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拆迁安置小区物业管理工作思考
随着**区工业经济的发展，城市化步伐进一步加快，一批功能完善、美观新颖的拆迁安置小区拔地而起，一大批农民入住安置小区，成了 “城市居民”。安置小区由政府规划建造，设施配套，而住户的生活习惯、 “付费买服务”的观念尚未转变，由此引发了一些社会问题。因此，如何管理好安置小区，已成为一个需要认真思考的课题。
一、东城经济开发区拆迁安置小区物业管理现状及问题
东城经济开发区现有银杏、和谐、民和、民安等拆迁户集中安置小区12个。在拆迁安置小区建设过程中，相关职能部门和开发区、村 （居）对小区管理做了大量卓有成效的工作，使新建小区基本达到了“布局合理、格调统一”的要求，逐步完善水网、电网、路网、管网、闭路电视和通讯设施，为把拆迁安置小区建成现代化居民新区奠定了坚实的基础。但目前小区管理全靠政府买单，没有业主管理机构，没有长效的管理机制，与构建和谐社会、建设高品质中心城区和人民群众的期望相比，还存在一些问题，主要表现在：
1、拆迁农民有偿消费意识有待提高。拆迁安置小区绝大部分住户心中暂时还没有物业管理的概念，不愿缴纳物业管理费。他们认为，没拆迁时，自己都不用缴纳这些费用，现在把他们房子拆了，田地都没了，应该享受政府照顾，现在反而要他们多缴纳这一项费用，所以抵触情绪很大。
2、拆迁安置小区管理难度较大。拆迁安置小区作为失地农民安置的一个主要载体，根本目的在于让农民致富，因此，个别开商店、开农家乐的业主在自家房屋周围公共空地上违章搭建等现象经常发生，乱搭乱建多。由于失地农民的观念、文明程度尚未达到一定高度，所以小区内乱扔乱丢、损害公共绿地、房前屋后阳台上种菜、甚至公共场所养鸡养鸭都有发生，不文明行为多。
3、配合协调难。一个小区的物业管理从某种程度上讲，它在这个小区内行使着政府公共管理的职能，它的社会性很强，牵涉到方方面面，如治安、工商、环保、公用事业、环卫、电信、城管等等。但从法律意义上讲，它没有相应执法权，而行政管理职能部门在小区管理方面的协调机制尚未建立，遇到问题，只能临时动议协调，协调程度只能依靠相关部门的配合、支持，协调效果达不到居民的要求。
二、加强拆迁安置小区物业管理的对策及建议
拆迁安置小区既是城市管理的基本单元，也是社区居民自治的基本区域，加强小区物业管理对于提升居住环境品位，提高居民文明素质，有着积极的作用。
1、充分认识住宅小区物业管理的重要意义。住宅小区是居民生活的基本场所，物业管理是小区管理的必然形态。居者有其屋，安居方乐业，人的生活中有三分之一时间是在住宅区中度过的，改善人民群众居住条件，提升居住品位，不仅要改善外部硬环境，更要完善管理服务软环境。因此，政府在投入大量资金改善住宅区硬环境的同时，住宅小区管理服务就要及时跟进。这对于服务型政府建设，把生活品质作为城市发展的根本目标和出发点，推进居住环境改善有着最直接、最现实的意义。要把加强拆迁安置小区物业管理作为城市管理工作的基础性工程，落实各项措施，贴近群众生活，着力改善民生。要加大物业管理法律法规的宣传力度，研究对策强化措施，增强居民群众对物业管理的必要性认识，引导广大群众支持物业管理，享受共建成果。要提高广大居民群众参与物业管理积极性，努力培养和增强居民群众的公德意识、法律意识、环境意识和文明素养，严格履行物业合同，明确业主与物业公司双方的权利与义务，维护公共设施，促进小区管理水平提高。
2、以明确权责为重点，建立健全住宅小区长效管理机制。物业管理工作既是政府部门的行业监管工作，又是构建和谐社会的基层政权组织基础性工作。加强拆迁安置小区物业管理，要坚持开发区、村（居）属地管理与专业管理相结合的原则，形成行业管理部门牵头，
各部门主动配合，开发区、社区居委会 （村委会）属地管理协调、职责明确的物业管理工作新机制，明确区分物业管理与水、电、有线电视、垃圾清运等公共事业单位的责任，这些单位应当直接向最终用户收取相关费用。物管部门接受委托代收费用的，可以向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。明确各涉及部门的职责，规定监管流程，防止多头管理或失管真空现象。
3、依法成立、规范运作，充分发挥业主委员会的自治作用。不断增强广大业主的自治管理意识，是拆迁安置小区物业管理逐渐走上良性循环的基础。按照一个物业管理区域 （小区）成立一个业主委员会的要求，各社区居委会 （村委会）要及时督促小区成立业主委员会。业主委员会要经常听取业主的意见和需求，作出重大决策要征求社区居委会 （村委会）的意见。对小区的门岗执勤、治安巡逻、停车管理、卫生保洁、设施维修和便民措施等环节要制定具体的服务规范和标准，并接受业主委员会和业主的监督，不断提高服务质量。
4、加大政策扶持力度。一是在拆迁安置小区合理规划物业管理用房，把物业管理用房的出租收益作为物业管理经费的重要收入来源。二是拆迁安置小区物业管理费涉及的营业税，市区留成部分全额分成给开发区，由开发区全额奖励给相关物业管理公司。三是物业管理用房出租涉及的相关税费，市区留成部分全额分成给开发区，由开发区专项用于相关拆迁安置小区的物业管理工作。四是拆迁安置小区的垃圾清运费，环卫部门给予减半收取。五是对困难拆迁安置户的物业管理综合服务费予以减免。
（作者系东城经济开发区管委会主任）
关于项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理的调研报告
