。
b、区域规划是城市规划的重要基础，是国土规划的“缩影”，它更重视从区域特点着眼，制订发展战略。它从总体上规定和指导区域房地产开发的区位、规模和结构。
c、城市规划对房地产业发展调控的作用最直接、最具体，也最具有影响，是房地产经纪活动的基本依据。城市规划对房地产开发调控主要内容包括：用地使用控制、建筑控制、环境容量控制、设施配套控制、形体景观控制。
3)行政管理手段
房地产行政管理部门主要包括土地管理部门和房地产行政管理部门。行政管理的主要内容是房地产产权产籍管理，房地产产权产籍管理是房地产业调控的基础，也是调控的重要组成部分，它是政府行政管理的核心。房地产产权产籍管理的具体内容包括：土地总登记、房地产经常登记、他项权利登记、设定登记、嘱托登记、预告登记、异议登记和暂时登记。其他行政管理内容包括企业资质审查、投资程序审批、经纪人资格审查、估价师考试与注册管理等。这些手段可以直接干预房地产市场运行。
4启发引导手段
运用信息、社会舆论、说服教育等方式对房地产市场主体行为施加影响从而达到调控房地产市场的目的。启发引导手段包括的方法主要有信息引导法、舆论导向法和劝告法三种。
1)信息引导法
信息对于企业、消费者、政府的最终决策结果具有前导性作用。政府运用这一原理对房地产市场主体如企业、消费者施加影响。 随着我国房地产市场化程度提高，原来以行政行为进行房地产市场宏观调控的主要手段，必然转变为政府对市场引导、跟踪管理和服务方面。而信息引导将成为未来政府调控房地产市场的主要手段之一。
2)舆论导向法
政府运用强大的舆论工具，产生强大的社会舆论压力，从而影响房地产企业形象、经营活动等。
3)劝告法
政府凭借国家权力对房地产市场主体不规范行为进行说服教育的方法。
（二）、组合使用【房产调控】
对于上面的各种针对房地产调控的各种手段，在不同的时期、不同的环境下应选择更切合调控目标的手段与方法，甚至在有些特殊的情况下，有必要将这些手段综合起来，共同发挥调控作用，利用金融信贷、财政税收、土地供应等多管齐下的方法精密配合，同时实施这些手段，彼此间相互对房地产市场进行多方面的调控，除了遏制高房价、打击投机购房的目标以外，还可以进行行业结构调整，不断抬高企业开发门槛，加强行业管理，规范市场秩序，引导市场供求，来改变目前市场过热局面，帮助房地产行业稳健发展。
细数历年出台的房地产调控政策
来源：猎房网
“国五条”之后，楼市何去何从？这个问题还有待时间的检验，而细数历年出台的调控政策，我们或许可以从中发现一些政策的出台与楼市走向的联系。
2004年(2项政策)
2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始。国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。
2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)。一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月(新国八条)
国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
2006年(11项政策，调控从指导意见转向可操作性)
2006年4月27日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。
2006年5月24日，国六条出台，新一轮调控大幕开启：一是切实调整住房供应结构;二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动型住房需求过快增长;四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;五是加快城镇廉租房制度建设，规范发展经济适用房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤解决低收入家庭住房困难;六是完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。
2007年(8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产)
2007年1月，建设部规范房产经纪行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相
互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道。
2007年3月18日，央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点。
2007年5月19日，央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。6月5日期，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。
2007年7月20日，央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来首次上调活期存款利率。
2007年8月，央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点。
2007年8月，央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到7.29%。
2007年9月27日，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍。
2008年(16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭)
2008年3月，建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。【房产调控】
2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。
4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2008年5月30日，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。
2008年6月10日，税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税。
2008年7月14日，国土部表示：小产权房不给宅基地证。
2008年8月11日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。
2008年8月14日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。
2008年8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理。土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。
美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素
下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控努力在即将取得成效的时候，戛然而止。 2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降。受美国金融危机影响，央行宣布9月16日期，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。
2008年10月9日，西方央行联社降息，中国打出“降率免税”组合拳。10月19日期，下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。
2008年10月12日，系列新政支持房地产。11月1日期，个人首次购买90平方米以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点，分别为4.05%和4.59%。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。(杭州救市24条，包括购房入户等政策，极大地促进了房地产市场的火爆)。2008年10月28日，央行年内第三次下调利率，存贷款分别下调0.27个百分点。
2009年“国四条”
一要增加普通商品住房的有效供给;二要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;三要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。
2010年“国十一条”
严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
2011年新“国八条”
把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。
2013年“新国五条”
(一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
(二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
(三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。
(四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
(五)加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
媒体梳理近10年来房地产调控政策变化
2005
首次调控
首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台；9月银监会2 12号文件收紧房地产信托。
市场反应：虽然许多项目主动降价出售存量，但房价总体继续上涨。 2006
70/90政策
“国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。
市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。
2007
房贷新政
9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”。
市场反应：当年楼市价格暴涨、地王频现，政策出台后，2008年全年房价明显下跌，成交量也明显萎缩。
2008
放宽二套房贷
对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。 市场反应：中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。因此下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后继续大涨。 2009
国四条
10月24日，《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(国四条)出台，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。 2010
限购令
1月10日国务院出台国十一条，要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，
商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。
市场反应：这被称为史上最严的房地产调控政策，但高价地王继续产生，3月后房价飙升。
2011
二套首付提高
“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。
市场反应：房价继续上涨。
2012
严打小产权房
多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。
市场反应：一线城市房价继续上涨。
2013
新国五条
2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继20 11年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。
市场反应：开发商下半年不得不以价换量，房价缓慢增长。
2014【房产调控】
“9·30”房贷新政
各地陆续松绑限购政策，9月3 0日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。
市场反应：相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰，房价缓涨。
2015
3月新政
央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成；财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。
首付变化
2006年
首付不低于三成
2007年
首套房9 0平米以下首付不低于两成，9 0平米以上不低于三成；二套房首付不低于四成
2010年
二套房“认房又认贷”，首付不低于五成，房价过高地区可暂停发放第三套房贷 2011年
二套房贷首付提至六成
2013年
北上广深等城市二套房首付提高至七成
2014年
二套房“认贷不认房”，对拥有1套住房并结清贷款的家庭，第二套房贷可按照首套房贷政策执行
2015年
二套房首付降为四成
采写/整理：
南都记者
陈琳琳
房地产调控影响土地财政的理论与实证分析
摘要:近年来，房地产调控政策不断出台，对房地产市场的过热膨胀产生了一定的抑制作用。
本文主要从房地产调控措施中的房地产价格、房地产税收、房地产商的开发成本和地方政府
融资成本四个方面来分析房地产调控对土地财政的影响路径与机制。然后，以长沙为例并结
合具体的图形，为房地产调控如何影响土地财政提供一个直观的解释，并提出相应的解决措
施，旨在研究如何促使房地产市场健康稳定持续的发展。
关键字:房地产，土地财政，影响机制
引言与文献回顾
2003年以来，随着房价的节节攀升，国家开始出台一系列的房地产调控政策。2010年
是中国出台房地产调控政策最密集的一年，之后，各项调控措施也是不断出台。然而，调控最终依然沦为“空调”，对土地财政的依赖会直接导致地方政府有动机推高地价，进而获取
更多的财政收入，在此过程中地方政府官员的寻租机会也会进一步加重地方政府对土地财政
的依赖。地方政府的土地财政依赖实际上反映出地方政府推高地价的激励和手段。地价的升
高必然引起商品房销售价格的上升。因此，研究地方政府土地财政与房地产调控，有助于解
释我国房地产市场现存的现象。
易毅（2009），陈志勇和陈莉莉（2010）认为，“土地财政”是指我国现有的体制造成
的地方财政过度依赖土地所带来的相关税费和融资收入的一种财政模式。关于地方政府依赖
土地财政的原因，李中（2013），岳桂宁（2009）等大多数文献认为是我国现行财政体制即
分税制改革的缺陷：现行的分税制使得地方政府的财权、事权不匹配，形成地方财政缺口，
影响了地方财政的可持续性。在实证方面，卢洪友等（2011）基于我国地市一级的经验数据
分析表明：我国现有的财政分权模式对地方政府的土地出让行为具有显著的正向激励作用；
地方政府的土地财政行为有效地缩小了地方人均真实财力缺口，并促进了地方公共产品供给
本文来源：http://www.gbppp.com/jy/423912/
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