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一个北漂的买房历程（2015年）
对于多数人来说，买房都是一生中的大事。从选择到购买，每一步都是小心谨慎。对于北漂者来说，是否决定在北京买房可能都要经历一段时间的反复思量，因为一旦买房就意味着要在北京扎根、生活，而置业北京总是那么遥不可及，但总有一些人逆流而上，经历各种痛点之后，在扎根上寻得一方天地。
2015年8月25日，随着打印机发出有节奏的声音，鲜红的《房屋所有权证》制作完成，我悬着的心终于踏踏实实的落地了。回忆这四个多月的购房经历，从决定买房、筹首付款、看房选房、签合同、申请贷款到批贷过户，一路走来，虽说不上步步惊心，但可谓感慨万千。
一、决定买房
2010年初，我辞掉外地国企的工作，成为北漂大军的一员。经过几年的打拼和工作经验的积累，算是有了一些积蓄和相对稳定的工作收入。和很多人一样，决定置业北京也是经历了一段时间的思考和心理变化。我始终觉得北京终究难以扎根，最终依然会选择叶落归根，所以早在2010年夏天就在保定市老家一家不错的小区购买了一套小三居，经过精心的装修，算是有了一个比较温馨的小窝，和一个北京混不下去之后的退路。
2015年3月29日，和往常一样浏览网页，无意中看到国务院发布通知放开了首套房的认定标准，简单来说就是从“认房又认贷”改为“认房不认贷”。这就意味着我被纳入首套房置业的范围（只限于商业贷款，公积金贷款依然是“认房又认贷”）。而此时，我正在考虑是否在老婆老家（河北一小县城）买一套房，让二老颐养天年。
政策的转向在我心中激起了不小的涟漪，原来置业北京想法始终存在，只是被深埋而已，而一旦被释放出来，立即变得不可收拾。经过详细了解政策内容和说服老婆（老婆最初不想北京买房），终于决定在北京买房，基本理由如下：
1、老家河北的经济社会发展与北京差的太远，雾霾也比北京严重，回家的话落差太大，所以未来数年乃至十年肯定会在北京生活工作。
2、老家的房子利用率太低，无论从自住还是增值的角度考虑，都不划算。
3、老婆老家购房的需求并不紧迫，稍晚两三年影响不大。
4、即使是未来决定叶落归根，卖掉北京的房子再回家买，也很容易。
5、置业北京也避免了租房、搬家之苦，而北京的房租越来越贵，长期租房很不划算。
6、刚好符合北京购房资质（五年连续纳税证明或五年个税证明），这也是一个不可忽视的理由。
下定决心之后，五一期间，我们两人各自回老家征求父母意见。没想到双方父母一致赞成，从四位老人的言语之间感觉到，在北京买房一直是他们这些年的夙愿，只是限于经济条件未能直言。
二、首付首付
既然已经决定买房，首付款就成为最亟待解决的事情，也许中介说的是对的，越是购买小户型、低价位房子的客户，首付款越是难以凑齐，反而购买大户型、豪宅的客户，更可能是全款。虽然手中有些小小的积蓄，但远远不足以支付首付款，更雪上加霜的是，因买房类似于临时决定，手中的钱都买了理财产品，陆续赎回要持续到年底。
综合考虑，决定把老家的房子卖掉。
其中一个不大不小的步骤是，老家的房子还有30万的房贷，房本抵押在银行，卖房需先赎回房本，而赎回房本就需要先还款。而我的理财产品无法提前赎回，如何凑齐这30万就成了火烧眉毛的事情。
最终还是向父母和亲戚朋友借款作为过桥资金，差不多向9位亲戚朋友的借了钱，因有理财产品在手，心中倒也踏实。父母都很支持，几乎拿出了所有积蓄支持我们买房，不过到此为止，最令我自豪的，只是借款过渡一下而已，并没有啃老，在理财产品到期后，很快将借款还清。朋友们也很慷慨，一个电话打过去，钱很快就转过来了，五万的、三万的、还有的是有零有整的，看来也是凑起来的。有一帮可靠的朋友实乃人生一大幸事！
其中还有一个小小的插曲，一位朋友痛快的将投入股市的钱赎回借给我，而此时正式牛市如日中天之时，当然事后证明她的决定完全是对的，因为借给我后不久，便遭遇股市狂跌，也算是避免了损失。看来好人真的有好报啊。☺
资金问题解决后，房本很快赎回。
因老家的房子属于比较好的地段，小区环境和户型都非常好，房源信息在中介挂出去之后，电话咨询的、看房的真是络绎不绝，但绝大部分人一听房价就没下文了，甚至有人听到报价直接就生气的反问，你的房子凭什么卖那么贵啊？刚开始，还跟他们分析下该地段均价多少，装修如何之类的话，几次之后也懒得理了。后来在一份保定市房屋交易市场分析报告中看到，保定市民将购房价格作为首要因素的比例高达42%，看来保定市确实属于价格敏感型市场。
因为担心因政策放宽导致北京房价上涨，所以在保定的房子卖出去之前，就已经在五月中旬签订了北京的购房合同。虽然业主比较爽快的答应了给一段时间筹集首付款，但是迟迟遇不到合适的价位，心中难免着急。曾一度急火攻心，牙疼到夜不能寐。