随着高新区城市建设的快速推进，拆迁安置小区相继建成，安置群众已开始入住，安置小区的物业管理问题对于办事处、对于城改工作来讲是新生事物，也是必须面对的课题，在不远的将来极有可能成为城市社区管理的难点，是必须引起高度重视的一大社会问题。我们在对辖区各村拆迁安置小区现状深入调查的基础上，提出加强拆迁安置小区的物业管理的思路和建议。
一、项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理现状
崇业办辖区六个行政村，农业人口2580户9058人，全部处于城市规划区内，随着高新区城市建设的发展，项目建设在各村先后产生拆迁，辖区六个行政村已全部被列入城中村改造范围内，郑家村、白杨村、王贺村的拆迁安置户，已先后入住拆迁安置住宅小区。
1、郑家村拆迁安置小区物业管理现状
郑家村辖3个村民小组，360户1370人。安置小区由威楠公司开发，王林公司代建，共建设6层安置楼15幢，建筑面积77000平方米，已交付的四幢楼（8#、11#、12#、13#）用于安置中心广场拆迁户，目前，大部分安置村民正在装修，小部分已经入住。除已交付使用的四幢楼外，小区内还有9幢楼施工未结束，小区内道路局部建成，绿化、亮化等其它工程未开始
施工，建成区与建设区没有围挡并经同一入口进出，小区燃气、供暖、宽带、有线电视未通，小区无大门、单元无楼宇门、无保洁、无安保，物业管理处于缺位状态
2、白杨村拆迁安置小区物业管理现状
白杨村辖9个村民小组，913户,3400人。安置小区由新宇公司（白杨村城改投资主体）投资建设，小区一期工程已建成6层安置楼7幢，建筑面积3.3万平方米，已安置310国道改线、广场西路、渭南中学项目用地内拆迁村民153户。小区物业处于无序管理状态。
3、王贺村拆迁安置小区物业管理现状
王贺村辖3个村民小组，286户、895人。已建成6层安置楼1幢，由王贺村委会出资建设，用于安置城中村改造拆迁户，物业由村委会下属公司金马公司聘请人员负责，承诺免收3年物业服务费。
二、项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理存在的问题
1、无物业管理机制。辖区已经有的3个拆迁安置小区，2个小区无物业管理，1个有物业管理的小区即王贺村拆迁安置小区,为自发管理、临时管理，承诺3年不收物业服务费。当前，关于城中村拆迁安置小区物业管理如何启动、如何实施管理，没有一套可以遵循的规章和标准，现有拆迁安置小区物业管理水平较低。
2、建立物业管理机制需要明确的两个基本问题【拆迁小区物业管理】
一是在业主委员会成立之前，物业服务企业由谁聘请？二
是物业服务费用由谁承担？村民被拆迁后从村庄住进小区，认为自己为城市发展做出了牺牲，对物业管理收费有强烈的抵触情绪，缺乏花钱买服务的观念。
三、关于加强项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理的建议
拆迁安置小区既是城市管理的基本单元，也是居民生活的基本场所。安居方乐业，人的生活中有三分之一时间是在住宅区中度过的，拆迁安置小区的物业管理水平的高低，不仅影响小区居住条件和居住品位，更进一步会影响到政府的服务形象，影响后续项目征迁及城中村改造等工作的开展，甚至成为社会不稳定因素。
从高新区的实际来看，目前城中村拆迁安置小区物业管理工作的重点在制定完善政策、健全体制机制上。因此，城中村拆迁安置小区的物业管理，要顺应拆迁居民提高生活品质的新要求，完善物业管理体制，规范物业管理机制，做到有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务“八个有”，打造环境美、设施全、服务优、管理好的新型居民安置小区。
1、建立物业管理体制。按照“条块结合、多方协同”的原则，由城改办成立城中村拆迁安置小区物业管理领导小组，由物业管理行政审批主管部门牵头，建立以物业管理行政主管部门、街道办、居委会、业主委员会和物业管理公司共同参与的物业管理机制，强化建设、执法、工商、公安、物价、规划、卫生、环保、消防、民政等职能部门协同配合责任。
2、规范物业管理模。按照因地制宜和尊重居民意愿的原则，“鼓励自治管理，引进专业管理”，即鼓励城中村或改制后的新经济组织自行组建物业管理机构，按照社区标准化物业管理的要求和标准，组织居民进行自治管理。或与有资质的物业管理公司合作组建物业管理公司，也可以聘请物业公司作为物业管理实施主体。
3、物业服务企业聘请与物业服务费用。在业主委员会成立之前，物业服务企业的聘请，根据《物业管理条例》第三章第二十一条之规定，可由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。待业主委员会成立后，由业主委员会招集业主大会选聘物业服务企业。物业管理费用可借鉴外地经验由改造单位承担5－10年的物业管理费用。从有利于培养居民花钱买服务的意识出发，建议改造单位负担额度由全额负担到阶梯式退出，总体时间以6年为宜，前3年由改造单位全额负担，后3年逐步降低比例退出。负担方式可参照合疗个人费用的缴费方式，或采取住户先缴纳后报销的办法支付物业管理费用，以培养居民缴费意识，为今后收费打下基础。
4、成立物业主管行政部门指导下的区物业协会。积极协助管委会完善物业自律机制。制定行规，监督企业的行为和服务质量，接受业主的投诉，解决企业之间的纠纷。
5、推行物业管理扶持政策。一是实行困难群众物业管理费用补贴制度，对困难群众的物业管理费用部分或全额补贴。二是实行物业服务企业财政扶持政策，对为城中村拆迁安置小区服务的物业管理企业在税收上给予减免，支持企业发展。
6、强化社区（村）基层组织的管理职能，充分发挥其综合协调优势，同时要适时组织引导小区业主做好业主大会、业主委员会组建和换届改选工作，并加强对业主大会、业主委员会日常工作的指导监督。
7、加强对小区居民和租住户的教育引导，充分依靠城中村拆迁安置居民和社会各方面力量，在全社会形成自觉支持、共同关注、多方参与的良好氛围。开展形式多样的宣传教育活动，强化城市生活消费观念教育，倡导文明生活方式，引导拆迁安置居民和租住人员改变农村生活习惯，提高拆迁安置居民和租住人员共建共享美好家园的自觉性。
二〇一二年十月十五日
安置小区物业管理方案怎么写，为了建设文明安置小区，住户安稳的生活环境，针对安置小区物业制定管理方案。以下这篇是安置小区物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
安置小区物业管理方案范文：
第一章总则
第一条为加强拆迁安置小区物业管理及维修工作，改善拆迁安置小区环境，切实维护被拆迁户的合法权益，努力营造整洁、有序、安全、和谐的居住环境。根据《安徽省物业管理条例》、《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》（合政〔2016〕32号）和合肥市《关于明确市区物业管理工作职责的通知》（合政办秘〔2016〕100号）等规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条本办法适用于新站区财政性资金投资建设或回购的拆迁安置小区。
第二章资金管理
第三条拆迁安置小区物业管理资金和物业专项维修资金主要来源是小区配套商业用房的出租收益，不足部分由区财政资金解决。
第四条物业管理资金包括开办费和物业服务费用两部分，其资金的标准、使用及支付按以下规定执行：
（一）开办费的标准。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算开办费数额，分别是：总建筑面积5万平方米（含5万平方米）以下的，开办费3万元；总建筑面积5-10万平方米的（含10万平方米），开办费5万元；总建筑面积10万平方米以上的，每增加1万平方米，增加0.5万元，开办费最高不超过10万元。
（二）物业服务费用的标准。参照合肥市2016年8月施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（丙级）服务收费标准执行，即：多层建筑按每月0.50元/平方米，高层或小高层建筑按每月1.0元/平方米。依据管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）核算物业服务费用总额。
（三）物业管理资金使用范围：
1、开办费主要用于购买物业管理机构必需的桌椅、清洁工具、修枝剪、电话、复印机、传真机、电脑、纸笔、文件盒（夹）等办公用品，所购买的办公物品纳入政府采购，资产为国有。
2、物业服务费用主要是指用于以下方面：
(1)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
(3)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。
(4)物业服务机构办公费用。
(5)物业服务机构实施物业管理必备的固定资产折旧。
(6)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
(7)法定税费和物业服务的利润等。
（四）支付方式。区建设发展局根据各社区承担管理的拆迁安置小区总建筑面积（包括住宅及商业等配套房屋）及支付标准，申报年度资金预算，区财政按照以下方式支付：
1、开办费。新建或续建的拆迁安置小区移交社区管委会进行物业管理前30日内，区财政局一次性将所需资金拨付至社区管委会账户，由社区管委会负责管理与使用。
2、物业服务费用。区财政局于每年的一月中旬将物业服务费用一次性拨付给各社区管委会，由社区管委会负责管理与使用。
3、若物业管理资金超过年度资金预算，按照财政追加预算程序办理。
第五条物业专项维修资金是指物业质保期满维修所需的资金，其资金的预算、使用及支付按以下规定执行：
（一）区财政每年安排200万元物业专项维修资金预算，用于年度物业维修，若物业维修资金超过年度资金预算，按照财政追加预算程序办理。
（二）物业专项维修资金主要用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等工程费用。
（三）物业专项维修资金支付按照新站区现行的工程类资金支付规定执行。
第三章物业管理
第六条各社区管委会为本社区范围内拆迁安置小区物业管理的责任单位，主要职责是：
（一）负责在拆迁安置小区回迁安置前60日落实物业服务机构。
（二）负责按照《新站区住宅小区物业管理工作考核办法》对物业服务机构进行考核，考核结果作为支付物业服务机构物业服务费用的依据。
（三）协助物业服务机构按照安置房产权面积每月0.10元/平方米的标准收取回迁安置居民的物业服务费用，并逐年提高物业服务费用收取标准，收取的物业服务费由社区管委会管理并全额用于小区的物业服务。
（四）负责物业管理资金的使用及管理。
（五）负责指导小区业主成立业主委员会，引导业主委员会自行聘请物业服务企业，实行自主管理，逐年提高物业服务等级。
（六）负责建立投诉处理机制，协调解决纠纷。
第七条物业服务一般包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理。
（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理。
