【www.gbppp.com--养生保健】
养老（养生）产业调研报告
企划招商部
2014
目录
前言...........................................................................................5
第一章 养老（养生）产业现状分析............................................6
一、 养老养生定义.....................................................................6
二、 目前世界与我国此产业的市场现状与差距............................7
三、 发展中遇到的机遇、优势及问题.......................................12
第二章 现有国内外主流养老（养生）模式与案例分析..............16
一、 国外典型老年社区模式特点与案例....................................16
1、 美国品质社区养老模式.....................................................16
2、 日本家属社区式养老式.....................................................17
3、 英国社区照顾养老模式.....................................................18
4、 台湾社区医疗养老模式......................................................20
二、本土养生养老社区成功案例.................................................21
1、北京东方太阳城...................................................................22
2、广州友好老年公寓.................................................................22
三、思路总结.............................................................................24
第三章 陕文投养老（养生）发展模式探究.................................26
一、战略目标.............................................................................26
二、模式构思.............................................................................26
三、第一类、与社区共同建设.....................................................35
（1）模式1：专门建设综合型养老社区......................................35
（2）模式2：新建大型社区的同时开发养老组团.........................36
（3）模式3：普通社区中配建各类养老产品..................................36
（4）模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施...................37
四、第二类、与相关设施并设.....................................................38
（1）模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施.....................38
（2）模式6：养老设施与幼儿园并设...........................................38
（3）模式7：与教育设施结合，建设养老公寓.............................38
五、第三类、与旅游或商业地产结合...........................................39
（1）模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品.........................39
（2）模式9：与商业地产结合，开发老年公寓.............................39【养老养生调研项目】
六、第四类、与国际品牌接轨.....................................................40
（1）模式10：引入外资，建世界型连锁老年设施.......................40
（2）模式11：与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式......40
七、第五类、以其他方式转型.......................................................41
（1）模式12：与保险业结合，利用险资投资养老地产................41
（2）模式13：与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产......41
（3）模式14：利用自身独特资源转型开发养老地产....................41
（4）模式15：将旧的国有资产盘活，改造为老年设施...............42
八、元素融入.............................................................................42【养老养生调研项目】
1、文化养老与养老文化.............................................................42
（1）产业核心：文化养老..........................................................42
（2）产业构成 : 多元文化养老...................................................43
（3）产品定位...........................................................................44【养老养生调研项目】
（4）项目开发模式.....................................................................44
2、科技养老与养老科技..............................................................44
（1）核心产业：科技养老..........................................................45
（2）产业构成：智能化养老.......................................................45
（3）产品定位............................................................................45
（4）项目开发模式.....................................................................47
九、发展方向.............................................................................46
