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《北京小产权房能买吗2010年11月17日》《北京小产权房能买吗》简介：
首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建
《北京小产权房能买吗》正文开始>> 首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。
小产权房不是法律概念。第一，买小产权房会面临法律风险。前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
第二，政策风险，在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。
第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
“小产权”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，对“小产权”的涵义并没有一个规范的解释。目前，对“小产权”的解释归纳起来主要有三种解释。第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲，发展商的大，购房人的小。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”，又被称为“乡产权”。购房人要注意的是“乡产权”并不构成真正法律意义上的产权。
“小产权房”以其低廉的价格迅速在全国各大城市蔓延开来，并已在房屋市场上占据了不小的份额，它的合法性及其所引发的一系列的问题也接踵而至。前不久北京市建委发出“关于购房有关问题的风险提示”，提醒购房者不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，并称“针对当前房地产交易市场中影响交易安全，损害交易当事人合法权益的问题，市建委郑重提示广大消费者，不要购买无产权的或房屋权属有争议纠纷的房屋，如宣传为‘使用权’、‘乡产权’、‘小产权’的房屋都不要购买，此类房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。”。这再次引起了大家对“小产权房”的关注及对其法律地位的争论。
小产权房抢势
来源：中国建设报 2011-03-16
管，还是不管；堵，还是疏，小产权房治理多年悬而未决。严格的限购令，却意外地为小产权房抢势热销提供了新的“理由”。
严格的限购令，意外地为小产权房提供了新的市场“机遇”。近期，《中国建设报·中国住房》调查获悉，由于不会计入购房套数，也无购房条件限制，原本没有“名分”的小产权房量价齐涨，颇受推“宠”。
然而，就在3月10日，有消息显示，海南三亚对小产权房再出重拳，拆除了位于吉阳镇榆红村八组的违法小产权房，共8栋，逾1.7万平方米，这样的“铁锤行动”将持续至9月。
一边是市场热销，一边是行政拆除。管，还是不管，小产权房都再次引发关注，成为焦点。事实上，围绕小产权房的多方角力，从未停止；而在限购之后，博弈更趋升温。
量价齐升
近几个月来，小产权房价格上涨的速度让人意外。据相关机构的不完全统计，自2010年年底至今，短短数月间，北京小产权房价格总体涨幅达20%-30%，部分甚至高达40%。以通州附近云景里、群芳园等“知名”小产权房为例，其个别房源每平方米已达12000多元。小产权房的万元时代竟悄然而来。
伴随着价格上涨的是小产权房成交量的日益增长。
作为北京最大的小产权房项目，通州区张家湾镇太玉园近期热销迹象明显。据经营该社区二手房买卖业务的经纪人小何介绍，现在来看房、想买小产权房的人确实多了起来，以他所在店面的情况来看，基本上每天都有三四个看房人，周末人多时，一天至少接待七八个看房人。这种状况在另外两位经纪人处也得到了验证。刚刚完成一笔交易的小贾对笔者说道：“春节前，一个星期能有一个看房人就不错了；但现在，一周甚至会成交几单。”对于小产权房成交前景，他颇为乐观。
位于北京昌平区的大学城11号小产权房项目也颇具代表性。就在2010年8月笔者走访该项目时，项目均价已由开盘时的每平方米3000元上涨至每平方米5000元。而本月初开盘的新一期房源，开盘价最低就为每平方米7000元，相比去年3000元的开盘价，翻了一倍多。尽管如此，新一期的项目销售情况却更火爆，开盘仅一周，一半房源便已销售完毕，全部是一次性付款。“小产权房因为没有产权证，不能申请银行按揭贷款，只能选择一次性付款的方式。”售楼员小陈称，只要有付款能力，“其他没有任何限制。”
在笔者更多的调查中，小产权房量价齐涨的现象进一步得到实证。然而，小产权房近期出现的阶段性热销，原因何在？
限购“促购”？
“新政要求外地人购房必须满足本地纳税满5年的条件，那还得等多少年，到时候房价不定涨成什么样呢。”辗转来京工作1年多的王玉成称，正是由于春节后“京十五条”的限购约束，使其无法购买普通商品房，才转而考虑小产权房的。“并且，我了解了一下，现在以每平方米7000多元的价格，在通州等地，还能找到不错的小产权房”，他说道。
