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物业工程部经理岗位职责
（一）直属上级：总经理
（二）直接下级：各专业组主管
（三）岗位职责：
1 在总经理的领导下负责设备设施的管辖，工程组织，人员配置；
2 负责制定设备维护保养计划，工程改造计划，设备购置计划，备件购置计划，设备更新计划；
3 负责楼宇各种设备运行，维护保养及设备的资产管理；
4 组织制定各岗位规范和操作规程；
5 坚持每天深入现场检查、现场指导工作：
（1）审核运行报表，对照能源消耗规律发现差异过大，及时纠正解决；
（2）审阅运行监测数据，发现偏差及时修正；
（3）检查工作状况、劳动纪律，纠正违章违纪现象；
（4）巡查重点设备技术状况，分析各种隐患，及时处理；
（5）审查维护保养工作，现场检查质量和进度；
（6）巡视公共区域的设备设施，分析问题，及时组织力量解决；
6 节约人力资源，合理安排人员、工时，以提高工效；
7 抓好节能工作，降低能耗、物耗、人耗；
8 负责所属范围内的防火、防盗、防事故的安全工作；
9 负责组织对管理人员、技术人员、操作人员的培训与考核；
10 负责审定下属的工作计划，督导工作计划的执行情况。
（四）知识技能要求
1 专业知识
具备电力、空调、电梯、机电、给排水、自动控制、电话、电脑、水暖、土建等所管辖范围内的专业知识。 2 政策法规知识
熟悉基本建设、环保、环卫、市容、消防、防疫、劳动保护……等方面的知识。
3 财务知识
熟悉工程预算、成本核算、定额管理、项目管理的基本知识和程序。
4 职称
具有工程师或高级工程师职称。
5 技能要求
（1）决策能力：对工程设计和方案综合比较、评价、选择、选定；考试大论坛本文来源:考试大网
（2）业务能力：处理工程技术问题的能力；对下属培训指导的能力；审定工程计划、工程预算、洽谈业务、签订合同的能力；
（3）组织协调能力：具有协调组织内部及与其它专业公司之间关系的能力；
（4）语言文字能力：具有编写经济管理方案、报告、项目计划、年度、季度、月度维护保养方案的能力。
一、工程部经理岗位职责：
1、负责部门财务预算及各类物品采购计划的编制；
2、监督、考核本部门的工程技术人员和各物业管理服务中心的技术人员的技术水平，提出可选用建议；
3、负责编制各种设备、设施的维修保养计划并组织实施； 4、负责各类检验设备的管理；
5、负责管理处业主入住验房、装修申请意见审批、装修巡查管理工作； 6、协助参与设施设备的采购评审工作；
7、保障各类设施的完好与动力设备的安全运转，确保各小区正常需要； 8 、协调沟通与联系部门的关系，并保持良好的合作关系； 10、完成上级安排的其他工作。
二、工程部副经理岗位职责：
1、协助工程部经理负责编制各种设备、设施的维修保养计划并组织实施； 2、协助工程部经理负责各类检验设备的管理；
3、协助工程部经理负责管理处业主入住验房、装修申请意见审批、装修巡查管理工作；
4、协助参与设施设备的采购评审工作；
5、协助工程部经理保障各类设施的完好与动力设备的安全运转，确保各小区正常需要；
6、协助工程部经理协调沟通与联系部门的关系，并保持良好的合作关系； 7、完成上级安排的其他工作。
三、工程维修组主任岗位职责：
1、工程部负责人是保证设备正常运行的总负责人，负责工程部的组织、管理工作，并负责编制所管设备的保养、维修计划、操作规程及有关技术资料和图纸。 2、在服务中心主任的领导下，拟定有关设备管理、操作、维修等方面的规章制度，并监督执行。
3、负责组织设备的使用、维护、改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。
4、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备处于良好的技术状态。
5、 负责制定所管系统的运行记录，督导下属员工严格遵守岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行。
6、负责对设备事故的调查、分析，提出处理意见并组织实施，防止同类事故的再次发生。
7、负责制定所管设备的更新、改造计划，以完善原设计和施工遗留的缺陷，并负责工程监督，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标。
8、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源（水、电等），做好节约能源工作。
9、 组织、收集、编制各种设备的技术资料，做好设备的技术管理工作。 10、 组织编制各种设备的保养、检修计划，并进行预算，经服务中心主任批准后，组织人员实施。
11、 组织人力、物力，及时完成物业使用人提出的报修申请。 12、 组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务技术水平。 13、 完成上级领导安排的其他工作。
四、运行组主任岗位职责：
1、熟练掌握机械设备的性能，制定保养计划，指导下级检修，确保设备正常。 2、了解游乐健身设备的性能，指导下级正确操作，杜绝事故发生。
3、指导、培训、考核各小区的技术人员的岗位技能，确保设备的使用年限。 4、服从分配，完成经理交办的其它工作。
五、装修监管组主任岗位职责：
1、掌握园区内装修具体数字及施工进度。
2、了解园区内楼宇分布情况及房屋基本结构，室内管（线）路基本走向。 3、严格控制施工现场及施工人员的证件佩载、使用，对其违章行为严肃处理。 4、控制施工时间，主要是规定时间外电动工具使用及大噪声施工。