终于在五月下旬找到了合适的买家，很快走完过户手续，拿到了全部房款。拿到房款后，立即将借的钱一一归还，正所谓“勤借勤还、再借不难”嘛，现代社会，可以没钱没房没工作，唯有信用不可透支。
正好部分理财产品到期，首付款搞定。
三、看房选房
在卖房的同时，也开始了看房选房的历程。
新房房源比较少，而且相对更要远一些，自住房又很难摇上号，所以决定买二手房。
户型、面积、地段、交通、学区、配套等因素综合考虑，在网上找了很久，也咨询了很多人，得出一个结论，像我们只能承担200万左右价位的购房群体，基本上只能选择一样，学区房、有地铁交通条件好的面积小，面积大户型好的就远一些，所有因素都符合了，价格就承担不起了。
网上看毕竟还不够真实。我们先联系一家中介，去回龙观地区一个环境还不错的小区，看了一套67平米的小两居，看过房子之后，老婆当场就郁闷了，立即怀疑用老家一套舒适的小三居，换北京一套拥挤的“鸽子笼”是否值得？
还有另外一点让人怀疑的是，某中介经纪人大谈特谈，什么资质不够也能做成符合资质，满五不唯一也能做成唯一之类的，总之，就是有通天的本领。这让我们这些守法的良民觉得毫不靠谱。
商量之后，决定在北部选择一套面积大一些的。
因为前期在网上浏览了一大批房源信息，也提前让中介筛选出了几套靠谱的，所以真正的看房过程很简单。一个周六的下午，冒着蒙蒙细雨在选定的区域，在A中介经纪人带领下，连续看了4套房源之后，直接拍板选定了昌平区北七家的一套小复式结构的两居。
选定这套房子的理由也很简单，首先，房子面积比较大，原房主将露台封闭了，增加了很多使用面积，达110平左右。其次，父母年纪大了，会跟我们一起住，由于两代人生活习惯不同，复式结构上下两层相对独立，个人空间更多一些。第三，原房主近期重新装修了，保持得还不错，我们可以直接入住，免去了装修的繁琐和费用支出。
同户型的房源其实还有一套，装修更新一些，最难得的是创造出四间卧室，空间的利用率相当好，但是房屋总价也高出一截。这时才真正理解“一分钱难倒英雄汉”的无奈。没办法，只好放弃。
谈价格也比较顺利，业主和我们都是爽快之人，很快敲定价格。因房屋有一点瑕疵，家电家具基本全部赠送。
四、变更贷款
办理购房手续的过程十分复杂，资质审核、网签、房屋评估、信用评估、初审、资金监管、复审、缴税、过户等等流程按部就班，需要提供的资料和证件，包括身份证、户口本、结婚证、暂住证、学历学位证等等，未成年子女的户口本也需要，而且在初审、复审、缴税、过户的全程，都要出示证件原件。就差证明“你是你”和“你还活着”了。
保定的房子签卖房合同的当天，A中介提交了资质审核申请（资质审核正常需5-7个工作日），审核也很顺利。戏剧性的一幕发生在网签合同时，5月29日录入网签合同时，因原房本地址信息中的“3门”无法输入，网签合同无法提交，需要房东亲自去建委办事大厅将“3门”改为“3单元”。正在我们无比郁闷，甚至大骂相关政府部门不作为时，政策利好再一次眷顾了我们这对可怜的孩子。5月29日晚，北京市公积金管理中心发文调整住房公积金个人贷款政策，简单来说就是首套房认定标准，也和商贷一样从“认房又认贷”放宽为“认房不认贷”。这就意味着，我们可以执行公积金首套房政策。这无疑是一个重大利好。而如果当天网签提交，再修改网签合同难度很大。所以有时候真的是好事多磨，“塞翁
失马，焉知非福”还是有一定道理的。
可怜的房东专程从承德市老家赶到北京修改房本信息，顺便爽快的改签了公积金贷款的条款。公积金贷款30年期限算下来比商贷88折能节省30万。所以事后被我们戏称一个“门”字价值30万元。
五、审批过户
接下来，除了房东还贷款解除抵押遇到一点小小的曲折外，一切都在按部就班的向前推进。
“幺蛾子”出现在等待复审的时间，按照北京公积金中心的规定，公积金贷款全部由指定评估公司进行房屋评估。此时已是7月中上旬，一连串的政策放宽和降息，已经将北京的楼市搅热，谈论买房的人明显多了起来。等待评估公司的时间也开始变得漫长。而评估报告出来之后，更是漫长的等待初审。
房东在因考虑回家发展，在北京的房子卖出去之后，很快在老家置业，并缴纳了部分房款，随着等待的时间越来越长，和履行合同的时间越来越近，买卖双方的心情也急躁起来。
终于，我们的暴脾气达到极限，开始向A中介发火了。
连番质问之后，了解到由于近期成交量大增，等待办理手续的人与日俱增，公积金中心也是高负荷运转。于是开始执行“配给制”，每天分给A中介15个名额，B中介5个名额„„，每周一三五初审，二四复审和组合贷。原本5-7个工作日的手续时间延长到了15-20个工作日。
最终，不知是发火镇住了A中介的贷款专员，还是真的排队到了。在第11个工作日的时候，到公积金中心办理了初审手续。
为了排到一个前面的号，我们大清早就在公积金中心，排到了一个2号的有利位置。初审的过程很无聊，就是核实证件原件和一堆签字，签字的内容都没有时间看，因为后面排队的人太多了。
