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除了纽约，美国各大城市人口都不多，一般只有几十万人。除了商用楼，美国的居民楼一般都不高，人们大多居住平房或别墅。更让人难以置信的是，美国的“绝对房价”(每套别墅)与“相对房价”(房价收入比)并不高。事实上，美国人并不“炒房”，原因何在？有一些中国学者片面理解，他们错误地认为：因为美国开征房产税，所以美国人不炒房。这一解释显然是肤浅的，甚至是误导与误解，应正本清源。
原因之一：美国地广人稀，房地产供给相对充分。
美国国土面积与中国大体相当，但美国人口不足中国的1/4，而且中国国土的相当大部分地处大西北，要么是高寒地带，要么是严重干旱缺水地区，不适合居住。相反，美国北邻人口稀少的自由移民国——加拿大，西临太平洋，东濒大西洋，绝大部分国土面积适合定居。总体而言，美国地广人稀，房地产供给相对充分。因此，土地的稀缺性以及房产的供求关系，直接决定了地价与房价水平的高低。
原因之二：后工业化时代，美国城市化进程已结束。
就目前中国而言，我们正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。早在20世纪70年代初，以美国为首的西方发达国家开始步入“后工业化”时代。随着工业化进程结束，人口城市化进程同步完成。
自此，来自工业化用地与城市化用地的需求基本消失，地价与房价进入相对平稳、均衡新时代。
原因之三：美国投资渠道多样化，分散投资与理性投资更时尚。 在中国，不仅投资渠道单一，而且投资市场狭小，投资者别无选择，除了炒股，就是炒房。当然，投机客还可以炒药、炒茶、炒菜、炒矿。总之，若投资不足，则必然投机有余；一旦“炒无可炒”，就会变成“无所不炒”。
与此相反，美国的投资市场不仅规模庞大，而且运作规范成熟。它不仅拥有世界最大的现货市场(股票、债券和基金)，而且拥有世界最大的衍生市场(期货、期权和远期)。无论是从投资渠道来看，抑或是从市场容量来看，它都能满足来自全世界投资者的各种投资与投机需求。以股票市场为例，截至2010年7月底，美国主板(NYSE)国内股票总市值高达11.67万亿美元，是上证所的近5倍。与此同时，美国NASDAQ国内股票总市值高达3.29万亿美元，是深交所的3.46倍。美国主板与创业板挂牌的上市公司共有5133家，而沪深A、B股上市公司总计2000家左右。此外，美国还有庞大的场外市场(OTC)，截至2010年9月3日，OTCBB挂牌股票3025只，OTC粉单市场挂牌股票共计9655只。 也就是说，美国三大股市(主板、创业板、OTC)共有近18000只股票挂牌交易，它是中国两大股市上市公司数量总和(2000只)的9倍。美国公司债券市场与基金市场同样是世界最大的投资市场。2009年底，中国证券投资基金资产净值仅为0.39万亿美元，而
美国共同基金资产净值高达10万亿美元，它是中国基金规模的25倍。
原因之四：美国社会保障制度完善，为养老而投资更从容。 在某种意义上讲，中国人均GDP尚不足美国的1/7，我国社会保障制度仍不完善，城乡差别大，尤其是社会保障程度普遍不高。于是，中国人“买房养老”成为自我保障的一种重要形式。尤其是中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”。当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利。 但是，在美国，不仅社会保障福利高，而且城乡完全一体化，人均GDP是中国的7倍多，这让美国人养老无忧，也使得美国人的投资行为更加长远而理性。
原因之五：美国开征房产类资本所得税，炒房所得大部分缴税。在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。
在美国，证券类(包括股票、债券、基金)资本所得税与房产类资本所得税同时开征，并且它们不仅按照“个人所得”设置不同的累进税率，而且还按“持有期”长短设置了高低不同的税率。一方面，个人所得税税率越高的人，其资本所得税税率也越高；另一方面，如果持有期越短，则税率越高，反之则税率越低。显然，这种税制设置具有很强的“均贫富”的功能，但它的主要目的仍是为了防止短炒与过度投机，鼓励人们长期投资。
确定房价的七大要素
对于市场而言，房地产是一种商品，而他区别于其他商品，消费者购买的不仅是住房本身，还包括诸如环境设施等各方面，了解房价的构成，在购房时就可以判断是否物有所值，房价的指定包括一下各方面的内容：
1、土地出让金：土地对整个社会而言是一种稀缺资源，因此建造商品房所占用的土地，必须支付相应的土地出让金，好地段的出让金比差地段的高，外企投资比国内投资的出让金高，商业楼的出让金比住宅楼高。
2、前期费用：主要包括三通一平费用和专业费用，三通一平是指建筑地段的土地平整，达到通上下水、通电、通路的状况。大面积或者不成熟的小区建设，在此项费用上的投入是可观的，专业费用指支付设计公司总体规划，房型设计，前期策划等费用，开发商若重视这些方面的投入，将给项目本身和客户带来利益。
3、土建费用：很多房子外表看起来差不多，质量却有很大的差别，其主要是区别在土建费用上，框架剪力墙结构，全现浇楼板等提高了成本，但质量也大大改善了，俗话说：一分钱一分货。
4、配套设施费用：它主要包括开发商在水、电、天然气、绿化、卫生、教育等 方面花费的资金，如今越来越多的购房者注重环境，绿化率，成了衡量环境的重要标志之一，绿化好的楼盘成为市场的宠儿。其次是教育，开发商以好学校，作为卖点成功的不少（如……），好的配套设施，虽然成本提高了，却为购房客户提供了多方面的服务。
5、经营管理：销售费用，指用于房地产交付使用到出售过程中，开发商管理人员所开发的一些费用等，销售费用如广告费用、售楼部开销、销售人员工资奖金等等，也是房地产价格的组成部分。
