【www.gbppp.com--阅读题】
为什么房价最高的地方上涨最快？ 张化学-中指院 2016-06-28 11:24:34
阅读数：170
全国房价最高的城市是哪些？答案是深圳、北京、上海。房价上涨最快的城市又是哪个？答案依然是深圳、北京、上海。广州房价最高的区域是哪里？答案是珠江新城。广州房价上涨最快的区域又是哪里？答案依然是珠江新城。这究竟是为什么？本文告诉你。
首先，让我们分析 一下这些城市或区域的房价为什么高？我之前在微博上发过一篇文章《房价的逻辑》，文中曾指出：房价是一个城市综合价值的体现，城市越大，城市集聚的资源（人、财、物）越多，房价就越高。如果套用马克思价值价格理论，价值决定价格，价格围绕价值上下波动，这里的所讲的价值就包含了房屋本身的价值以及土地的价值，而土地的价值则是由其所处的城市以及城市的区域决定的，区位条件好意味着单位土地上的投资力度大。
到这里，我们简单了解了不同城市以及城市内不同区域房价高低的原因，接下来我分析一下为什么房价高的城市或区域涨幅也越大？【为什么南京房价这么高】
要解决这个问题，必须分析当前和今后一定时期内我国城市化的特征。我们知道随着社会经济的发展，农业人口逐渐向城市转移，这就是所说的城市化。根据国际经验，当一个国家的城市化率（城市人口占总人口的比例）处于30%-70%时，处于加速发展阶段，目前我国的城市化率为56%左右，正处于快速增长阶段。那么问题来了，这些农业人口去向何方呢？县城、地级市、省会城市、区域中心城市，还是全国中心城市？按照国家长期坚持的错误的“积极发展小城镇、合理发展中等城市、控制大城市发展”城市化发展战略，城市化应该呈现梯级进城方【为什么南京房价这么高】
式，也就是说农民就近城市化。然而事实并非如此，大量的农民并不是在附近的乡镇或者县城就近城市化，而是涌向大城市、特大城市，原因很简单：大城市、特大城市就业机会多、工资高、挣钱容易，这就是市场的力量。我国目前的城市化明显的特征就是“大城市化”，不但农民直接进入大城市，中心城市人口也要进入大城市，纵观国内外，不但现在如此，未来也是如此。大城市化必然带来城市的分化，城市等级越高，集聚能力越强，资源越集中，房价越高，这就是城市房价的逻辑。
城市如此，一个城市内的各个区域也是如此。城市的本质是集聚，每个城市都有中心，有的是单中心，有的是多中心，房价或租金与其到城市中心的距离密切相关，越是靠近城市中心的地段，房价或租金就越高，这样的话，房价就自然成了一个滤网，只有承受起高房价或高租金的人或者企业才能够留在市中心，我将之成为“精英”，而这些精英又会反过来促进该区域价值的提升，循环往复，使得中心区的房价高而上涨快，且在整个社会出现房价下行时，抗跌能力强。 因此，在进行房地产投资时，如果不考虑预算约束，我建议选择最好的地段。当然现实情况下，房地产投资回报要受到房屋本身（年限、质量、设计、物业......）等多种因素的影响。
中国房价为何居高不下
一、影响因素........................................................................................................ 1
二、控制房价的对策............................................................................................ 3
一、影响因素
究竟是什么原因导致的中国房价在短短的几年的时间里像是坐飞机一样，越来越高？它的主要影响因素是什么？只有找到了问题发生的根源，才能找到合理解决我国房价飞速上涨的对策和建议，才能促进我国房地产行业健康稳定发展。影响因素主要有几个:
第一，供需矛盾造成房价上涨。过去，我国是一个住房困难的大国，人均居住面积较低，居住状况不尽人意。改革开放以来，随着经济的繁荣、房地产业的兴起，人均住房面积大幅提升，使我国告别了城镇住房短缺的时代，同时也大大刺激了人们对住房的需求。
从住房的需求来看：