资金监管充分体现了A中介的互联网思维和金融野心。在初审后，需要将首付款做第三方资金监管，即买方将首付款通过A中介的第三方支付工具，划入监管账户，待过户之后支付给卖房。这种类似于支付宝的付款方式，一方面保证了资金的安全，更主要的是蓄积了相当大的资金池。在资金为王的时代，意味着什么不必多言。
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69……拖欠电话费的纠纷案件为何会增多
70……用多级计费模型计算大用户电费
71……《电力法》对电费电价的规定
72……住房公积金核算中的两个问题
73……电费单的启示──日本散记之二
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75……实行新的电费管理办法后产生的税收问题
76……深化改革,努力搞好水电费的管理
77……连云港市加强行政事业单位电话费管理
78……改革公用电话费管理的思路
79……输电费用法用于安全经济扩展网络规划优化的改进
80……ZZd《137荷电费密子—狄喇克双子束缚态的能谱结构
81……单泵核算 强化水泵管理 节水节电 降低农灌成本
82……开发利用新型的电能表势在必行
83……电费拖欠严重 殃及电力企业和财政
84……建议开办个人电话费托收业务
85……认真贯彻“以收抵支、财务包干”水利工程管理方式
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87……旋转电场中带电费密子的几何相因子
88……荷电费密子和阿贝耳双子的束缚态波函数及其应用
89……当前电费回收的矛盾及改革对策
90……加强对工缴费收入核算内容的管理
91……电费应归属商品支出
92……加强“两费”控制 促进“双增双节”
93……自旋1/2荷电费籽—固定双荷子体系的束缚态能级
94……IBM-PC计算机电费管理信息系统
95……华东电网负荷监视、电费计量自动化系统
目录
一、公司简介................................................................................................................ 2
1、公司介绍 ........................................................................................................ 2
2、组织构架 ........................................................................................................ 3
3、企业文化 ........................................................................................................ 4
二、环境分析................................................................................................................ 4
1、承德房地产政策 ............................................................................................ 4
2、承德现阶段实施房地产调控政策的状况 .................................................... 5
3、小结 ................................................................................................................ 6
三、承德市房地产市场走向分析................................................................................ 6
1、现阶段房地产状况 ........................................................................................ 6
2、省内实力开发企业纷纷进驻承德市场 ........................................................ 7
