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2016养殖业土地租赁合同
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养殖业土地租赁合同
甲方：xx村民委员会。
法定代表人：xx，主任。
乙方：xx，男，x年x月x日生，汉族，住xx市黄桥镇胜利村青枝4组，身份证号：xxx 为发展地方经济，促进养殖业的发展，经甲乙双方协商，达成如下协议：
一、甲方于2016年11月5日前将位于xx市xx镇xx村十组、十一组、十二组约x亩土地、x亩河塘出租给乙方从事生猪养殖生产经营；
二、乙方第一年按xx元/亩的价格缴纳土地租金，以后每年土地租金在上一年度土地租金基数上递增3%，河塘租金按x元/年的不变价格缴纳；
三、乙方于每年x月x日前提前缴纳下一年度的租金；
四、租赁期限暂定十二年，即自2016年x月x日起至2024年x月x日止；租赁期满后，如需续租，双方另行协商，乙方在同等条件下有优先租赁的权利；
五、在经营期间乙方应自觉遵守国家法律、法规、法令和地方性规章，并接受甲方的监督，自行投资，自担风险，自负盈亏，不得擅自改变土地用途，不得擅自转包渔利，经营期满后的地上物由乙方自行清除，乙方于2016年11月1日前向甲方一次性缴纳三万元土地复垦保证金；
六、乙方在经营期间应享受的政府补助奖励资金由乙方自行享有，甲方负责配合乙方向相关部门申请补助奖励资金；
七、乙方用工必须优先安排用地区域内的村民，甲方为乙方协调与相关部门、群众的关系，提供社会治安等社会性服务；
八、因国家、集体建设需要依法征用合同规定区域内土地、河塘的，乙方应当无条件服从；
九、一方需提前终止合同的，应提前六个月通知对方；
十、合同生效后，如一方违约，需向对方缴纳x元/亩的违约金；给对方造成损失的，应赔偿相应的损失；
十一、未尽事宜，由双方协商解决，协商不成，可向xx市人民法院提起诉讼；
十二、本协议自双方盖章或签字后生效，并由中共xx市xx镇xx村总支部委员会鉴证，报xx市xx镇土地流转服务中心备案；
十三、本协议一式四份，甲乙双方、鉴证单位、备案部门各存一份。
甲方：（盖章）乙方：（签字）
代表人：
时间：时间：
鉴证单位：（盖章）
代表人：
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畜牧养殖场建设项目
可行性研究报告
单位名称：xxx畜牧养殖有限公司
编 制 人：xxx
编制时间：2016年xx月
项目名称： 牛羊养殖场建设项目
项目性质：新建
建设单位：xxx畜牧养殖有限公司
负 责 人：
建设地点：
建设规模：年饲养肉牛
建设年限：xxx xxx xxx头，出栏xxx 头；年饲养肉羊xxx只，出栏xxx只。2016年-2017年
第一章 总 论
2015年国务院总理李克强政府工作报告强调要“加快推进农业现代化。坚持“三农”重中之重地位不动摇，加快转变农业发展方式，让农业更强、农民更富、农村更美。”“引导农民瞄准市场调整种养结构……”，要“办好农村改革试验区和现代农业示范区。”“无论财政多困难，惠农政策只能加强不能削弱，支农资金只能增加不能减少。”开发建设现代化新农村，发展养殖产业，是建设农业强省、推进农业现代化的需要；是发挥规模经济效益、促进“三农” 调整经济结构，加快转变农业发展方式的需要；是“十三五”时期，在我国西部省份贵州省“三农”工作中落实省委、省政府“实现弯道取直、后发赶超，扶贫攻坚、同步小康”战略，既要“赶”又要“转”的双重任务的需要。本项目对于挖掘农村经济潜力、发展农村经济、带动其它行业企业发展以及农民增收致富具有重要意义。本项目拟在贵州省黔西南布依族苗族自治州望谟县大观镇建设一定规模的肉牛、羊养殖场，改变当地迄今为止受社会经济条件制约和小农经济束缚，当地养殖业生产方式尚未走出粗放经营，靠农民分散养殖的落后方式，以适应我国人民生活水平显著提高，人们越来越重视营养的摄入和膳食结构调整的需求，在当地逐步建设肉牛、羊现代养殖业，更好地采用市场运作机制，开发农村社会资源，促进当地农村养殖业的可持续发展。