一是人口的过快增长以及对房屋的供给需求关系。据第六次全国人口普查结果显示，我国目前全国总人数达到13.39亿人，比2000年第五次人口普查相比，增加了约7390万人，按照百分比算的话，大概增加了5.84%，年平均增长0.57%左右。在这些增长的人群中，尤其是以80年代和90年代出生的人为主要增长点，像80年、90年出生的这些群体基本上都属于年轻群体，属于购房需求最旺盛的一个庞大的集团，根据市场经济产品供求关系，我国的住房供给对于这么庞大的需求团体来说是基本上属于供小于求的失衡状态，在供给小于需求的情况下，房价势必会不断高涨。如果按照目前0.57%的年平均增长速度来说的话，预计未来我国房价下降的可能性也不是很大，反而在需求旺盛的状况下出现继续增长的势头。
二是国民经济的发展，人们收入的增长，激发了城镇居民对住房的新需求。从近些年的房地产市场可以看出，许多居民改善住房的需求在不断增长，小居换大居，旧房换新房，许多居民在积极地改善自己的住房条件和居住环境。据调查，约有相当多的居民、特别是一些年轻的居民有购房打算，他们称，如果有可能的话，是准备购买住房的。此外，城市改造拆迁，涌现出大量无房居民，所有这些都对新住房提出了需求。
三是流动人口的增长对住宅产生巨大需求。在市场经济条件下，大量流动人口的出现对城镇住房的租赁、购买提出了巨大需求，以北京、上海、广州等城市为例，各自城市的外来流动人口多达 300万到400余万，如此大量的流动人口，不但成为了这些城市房屋租赁市场的消费主体，也壮大了新房购买者的队伍。据笔者了解，这些人中的一些稍有成就者，在所在城市购买住房者是屡见不鲜的。
四是对一些大城市及发达地区的沿海城市来说，房屋的购买者有相当一部分来自其它地区，甚至来自国外。
从住房的供给情况看：
近年来，房地产投资虽然仍在增长，但增速有所回落。住房供给相对较少，人们对住房的需求日益增长，使得供求关系失衡，必然会形成供需矛盾，使住房的价格因需求而上涨。
第二，地价上涨推动房价上涨。由于我国人多地少，土地稀缺及其不可再生性，使得土地的买卖竞争愈来愈激烈，导致土地价格不断攀升。从近几年的土地、房屋市场价格来看，土地出让价格的增长幅度大于房屋价格增长的幅度。在现实【为什么南京房价这么高】
中我们往往可以看到，当一块土地要出售时，往往会有十几个甚至几十个土地购买者参与竞拍。有的地块在经过一番激烈的竞拍之后，有时竟能拍出一个天价来，而这些地价款必然要摊入房屋的价格中。
城市的土地是有限的。随着城市人口的增多，城市可用于建房的土地当然也就越来越少，土地越来越稀缺，地价当然就越高，但这并不是地价高的全部原因，甚至不是主要原因。地价高的主要原因是：国有土地被市场化，被用来拍卖，政府此举的目的是要靠卖地来增加财政收入（卖地是最快捷、最轻松、最方便增加政府财政收入的办法）。在我的印象中凡是用来拍卖的东西都是奢侈品，都会高出实际价值很多倍，开发商为了能拿地，也只能频频举牌，拼了老命那怕明天去讨米也得把地拿下，反正最后转嫁给买房者就行了，于是天价地王频频出现了。
第三，经济适用房、廉租房建设不足。住房是一种不同于其他社会商品的、具有社会保障功能的特殊商品，它既是商品，又应更多地体现其社会的特殊保障功能。因此，各国政府在开发住房这一商品时，是十分重视其社会保障功能的。在我国，住房的保障功能主要体现在对低收入家庭的经济适用房、廉租房制度上，而从我国这些年的房地产开发来看，显然，对经济适用房和廉租房的开发比例太低，抓得也不紧，没有把优先开发经济适用房、廉租房、限价房作为房地产开发的重点。以北京来说，该市于2006年初公布了在三年内要建2000万平方米的各种类型的保障性住房，但时至今日，除西三旗限价房和宋庄地块有动静外，其他项目都无动静，照这样下去，恐怕低收入家庭要想得到一套经济适用房或廉租房是很困难的。在这种 情况下，相当一部分低收入家庭在近期看不到解决保障性住房的希望，便无奈地选择借钱购房。无疑，这部分人加入购房者行列，客观上进一步加大了供求矛盾。
第四、群众心理，买涨不买跌的预期消费水平。如同有些人买股票一样，当预期会出现牛市的时候，会大量的买进，反之，熊市的话会大量卖出，一个是能赚钱，一个是能省钱。而相对楼市来说的话，也是同样的道理，都是为了花最少的钱，得到最大的价值。房价如果在一段时间里涨的很厉害的话，反而可能会有更多的人愿意去买，因为未来房价很不可控，大家也都觉得，如果现在不买的话，可能以后房价就更高了。同样，一旦房价下降的时候，大家都会认为现在的房价这么低，以后可能会更低，所以大家会认为等到房价下降低谷的时候再去买，肯定是最划算的。就这样，人越多的时候房价越高，房价越高，大家这种买涨不买跌的购买心态使得房价居高不下。