（1）佛家修身养生社区..............................................................48
（2）绿色生态养生社区..............................................................48
（3）母亲河养生庄园.................................................................49
（4）紫阳道教文化养生殿..........................................................49
（5）陕文投跨国养老休闲..........................................................49
（6）陕文投特色老年超市..........................................................49
第四章 总结..............................................................................50
前 言
“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由 13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。国务院总理李克强2014年3月5日在政府工作报告中重申支持养老发展，养老产业或迎来政策制定高潮。李克强指出，我国要扩大服务消费，支持社会力量兴办各类服务机构，重点发展养老、健康、旅游、文化等服务，落实带薪休假制度。
尽管养老市场长期需求巨大，前景诱人，但由于诸多因素造成目前满足市场需求份额尚不足两成。短期看我国养老产业是“铜矿”，长期看是“金矿”，近期投资重点在老年医疗、老年房地产、高端养老院、老年保健品等领域，长期投资可全面布局养老产业。陕文投西安公司作为一个新进踏足养老产业的公司，在养老产业的发展及研究上处于开拓期，并未形成完整的养老产品链。要实现文化产业融入养老产业的跨越式发展，需要引进和建立新的思想理念，并在基础上进行整合发展，形成完整高效的产业链新形态，对今后西安公司在新项目发展上做好充足的铺垫。
养老养生项目建议书
（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）
概 要
某某养老养生项目工作组成立以来，深入贯彻落实杨超总裁在全国政协“关于大力支持养老社区建设”的提案精神和集团公司投资决策委员会“关于通过进入房地产领域发展养老医疗相关产业”的决议，采取多种形式与国家相关部门和社会学家沟通，广泛与国外投资机构及养老机构交流，深入国内养老实体调研，取得了国内外养老市场一手资料。工作组多次召开内部专题会议，并与包括会计师、律师、咨询公司等就项目难点、热点问题进行了专题咨询，历时4个多月完成了《某某养老养生项目可行性研究报告》。
报告共分九章，主要包括：项目的社会背景、政策背景及其开展的战略意义；国内外养老市场的基本概况及其比较分析；项目的总体规划与战略发展目标；依托某某的整体优势所形成的核心竞争能力；项目的整体运作模式和盈利模式；选择某某项目为样本模拟投入产出的结果；项目的风险、关键成功要素和相关建议。现将本报告主要核心观点概述如下：
我国已进入老龄化社会，养老市场需求巨大，但养老产品供给严重不足，养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大的发展空间。2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机对中国经济增长模式提出了严峻考验，国家采取多种措施“保增长、保民生、保稳定”，鼓励和引导社会机构投资养老产业，为某某投资养老产业提供了难得的战略机遇。投资养老产业既有利于促进经济发展、改善民生，更有利于某某形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配置、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战略意义。
以美国为主的发达国家养老市场的快速发展，主要来源于人口老龄化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场的逐步成熟等因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品，同时养老市场有效的政策监管和政府支持培育了大型养老社区集中度相对较高的良性市场竞争态势。我国养老产业市场空间巨大、需求十分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小；服务差、配套弱；投
入少、超低端；无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。
规划中的某某养老养生产业，以中高端养老客户为目标市场，在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文环境，气候因素，环境条件，地理特征，生态和谐等多方面的因素，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，使“候鸟式”养老成为一种新的消费方式；在配套服务上，提供包括医疗卫生、基础需求、文化休闲、增值服务、自身价值等全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合服务配套体系；通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系，以“大思路、大智慧、大决心”的气魄，形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品，打造与某某国际顶级金融保险集团战略目标相匹配的养老产业，实现我国养老产业的快速发展。
把握宏观经济形势变化趋势，某某利用最佳的投资“窗口”期，布局养老产业具有重大的战略意义。在当前我国养老市场供求严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市场竞争格局的养老品牌，通过参与制定养老行业标准，将在行业内形成先发优势。养老产业与公司主业良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和信息平台等核心资源，将为养老产业提供强大的内在支持，为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实的基础。在公司整体优势的发挥下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产品，树立养老标杆示范，提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。
从发达国家养老产业发展经验和当前我国养老产业的面临的困境看，发展养老产业必须具备完整的投融资平台和切实可行的退出模式；必须具备科学的组织管理和高效的专业运营。规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经验，按照筹资管理、资产管理和物
业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面，试图搭建一个涵盖资金池、管理公司、专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构；在资产管理面，在成立管理公司的基础上，引入全球知名品牌和专业机构进行专业管理；在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资源，组建养老实体。在退出模式上，可将成熟的养老项目资产证券化打包上市，条件成熟时，也可以通过公司整体上市方式实现退出。在管理模式上，可以通过管理公司对所属养老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实行矩阵式管理，最大限度提高产业的复制能力。