1.1项目名称及性质
1.1.1项目名称：牛羊养殖场建设项目
1.1.2项目性质：新建
1.2项目建设单位【2016年养殖用地政策】
1.2.1项目建设单位：xx畜牧养殖有限公司
1.2.2法定代表人：xx
1.3可行性研究工作依据和范围
1.3.1可行性研究工作依据
a)《国务院关于促进畜牧业持续健康发展的意见》（国发 [2007]4号）。 b)《国土资源部、农业部关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》（国土资发[2007]220号）。
c）《农业部关于加快推进畜禽标准化规模养殖的意见》农牧发[2010]6号。
d）国家产业政策以及省、市、区畜牧业发展规划。
e）财务效益评价按国家《建设项目评价——方法参数》进行规范化计算和财务经济分析。
f）机械设备价格依据各专业生产厂家报价比较后综合估算。
g) 土建工程依据当地同类工程造价比较估算。
1.3.2可行性研究工作的范围
a）建设规模及规划布局，环境分析。
b）牛、羊场地条件分析。
c）技术的可靠性分析。
d）生产销售的可靠性。
e）工程投资、成本估算和经济效益评价。
1.4建设规模
按年饲养牛3000头和羊5000只设计。配套建设牛舍羊舍、饲料加工厂、防疫、办公、生活等设施。
1.5建设地点和条件
1.5.1建设地点
占闲置山地面积约6000余亩。
1.5.2建设条件
项目建设地点位于 xx省xx县xx村 。该场址地势多草少木闲置山坡，水源充足，气候环境质量良好，建设条件良好。
1.6建设内容与建设期限
1.6.1建设内容
按年饲养肉牛xxx头和黑山羊xxx只设计。配套建设牛舍羊舍、饲料加工厂、围栏、草场、储水池、防疫、办公、生活等设施。
1.6.2项目建设期：2年（2016年-2017年）。
1.7投资规模与资金来源【2016年养殖用地政策】
1.7.1投资规模
项目总投资1500万元,建设标准牛舍5000㎡、羊舍10000㎡，种植牧草3000亩，引进种牛300头，引进种羊1000只，核心群母羊达到2000只，每年提供优质母羊1000只，优质公羊1000只的规模，建成标准化的优质牛羊标准化养殖基地。
1.7.2资金筹措
项目总投资 1500 万元，部分申请国家扶持畜牧业发展资金。
1.8经济效益分析
项目总投入1500万元，每年可实现利润450万元。
1.9综合评价和论证结论
1.9.1综合评价：该项目建设符合国家的有关产业政策，建设规模适宜，资金安排合理。项目设计方案合理，先进实用。财务分析经济效果可行，管理体系健全。在项目建设的设计中兼顾了资源的综合利用，不会造成环境污染问题，有利于标准养殖、健康养殖、生态养殖示范场的建立与推广。
1.9.2论证结论：该项目从建设规划、投资规模到经营管理均切实可行，立项目标准确，经济效益、社会效益和生态效益处理和谐，对调整农村和农业产业结构，推广标准化、良种化、规模化养牛羊养殖生产，增加农民收入和解决农村劳动力过剩问题具有重大的现实意义。产品市场前景广阔，建设条件完备，具备规模化养殖的条件，经济效益好，该项目的建设是十分可行的。
第二章 项目背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1国家产业政策。中共中央国务院（中发[2007]1号）文件指出“农村有条件的要发展规模养殖和畜禽养殖小区。国务院（国发[2007]4 号）特别强调“加大畜牧业结构调整力度。继续稳定生猪、家禽生产，突出发展牛羊等节粮型草食家畜。中共省委、省政府《关于启动六大行动促进农民增收的实施意见》关于草食畜牧业发展行动中规定要“着力发展规模化养殖，实施规模化养殖计划，在加强生猪、家禽生产的同时，把加快发展以牛羊为主的草食畜牧业作为着力点。5年内草食畜牧业在农业中的比重每年提高1个百分点以上，进一步发挥畜牧业
政策性家禽养殖保险调研报告