6、利息：对于一个项目的资金投入，开发商多数选择银行贷款带解决，这就产生了利息，就目前而言，这两年银行紧缩贷款，提高银行准备金率，并多次上调贷款利息，加重了开发商负担，虽然对房价影响不大，但对于开发商而言，成本增加了。
7、利润：这一部分是房地产开发商应得的收益，是企业扩大再生产的资金来源。 以上是构成房地产价格的主要部分，但房地产作为商品进入到市场后，其必须适应市场的需求，周边楼盘的价格，宏观环境的变化，户型设计、楼盘品质等将影响其价格的制定。
备注：建筑成本
多层：砖混550——650，框架700——850元/平方米（1-6层）
小高层：1000——1200/平方米（7-12层）
中高层：1200——1400/平方米（13-18层）
高层：1400——1600/平方米（18-30层）
北方比南方对保温有要求，一平米差距在200元左右。
配套设施费用：200元/平方米——400元/平方米
经营管理费用：300元/平方米左右
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影响房价的因素分析
摘要：房地产既是我国国民经济的支柱产业，也是关系重大的民生问题。本文从微观经济学角度出发，从供给和需求的基本理论、消费者行为理论和产品市场理论三个方面来分析影响房价的因素。 关键词：房价 供需 消费者 产品市场
一、 供需影响房价
供给描述的是生产者的行为。供给是指在一定时期，在各种可能的价格下，生产者愿意而且能够出售的某种商品或服务的数量。供给是建立在生产者生产和销售某种商品的意愿和提供出售的能力的条件之上的，二者缺一不可。经分析，共有如下两种供给因素影响房价。
住房供给影响房价 我国居民人均居住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，在住房供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。空置房屋指未被使用、且所有权人准备将其出租或出售的房屋。当购买者购买房屋时，注重的是房屋的服务功能，其支付的价格直接体现了对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置的时间越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置的面积减少，购买者
增加时，卖方就有可能提高价格。
土地供给影响房价 土地的供给总量影响着房地产产品供应总量。土地是人类在产品和劳务的生产过程中，需要投入的大量的经济资源之一。经济学中所说的土地是一个广泛意义上的概念，是指大自然赋予人类的一切有助于进行生产活动的自然条件，包括矿藏、森林、陆地、海洋和河流等。土地供给是房地产市场的基础，土地供给如果被储备、闲置或者是被蓄意囤积，土地供给量都只能部分转化为房地产市场的供给。土地的供给直接影响着住房的供给，从而间接影响着住房的价格。此外，政府在制定土地政策的问题上保持土地适度稀缺。2003年以来，土地价格上涨，而住宅空置率下降，土地供给小于土地需求。土地供应机制失灵，控制力度不够。在舆论导向和政策措施的双重作用下，高档商品房价格扶摇直上，并带动普通商品房价格一路飙升。2000年以来，新建住房供给增速呈逐年下降的走势。一是土地开发率（土地开发面积/同期土地购置面积）持续下降，二是商品房住宅房屋建筑面积竣工率（房屋竣工面积/同期房屋施工面积）逐年走低。当土地供给不足时，房地产商更会提高房价。由此可见，土地供给对房价有一定的影响。
二、消费者的消费行为影响房价
消费者用既定收入购买各种消费品，以期从商品消费中获取最大程度的满足。微观经济学把这种满足称为效用。效用表明了消费者对商品或服务的主观心理评价，完全是消费者的主观心理感受，因此具有主观性。所以消费者对住房的满意程度一定意义上影响着房价。而
边际效用是具有递减规律的，一般消费者对于住房的消费不会超过两套，所以房价就被相应的提高了。此外还有消费者偏好的影响。消费者偏好即消费者爱好或者喜欢某商品，表情消费者对不同商品的喜欢程度，消费者对不同商品的偏好程度反映了消费者对不同商品的效用水平的评价。当消费者对住房的偏好程度上升时，房价就会被提高。
消费者的投机和投资行为也影响着房价。投机者的目的，是依赖房地产价格上涨以获取价格差，预期价格上涨，投机者就会购房。投资者的目的，是依赖房租谋取收入，希望房地产价格上涨。其购房条件是房租能够超过房地产价格在社会上平均的投资收入。当房地产价格快速上升时，一部分投资者可能会转入投机性购房。一方面，消费者存在从众心理，当投机者和投资者在房市投机中获利时，一些消费者就会追随前者的步伐，这个时候，资金流入房地产市场，需求增加，对房价会造成一定的影响；另一个方面，当投机和投资盛行，对住房的真正需求就远远小于实际市场需求，即空置上升，市场可能出现虚假繁荣，房价可能居高不下。由此可见，投机和投资行为影响着房价。
三、 产品市场理论影响房价
随着市场经济的发展，市场已经不仅是从事简单商品买卖的交易场所，市场是可以是一个有形的商品买卖交易场所，也可以是通过现代化通信工具进行各种交易的接触点，市场是关系交换的总和。通常我们用生产同种或同类产品的厂商之间的竞争程度或其反面-垄断程度，来划分产业的结构或市场的结构。
单看房地产市场，其厂商数目即房地产商是很多的，其生产的产
品即建造的住房之前有一点差别，如房屋的质量、式样等。其对价格的制定有控制权力，想要进入这个行业，虽说不简单，但也不是不可能，所以我们类似地把它归类为垄断竞争市场。垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件是：边际收益等于边际成本。在垄断竞争市场上，房地产商可以选择的变量有三个。一是房屋的销售价格，二是房屋的质量，三是广告支出或销售费用。当实现短期均衡时，若厂商在均衡产量下的平均成本小于销售价格，则厂商获超额利润；若平均成本等于销售价格，则厂商获平均利润；若平均成本大于销售价格，厂商出现亏损。
