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《房地产经营管理》课程论文
题目 影响房地产价格的因素
姓名
班级
学号 201228094
学院 自动化工程学院
影响房地产的价格的因素
内容摘要
房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。近年来我国房地产价格持续上涨，影响价格变动的因素及它们的影响度已经成为热点问题。本文就以房地产价格为研究对象。
1． 引言
房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。 因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
2.1 房地产自身因素
所谓房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。因此，房地产自身因素又可分为实物因素、权益因素和区位因素三类。
1.房地产实物因素
(1)土地实物因素
(2)建筑物实物因素
2.房地产权益因素
拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)及拥有者的经济实力，还有除此之外的限制(以下均是指这类限制)。因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响周围和社会公众的利益。
对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面：①房地产权利的设立和行使的限制;②房地产使用管制;③房地产相邻关系的限制。
3.房地产区位因素
房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。、
2.2 人口因素
现在的中国人口已经超过13亿，随着时间的增加，社会的进步，人口就越来越多，但是领土面积是不变的，所以房地产的需求是不会减弱，反而会增加，这样的话房地产的价格不会降低。
2.3 制度政策因素【房价调控论文】
全国“两会”已经在京召开，房产调控具体走势如何，相信不久就会揭晓，不过目前有关部门已有明确态度，就让我们先来看看他们的意见。
近日，房地产权威专家住建部政策研究中心副主任王珏林在接受有关媒体时强调:中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，“两会”后也不会松动。住建部政策研究中心主任秦虹表示:今年房地产市场的走势相对明朗，中国房地产调控政策是相对确定的，房地产市场发展也是确定的。调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇；另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。
全国政协委员清华大学政治经济研究中心主任蔡继明在前几日全国政协委员参加的“实业强国圆桌会议”上表示，现阶段房地产调控的任务远没有实现，实际上现在只是调控政策初见成效，价格远没达到理性的水平，调控不应松动而是应继续加大调控力度。
蔡继明表示，房地产调控就是“挤泡沫”，可以允许房地产行业有一定的“泡沫”，但“泡沫”过多，就是虚拟经济了，就脱离了实体经济，就会产生很大风险。现在就是要挤掉过多“泡沫”，让房价回归到合理的水平，使房地产作为实体经济能够健康发展。
据北京中原市场研究部统计，包括北京上海杭州重庆等17个城市前后出台
了不同的微调政策，内容涉及限购门槛土地出让普通住宅标准放宽公积金税费优惠及购房补贴等，但这些微调政策最终都被中央制止了。像去年末佛山发布“限购放宽令”，不到一天便被禁停；今年初，安徽芜湖楼市新政4天就“流产”；近日，上海楼市限购新解释也7天即夭折。可见，国家对房地产调控的态度很坚决。住建部一位负责房地产市场监管司长日前明确表示，与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”已经被“叫停”。他强调，露头就打，决不允许地方政府在房地产调控上“唱反调”。
2.4 经济因素
①利率因素。利率升降对房地产价格有着很大的影响，我们主要从成本、需求和预期收益三个方面来分析。从成本的角度来看，贷款利率的升降会增加或减少房地产开发的投资利息，从而增减房地产成本。从购买需求的角度来看，如果购房贷款占购房资金的主要组成部分，那么贷款利率的升降也会增减购房者的成本，进而对购房需求产生抑制或促进的作用。
②物价因素。房地产价格也是物价的一种。但是由于房地产具有特殊性，因此其价格与一般商品物价的关系也较为复杂。一方面，物价的普遍波动表明了货币的购买力的变化，因此当一般商品物价上涨时，房地产价格也随之变动。例如房地产建筑材料价格、建筑设备价格以及人工费用的增长，都会引起房地产价格的进一步增长。但另一方面，房地产价格的增长，又会引起贷款抵押能力的增加，刺激投资和消费，使得一般物价上涨。因此，房地产价格和一般物价之间有着相互的因果关系。
③居民收入因素。居民的收入因素是影响社会消费投资的重要因素，我们知道，边际消费倾向随着收入的增加会逐渐减小，但由于房地产的价格和一般物价相比属于高价商品，因此，收入对房地产价格的影响具有特殊性。
2.5 社会因素
影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。
一、政治安定状况
政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般地说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、
置业的信心，从而会造成房地产价格低落。
二、社会治安状况
社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。【房价调控论文】
三、城市化