我区目前共有家禽养殖规模场及散养户324户，共计存栏达到898966羽。今年我区虽然没有发生H7N9疫情，但是外地发生的人感染H7N9对我区家禽养殖业造成的影响却是非常明显的，主要表现在肉鸡、鸡苗滞销，价格下跌。我局工作人员走访各养殖户及市场发现，自从出现H7N9禽流感以后，我区活鸡的销量就减少许多，进货数量减少，存货也不多，鸡苗价格因H7N9禽流感影响销量下降70%左右。肉鸡价格比H7N9禽流感疫情影响前下降了40%左右。一位种禽养殖商表示，以前鸡苗2元/只，现在2角/只都没人买；原来肉鸡养殖成本价在7元/斤左右，目前销售价4元左右/斤，卖不出去的只能做无害化处理，养殖生意面临重大危机，各养殖商家表示再继续下去，将难以维持。
在我局工作人员走访调查的过程中，各养殖户均表示由于养殖企业产品价格下跌，销售困难，生产企业几乎没有资金回笼，但还需要大量的饲料等成本投入，因此面临着流动资金严重短缺的巨大压力，目前有种鸡场已出现出手种鸡的情况。养殖企业均希望上级部门能够给予资金方面的补助。开展家禽养殖保险对家禽养殖企业有重大的积极意义，并表示虽然肉鸡的饲养周期比种鸡短，(
根据养殖企业反馈的意见，希望家禽养殖保险的责任范围不仅仅限制在重大动物疫情，应该也包括各种自然灾害等意外造成的损失。
由于家禽的体积相对牲畜小，而且数量大。保险承保及理赔的操作难度上比能繁母猪保险困难许多，建议对参保的家禽实行加挂脚牌等方式加以标记。在理赔的过程中，由兽医主管部门先提出意见是否属于理赔的责任范围。
养殖企业表示，在刚刚经历H7N9的影响，他们负担保费的比例如果过高，会难以负担，希望由政府负担80%的保费，又养殖户负担20%。
随着企业数量的增多和规模的不断扩大，我县房产税、土地使用税两税呈不断上升趋势，同时两税税源结构也出现了新的变化。为进一步强化我县两税管理，我局高度重视此次政策调研，成立了房土两税政策调研小组，通过走访国土、农业、牧业、教育、城建等部门和相关纳税户，进一步做到了对两税税源的准确掌握，为下一步加强征管、准确把握税收政策奠定了基础。通过我局近半月的调研工作，现将两税政策调研情况及相关建议报告如下：
一、经批准填海整治的土地和改造的废弃土地情况
地处川西北青藏高原东部，全境4313.42平方公里，属高山河谷地带，半农半牧，耕地3,236.45公顷，林地244,092.94公顷，牧草地141,282.31公顷。填海整治的土地和改造的废弃土地由土地管理部门（国土资源局）认定，经调查了解，我县暂不存在填海整治的土地和改造的废弃土地。
二、各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范设施用地免税政策
目前，我县涉及危险品仓库、厂房所需防火、防爆、防毒安全用地免征土地使用税政策的单位和企业主要有：民爆和金盾两家爆破公司、供销社烟花爆竹经销部和农业局农药销售部。其中：爆破公司的炸药仓库都修建在远离城镇的偏僻乡村，不属于土地使用税的征税范围。农业局农药存放仓库、供销社烟花爆竹存放仓库按照[89]国税地字第140号规定，给予了免征土地使用税。对于危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范设施用地的认定，我县的情况是：民爆、烟花爆竹、防毒等行业安全区范围由质监、公安部门认定，防火、防爆设施用地范围由消防部门认定。在具体执行过程中我局严格按照以上述部门的认定为准，对具备相关部门的审批材料的企业，给予了税收减免。
从我县情况来看，建议在实际操作过程中，加大税务机关与质监、公安、消防等相关部门的协调配合和特殊行业管理的信息共享，提高土地使用税征管质量。
三、大修停用半年以上的房屋免税政策