价格低廉，一直被认为是小产权房长期存在的重要原因之一，而在限购之下，更多无法满足购房要求的人，开始从商品房市场转战小产权房。
“因为限购政策，很多人没有资格买大产权房，关注小产权房的人就多了起来”，小何近期接待的许多看房者，大都如此。
“很简单的道理，现在楼市调控，严格限制投资投机，可小产权房没在限制范围内，趁势热销也就不奇怪了。”中国社会科学院金融研究所研究员尹中立表示。
“这种现象确实与调控关系密切”，中原地产华北区董事总经理李文杰观察后表示，以北京为例，近期新增的小产权房购买者，多是非京籍人士，他们有购房需求，商品房又无法满足，便转向小产权房。“明知没有法律保护，也要铤而走险。”
事实上，根据笔者的调查，政策风险并没有被忽视，不少购房者也因此更青睐这样的小产权房：一是本地人与外地人混居的老社区，“万一以后要拆就一起拆”；二是小区接近封顶或者已经有人入住；三是规模要尽可能大。【北京小产权房政策,】
以通州来说，诸如太玉园、环湖小镇、月亮湾晓镇等项目，建筑规模分别达到150万、63万、21万平方米，且销售早，入住人数众多。尤其是太玉园，早在2002年左右便已经开始销售，住户上千；2006年以来，还相继成立了一系列以“太玉园”命名的公司，如太玉园房地产开发有限公司、太玉园物业管理公司、太玉园商贸有限公司、太玉园 北京 投资有限公司等。在不少小产权房购买者看来，此类住区风险较小。
以王玉成的话来说，小产权房可以用来作为过渡，“住肯定没问题，转手眼下也不是难事”，至于合不合法，现在考虑似乎也没有多大意义，“有那么多人住呢”。法不责众，也是购房者的当下心态。
博弈升温
限购令之后，小产权房的抢势热销，使不少业内人士感到小产权房治理的紧迫。“
的确，„法不责众‟让很多购买小产权房者抱有侥幸心理，加上调控限购，导致近期小产权房热销，但小产权房的问题却一直长期广泛存在。”李文杰表示，小产权房是违法建筑，应该尽早得到解决，至少要避免更多新的小产权房出现。
而据国土部门不完全统计，截至2007年上半年,全国小产权房面积已达66亿平方米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。在深圳等城市，小产权房甚至占到了当地市场总量中
的40%-50%。业内人士同时估计，目前北京已售和在建的小产权房将很快超过1000万平方米。
面对如此“量大面广”的小产权房，是继续相信“法不责众”还是尽快破解“一团迷局”？如多数市场人士所建言，小产权房的治理已经刻不容缓，亟需提上日程。
在山东经济学院房地产研究所所长郭松海看来，小产权房是地方政府长期管理监督不力和农村土地制度缺陷等造成的现实问题，应对其分门别类，逐步予以合法化。
不过，争议仍在日趋升温。不久前，国资委研究局副局长楚序平也表达了其个人关于小产权房的看法，他认为应在保证18亿亩耕地红线的前提下，使8亿农民享有完整的房屋财产权，使农民住房和小产权房能够入市流转。
对此，上海某研究机构负责人也表示赞同，他在微博中频频表示：小产权房最终将会合法化，不外乎补地价款，破除城乡二元制，让房子流转比户籍流动更有价值。
但是，中国土地学会副会长黄小虎始终担忧，一旦放开，小产权房价格是否会像如今的商品房一样一路飙升，尚需要更多的制度完善。
值得注意的是，目前有知情人士称，北京市政府已决定将郊区农村集体土地纳入保障性住房计划，国土部虽未明确发文，却已默认。这似乎为小产权房提供了一条可借鉴之路，但结果如何，仍需拭目以待。
2016版小产权房纠纷案件裁判规则（法律规定+相关案例）
2016-07-07 民商事实务
作者：中银南昌建筑工程法律服务团队
来源：中银南昌建筑工程法律服务团队（微信ID：zyncjzgc）
本文主要是对司法实践中小产权房合同效力问题、小产权房抵押问题、离婚时小产权房处理问题等主要情形进行分类及法院对这几种情形处理的裁判观点进行归纳总结，帮助大家更加清晰的了解法院在审理小产权房纠纷案件中的裁判规则。
情形一： 小产权房买卖合同效力问题
1本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效
法律规定：（1）《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）
第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
律师解读：根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。
2本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效