养老养生项目的所取得的收入是多方面的，其中最基础的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。如果将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观的一级土地开发收入，如果将一部分土地部分进行进行房地产开发，建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。最后是物业评估增值收入。以某某项目作为养老基地样本测算，项目按照一二级联动开发，内部收益率可达22.5%，税后投资收回期为8.3年,税后净现值达到28.43亿元。
在当前国内养老产业仍处于相对落后的情况下，某某投资建设养老产业，虽经济测算可行，但也存在一定的投资风险。主要表现在：由于几千年来“养儿防老”观念，加之当前国内传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日；同时，商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握“舆论引导、积极培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理”等关键成功要素。
报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经济政策相对宽松，投资养老产业具有很高的经济价值和社会价值，特别是与保险主业进行关联后所产生的联动效应，具有十分重要的战略意义。虽有一定的风险，但仍是可控范围。建议公司及时把握市场机遇，以某某项目为切入点，确定一级土地开发和养老产业的投资主体，加快推进养老养生项目的开展。
目录
前 言 ........................................... 6
第一章 背景及意义 ................................... 6
一、发展养老产业的背景 ................................. 8
二、发展养老产业的意义 ................................ 10
第二章 国内外养老市场概况 .......................... 14
一、国外养老市场概况 .................................. 14
二、国内养老市场概况 .................................. 21
三、国内外养老市场比较分析 ............................ 26
第三章 总体规划 .................................... 29
一、市场定位与经营理念 ................................ 29
二、区域规划及选址原则 ................................ 31
三、项目功能设计 ...................................... 33
四、配套服务 .......................................... 34
五、项目发展思路 ...................................... 37
六、项目发展目标 ...................................... 38
第四章 核心竞争能力 ................................ 39
一、市场先发优势 ...................................... 39
二、整体资源优势 ...................................... 40
三、项目内涵优势 ...................................... 43
第五章 运作模式 .................................... 45
一、发达国家养老社区运作模式 .......................... 45
二、国内养老社区运作模式 .............................. 47
三、项目总体运作模式 .................................. 49
第六章 盈利模式 .................................... 55
一、国外养老社区盈利模式 .............................. 55
二、国内养老社区盈利模式 .............................. 59
三、项目盈利模式 ...................................... 62
第七章 投入产出分析 ................................ 65
一、某某项目概况 ...................................... 65
二、基本参数假定及测算 ................................ 67
随着经济社会的发展和人口老龄化趋势不断加速，养老养生产业潜力巨大，各级政府越来越重视养老服务业的发展，国务院、省、市相继出台了扶持发展养老服务业的相关政策。山青水秀，风景秀丽，开发养老养生项目拥有得天独厚的自然优势，创建规模大型化、服务全面化、品牌高端化的养老养生项目，对吸引川南乃至西南老龄人口到我县生活居住，增加就业岗位，助推经济转型升级，将发挥积极作用。
一、养老现状
据调查统计，我县60—64岁老年人23727人，65-69岁老年人18805人，70-74岁老年人13698人，75-79岁老年人10201人，80-84岁老年人5965人，85-89岁老年人2556人，90岁以上老年人785人，60周岁以上老年人占全县总人口比例16.45%，早已全面进入老龄化社会。
对比分析，在今后相当长一段时期内，我县人口老龄化将呈现以下特点：一是人口老龄化程度进一步加重，老龄人口比例趋高。二是人口老龄化进程趋于加快，呈明显上升趋势。三是老年人口“高龄化”特征更趋明显。四是老年人口性别比梯次递减。由于男女在生理心理及工作生活方面存在差异，导致女性平均预期寿命高于男性，老年人口中女性人数明显多于男性。
机构养老有所成就。我县养老服务起步于机构养老，在2016年以前为政府投入兴建的19个乡镇敬老院，目前我县现在登记在册公办养老机构20个，民办养老机构1个，实有养老床位1282张，入住老年人614人。
社区养老已经起步。2016年镇碧玉社区成功创建省级养老服务社会化示范社区，鼓励支持社会力量参与养老服务，开始引入社会化养老服务理念。2016年建成镇淯江社区日间照料中心、桃坪乡桃园社区日间照料中心，将社区养老服务由中心城镇向乡镇延伸。2016年将建花滩镇林园社区日间照料中心、铜锣乡龙湖社区日间照料中心、龙头镇聚龙社区日间照料中心、竹海镇相岭社区日间照料中心，社区养老将覆盖全县1/3的乡镇，将覆盖65%以上的城镇老年人。
农村养老有所动作。农村幅员面积广，老年人口尤其留守老人多，经济收入低，基础设施建设不足，因此农村养老是各方力量难以企及的地方。2016年我县选择基础条件较好，交通较为便宜，老年人集中的13个建村实施农村互助养老项目，建成老年活动中心、幸福院等13个，在农村养老服务社会化方面迈出了第一步。2016年将建成14个农村互助养老项目，进一步覆盖更多的村、更多的老人。
居家养老服务开始起动。由于中华民族传统的家庭伦理道德观念的束缚，多数老人很难走出家庭养老的固有模式，宁愿在家冷饮生吃、独守空房，也不愿走出家门，融入社区，走进养老机构，接受机构服务、社区服务，因此居家养老是目前也是今后相当长时期内主要面临的难题。目前，我县正在探索实施政府为困难家庭失能、半失能老人购买居家养老服务，进而转变老年人固化观念，接受社会服务，推进居家养老服务发展。
二、养老项目发展的不足
目前，我县养老机构的发展水平已难以满足老龄化社会加速发展的需要。我县养老服务业的欠缺不仅仅表现为养老机构总量不足、床位数少、服务水平和档次普遍不高，更在深层次上表现为养老机构的社会化发展水
推荐访问: