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宜春市中心城区2009至2011年城市
棚户区改造项目情况汇报
城市棚户区改造作为我国保障性安居工程任务里的重要一项，关系到广大群众的切身利益，也是一项重要的民生工程。江西省政府对我市中心城区下达的2009-2011年城市棚户区改造任务为51.11万平方米、4507户。目前，我市已经在省政府规定的时间节点内完成了全市的改造任务。其中2009—2010年城市棚户区改造任务为33.21万平方米、2177户，安置房竣工2837套、30.57万平方米，安置房套数竣工率为130%。2011年城市棚户区改造任务为17.9万平方米、2330户，安置房竣工1732套、20.96万平方米，安置房套数竣工率74%,其余的598套安置房将于2012年竣工。具体情况汇报如下：
一、 中心城区城市棚户区改造各项情况
2009—2010年中心城区城市棚户区改造分13个项目进行。安置房分10个地点建设。具体项目如下：
（一）温汤集镇棚改项目。改造面积3.916万平方米、170户，安置房建设于温汤集镇，目前已竣工封顶442套，
3.916万平方米。
（二）明月立交桥棚改项目。改造面积8.84万平方米、
260户，安置房建设于景升花苑、怡宁花园、御景东方三个小区，目前已竣工封顶709套，8.84万平方米。
（三）普惠片区棚改项目。改造面积6.432万平方米、600户，该项目由宜春步步高智博置业有限公司投资建设，共37层，采取安置房和商品房捆绑建设的方式进行。目前已完成总建设任务的50%，由于是高层住宅，建设周期较长，为保证建设工程质量，该项目计划于2012年2月竣工封顶。
（四）宜春南路贯通棚改项目。改造面积4.5万平方米、400户，安置房建设于宜春南路天桥旁，目前已竣工封顶820套，7.5万平方米。
（五）水稻良种场棚改项目。改造面积0.8万平方米、100户，安置房建设于天工小区，目前已竣工封顶100套，0.8万平方米。
（六）城下巷棚改项目。改造面积0.79万平方米、45户，安置房建设于朝阳路灵泉街道旁，目前已竣工封顶130套，1.49万平方米。
（七）江轴厂棚改项目、区农机厂棚改项目、老区政府棚改项目，改造面积分别为1.5万平方米、100套，0.3万平方米、54套，3万平方米、180套，三个项目安置房共同建设于下浦安置小区，目前已竣工封顶360套，4.8万平方米。
（八）区物资局棚改项目、原风动工具厂棚改项目、区线材厂棚改项目、巾被公司棚改项目，改造面积分别为0.43
万平方米、32套，0.7万平方米、60套，1.202万平方米、130套，0.8万平方米、46套，四个项目安置房共同建设于袁州新城3号安置小区，目前已竣工封顶276套，3.2万平方米。
2011年中心城区城市棚户区改造分3个项目进行。安置房分为3个地点建设。具体项目如下：
（一）宜阳新区一期棚户区项目。改造面积4万平方米、600户，安置房建设于天工小区，目前已竣工606套，7.06万平方米。
（二）宜阳新区二期棚户区项目。改造面积4万平方米、500户，安置房建设于大唐安置小区二期，目前已竣工556套，7.26万平方米。
（三）宜阳新区生态园棚户区项目。改造面积9.9万平方米、1230户，安置房建设于大塘生态园安置小区，目前已竣工570套，5.7万平方米。
二、主要做法
（一）统一领导，科学规划棚改工作
为全面推进棚户区改造，在实施的过程中，我市不断健全组织架构，建立强有力的组织指挥体系，科学规划，积极推动棚户区改造工作高效、协调运转。
一是加强组织领导。由市委、市政府领导牵头，抽调规划建设、国土、房管、财政等相关部门工作人员组建各个项
目工程建设指挥部，负责拆迁征地、规划设计、政策法规咨询等工作。
二是完善工作制度。出台了拆迁安置方案，建立了信访接待服务制度、投诉举报制度、监督检查制度及片区、指挥部、街道、居委会上下联动的工作机制，确保各项工作高效顺畅运转。
三是科学规划棚改。为了防止棚户区改造出现增加城市建设成本，浪费城市土地资源，出现新的“城中村”现象。我市制定了中心城区的详细发展规划，明确规定中心城区规划区内不允许私人建房，拆迁安置一律实行公寓楼安置，做到“改造一片成型一片”。棚改要按照与推进城市发展相结合、与土地资源整合相结合、与促进就业和再就业相结合、与增强城市功能、与城市基础设施配套建设相结合，与环境整治相结合，与社区建设相结合，与完善住房保障体系相结合，与保护历史文脉、建筑、街区相结合的思路，统筹规划，连片开发，有效整合资源，加强土地集约利用和功能优化配置。。
（二）灵活运作，多方筹措改造资金
资金是制约棚户区改造的基本问题。如何解决资金问题，是棚户区改造能否顺利进行的关键。为此，我市灵活进行市场运作，多渠道筹措改造资金。温汤旧集镇改造以政府财政投入为主体，不足部分采用BT招标模式，运作土地用于项