案例索引：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2013）赣中民一终字第264号 案情简介：原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组（现更改为崇义县XX镇XX新村）村民，被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日，原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证，国有土地使用权证等，被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议，诉至法院。
裁判要旨：（一审法院）农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地
宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。（二审法院）宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口，但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民，并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员，其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖，该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意，故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。
同类案例：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第254号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。
3集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效【北京小产权房政策,】
案例索引：江西省南昌市中级人民法院民事判决书（2015）洪民三终字第91号
案情简介：2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，即下罗新村X区XX号。2005年7月1日，原告汪某（作为甲方）与被告黄某（作为乙方，为城镇居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。
裁判要旨：（一审法院）农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。（二审法院）汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。
例外情形：城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。
案情简介：案件当事人马某原为城镇居民。1989年，马某与陈某签署房屋买卖合同，陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某，价款21000元。双方买卖行为发生后，马某向有关部门交纳了相应税款，取得了相应审批，并于1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后，马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定，故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。
裁判要旨：（一审法院）因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇居民购买农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿，且马购买后在院内增建了房屋居住至今，然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化，故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。（二审法院）按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，
城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此，二审法院作出撤销原审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。
4小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则
法律规定：（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定：城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。（4）山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。
（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。
相关案例：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第204号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。
5上海地区对小产权房纠纷特别规定
相关法规：（《上海审判实践》 2008年第1期）（1）对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；（2）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效；（3）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住，使用该房屋的，该合同应做无效处理；（4）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。
情形二：小产权房抵押权效力问题
1小产权房未办理抵押登记时不被法院支持
案例索引（1）：江西省新余市渝水区人民法院民事判决书（2014）渝民初字第02388号 案情简介：2012年7月23日，原告与第一被告签订《借款合同》一份，合同约定：第一被告向原告借款人民币70万元，第二、三、四被告还分别与原告签订承诺书、承诺四位被告用各自所有的集体土地使用权证住房进行抵押担保（注这些抵押担保没有依法进行登记）。2012年7月24日原告向第一被告发放贷款70万元。现该笔借款期限己届满，但第一被告只归还了部分借款，还有513500元未履行还款义务，经多次催促未果，原告起诉至法院，请求第一被告还款，及原告对第二、三、四被告的房屋享有抵押权优先受偿权。
裁判要旨：根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由于四被告这些抵押担保没有依法办理抵押登记，原告与四位被告的抵押合同尚未生效，对善意第三人不产生约束力，原告主张对抵押物优先受偿权与法律规定不符，本院不予支持。 案例索引（2）：江西省鹰潭市月湖区人民法院民事判决书（2014）月民一初字第960号 案情简介：被告童XX与被告朱XX系夫妻关系。2013年8月，被告童XX向原告借款人民币60万元。2013年8月22日，原告将借款转入被告童XX的银行账户。2014年9月3日，原告与被告童XX签订了一份《抵押合同》，约定被告童XX将位于贵溪市XX镇XX村委会XX村小组的四层半钢筋结构房屋（赣志村建字《村镇房屋建设许可证》，2007年9月14日）作为向原告等的抵押。该房屋原、被告童XX未办理抵押登记。因被告童XX自2014年8月22日起未支付原告利息，故原告诉至本院，请求对该房屋享有抵押权优先受偿权。
裁判要旨：原告要求优先受偿《抵押合同》中约定的房屋，因法律规定建筑物抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，本案中原告与被告童XX签订了《抵押合同》，但未办理抵押登记，抵押权未设立，故对该诉请本院不予支持。
情形三：离婚时对小产权房处理问题
1对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定
案件索引：江西省全南县人民法院民事判决书（2014）全民一初字第91号
案情简介：原告钟某与被告郭某于2007年经人介绍相识，2008年1月28日在全南县民政局登记结婚。婚后原告在广东务工，被告在全南务工，夫妻感情一般，2009年1月4日生育一个男孩钟某某。之后，原、被告常因家庭琐事发生矛盾，原告向法院起诉离婚。另，2006年，原告在全南县城车站西路水口围原告哥哥家二楼上面加建了一层套房，没有办理房产证，2008年装修好。
裁判要旨：位于全南县城老车站水口围的自建套房，因系在原告哥哥的房屋上加建，且未取得相关的合法审批手续，难于认定为合法的财产，故在相关部门对房屋未有处理结论之前，该房应归原告居住使用，但该房系婚后由双方共同出资装修，现被告仍居住在该房，离婚后被告将没有住处，故离婚时原告应给被告相应的经济帮助。
相关案例：江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西少民初字第95号。
2对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定
案件索引（1）：江西省赣县人民法院民事判决书（2014）赣民一初字第531号