（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理。
（四）车辆停放服务管理。
（五）做好安全防范和秩序维护工作。
（六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作。
（七）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。
（八）社区管委会委托的其他公共性服务内容。
（九）以上服务内容细则参照《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》中丙级标准执行
第四章物业维修
第八条物业在保修范围和保修期限内发生质量问题由原物业施工单位负责。
第九条社区管委会负责物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护管理以及公共绿地、景观和花草树木的养护管理等，费用从物业服务费用中列支。
户内部分因违规装修或使用不当造成损坏的，由社区管委会协调维修，费用由业主自理。
第十条区重点工程管理局负责物业保修期满的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等工程，所需资金从物业专项维修资金中列支。维修范围和维修项目的申报、验收按以下规定执行：
（一）具体维修范围：
1、物业共用部位维修工程。
(1)主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的。
(2)户外墙面、屋面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。
(3)整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的。
(4)整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的。
2、物业共用设施设备维修、更新、改造工程。
(1)物业管理区域内路面破损30%以上，需整体修复的。
(2)整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的。
(3)智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的。
(4)电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的。
(5)二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的。
(6)物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。
（二）维修项目申报与审核。各社区管委会于每年的二月底前，将下一年度本辖区内的拆迁安置小区物业共用部位、共用设施设备的需要大修、中修、更新、改造等工程的项目、位置和维修资金的估算情况，书面报区建设发展局；区建设发展局组织工程技术人员对社区管委会申报的需要维修的项目、位置和估算的维修资金进行审核，审核结果报管委会领导批准后实施。
（三）施工保障。区重点工程管理局实施更新、改造等工程过程中，社区管委会负责维修施工期间施工环境的保障工作。
（四）竣工验收。维修、更新、改造等工程完工后，区建设发展局牵头，组织区重点工程管理局、社区管委会、工程监理单位、工程审计单位和群众代表等联合验收，验收合格后交付使用。
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**县人大常委会
关于住宅小区物业管理情况的调研报告为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会2016年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴**西……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：
一、我县住宅小区物业管理的现状
1、住宅小区的基本情况
根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。
分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：
（一）住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。
（二）建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区（如电信住宅楼）；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。
（三）规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个， 100-200户的有5个，500户以上的2个。
（四）旧住宅多且分散。调研的54个小区中，2016年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。
2、物业管理的基本情况
（一）物业企业发展情况。目前我县在工
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