目投资；而明月立交桥棚户区改造项目由于投资大，回报少，企业不愿投资，为此，我市两次修改招商方案，最后采取了“走出去，请进来，将道路、桥梁、安置房捆绑招商”模式，终于使项目顺利开工建设；对于地理位置较好的普惠大楼危旧房改造项目则通过市场化操作，填补改造资金缺乏的缺口。
（三）化解难点，快速推进房屋拆迁
“拆迁难，为天下第一难。”住房的拆迁涉及群众切身利益，在市委、市政府的高度重视和关心下，各项目指挥部本着从实际出发、以人为本、让利于民的原则，使棚户区改造工作得到了广大棚户区群众的积极配合与支持。
一是干部带头拆迁。通过调查摸底，先做好拆迁户中党员干部的思想工作，起到以点带面的效果。其次，组织党员干部全程参与，做好拆迁政策的宣传和解释工作，发挥基层党组织的战斗堡垒作用。同时，借助党员干部亲戚朋友关系的影响力，做通其亲戚及朋友的思想工作，积极推进拆迁进展。如温汤镇拆迁户何友平是台属，他当时借口台属有特殊优惠政策，要求二楼的房屋也要置换店面，按拆迁方案规定是不允许的，为此，工作人员上户做工作多达13次，还请市台办与台湾的宜春同乡会取得联系，找到他在台湾的父兄，采取算账法（算补偿面积账、环境改善账、生活质量账）等方式耐心解说，最终使他高兴地签订了拆迁合同。
江西省人民政府关于宜春市城市总体规划的批复
赣府字[2010]70号
宜春市人民政府：
你市《关于要求审查批准宜春市中心城总体规划的请示》收悉（宜府文
[2010]5号）收悉。经研究，现批复如下：
一、原则同意《宜春市城市总体规划（2008—2030年）》（以下简称《总体规划》）。要坚持以人为本、塑造城市特色、可持续发展和集约节约用地的原则，充分发挥区位交通和山水生态优势，把宜春市建设成为赣湘边际区域重要的中心城市和山水城、生态城、宜居城。
二、重视城乡统筹和区域协调发展。在《总体规划》确定的365.8平方公里的城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理。中心城区逐步形成“一心一轴六板块”的空间布局结构。要在市域城镇体系规划指导下，编制和实施好各县（市）域城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划，加强沿沪昆交通轴-新（余）宜（春）萍（乡）城镇密集带发展的研究，加快城乡建设步伐，促进城乡统筹和区域协调发展。
三、合理控制城市用地规模。到2020年，中心城区城市常住人口为58万，城市建设用地控制在64平方公里以内。到2030年，中心城区城市常住人口为80万，城市建设用地控制在87.6平方公里以内。要严格按规划用地要求进行建设，切实保护好耕地。同时要着眼长远，加强对城市远景发展的研究，在城区用地布局和发展空间上留有余地。
四、建设资源节约型和环境友好型城市。要坚持走科学发展、绿色崛起的新型城镇化道路，加强资源节约和环境保护工作。积极推进工业、交通和建筑节能工作，逐步推广使用清洁能源，严格实施建筑节能设计标准。坚持经济建设、城乡建设与环境建设同步规划、同步建设，加强对袁河等水体和饮用水源地以及明月山风景名胜区、自然保护区、森林公园等生态功能区的保护，制订保护措施并严格实施，切实保护生态环境，改善环境质量，促进城市可持续发展。
五、切实改善城乡人居环境。要科学规划布局与人民群众切身利益密切相关的交通、教育、医疗等公共服务设施，改善市政基础设施条件，满足城乡居民需要。要将廉租住房、经济适用住房、公共租赁房和中低价位、中小套型普通商品住房建设纳入近期建设规划，确保用地分期供给规模，大力推进城市棚户区（危旧住宅区）改造，提高人民群众居住和生活质量，建设宜居城市。
六、完善基础设施体系。要加强交通基础设施建设，建立公路、铁路相衔接的对外交通运输系统。逐步建立以公共交通为主体，多种交通方式相结合的城市公共客运服务系统。坚持统筹规划、适度超前，加强城市给排水、污水处理和垃
圾处理等基础设施建设，加快城市雨污分流管网建设步伐。重视城市防灾减灾工作，加强重点防灾减灾设施和灾害监测预警系统建设，建立包括消防、人防、防洪和防地质灾害等内容的综合防灾减灾系统。
七、切实加强历史文化保护。要加强对王子巷历史文化街区和市域内历史文化名镇、名村及各级文物保护单位、非物质文化遗产的保护，传承和弘扬城市传统文化。
八、严格实施《总体规划》。要结合国民经济和社会发展“十二五”规划的编制，明确实施《总体规划》的重点和建设时序。城乡规划行政主管部门要依法对城市规划区，包括各类开发区在内的一切建设用地与建设活动实行统一、严格的规划管理，切实保障规划的实施，市级规划管理权不得下放，已经下放的必须限期收回。要加强对规划实施的监督，提高全社会遵守城乡规划的意识。
省住房和城乡建设厅要加强对《总体规划》实施工作的指导、监督和检查。本批复未尽事宜，按国家和省有关规定执行。
江西省人民政府
二〇一〇年六月八日
会 议 纪 要 [2010]2号 宜春市房地产管理局
全市棚户区改造及开发管理工作座谈会会议纪要