城市化也称为城镇化、都市化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。 城市化的具体内涵包括4个方面：①依附于农村土地的农业劳动力越来越多地向城镇非农产业转移;②分散的农村人口逐步向各种类型的城镇地域空间集聚;③城镇建设促进城镇物质环境的改善和城镇景观地域的拓展或更新;④城市文明与城市生活方式的传播和扩散。城市化是一个必然过程。衡量城市化水平应当包括数量和质量两大方面，但至今尚无公认的能全面反映城市化水平的复合指标和测度方法，因此 一般采用城镇人口占总人口比重这个单一指标来测度城市化水平。这一指标又被称为城市化率。一般地说，城市化意味着人口向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而会带动城镇房地产价格上涨。
四、房地产投机
房地产投机是指不是为了使用或出租而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。
2.6 国际因素
现在国家与国家之间的交往越来越密切，国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有影响。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。
（1）世界经济状况
世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。
（2）国际竞争状况
房地产是不可移动的，不像汽车、小麦等可以移动的商品能在国与国之间
毕 业 设 计（论文）
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指导教师：
2012年 5 月 18 日
摘 要
伴随着房价的日益上涨。人们感到购买住宅的经济压力越来越大。但国家近两年出台的房价调控政策，使得消费者对楼市的态度有了一定的改观。沿海城市成交量的疲软与内陆的持续火爆形成了鲜明的对比。本文将以假设检验为模型分析房价调控政策的效果，将“国十一条”等房市调控政策对沿海和内陆产生差异影响的现象进行研究。
本文首先介绍了假设检验的基本概念，并对假设检验在不同的对象、条件下，如何用统计量进行检验的基本方法做了简要的阐述。
然后，针对具体实例，应用假设检验的方法对调控政策的效果进行了分析， 主要考虑了以下两种：1.在调控下的内陆和沿海地区房价对比；2.在调控下的内陆和沿海地区房屋销售面积增速对比。
最后，结合假设检验的特点，对模型进行了评估，并对房价调控政策在内陆河沿海地区的不同效果进行了总结和展望。
关键词
假设检验；u检验；t检验；房价调控
Abstract
In recent years, as the house price has kept increasing in both mainland and coastal areas, Chinese people are undering greater economic pressure of buying house. However, the government has put forward the relative control policy on the national house price in last two years, which have contributed to the a certain degree of changes upon the consumers' attitude towards the house price phenomenon. In particular, the coastal areas are suffering in the house price increasing while the mainland areas have a promising and bright scene on the real estate field.
This paper aims at analysising the house price phenomenon on the basis of the hypothesis test. It involves three main sections.
Firstly, it introduces the basic concept of hypothesis test and examines the possibility of using it as the model to analysis the house price control policies and their effects, in fact, this section will focus on explaining the relative research theory.
Secondly, it will apply the research theory to analysis the practical examples: undering the house price regulation policies, it considers two kinds of the house price phenomena as following: The first is the different house prices of the mainland and coastal areas, and the second is the differences of the house market in mainland and coastal areas.
Finally, combined with the characteristics of hypothesis test , it will summarize the different effects caused by the house price control policies in both mainland and coastal areas, and predict the possible trend of the house price change in the future.