3、土地供应力度加大 ........................................................................................ 7
4、小结 ................................................................................................................ 7
四、企业内部分析........................................................................................................ 8
1、品牌优势 ........................................................................................................ 8
2、人才优势 ........................................................................................................ 8
3、研发能力 ........................................................................................................ 9
4、战略眼光 ........................................................................................................ 9
5、小结（佳和的机会和威胁分析） .............................................................. 10
佳和机会分析 ........................................................................................... 10
佳和威胁分析 ........................................................................................... 11
五、实习过程.............................................................................................................. 11
1、实习经历 ...................................................................................................... 11
2、问题及解决办法 .......................................................................................... 13
3、个人收获及心得体会 .................................................................................. 14
4、小结 .............................................................................................................. 15
六、实习日记.............................................................................................................. 16
一、公司简介
1、公司介绍
佳和公司成立于河北省承德市，于1999年成立，是一家实力雄厚的大型综合性房地产公司，地产业务涉及大型住宅物业和综合商用物业的规划开发营运。目前，佳和业务覆盖河北各市、北京、天津、沈阳、盘锦、营口、鞍山、本溪、葫芦岛等20多个城市，项目开发超过60个。2010年，全年销售额突破了10亿元人民币，年开发规模达40万平方米，己形成具有核心竞争力的业务体系与地产品牌。