第五，银行贷款利率的增加。2011年6月14日中国人民银行宣布，自2011年6月20日期，再次上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点，这次调整也是2011年第六次上调，也是2010年10月份以来第8次上调存贷款准备金率。目前，大型的金融机构存款准备金率达到21.5%高位。国家利用宏观调控政策提高存贷款利率，其主要目的是让房地长开发商减少贷款建楼的情况存在，最终目的也就是为了抑制高速增长的房价，起到给楼市降温的作用，这是一方面。另一方面，开发商在高贷款利率的影响下，会把这些利息转嫁给购房者，从而促使房价越来越高。
第六，商业贿赂严重，拉高了房价
我国房地产开发领域存在一些腐败现象。部分地方政府对于开发商分期开工、逐渐提价的行为，往往“睁一只眼、闭一只眼”；在审批过程中，名为公开招标，暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”。诸如此类的商业贿赂和腐败行为一方面拉高了房价，另一方面使房地产业不能健康发展。
二、控制房价的对策
房价居高不下，将直接影响城镇居民住房条件改善，加重中低收入家庭的生活负担。此问题如果不及时加以有效处理，一方面，违背科学发展观和以人为本的要求；另一方面，危害整个国民经济的发展，影响社会稳定和和谐社会构建。针对这一问题，我们务必拿出对策尽早解决。
（一）引导居民理性消费，使房价合理回归
加强政策舆论导向，引导房地产市场理性消费，使百姓形成住房梯度消费理念，去掉盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住宅消费误区。改善居住条件是广大百姓的迫切要求，但住房改善需要一个较长的过程，城市新增人口的住房消费一般经历廉租、合租、租用阶段后，再购买低价房、中高档商品房。
“居者有其屋”有两个含意，一是拥有产权房，二是有房住。租房也是解决住房问题的现实选择。要引导居民树立购买与租赁并重的消费观念，根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房。中等、中等偏低收入家庭通过购买价位较低的存量二手房来解决住房问题；中等收入、中等偏高收入家庭通过转让旧房，再购买新建的性价比较高的中档房、中高档房。住房消费，应该做到量力而行，根本目的是居有所值，居有所住。
在房地产政策上，降低或减免房屋出租方面的相关税费，鼓励开发商将其房产用于出租，以此在刺激租房需求的同时，也对老百姓的住房消费观念进行正确引导。限制潜在需求过早变为超前消费，规范投资需求，抑制投机需求。政府应正确引导资金的合理流动，优化投资环境、拓宽投资渠道，使更多高薪族和富足者将口袋里的钱投资到其它产业去赢利，不通过买房屯房来冲抵通胀的损失，保住资金价值不变，不通过买房卖房来获得资金增值，使城镇居民不多买房，从而减少住房的过度需求，消除房价泡沫。对投资性购房提高贷款门槛，对购而不住的空置房征税，使房价回归到健康轨道。
（二）建立科学的土地供应制度，依法制止炒地现象，有效降低地价
确保土地供应政策的稳定性、连续性和透明性，政府应对土地的供应作好长期规划。作为政府还应综合平衡建设发展与农田保护的问题，统筹安排好建设发展的规模、速度，同时确保粮食生产的耕地数量，进一步完善土地收购储备制度，使土地供应正常稳定，没有很紧张的气氛。加快建立新的土地供应制度，通过制定和调整土地供应计划来控制房地产投资规模和结构，改变地方政府对土地财政的依靠，降低土地出让金收益，以减少房价中的土地成本。运用土地政策、税费政策调节住宅市场，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。
规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。严格制止“炒地”现象，加大对闲置土地的清理力度，切实打击土地囤积行为。严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的，征收土地闲置费；满2 年未动工开发的无偿收回土地使用权，以此来控制地价，降低房价。