四、结论
综上所述，房价的变化是多种因素共同作用的结果。除了供需、消费者的消费、产品市场理论影响房价外，还有其他很多影响房价的因素，如消费者的思想观念、经济发展、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况，政府的适当干预等，这些是相对稳定的因素。还有很多不稳定的因素，如基础设施建设的影响。这些因素都影响着房价。随着中国的人口老龄化进程，房地产市场可能受到冲击。在可见的未来，计划生育政策下出生的新一代不仅拥有自己的住房，还将从父母、岳父母那里继承一套住房，届时会出现一家人有三套房的局面，届时的住宅市场需求肯定将大幅下降。但是，如今城市还有很多农民工之类，他们没有自己的住房，所以，老龄化 虽给住宅市场带来了挑战，也给房地产商带来机遇。所以，据估计，短期内，中国的房价，应该是不会下跌的。
参考文献：
1、刘琳：《房地产市场互动机制与政策分析》中国经济出版社
2、腾讯新闻网
3、《房地产经济学》，清华大学出版社
4、微观经济学课本
中国未来房价趋势分析报告
专 业：学生姓名： 李林宽
学 号： 061400115
完成时间：2015年6月14日【房价差别】
中国未来房价趋势分析
当今社会，随着社会的发展，房价问题已成了一个普遍的问题，而房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，从而造就了房价问题。
中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨，因此造成了如今的“买房困难”、“房奴”等一系列问题。而要在目前的社会趋势上来对未来房价趋势做出分析首先就得了解我国高房价的秘密。
中国房价如今一直居高不下，让人闻房散胆。首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小；相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，我认为人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。 其次，中国高房价的另一个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低（除房地产外），继 1
而导致富人不想投资实业；富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。
而决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。
在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。
而目前在这居高不降的房价方面，却缓缓有了价格向下降低的趋势。中国指数研究院4月13日发布《2015年一季度中国房地产（专题阅读）市场研究报告》，2015年一季度百城住宅价格延续去年四季度下跌态势，但跌幅明显收窄，累计小幅下跌0.18%，各月份涨跌幅均在0.25%以内，表现较为平稳。根据中国房地产（专题阅读）指数系统对100个城市全样本调查数据显示，2012年6月-2014年4月百城住宅均价连续23个月环比上涨，2014年5月首次下跌，2014年全年累计下跌2.69%。进入2015年，百城价格以平稳变化为主，一季度累计微跌0.18%，跌幅较2014年四季度收窄1.04个百分点。【房价差别】
具体来看，在多重利好政策的叠加作用下，市场预期逐渐转好，百城价格在经历连续8个月下跌后，于2015年1月止跌，环比上涨0.21%；2月受春节假期 2
影响，楼市进入传统淡季，供需两端均表现平淡，百城住宅均价整体稳中略降，环比下跌0.24%；3
月两会积极表态稳定房地产消费，针对住房市场的多轮政策密集出台，楼市整体环境向好，百城住宅价格环比跌幅收窄0.09个百分点至0.15%。但同比自2014年10月以来持续下跌且跌幅扩大，3月为连续第6个月下跌，跌幅扩大至4.35%。
与百城整体微跌的情况不同，2015年一季度十大城市住宅均价累计上涨0.32%，武汉、深圳、上海、北京4个城市累计上涨。具体月份来看，十大城市住宅均价1月上涨0.59%；2月由涨转跌，跌幅为0.17%；3月跌幅收窄0.07个百分点至0.1%。 综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。
我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不 3
振。1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。
尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一条永远是最根本的，那就是低生育率。早在20世纪六七十年代，日本总和生育率就低于世代更替水平（也即维持人口不增加也不减少的水平，在发达国家为2.1），随后生育率持续下滑，导致未来年轻不断萎缩。决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。从需求方面来说，低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大，必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求，最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。这时，无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻
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