案情简介：原告肖XX与被告池XX双方于1997年8月确立恋爱关系。双方于1998年8月10日在赣县XX乡人民政府登记结婚。2011年10月开始至今，被告池XX与原告肖XX因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在章贡区X镇X村XX组XX坑购小产权房一套，原告以感情破裂为由诉至本院要求离婚并要求对该小产权房进行分割。
裁判要旨：对于双方争议的小产权房分割问题，因双方均未提供该房屋产权证明，本院认为证据不足，不予支持。原、被告可以待证据充分后再另案处理。【北京小产权房政策,】
案件索引（2）：南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西少民初字第95号 案情简介：原、被告于1997年7月经人介绍相识，1997年8月6日登记结婚，
2007年，双方购买了南昌市青山湖区住房一套及南昌市昌东工业区住房一套（属小产权房）。由于原、被告双方性格差异，双方在生活琐事上经常发生争吵，两人长期分居，故原告以夫妻感情完全破裂诉诸法院，要求与被告离婚并要求对该小产权房进行分割。在法庭审理过程中，双方对所涉及的房产达成价格协议：坐落于南昌昌东工业区房产作价28万元。
裁判要旨：坐落于南昌昌东工业区房产系小产权房，本庭不宜对所有权进行分割，仅明确使用权为宜。判决坐落于南昌昌东工业区房产由原告邹某居住。
3离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理
案件索引：山东省济南市中级人民法院民事判决书（2015）济少民终字第83号
案情简介：原、被告于1999年经人介绍相识，于1999年11月4日登记结婚，婚后生育一女展某甲，2015年，原告以双方婚前缺乏了解及沟通，婚后夫妻之间缺少关心照顾，导致夫妻感情变淡，为由向法院提起离婚诉讼，并要求对夫妻共同财产座落于济南市天桥区房屋一套进行分割。庭审中被告称其不清楚该房屋是否办理了产权登记，但产权没有办理到其名下。原告认可上述房屋系双方婚后购买，但认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记。
裁判要旨：对济南市天桥区房屋的处理，被告未证明该房屋办理了产权登记，原告认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记，原、被告均要求居住使用该房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”本案中，上述房屋未办理产权登记，未取得完全所有权，所以根据上述规定，在本案中对该房屋的所有权归属，不予处理。鉴于该房屋现由被告占有使用，且孩子随被告一起共同生活，在该房屋办理产权登记之前，由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后，双方如有争议，可以另行主张权利。
小产权房问题现状及分析
2007年，在房价飞涨的房地产市场中，价格低廉的小产权房进入人们的视野，小产权房问题争论再度引人注目。尽管有国务院和国土资源部禁止交易的明确表态、建设部的风险提示、北京宋庄“画家村”农宅纠纷一案人民法院不予支持的终审判决、济南等地的“强拆风暴”，但是，仍有数以万计的人选择小产权房，交易仍在继续，争论并未平息，社会关注热度依旧高涨。
1. 小产权房问题的现状
从各方面反映及媒体报道来看，小产权房量大、面广、问题多、争议大。
1.1 规模大，影响范围广
据有关部门统计，截至2007年上半年，通过带房入城、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式，小产权房面积已接近120亿平方米，约占全国村镇房屋的20%，成为重要的房地产类型之一。在北京、南京、天津、郑州、西安、成都、济南等城市都出现了大规模集中成片的小产权房，比如，北京市已售、在售、在建小产权房项目80多个，面积接近1000万平方米，有的项目（如太玉园小区）占地面积超过2000亩，建筑面积超过200万平方米；在石家庄、济南、成都等城市，小产权房项目数量也都上百个。北京、成都、西安等城市小产权房销售量都已超过房地产市场供应量的20%。目前，小产权房的购买者，客观上已形成了一个相当规模的群体，其中，既有政府官员、专家学者，也有商人、外地务工人员；既有普通工薪阶层、低收入居民，也有高收入阶层，涉及千家万户（据测算，仅北京市超过10万户）。
1.2 价格低，客观需求大
小产权房之所以四处开花、受到市场大力“追捧”，主要原因在于价格低廉。据统计，与同一区域商品房相比，小产权房价格低30％至60％。比如，北京小产权房价格比商品房低30%以上，南京小产权房均价是商品房的1/3，成都小产权房价只有商品房的一半。在商品房价居高不下的状况下，明显的价格优势，让小产权房获得了巨大生存空间，尽管存在巨大法律风险，但小产权房依然热销，购买者趋之若骛。有的地区，小产权房不仅成为中低收入家庭解决住房的一个重要途径，而且也成为高收入者投资和消费的重要选择目标。客观需求的不断增长，