我局根据(国税函〔2016〕839号)文精神，对因大修导致连续停用半年以上的，免征房产税由纳税人在申报时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。严格按照规定要求纳税人在大修前报送相关的证明材料进行备查，包括大修房屋的名称、坐落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料。近年来，我局辖区内涉及房屋大修停用的情况较少，在“5.12”汶川大地震期间发生过此类情形。在政策执行过程中，我局按以下条件界定大修：1、房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的；2、整幢楼房因损坏影响正常使用，需要重做防水或保温层的；3、外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响安全与正常使用，需要修缮的；4、房屋楼面面层、门窗及楼梯因破损影响安全和正常使用，需要修缮的；5、因上述原因造成停用的时间必须是连续不间断在半年以上的。在大修的界定过程中，不包括装修、改建和扩建。
部分纳税人建议将改建和扩建纳入大修范围，主要原因是：改建和扩建一般都是为了扩大产能或提高生产效率，与企业的生产运营有直接关系，同时在改扩建期间也影响正常的生产经营活动，为支持企业发展，体现税政策调节产业结构、引导资源配置的职能。
四、各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地免税政策
我县有中、小学校和幼儿园共16所，地址分布情况是有8所学校、幼儿园地处应征收房土两税的县城、建制镇，8所地处不征收房土两税的乡、村。均为国家教育类学历教育学校，公益性非营利学校，不涉及营利性学校，统一按国家规定的标准收费，主管部门为教育局，均为5.12地震灾害后湖南省对口援建和灾后重建。
多年来，我局一直按照(财税〔2016〕39号)第二条之规定执行，对政府拨付事业经费的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税和城镇土地税，平均年减免城镇土地使用税33万元，房产税228万元。对学校用于出租等经营性房产严格按税法规定征收房产税、城镇土地使用税。
为准确掌握和区分学校的自用房产与经营性房产，建议在征管过程中建立户籍登记，即各类学校房产、土地登记薄，适时更新房产用途，以便准确掌握房、土两税征管数据。
五、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免税政策
通过到农业、林业、牧业等相关部门调查了解，我县农、林、牧、渔业的生产用地情况如下：
我县目前有一个葡萄种植基地，地处不征收房土两税的上孟乡，这个基地是由当地老百姓将自己的土地用于种植葡萄并和塔斯酒庄签订购销协议。
我县林业生产用地主要是县林业局及川西林业局用于苗圃的种植，面积176亩，苗圃种植区域全部分布在不征房土两税的高山、峡谷中。
我县目前成立的养殖企业、合作社、个体工商户（养殖户）共有39户，具体分布在不征房土两税的乡、村，畜牧局主要负责畜牧业基地、项目的审查（审定）、论证、申报、指导实施和监督检查工作；负责畜牧、兽医、兽药、饲料行业的外事外经联络、协调工作。
建议涉及直接用于农、林、牧、渔业的生产用地的面积能在相关部门审查（审定）的时候能同时加以注明，以便税务机关在征收这部分的土地使用税时有计税依据。同时也要建立好与这些部门的信息共享，已达到信息的及时性、有效性。
六、公园自用土地的免税政策
我县没有公园，因此未涉及房土两税的税收减免。
七、我县房土两税工作开展情况
在房土两税工作开展过程中，我局严格按照税法规定执行，无概念模糊、征收界限界定不清情况出现。今后，我局将多开展房土两税调研工作，以待不断总结先进的征管经验，切实提高房土两税的征管质量。
农村土地实行有序流转，是稳定完善农村土地承包关系的重要环节，也是农业现代化建设的必由之路。当前农村工作的重点是解决“三农”问题，其核心是农民增收问题。农民增收问题解决的好坏，直接关系到当地的发展和社会的稳定。
一、乡基本情况