2010年8月5日上午，市房管局副局长邹凯军主持召开了“全市棚户区改造及开发管理工作座谈会”。学习贯彻省建设厅关于棚户区改造工作的会议精神，研究部署下一步棚户区改造和房地产开发工作等问题。市房管局局长涂晓明出席会议，参加会议的有：市房管局开发办主任钟小华，各县市房管局分管棚户区改造和开发工作的领导和科室负责人。会议认真学习了省棚户区改造工作的会议精神，通报了房地产开发经营行为的检查情况和棚户区改造的进展情况，听取了各地对目前棚户区改造和开发管理工作的意见，提出了棚户区改造工作的要求以及房地产开发管理方面需要建立的制度。现将会议主要内容纪要如下： 会议认为，加强棚户区改造工作与房地产开发管理工作，有利于解决城镇居民住房问题，改善民生，促进社会和谐稳定。各县市房管部门务必统一思想，不折不扣地落实好这两项工作，遵循市场规律，履行政府责任，采取得力措施。确保我市的棚户区改造工作顺利完成，房地产市场规范、有序、健康发展。 会议确定：
一、加强棚户区改造工作
1、认真落实省棚户区改造会议的精神。今年我市棚户区改造项目总面积118.3万平方米，任务艰巨，困难很多，压力很大。各县市房管局要深入贯彻落实全省棚户区改造工作会议的精神。把推进棚户区改造作为当前的一项重要工作，切实抓紧抓好。房管部门作为棚户区改造的牵头部门，要在当地党委、政府的领导下，加快棚改项目工作进度，完善棚改资料，做好迎接建设部等各部委组的联合检查准备。
2、加强棚户区的调查摸底工作。搞好调查摸底是棚户区改造的前提，既要掌握每个项目的整体情况，还要掌握每户的情况。具体内容包括：总占地面积、总人数、总户数、总建筑面积、低保家庭户数、低收入家庭户数、低可支配家庭、其他家庭户数、房屋建成年代及面积、房屋结构、房屋功能形态、房屋危旧成度、房屋性质。房屋安置时，还要将棚户区每户居民的姓名、身份证号、家庭人数、改造前的面积、安置方式、安置地址、安置房类型、安置面积等登记造册。
3、及时掌握棚户区改造的进度。各地要做到每周调度一次棚改进度。一是棚改前期手续办理情况，包括：实施方案的制定情况、立项批复是否到位，办理拆迁许可证，拆迁面积、拆迁户数、涉及人口；二是拆迁进度情况，包括：拆迁合同户数、拆迁合同面积、选择实物安置的户数、选择货币补贴的户数、已拆迁的面积、涉及的户数与人口数、已经货币补贴的户数；三是安置房的建设情况，必须取得《用地批准书》、《土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《竣工验收备案表》；四是资金来源情况，包括中央补助资金分解落实到项目或市县额度、省级资金分解落实到项目或市县额度、市县资金落实额度、其他渠道资金落实额度；五是完成投资情况，包括总投资、年度投资、已完成投资。
4、准确及时的报送信息。各地要按照省里的要求，每周五下午四点前必须完成在棚户区改造信息系统中要求填报的各项棚改项目的进展情况，包括各类信息、证件及图片的上传。棚改信息月报制，即各地要在每月的3号前，固定填报城市棚户区改造项
目 录
第一章 项目申报单位概况 ································································· 1
第二章 项目概况 ················································································· 3
第一节 概 述 ·················································································· 3
第二节 项目提出的背景 ································································ 6
第三节 项目建设地点与建设条件 ···············································11
第四节 市场需求分析 ·································································· 18
第五节 建设规模 ·········································································· 21
第六节 工程设计方案 ·································································· 22
第七节 物业管理 ·········································································· 40
第八节 项目组织管理 ·································································· 41
第九节 项目进度安排 ·································································· 42
第十节 项目运作模式 ··································································· 43 第十一节 招 标 方 案 ································································· 47 第十二节 投资估算与资金筹措 ·················································· 48
第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析 ······························ 52
第一节 发展规划、产业政策分析 ·············································· 52
第二节 行业准入分析 ·································································· 53
第四章 资源开发利用和综合利用分析 ·········································· 55
第五章 节能方案分析 ······································································· 57
第一节 用能标准和节能规范 ······················································ 57
第二节 能耗状况和能耗指标分析 ·············································· 58
第三节 节能措施和节能效果分析 ·············································· 61
第六章 建设用地、征地拆迁及居民安臵分析 ······························ 65
第一节 项目选址及用地方案 ······················································ 65
第二节 建设条件 ···········································································11
第三节 征地拆迁和居民安臵方案 ·············································· 65
第七章 环境和生态影响分析··························································· 67
第八章 经济影响评价 ······································································· 76
第九章 风险分析与防范 ··································································· 81
第一节 不确定性分析 ·································································· 81
第二节 投资风险的控制 ······························································ 83
第十章 社会影响评价 ······································································· 85
第一节 社会影响效果分析 ···························································· 85
第二节 社会适应性分析································································ 87
第三节 社会评价结论与建议 ························································ 87
附件：
1、企业法人营业执照
2、房地产开发企业资质证书
3、用地证明
4、建设规划证明
5、环境影响评价文件
6、资金筹措证明
7、其它附件
附图：
1、区域位臵图
2、平面布臵图
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