统一空调外挂机位置，并提醒业主打孔时注意墙内管线及外墙卫生，避免用水流至楼下。
5、在巡视过程中应注意：
1）、主体结构及防水层是否被破坏，并提醒业主及时恢复。 2）、提醒业主不得拆改烟道,改地热,挖掘地下室并监督。 3)、检查各管道处是否预留检查口。
4)、有业主要开管道井时到位要及时,不得推脱搪塞。
6、对建筑垃圾要及时清查,控制垃圾清运时间。
7、对待业主有理有节,业主提 出的不合理要求应耐心解释。 8、认真完成好上级交代的各项任务,不得说说讲讲,更不得当面撞。 9、认真学习公司各项规定及有关专业知识,提高自身素质。 10、热爱本职工作,勤于思考,为做好工作献计献策。 11、注意仪容,仪表,树立良好形象。
六、前期介入工程组长职责：
1、在经理的领导下，受开发商委托，对即将接房的楼盘进行前期介入管理； 2、监督、考核本部门的工程技术人员对接管的房屋进行工程质量检查，并从物业管理的角度向开发商提出整改建议；
4、督导并收集、整理接管小区的各种设备、设施及房屋图纸； 5、编制装修管理规定、装修管理协议等规章制度； 6、协调沟通与联系部门的关系，并保持良好的合作关系； 7、完成上级安排的其他工作。
七、水电工程师岗位职责：
1、确保所管辖系统设备的安全运行是工程师（主管）的首要任务，工程师（主管）对下属人员和系统设备负有全面的管理责任，要求每天必须做好以下各项管理工作：
2、检查系统主要设备运行技术状况，发现问题立即组织处理。 3、检查系统运行状况发现设备操作误差，立即纠正； 4、检查下属岗位纪律，发现不良现象立即纠正； 5、现场督导工程施工，控制工程质量与进度； 6、实地检查工程施工，控制工程质量与进度；
7、实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施；
8、设备发生故障，立刻组织检修，发现隐患，立刻组织处理，做好技术把关工
作，保证系统设备经常处于优良的技术状态；当设备发生故障或影响正常大楼运作时，迅速到达现场组织处理，并尽快提交事故报告予管理层；
八、强弱电工程师岗位职责：
1、精通高、低压配电设备的组合、电流、电压，如何确保配电设备的正常运行，确保业主家用电器不受侵害。
2、按照工作规范和程序，督导小区领班和技术人员的工作、培训。定期考核技术人员的岗位技能。
3、正确指导下级，确保电器、电机设备的安全与卫生，控制各类成本。 4、正确指导下级对电器、电机设备的维修保养工作。 5、指导下级如何节省电，减少成本费用。 6、熟悉光缆、电缆进入小区业主（租户）。
7、熟悉综合布线，对电视接收糸统、电脑系统、电话系统、消防烟感系统要了如指掌。
8、正确指导下级掌握各系统、维护保养好各系统，确保业主的使用。 9、掌握易发故障环节，指导、培训、定期考核技术人员的岗位技能。 10、服从分配，完成经理交办的其它工作。
九、装修监管主管岗位职责：
1、在经理的领导下开展工作，掌握公司各服务中心装修具体数字及施工进度。 2、了解各服务中心楼宇分布情况及房屋基本结构，室内管（线）路基本走向。 3、严格控制施工现场及施工人员的证件佩载、使用，对其违章行为严肃处理。 4、控制施工时间，主要是规定时间外电动工具使用及大噪声施工。
5、统一空调外挂机位置，并提醒业主打孔时注意墙内管线及外墙卫生，避免用水流至楼下。
6、在巡视过程中应注意：
1）、主体结构及防水层是否被破坏，并提醒业主及时恢复。 2）、提醒业主不得拆改烟道,改地热,挖掘地下室并监督。 3）、检查各管道处是否预留检查口。
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第一节任务和岗位设置
一、任务
工程部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性，这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。
工程部的职责范围如下：
1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检修；
2、负责大厦公共设施、设备的维修保养；
3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务；
4、负责大厦外派工程的监管工作。
5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。
二、工程部架构图（A座）
工程人员结构图
人员配置说明
项目负责人：1人
工程专业工程师：3人(土建、电气、机电各1人)
综合维修班：15人
领班:1人（兼维修）
综合维修工:15人
设备运行：8人
领班:1人（兼维修）
运行工:7人
配电室值班电工：16人
领班:1人（兼值班）
BC座配电室8人
DE座配电室8人
库管1人
共计44人
第二节岗位职责
一、工程部经理岗位职责
1、负责组织开展大厦工程设备的维修、养护、运行、管理工作。
2、负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训，监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核。
3、协助物业公司完成所交办的各项工作。
二、主管岗位职责
1、在工程部经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。
2、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案
3、制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。