推动着小产权房开发规模越来越大，禁而不止。
1.3 法律依据不足，存在问题较多
目前，小产权房的开发和销售缺乏明确的法律支持，有项目明显违反法律，其中存在的问题也较为突出：一是无法取得合法产权证，难以上市交易，一旦发生纠纷或遇到征地拆迁等情况，购房者的权益无法得到法律保护；二是开发缺乏统一、有效的管理和监督，基本上处于无序状态，相当部分项目配套设施和公用设施不健全（如西安市在售小产权房项目大部分没有暖气、天然气、绿化和公共建筑），房屋质量得不到保障；三是物业管理混乱，多数小产权房项目物业管理并非由专业公司承担，而是由村委会组织人员来管理，由于缺乏专业技术，服务质量差，违法收费和治安等问题严重。
1.4 社会反映强烈，各方观点针锋相对
一段时期以来，小产权房问题争论成为舆论的热点和焦点，社会各界纷纷从不同角度发表看法。
1.4.1 部分专家学者和城市居民呼吁小产权房合法化
部分经济学家认为，集体建设用地上的小产权房合法化，有利于新农村建设和推动农村城镇化，符合集约节约用地的要求；有利于增加住房供应量和平抑快速增长的房价，一定程度上缓解了政府社会保障性住房的压力，弥补了政府职能的缺位；有利于增加基层政府收益和筹集乡村建设资金。
部分法律专家认为，现行禁止农民充分行使集体土地所有权的法律和政策规定，有悖于公平和法治的原则；农村建设用地和宅基地管理的法律法规已滞后于城市化发展的需要，只有城市国有土地上建造的商品房才能入市流转的规定，是小产权房问题产生的直接原因；制度本身已出现问题，应当以此为契机进行集体土地产权制度改革。
部分城市居民认为，小产权房入市增加了房屋供给，为中低收入者提供了可供选择的房源，是平抑房价的积极因素；由于买不起商品房，部分居民不得不冒着一定风险去买小产权房。据一项网上调查显示，92%的受访者支持小产权房开发，希望小产权房合法化。
1.4.2 政府部门和开发商反对小产权合法化
政府（主要是中央及省级）部门认为，小产权房虽然满足了部分住房需求，但是，扰乱了正常的房地产市场秩序，违背了国家的现行法律和政策；小产权房合法化会威胁到耕地保护红线、造成政府收益流失、助长违法行为，应当坚决取缔。2007年，各地政府也采取了一系列措施，如，北京市出台了违规“小产权
房”停工停售的禁令；济南市掀起了“拆违风暴”，拆除小产权房近8万平方米；西安、南京等地也开展了小产权房清理整顿。
多数开发商认为，小产权房价格便宜主要在于没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，而商品房仅地价就占开发成本的30—50%甚至更多，零地价起步的小产权房直接与商品房争夺市场，明显不公平；小产权房合法化就是政府纵容违法。
1.5 情况复杂，处理难度大
小产权房类型较为复杂，既有在集体建设用地上开发的，也有在非法占用的耕地上开发的；既有符合规划，以“旧村改造”、“新农村建设”的名义申请批准后开发的，也有违法乱建的；既有历史上形成的，也有新开发和在建的；既有出售的，也有出租或以出租名义出售的。为此，一些地方政府根据现行规定也出台了清理办法，但是，执行起来阻力重重。对于不符合规划的项目应当拆除，但是，有的项目已经住进成千上万的居民，涉及众多群体利益，强行拆除势必引发剧烈的矛盾冲突，危及社会稳定；对于符合规划的项目，南京、石家庄等地曾试图通过补办手续合法化，但是，操作中遇到法律依据不足、用地指标受限、居民抵制缴纳税费等问题，只好暂停。
2. 客观认识小产权房问题
小产权房问题的产生，有着深刻、复杂的历史原因，其中既有合法、合理的因素，也有不合法、不合理的因素，我们应当客观、理性地分析和看待。
2.1 从法律上看，既有立法问题，也有执法问题
从历史上看，小产权房建设曾得到法律的支持。1986年6月全国人大常委会通过的《土地管理法》第41条、1991年1月国务院通过的《土地管理法实施条例》第26条规定，城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费；1993年11月施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条规定，城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照相关审批程序办理。1998年8月修订《土地管理法》时取消了以上规定，1999年5月，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确禁止城镇居民购买农民住宅。但是，对于根据原有规定开发建设和购买的住房，新的立法中并未给出相应处理
办法，根据现行政策，这些住宅依然拿不到产权证，不能进行转让、出租和抵押。从法治的角度看，立法应具有连续性，政府应对先前做出的行为负责。