全乡总面积224平方公里，占全县国土面积的8.44%，全乡共12个行政村，127个村民小组，3474户，人口15356人，其中农业人口3361户，14904人，城镇居民人口113户，452人；全乡农田面积12205亩，人均占地0.9亩；土地面积18188公顷，人均1.4公顷，以丘陵山地为主，占总面积的98.8%。
二、目前土地流转的现状
1、流转主体由个体向多元化转变。过去的土地流转主要是在本村或者隔壁相邻村的农户之间进行，经营主体大多是单一的农户。随着农业结构逐渐调整和现代农业的发展，一些原来的种养大户逐渐扩大经营规模，而且吸引了一些外来投资人员，涌现了新的专业大户。
2、流转收益由低收入向高效益转变。随着农业费税取消，农户的土地流转收益逐年攀升，流转价格从当初无偿代耕，到目前每亩500-1000元，越是种植条件优越、效益高的地方流转价格越高。从调查了解的情况看，流转土地，特别是集中连片流转用于种植果树较多，用于粮食或其他作物种植的较少。
3、流转面积由零散向集中连片转变。以前是小范围零散流转，现在是由点带面，把相对集中成片的零散土地面积都集中有效利用起来。
4、流转用途由单一向多元化转变。过去的土地流转主要用于种植农作物，现在除了种植农作物之外，还有用于养殖业等。
三、土地流转的主要做法及成效
根据目前乡的情况，流转方式主要以转包和出租为主，转让、互换为辅。土地流转的方向主要有四个：一是流向外来果业种植户；二是流向专业承包户，比如竹制品加工企业；三是流向养殖户；四是流向一般农户。
规模经营的优点：有利于土地资源的优化配置，合理利用土地，不浪费土地；有利于改变粗放型生产经营，提高科技化管理，降低生产成本;有利于培养新型农民;有利于引进外资，带动当地经济发展；有利于转变生产经营模式。
取得的成效：一是适度土地流转带动了当地经济发展，比如我乡通过土地流转，开办了果品加工厂8个，促进了农村就业。二是柑橘脐橙果业的连片规模化种植，方便果农统一管理，采用科学的管理方法（例如果园滴灌工程，减少水资源浪费，方便施肥；铺设打药管道，方便喷施农药）节省人工成本，提高经济收入。同时也方便外来采购人员联系果农，成片销售。
四、土地流转面临的主要困难和问题
土地流转是农业农村经济体制改革深入发展过程中出现的新事物，是经济社会发展到一定阶段的必然产物。在实际运行中农村土地流转也面临着一些困难和不容忽视的问题。
1、目前可流转的土地极为有限。是典型的山区乡镇，同时又是果业乡镇，东江源头乡镇，可利用的土地极为有限，目前可利用的土地均已种植果树，加之又是东江源头，出于生态环境保护需要，对山林土地等进行了禁开或限开。
2、种养大户偏少，流转愿望不强烈。乡目前缺少具有现代经营理念的致富带头人。真正懂经营、善管理、有带动作用的带头人少。也有的受资金、技术等，限制了规模经营的进一步发展，流转愿望不强烈。
3、土地流转机制不健全。一是流转程序不完善，没有形成完整规范的流转程序，多为口头协议，统一规范具有法律效力的书面合同少。二是流转制度不健全。流转没得到有关单位监督，没有建立起规范的土地流转档案，土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。三是农村土地流转合同的签订不规范。表现在面积不实、土地流转期限超期、承包费没有考虑物价变化因素等方面。
4、观念落后，思想守旧。有些农民观念陈旧，顾虑多，风险意识差。在现行的政策下，农民进行无代价生产经营的同时，还可享受国家的惠民补贴，怕土地流转出去，自身的利益受到损害，不愿流转。存在许多顾虑：比如流转协议没有统一规范，缺乏第三方责任担保，期限流转的，担心对土地资源的破坏，无法耕作利用，不确定国家对土地资源政策性的变动，失地后的生活保障。
五、几点建议【2016年养殖用地政策】
1、加强政府规范化引导，积极宣传；
2、健全农村土地流转服务体系，为农村村土地规范化流转提供平台，形成规范的交易服务中心，对土地流转进行管理，提供价格评估、转让、租赁、抵押等服务，规范农村土地流转，提供法律保障；
3、健全农村社会保障体制，消除农民失地的后顾之
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