4、填写本系统的操作要求和工作指令。
5、提出本系统的备仓计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
6、负责与相关业务主管部门进行业务联系，负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
三、领班岗位职责
1、在项目主管领导下，对所辖设备及员工进行管理。
2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。
3、监督执行本部门的工作指令，负责跟进工程单的作业情况。
4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的交流。
5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。
6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。
四、电工岗位职责
1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备的运行情况，填写
各种相应记录，做到每两小时巡视一次，特殊情况加强巡视次数。
2、必须按照安全操作规程操作，在值班时间内值班人员对变配电
室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。
3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守公司制
定的各项规章、制度。
4、熟悉公司所辖范围内各用电系统的运行方式，掌握主要设备的
性能及故障处理。
5、保证机房内的环境卫生。
6、管理好固定资产，三备品(安全、消防、一般备品)做好保密工
作、保卫工作、防火工作。
五、水工岗位职责
1、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章制度，服从公司各级领
导的管理，树立高度的责任心，做好本职工作。
2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及各种管道的正
常运行与维修保养工作。
3、做好所属设备的维修、保养工作，保证冷、热及采暖系统的正常运行。
4、做到日有日检，周有周检，发现问题及时汇报并处理，当班发
生的问题不得交班，应配合下班完成修理任务。
5、认真做好巡查并填写巡检记录表、维修单并将修理中所用材料
及工时报本部主管领导。
第三节内部管理规定
一、值班规定
1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。
2、值班员工必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。
3、值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速扣除故障，保证设备安全运作。
4、值班员工必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真填写。
二、交接班规定
交班人：
l、必须在交班前认真填写好交班记录，写明运行情况及发现的问题，准确无误地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对员工下达的指令。
2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清楚。
3、做好交班前的一切准备工作，整理现场，做好环境卫生和设备卫生，为下一班工作创造有利条件。
接班人：
1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒，否则严禁交接班。
2、应提前十五分钟到岗，由交班人将交班事项交待清楚。
3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地，确认无误后，由接班人签字后方可离岗。
4、在交接班期间发生的设备问题，应立即停止交接班，并由交、接班人远共同协力解决，同时上报本工种领班和当值主管。
三、运行记录管理制度
1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录，由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。
2、设备月度检查保养表填好后交领班，项目经理审查后每月交物业公司存档。
3、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。
第四节设备设施管理
设备设施管理的主要内容有：
1、确保能源的供给及有效地控制能耗
2、建立日常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录
给排水系统设备的维护管理
给排水系统是指房屋的冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。
（1）加强巡视检查，检查范围包括室内外的外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等。
①水工工作职责之一就是巡视检查，一般每天不少于一次，一旦发现问题，及时维修解决。如遇大暴雨天气每隔一个小时巡视一次各管线、管井以及地下车库。