从现行法律规定看，小产权房开发和销售是违法的。1998年修订的《土地管理法》规定，除兴办乡办镇企业、农村村民建住宅、建设公共设施和公益设施等三类情况外，任何单位和个人进行建设，都要使用国有土地。1999年5月，国务院办公厅出台的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年10月，国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地，同年，国土资源部印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》进一步明确上述规定，并提出严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。2007年12月,国务院办公厅印发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，农民集体所有建设用地不得用于商品住宅开发。从这些规定看，各级政府及有关部门采取一系列措施打击违法开发和销售小产权房，属于严格执法的范畴，无可非议。但是，从1999年中央禁令出台以来的十几年间，各地小产权房开发仍在继续并泛滥，应当说与有关部门的管理缺位和执法力度薄弱不无关系。
2.2 地方政府的责任，法律意识淡薄的原因
从上世纪90年代开始，我国城市化进程加快，为适应这一形势的需要，各地开展了城中村改造、新农村建设、农民新居工程等一系列活动。在这一过程中，地方政府在财力有限的情况下，纷纷出台政策支持或默许乡镇（街道）、村组通过开发集体土地来筹集建设资金。因此，随着城中村改造和新农村建设的开展，北京、西安、济南、郑州等城市成片的小产权房拔地而起。可以说，部分小产权房的开发属于特定时期和特定条件下的产物，实践中，开发小产权房的收益也基本上用于支付建筑成本、农民保障与乡村公益设施建设等方面。在城乡统筹试点的成都市，“农民集中居住工程”的资金来源主要是小产权房的出售、出租所得，不少新居工程对外销售房屋占到开发量的80％，175个新居工程被认为是当地小产权房大规模出现的强力支撑。因此，在大部分地区，小产权房的开发基本上得到了乡镇政府（街道办事处）的支持、县区政府的默许，因为这合乎本地区利益。例如，北京通州宋庄画家村，经过十几年发展，成为中国最大的艺术家部落，被市政府规划为原创艺术与卡通产业集聚区，地方政府和农民都受益，因而在广受关注的画家村农宅纠纷案中，地方政府义无反顾地站在了购买农宅的画家一边。
从各地情况来看，小产权房开发当初都是建设中心村和农民公寓。为筹集建
设资金，只是在审批中借机虚报少量的建设指标。但是，在巨大利益驱动下，逐渐演变为一些乡镇（街道）、村委会大规模开发、违法建设，开发势头愈演愈烈，购买者也从最初的农民拆迁户演变为城市居民。农民集体的非法开发、城市居民的违法购买直接导致小产权房问题处于失控状态。
2.3 既有土地产权制度的原因，也有城市住房制度的原因
在土地产权制度上，集体土地权权利虽然法律中做出了明确规定，但其权利内容长期不明确，与国有土地权利相比，存在明显的权能缺失。不合理的集体土地产权制度，已成为农民土地权益实现的障碍，如北京市昌平区郑各庄的旧村改造项目（宏福苑住宅小区），主要是占用原有老宅基地开发的，1998年按规定办理了规划和建设手续后开工建设，目前小区水、电、气、通讯等基础设施完善，邮局、银行、卫生站、公交车站等配套设施健全，居住人员包括安置村民、其他村民、集体企业及落户单位的成员。本项目的实施改善了当地基础设施和生活环境，促进了土地集约利用，也解决了农村剩余劳动力就业问题。但是，到目前为止，无论是原村民，还是外来人员，都无法办理房产证。按规定，办理房产证需要将集体土地征收为国有，并缴纳土地出让金和相关税费，程序复杂、周期长、成本高，部分村民不愿或无力负担相关费用。当地农民集体曾提出无条件放弃集体土地所有权来换取完整的房屋产权，北京市有关部门也进行过探讨，但是最终因缺乏法律依据而搁置。可以说，在城乡二元结构的土地产权管理制度下，小产权房问题一定程度上反映了法律意识不断增强的农民对其土地财产权的抗争和诉求。
在住宅制度上，前几年片面强调市场化，忽视了住宅的社会需求层次问题，导致政府提供的保障性住房不足，如：小产权房问题严重的济南市没有开发真正意义上的经济适用房，西安市至今只建了200多套廉租房（而住房面积低于7平方米的住户就有一万多）。当不断攀升的房价严重超出普通购房者承受能力时，小产权房在客观上满足了中低收入阶层的住房需求，成为除商品房、廉租房、经济适用房之外的一种城市房屋供应类型。应当说，小产权房热销代表了一种刚性需求，是高房价的并发症，反映出城市低收入家庭对低价房的强烈渴望。可见，如果不解决房价疯涨问题，小产权房问题就难以从根本上解决。
因此，住宅制度的不足与土地产权制度的弊端交织在一起，客观上放大了小产权房问题的影响。一方面农民渴望自己不断升值的土地变现成财产，另一方面城里人需要便宜的住房，二者如干柴烈火，仅靠简单的禁令和不受法律保护的说辞难以浇灭。
本文来源：http://www.gbppp.com/jd/483515/
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