Key words
Hypothesis test , u test, t test, the house price control policy
目 录
1、绪论 ........................................................................................................... 5
1.1 研究背景 ........................................................................................... 5
1.2 问题的提出与研究意义 ............................................................... 5
1.2.1 问题的提出 .............................................................................. 5
1.2.2 研究的意义 .............................................................................. 5
1.3 研究的思路及结构的安排 ........................................................... 6
2、假设检验模型 ....................................................................................... 6
2.1 u检验模型 ......................................................................................... 7
2.2 t检验模型 ......................................................................................... 7
3、 假设检验在房价调控中的应用 ............................................... 8
3.1问题提出 ............................................................................................. 8
3.2模型建立 ............................................................................................. 9
3.3.模型的求解 ..................................................................................... 10
3.3.1对内陆和沿海房价指数x的调控效果分析 ................. 10
3.3.2对内陆和沿海房屋销售面积增速的调控效果分析 ... 13
3.4模型的分析和评价 ....................................................................... 15
3.4.1模型的分析 ............................................................................. 15
3.4.2模型的评价 ............................................................................. 16
4、 总 结 ..................................................................................................... 17 致 谢 ................................................................................................................. 17 参考文献 .......................................................................................................... 18
1、绪论
1.1 研究背景
中国的房地产市场价格可以说是与百姓的生活质量密切相关，购房者最关心的莫过于眼前房价的起落，一个合适的住宅势必能让一个家庭的生活质量得到很大的提高。
前些年，房市一直保持的火爆的场面，但随着房价的一路攀升让百姓们对高高在上的商品房望而却步，但今两年，随着“国十一条”及一系列房价调控政策的出台得到了市场的积极的响应。但是令人奇怪的是，沿海地区的城市交易量迅速下跌，而内陆城市的市场却保持着热闹的场面，对这一现象，我们猜测，同样的政策在不同区域的作用是不同的，在高房价的沿海城市是有一定的效果，但在相对房价较低的内陆城市，房价调控效果却不尽人意。
1.2 问题的提出与研究意义
1.2.1 问题的提出
房价是每个百姓都关心的问题， 而高居不下的房价使得政府颁布了“国十一条”，以此来改善这一情况，但怎样的调控政策才是适合所有地区的合理调控，这时就应该用科学的方法来分析和思考宏观调控对市场调控的效果，本文用假设检验的方法来建立模型进行检验，并以此来不断完善和开拓思路。