佳和以“佳居乐业”为企业理念，朴实无华地向社会传达出独特的企业理想和胸襟抱负。佳兆业的发展经历了从单项目到多项目，从项目运营向片区运营、从区域到全国战略布局的发展，积累了丰富的开发经验，在推动产业进步，促进城市发展、提升城市价值等方面作出了积极贡献。“佳和”两个个字，是企业发展优质物业、超越行业标准要求自身以及致力为客户提供满意服务的庄重承诺。
佳和以“专业、创新、价值、责任”为企业核心价值观，积极参与中国更广泛的城市发展与城市运营；十多年来，佳和以矢志不移的创新精神，布局全国，精耕城市，成就地产界的标杆地位。
在城市运营的道路上，佳和业拥有一大批优秀的专业人才与敢于拼搏的精英团队，他们以执着的专业精神、丰富的创造力、严谨而一贯的品质要求为企业的腾飞而奋斗；佳和不断使经营流程透明化、业
务拓展高效化、技术标准专业化，并与合作伙伴携手共进，既以经济利益为导向，又注重兼顾长远的社会效益，注重社会责任和历史使命，体现人文关怀，努力取得公共利益与商业利益最佳平衡点。
2、组织构架
佳和采取的是中央集权式的组织架构，并采用一定的标准化不断占领市场。在组织结构的设定中，公司总和考虑了外部和内部的众多因素，如企业发展目标、社会文化背景、政治与法律构架、经济环境、市场特征等。以下是佳和公司的组织构架图：
3、企业文化
核心价值观：专业、创新、价值、责任
方向：坚持专业的城市运营
宗旨：佳居乐业，源自佳和
二、环境分析
1、承德房地产政策
1、2010年11月3日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通 知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
2、2011年1月14日中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
3、2011年1月26日，国务院公布了八条最新楼市调控政策新“国八条”使得不到一年时间内第三次调控最终浮出水面。其中，房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓近年来最严厉的房地产调控政策。“新国八条”政策出台的背景是：4月及9月连续两轮调控虽然抑制了房价的过快上涨，但是部分区域的价格依
然保持上涨；群众置业难度依然比较高；特别是9月以后全国连续4个月价格环比继续上涨。“新国八条”的出台正式拉开了房地产第三轮政策调控的帷幕，也定下了2011年房地产调控的大基调：房地产问题上升至政治高度，“增加供给、抑制需求”是2011年房地产调控的主线。尽管人们对2011年的严厉调控早有思想准备，但此次部分政策的严厉程度还是超出了市场预期，如行政限价、限购范围、对囤地的打击力度等。在通胀预期下，政府担心房价继续上行，进一步出台调控政策表明了政府抑制房价过快上涨的决心。
4、2011年1月27日财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足５年的住房对外销售的，将全部征收营业税。
5、2011年2月9日住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。
2、承德现阶段实施房地产调控政策的状况
1、总体调控力度较弱，积极执行“三年大变样”发展战略 ；
2、仅执行银行系统内部的强制规定，在其他层面仍有促进房地产利好的相关政策出台 ；
3、大力执行“三年大变样”省级发展战略，推动旧城改造，进一步扩了城市基础需求客群 ；
附件1：
河北省巾帼文明岗名单
石家庄：
石家庄市中级人民法院民四庭
石家庄市裕华区第二幼儿园
石家庄市赞皇县国家税务局办税服务厅
石家庄市长安区城管局督察指挥中心
鹿泉金隅鼎鑫水泥有限公司二公司磅房
石家庄市平山县财政集中支付中心
石家庄高新技术产业开发区地方税务局征收分局 中共石家庄市委党校人事处
石家庄市新乐市医院妇产科
石家庄市无极县地税局征收分局
石家庄市高新区佐益种植专业合作社
张家口：
张家口市蔚县交通运输局路政管理站
张家口市尚义县审计局
张家口卷烟长有限责任公司
中国工商银行股份有限公司张家口东山支行 张家口市涿鹿县财政支付中心
承德：
承德市住房公积金管理中心业务大厅
河北承德京承高速公路建管处承德收费站
承德市平泉县政务服务中心
承德市工商局注册登记大厅
承德联通公司信息导航业务中心114电话导航 秦皇岛：
秦皇岛市卢龙县地方税局征收分局
秦皇岛经济技术开发区教育局教研室
秦皇岛市第七中学
秦皇岛市北戴河区妇幼保健站
秦皇岛市财政支出绩效评价管理所
秦皇岛市失业保险事业管理处
唐山：
唐山市滦南县医院妇产医院
唐山市开滦一中高三年级组
唐山市妇幼保健院
唐山市人民检察院机关党委
唐山市国土资源局地产评估咨询中心
唐山市电子政务管理办公室网站部
唐山鸿宴饭庄
开滦中润煤化工有限公司甲醇分厂中控室甲班 唐山市古冶区顺缘会馆餐饮部
廊坊：
廊坊日报社