（三）提高资本金比例、逐渐取消预售制度，除去“空手套白狼”现象，让开发商自行降价
1. 严控房地产项目贷款。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，严格审批新增房地产开发贷款并重点监控；对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不发放任何形式的贷款；对市场结构不合理、投机炒作现象突出、房地产贷款风险较大的项目不予贷款。
2. 提高资本金比率。将房地产开发固定资产投资项目（不含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％及以上，提高开发商在住房投资中所占的比例。
3. 逐步取消预售制度。商品房建设与销售实行预售制度，是我国在改革开放之初，为了加快解决住房问题而采取的吸引投资兴建商品房的优惠政策。此政策经过近30 年的推行，刺激了房地产业的快速发展。但如果再继续推行预售制度，它所形成的商品房虚拟性带来的一些弊端将暴露出来，甚至给一些不良开发商以可乘之机，搞“空手套白狼”的买卖。因此，可以说预售制度当初要实现的目的已经实现，其有效时限已满，现在完全可以考虑取消。
上述措施旨在提高开发商在房地产产品上的投资比重，加大其投资压力，使其自行降价让利，出售更多的空置房迅速收回投资，让房价下降成为现实。
（四）调整供给结构，增加中低价位住房供应量，限制高档住宅开发，使房价均价降低
改善供给结构，鼓励普通商品房、经济适用房、廉租房的建设，增加中低价位住房供应量；政府财政预算中应用一定比例的资金用于住房保障中的廉租房和福利性租房的开发，鼓励社会资本参与经济适用房、合作房和廉租房建设，将城镇廉租房制度，城镇廉租住房建设纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理之中。将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。通过大力发展低价房，解决房地产市场价格居高不下的问题。
依据市场需求，对超大面积住房和资源、能耗较高的别墅类、超大户型高档建筑限制开发，减少高档房所占比例；开征高档商品房空置税，刺激高档商品房降价出售，从而使整个市场的均价下降。
（五）治理哄抬炒作行为，不允许房价人为炒热
加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强房价信息的控管，政府应定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务，同时也提高房价的透明度。
严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，对资质条件不够者不让入局，定期检查其经营情况，对不合格者吊销其营业执照，对有问题者要责令限期整改，使他们做到诚信经营。对设计圈套、虚构买卖合同、囤积房源、发布不实价格和销售进度信息，有意哄抬房价，诱骗消费者争购，以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格和套型面积控制性项目建设要求的，记入企业信用档案，予以公开曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，及时依法从严处罚，并向社会公布，使房价不至于被人为炒高。
（六）打击商业贿赂，让房价有所回落
执行阳光政策，建立公开、透明的房地产市场。与老百姓利益密切相关的房地产开发规划要办事公开，土地审批、城市拆迁、房屋开发整个程序等都应予公开，实行公开招、投标，把整个工程“暴露”在群众的视线中，缩小不良操作空间。
健全监督机制，把公共权力置于法制和人民群众的有效监督之下。强化公众对房地产开发实施的监督，加快对规划审批的监控体系建设，进一步健全对房地产、市政公用市场的监管制度，加强对土地、建筑后续工程的监管。对发现的问题一查到底，严肃处理，对商业贿赂一经发现绝不姑息迁就，努力净化房地产市场，使房价逐步回归真实。
本文来源：http://www.gbppp.com/jy/326414/
推荐访问:南京房价为何这么高 房价为什么这么高