②水箱清洗消毒，水箱定期进行清洁消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒应由专业清洁公司进行。
（2）若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时，应事先与物业公司沟通，
说明停水原因和停水时间。
（3）定期对泵房内水泵、管道、电机等进行日常维修保养。
（4）要定期清理局部面天沟、污水坑井，使之疏通。
（5）室外管道、水表、阀门等需定期养护，减少锈蚀。在冬季来临
之前，做好保温防冻工作。
（6）每年对化粪池进行2-3次清掏，以保证管线通畅。
（7）每年对各管线节门，水泵压一次盘根，各节门水泵螺丝上机油一次。
供电系统的维护管理
配电室是供电的中心，为加强这方面的管理，需制定管理规定。
1、配电室施行“三铁”管理。铁门铁柜铁窗。各种高压设备配件，高压安全用具严格管理，分类上锁管理。并保存各备件用具耐压合格试验单据，每年按照规定对上述备件用具送供电局进行耐压检测。
2、严格实施要害部门的门禁制度，未经项目经理或主管批准任何非本岗位人员一律禁止入内。
3、配电室的全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。送
停电由值班人员在主管批准后填写操作票并完成。
4、建立运行记录，每年进行两次全面停电设备大修维保，解决处理平时记录以及大修时发现的故障隐患，并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。
5、供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标
示牌，非有关人员绝不能动。
6、严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。
7、严格执行供电局颁发的“四措八制”，以及公司对紧急停电等有关事项的规定。
8、在大风、大雨、大雪等恶劣的气候条件下，要加强对设备的巡视，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并及时做好记录。
9、操作检修时必须按规定使用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘手套
等。
空调系统管理
一、风机房管理规定
1、严禁无关人员进入机房内。
2、风机房设备由空调专业人员负责维修、维护及日常巡查。
3、风机房内必须保持整洁，各类标志清晰，不得存放杂物或作其他用途。
4、进入风机房维修必须注意用电、防火安全。
5、空调员工定期巡查风机房，发现问题及时修理，并记录在检查表上。
二、空调系统检查巡视内容
1、设备巡查
（1）巡查运行中的空调设备要注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象。
（2）巡查设备是否在规定时间内运行或停止。
2、空调机房
（1）主机是否正常，油温是否在正常湿度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。
（2）巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门等设备有无漏水、损坏、不能开启等故障。
3、水塔、水箱检查
（1）凉水塔：检查水塔有无溢流、缺水，风扇运行时是否发出噪音，风扇起动电柜有无故障指示。
（2）膨胀水箱：检查有无溢流、缺水、浮球是否正常工作。
4、风机等检查
（1）新风机：检查运行时有无发出噪音，起动箱指示灯是否正常，走廊风口的风量是否足够，尘网有无堵塞，电梯厅盘管尘网是否干净，运行有无噪音。
（2）分体机：运行时有无发出噪音，制冷能力是否良好，尘网有无堵塞，去水冷凝盘去水是否顺畅。
三、空调系统运行管理规定
1、空调系统的设备运行由空调专业人员负责，电工主管进行监督。
2、每班当值人员定期巡查空调机组和外围设备一次，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管批准，不得擅自更改运行参数。
3、按大厦空调运行时间表准时启停空调系统。
4、在不影响大厦正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。
四、空调系统维修保养规程
1、空调专业人员负责大厦空调设备的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。
2、专业主管每年12月制订下年度的空调系统保养计划，并负责组织实施。
3、设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。
4、注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定，配备灭火器施工。
5、系统维修保养工作结束后应填写冷水机组检查表，冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。
五、中央空调系统应争处理方案
（一）冷水机组
1、巡查发现运行中的冷水机组故障，应立即停止该机，转开备用电机。
2、发现故障的技工将情况报告专业主管并联系设备保养公司维修。
3、设备保养公司接通知后，办公时间内4小时内到场维修，非办公时间12小时内到场维修，并在事后做维修报告。
（二）水泵
1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。
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