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廊坊市卫生监督所
廊坊市房产交易登记管理中心
廊坊市安次区龙河盛都社区居委会
保定：
保定市妇女联合会
保定市第二医院健康体检科
保定市委办公厅
保定市新市场小学
保定市顺平县国家税务局白云分局
保定市曲阳县人民检察院计财科
保定银行人民支行
保定市望都县城内学校
保定市定州市紫光都国际商厦
沧州：
沧州市沧县广播电视台电台编播室
沧州市肃宁县广播电视台新闻部
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河北省沧州中西医结合医院
中国工商银行股份有限公司沧州福宾支行营业室 沧州市高新技术开发区地方税务局
沧州市泊头市城镇居民医疗保险基金
衡水：
衡水老白干酒业公司研究所
衡水市精神病院护理部
衡水市人民检察院检察技术处
衡水市商业银行河西支行
中国电信股份有限公司衡水分公司榕花街营业厅 邢台：
邢台广播电视台广播经济生活频率
邢台市隆尧县供电公司电费管理中心
邢台市惠家家政服务有限公司
邢台市人民政府第二招待处宴会厅
邢台市清河县公证处
邢台市桥东区司法局法律援助中心
邢台市宁晋县农村信用合作联社营业部
邯郸：
邯郸市工商局12315指挥中心
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邯郸市丛台区地税局征收分局（纳税服务分局） 冀中能源邯郸矿业集团陶一煤矿女子捡矸班 邯郸市大名县人民医院
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河北省计量监督检测院客户服务中心
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河北省地方税务局稽查局一分局
省总工会：
沧州市北大街邮政支局女职工委员会
石家庄供电公司女职工委员会
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石家庄市希望工程办公室
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河北医科大学第一医院神经内科护理组 建设厅：
邯郸市城市建设城市建设档案馆
唐山市住建局产权处
卫生厅：
河北省妇幼保健中心妇女保健科
大唐国际发电股份有限公司2010年
招聘启事
大唐国际发电股份有限公司（以下简称“大唐国际”）
是由中国大唐集团公司控股的中外合资企业，注册经营范围为：建设、经营电厂，销售电力、热力；电力设备的检修、调试；电力技术服务。
企业规模：大唐国际目前在役装机3709.8425万千瓦，
其中：火电81台机组，3240.88万千瓦，占总量的87.36%；水电108台机组，396.2475万千瓦，占总量的10.68％；风电499台，72.715万千瓦，占总量的1.96％。目前拥有能源化工公司、辽宁分公司等十家分子公司，旗下74个基层项目企业，共一万八千名干部员工。
已获荣誉：截至2009年底，资产总额已达1829.28亿元。2009年进入英国《金融时报》评选的上市公司“全球500强”；入选普氏能源资讯评选的“全球能源公司250强”；荣获香港《文汇报》评选的“影响中国”进取上市公司奖；获得“全国五一劳动奖状”；被集团公司评为2009年度先进单位。
发展历程：1994年12月13日，原北京大唐发电股份有限公司在中华人民共和国国家工商行政管理局正式注册成为股份有限公司；1998年5月13日，变更为中外合资股份
有限公司；2004年3月15日，更名为大唐国际发电股份有限公司。1997年3月21日，大唐发电的H股股票分别在香港和伦敦上市；2006年12月，公司A股股票在上海证券交易所挂牌上市。经过十五年的发展，大唐国际已经由一个区域性发电公司成长为拥有发电、煤炭、煤化工、交通、冶金、房地产六大板块十一个产业链的全国性综合能源公司。其中：发电产业由单一的火力发电扩展为火电、水电、风电、核电四大板块；交通产业实现了铁路、港口、航运配套发展。
公司理念：
我们致力于科学发展。面对复杂多变的国内外经济环境和诸多不利因素，我们积极推进以电为主、多元协同战略，不断优化电源结构、机组结构、产业结构和区域布局，创造了令人瞩目的“大唐速度”。
我们致力于安全生产。在自然灾害频发、煤炭供应紧张、电力市场急剧变化的复杂形势下，我们坚持“安全第一、从严考核、严防死守”，保持了安全生产的稳定局面，各项保电工作做到了万无一失。
本文来源：http://www.gbppp.com/sh/433497/
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