1.2.2 研究的意义
住房是与百姓生活息息相关的一件重要事情，而房价正是消费者能否住上称心如意的住宅的最直接指标，但国家宏观调控的政策的效果却不尽人意。于是，通过对不
中国高房价经济学分析及调控对策
前言：随着中国经济的复苏，欣荣发展，随之而来的各种问题也正在不断困扰着中国经济前景，尤其近几年房价持续攀升，各地天价房不断涌现，在北京等各大城市纷纷出现蜗居、井男等非正常社会现象，这些新名词的出现不断敲击着国民的内心，中国人真的这么穷，穷到5个人共济20平米地下室？穷到要住深井？这一系列问题究竟如何面对如何解决，已成为当前社会重中之重。本论文主要针对高房价成因以及调控对策进行了简单分析与讨论。
关键词：高房价 高房价分析 高房价调控对策
一、中国高房价经济学成因
1供求关系方面
中国人口大国的身份毋庸置疑影响着中国高房价，供需决定价格是经济学不变的铁律。价格是由供需决定的。我国的房价高，在很大程度上是需求旺盛的缘故，大学毕业生，从1999年起，我国连续扩大招生规模，使高等教育发展进入一个新阶段。据有关统计，2001年全国高校毕业生为115万，2002年为145万，2003年达到212万，2004年是250万，4年增加了140万。2005年：全国普通高校毕业生人数达338万人；2006年：全国普通高校毕业生人数达413万人；2007年：全国普通高校毕业生人数达495万人；2008年：全国普通高校毕业生人数达559万人；2009年：全国普通高校毕业生人数达611万人；2010年：全国普通高校毕业生人数达631万人。2011年高校大学毕业生人数达660万，2012年年时680年，2013年高校大学毕业生人数首次突破700，这么多高校毕业生大部分涌入城市工作，住房是必须解决的头等大事，同时，那么多婚龄青年需要成立家庭，由此便可看出中国房地产需求数量之巨大，在供求理论作用下，由于土地面积是确定的，需求量增加，商品价格势必将上涨，所以在市场经济作用下高房价便随之出现。
2财富集中方面
2012年中国GDP跃居世界第二，然而中国财富分布据调查显示，中国富裕家庭掌握的财富在迅速膨胀，预计5年内，中国百万美元资产家庭数量预计将从2008年的41.7万户增加到78.8万户。这些财富将高度集中于东部地区。北京、广东、上海、浙江、江苏五省市的富人群体占到总量的六成以上。其中主要财源是房地产。新华网2月13日报道 在北京后海著名的酒吧街附近，经商的陈先生拥有一套四合小院。这是前些年他花1200万元买下的。这些鲜活的例子充分显示中国财富正集
中于少数人群手中，这些人群拥有大部分比例的财富，他们的高消费，高档次生活无疑在刺激着房
价等消费水平的提升，就拿升达所在龙湖镇来说，各种高档别墅群正在兴建中，他们面对的消费群体即是高薪人群，着力于高端市场，他们无不在进行着竞争，然而也正由于这些高端别墅群的天价使得普通住房价格急剧上升，在这种现状下，大部分普通人群也不得不陷入天价房产的漩涡中。
3外部市场方面
改革开放以来，随着国门打开，中国股市随之发展，中国经济也逐渐进入虚拟化时代，然而，近年来外资大量涌入中国市场，境外资本炒作房产，外资并没有实质性的中国住房需要，炒作房产只是为了让国内真正需要住房的人来接手来为他们弄得利润买单，一套4000元/平米的房子被外资炒到10000元/平米，价格涨了6000元，然而，房子还是原来的房子，其价值并没有发生任何实质性变化，对社会没有增加任何经济价值，而我国民多付出的6000元却成为外资的利润流向国外，其次外资进入我国房地产市场一般以大城市为主，在房地产投资类型中又以投资中高档市场为主。由于对高利润的追逐及跟入效应，高档住宅和商业地产的炒作，势必由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资，造成中低档住宅市场供求失衡，进一步抬高其市场价格，继而造成中国房地产市场结构性过热，使中高档市场风险增大。另一方面，外资的大规模进入，推动非居民机构和个人购房的比例不断增加，形成较强的房地产市场“标杆效应”，推动国内房地产价格持续上涨。高房价随之出现。
4四万亿经济刺激影响
下，中国政府为了抗危机、保增长，提出了四万亿刺激经济计划，四万亿在短期内使经济有所好转，使中国免受经济危机的重大影响，但也正是这四万亿刺激计划使中国出现了持续通货膨胀，据调查统计，四万亿刺激计划中最终由32%流入了房地产业，由经济学中的费马方程P=MV/T MV=PT 当货币供应量M增加，货币流通速度不变、产品总量不变的情况下，价格水平必将上升，即出现商品价格持续上升，发生通货膨胀。在刺激经济情况下，社会总共需求房量不变，总产出量下降，势必造成房价上升。
二、中国高房价调控对策
高房价带来的问题是显著而又迫切的，这是由于长时间不利的相关经济举措造成的，一旦搁置必将带来严重的社会问题，。政府如果没有及时出台应对政策，那后果是灾难性的。甚至目前已经有部分问题已经暴漏，正如上面所说的“井男”等，这些问题存在着巨大的隐患，必须加以考虑。
1、 协调好供需关系
需求是人们得以幸福生活的保障，衣食住行，住是生活的保障，住房是生活必需品之一，安居才能乐业，人民生活中的合理要求应该得到满足，所以只能着手于供求上。提高市场供应量，加大住房用土地供应，提高土地利用效率，严厉打击违法占地囤地而不建，囤房而不售。加大经济适用房建设分流对商品房的需求。
2、 完善协调分配制度
鉴于中国目前少数人拥有者大部分财富，严格控制社会分配，政府进行合理调控，加强对低收入人群的关怀与补助，完善社保机制，同时大力提倡节俭，对档高消费合理科学宣传，使其认清社会现状，激发其社会责任感，使其明白社会差距，促进社会和谐。
3、 政府科学合理调控经济
严控房产业利润，挤掉虚高房价，本来按照市场自身规律，一旦某个行业的利润过高就会有很多社会资金跟进，提高产能，拉低价格，最终该行业利润会与社会平均利润持平，但在房地产项目上，动辄几亿几十亿地价情况下，一般小的投资商已无法再跟进，进入市场，形成事实上的大户垄断，几个大户事先拿下大片土地，再从中拿出小块进行拍卖，大户们在联合把地价拍到天价，然后把事先拿到的土地参照天价计入房产成本，这系列天价利润便从中产生，中国是一个人多地少的国家，土地资源非常珍贵，我们应该尽最大的力量保护耕地，耕地一旦建设成房子，要复耕是非常困难的，代价是无法承受的。所以，在此过程中，政府要严格控制巨额土地出售与拍卖，合理调配土地资源，严把土地利用率。
4、严格控制新楼盘的兴建
这是中国南海重要海湾，位于广东省东部红海湾与大鹏湾之间的著名大亚湾经济区一楼盘，现在小区入住率不足三成，在大亚湾中心区，高层住宅更为密集，建好的、待售的、正在建的举目皆是，除了楼还是楼，大部分空无一人。有人住的高层上亮灯的只有个位数。2010年一季度，大亚湾区新建住宅楼面积增长27.1%，竣工面积增长255％，商品房累计交易3406宗，交易面积28.7万平方米，增长137.8%，新房成交量增幅居惠州市首位，占全市新房成交量的四分之一，而房屋价格增长了23.2%。大亚湾统计局数据显示，2012年1月至8月，房屋建筑面积累计达到562.2万平方米，累计比上年同期增加48.7%，现售房屋交易宗数591，累计比 上年同期下降15.1%，预售房屋合同备案宗数达到8114，累计比去年同期增加5.7%，预售房屋合同交易面积达到77.4万平方米，比上年同期增加 21.4%，2012年全年大亚湾片区开工项目108个，供应面积超过330万平方米，相当于近30个深圳市民广场面积之和。这么多的商品房，却迟迟空无一人，多少土地资源被闲置，房价却在不断攀升，所以，新型土地的审批必须要慎之又慎，唯有如此才能真正做到不浪费资源，真正为民服务。
5、房产实行宽松税收政策
针对通货膨胀愈演愈烈的趋势，政府一直采用价格管理机制，一直想通过价格来改变通货膨胀，可以说这样做只是看到了通货膨胀带来的后果，用其表面现象来治理无疑只会加重这种现象，货币学派鼻祖米尔顿·弗里德曼以为，通货膨胀在什么时候都是一种货币现象诺贝尔经济学奖得主卢卡斯以为，就长时间而言，货币和物价联系是牢不可破的。所以仅仅以货币政策来改善通货膨胀其作用必将是微不足道的，政府各级财政税收中很大一部分来源于土地买卖差价和税收，因此从根本上来说，政府应该忍痛割爱，抵制高额税收的诱惑，施行宽松的税收政策，至少在房地产上，譬如刚推出的二手房交易收取个人利益的20%征收房产税，政府目的在于打压个别人拥有多套房产、中介炒房，但是，这一举措同时更加重了房产证成本，住房是人民生活必需品人民不可能因为房价过高就停止消费，于是多少人背上房奴的“荣誉称号”，所以降低房价关键是政府目光要长远，施行合理科学的税收政策。
6、积极提倡廉租房建设
政府应该大力提倡廉租房建设，建设一批适合普通大众、工薪阶级的经济适用房，缩减商品房建设。对于保障性住房，应当要求当地政府监管单位加强对工程项目从立项、土地审批、财务审计、工程质量监督、财务公开、工程规划与施工，住房需求与分配、售后服务等各个环节进行立法、立规、严格要求、严格监管、真正的体现为人民谋利益的宗旨。政府需要对人们对住房需求进行实际调查，分期分批加快建设，以成本价让人民大众各有所居，从而达到人民安居乐业、财富分配公平的目的，符合社会主义的构建和谐社会宗旨与为实现共产主义社会的时代发展的必然要求！
今日中国经济正在以显著的势头增长，然而随着经济的不断增长，越来越到的社会问题不断涌现，为了国民安定幸福的生活，政府要做的还有很多，中国发展的路还有很长，任重而道远！
参考文献
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[6]缪代文；；西方经济学（第三版）；中国人民大学出版社2011年8月
湖南科技学院
题目
社会热点之房价
课程名称
学院
专业
班级 中国经济发展改革问题 经济与管理学院 国际经济与贸易 国贸1302
姓名 _________王春颖______________
2016 年 6 月
社会热点之房价
随着我国市场经济的进一步发展，房价也随着市场经济的大浪随波而起，扶摇直上。 当前国内的高房价与收入差距的拉大密切相关，其实，住房本身是社会大众的基本生活必需品，具有公共品的特性，从而不能简单地放任市场机制来加以配置。在此，我们只知道大部分人买不起房子，但我们更需要的是了解房价增高的原因和本质所在，配合国家的相应有效策略的实施，这样才能确保民生的稳定，才能促进社会的繁荣发展。
然而十八届三中全会虽没有明确提出房价问题，但是土地改革、财税改革等将会对房地产市场带来根本性的改变，将对房价产生极大冲击。
关键词：房价房地产十八届三中全会
一、房价上涨的原因
导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，导致我国住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：
（1）中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求
近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。
（2）中国的城市化需求
中国正处于经济持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的，也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长。
（3）城市基础设施和公共服务提升
城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。
（4）成本因素的变化。
房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。
（5）不可忽略的收入增长。
在收入的增长中，特别是高收入群体收入的快速增长中，房价也就停不下上
涨的脚步。除了扩大供给之外，缺少供求平衡的条件时，房价只好承担更多的上涨压力了。
也许还能举出更多的理由来说明房价必然上涨的原因，但只希望房价上涨的速度不要过快，不要超过了收入增长的条件。
二、如何有效减缓房价上涨
随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，我认为以下几个方面可以起到减缓房价上涨的作用：
（1）加强住房需求的管理
区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理，做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。
（2）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间
我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设。
（3）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定【房价调控论文】
当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当做出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。
（4）完善房地产税制
政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。
（5）建立和完善相关的法律法规
房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济
增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。
三、十八届三中全会对房价的影响
十八届三中全会落幕，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，引发了媒体、专家“解读热”。虽然《决定》对公众关注的房地产话题表述十分有限，只有“加快房地产税立法并适时推进改革”，没有“房地产调控”的字眼。但还是很多分析人士认为，配合土地的改革、财税体制改革等举措，房地产市场走向将深受影响。
（1）弱化政府调控凸显市场作用
万达集团董事长王健林接受媒体专访时表示，《决定》没有再提“地产调控”是进步，说明未来会加强市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，“习李房地产新政”的日渐清晰，调控的手段、方法、立足点、途径都在发生变化。与过去的调控思路有所不同，首先是调控手段的变化。过去，政府有形的手干预太多，而未来无形之手将起更大的作用。其次是方法的变化，过去以“限”为主，以堵为主，现在强调千方百计地增加供应。再次，调控的立足点也在发生变化。过去的调控，是就房价而言的调控，房价被视为政治问题，调控始终在短期的房价涨跌方面做文章，现在更加注重长效制度的建立。最后是途径的变化，过去常常是一刀切。现在，随着房地产市场的分化，各地区表现不同，调控给了地方更大的自主权。
（2）农地流转不局限于农村城市房价或受冲击
给予农民更多的产权，是化解中国土地财政的重要举措。一方面，这将会减少地方政府对农村土地的征用，农民土地或不再办理征地手续，由农民直接开发；另一方面，农民的土地使用权或可以转让，土地产权多元化，将使得土地市场更加丰富，不再局限于地方政府征地。曹建海认为，这一政策是对地方政府土地财政的沉重打击，地方政府饥饿营销下的土地供应短缺问题将得到解决，由此造成的房价高涨问题也将因此减弱。
（3）房地产泡沫不会马上破裂短期内房价或上涨
中国房地产市场有泡沫，但还没到马上要破裂的程度；《决定》中以“赋予农民更多财产权利”为核心的土地政策，可能会造成土地价格短期内较大幅度的上升。农民收入的增加，加上卖地少了，进入市场的土地的减少，地价会传导到房价，短期内带动房价的上涨。在他看来，关键要看政府的保障房怎么安排，如果保障房也少，可能导致房价更快速的上涨。
（4）房地产税法势在必行短期内难开征
《决定》中提出“加快房地产税立法并适时推进的改革”。此前国务院发展研究中心发布的“383”改革方案中也提到要扩大房产税试点范围。中国房地产调控已经走到了一个十字路口，作为调控的一个重要手段，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。预计房产税的推进在最近一两年“会有大的动作”。
（5）小产权房投资有风险转正应是持久战
小产权房长期以来处境的尴尬，十八届三中全会的召开，使其再次进入公众
视野。目前小产权房转正赌局中，大部分受访者均表示购房是出于投资的心态。 对于试图从小产权房转正变革中投资获利的这种心态并不好。一旦小产权房转正，农村土地可以入市，再加上房产税等种种政策出来，房价未来下跌的可能性就很难说了。
四、结论
可以看出，在短时间内在一线大城市房价不会有所下降，但是上涨步伐可能会减慢一些，要相信政府的一系列措施。不用太去担心房价吧，作为大三的我，告诉自己一句，不惧将来。
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