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招商绩效管理
招商，是商业地产运营最具核心价值的工作之一。商业地产项目的成败往往取决于招商工作的成败。因此，只有建立并运行招商工作的“绩效管理模型”， 建立客观有效的绩效管理系统，才能有效发掘与改进个人工作弱项，促进绩效的客观度量，从而保证部门招商目标的达成，确保招商工作对项目长期稳定的贡献。
一、招商工作的绩效管理重点
招商工作的基本内容包括：市场调查、项目定位与规划、项目推广与招商和进场管理四大环节。绩效管理围绕上述内容设计与实施。
1.市场调查
市场信息存在两种状态：一种是显性的、现时的；另一种则是隐性的、未来的。由于商业地产项目的周期大都较为漫长，商业规划必须打足“提前量”，以满足未来消费需求，因此，现时获取信息的参考价值非常有限。市场调查环节绩效管理的重点，在于信息把握的准确性、客观性和充分性，以及分析模型的科学性和分析结果的有效性。
2.项目定位与规划
基于对未来判断的不确定性，商业地产项目存在“定位规划过高于、或过低于项目客观定位规划”的系统风险。假定依据市场调查得出的结论对未来的判断是客观、准确的，则该环节的绩效管理重点，在于所创建的定位规划体系能够有效解决市场调查结论所显现的待解决问题，以及判别其符合同类商业地产项目定位规划的程度。上述两个环节集中体现个体智慧容量和思维高度，绩效管理主要管控时间与成本，次要管控质量。
3.项目推广与招商
项目推广与招商包括：前期的商业推广和意向客户接洽，以及依据规划锁定目标品牌客户，全面展开招商工作。该环节集中体现招商团队绩效水平高低和能
力强弱，是招商绩效管理的重中之重。市场调查及定位规划的成果需要该环节的全面、有效实施才能实现，实施结果也将进一步验证市场调查及定位规划成果的质量，如：某项目由于定位过高，在超过预定的招商周期后，仍出现大量空场、填场情况，导致项目经营瘫痪，直接验证出前期市调结论的失真和定位规划的不合理。该环节绩效管理的重点，是针对日常工作目标实施量化考核，确保招商目标的达成。
4.进场管理
进场管理的工作内容包括：租赁及装修合同的签订，装修工作跟进，客户进场安排，向营运及物业管理职能移交现场等。绩效管理重点同样在于对日常工作目标的量化考核管理，尤其注重常规工作、细项工作的考核与管理。上述两个环节综合体现个体能力水平和团队合作效率，绩效管理应从时间、成本和质量全方位把握。
二、商业地产项目招商绩效考核体系
招商工作“项目”特性明显，绩效考核以商业地产项目的时间、质量、成本要求为考核维度，分别设立目标考核。考核周期包括：项目总周期考核和项目阶段考核。考核指标分为两类：时间、质量、成本总关键绩效指标；阶段时间、质量、成本关键绩效指标。考核对象分为：对招商工作团队的绩效考核，和对招商人员（团队成员）的绩效考核，团队绩效的被考核人为团队负责人。
1.项目计划
一个清晰明确、可操作性强的工作计划是招商工作按期、按质完成的基本保障。完整的招商计划应涵盖市场调查、定位与规划、推广与招商、进场管理四个环节的全部重要工作。制定招商计划的步骤包括：
① 进行工作任务分解，罗列达成招商目标所需的全部重要工作任务。 ② 从众多任务当中，根据对时序、完成时间和重要性的判断，确定一条完成招商工作的主要计划线路，即“关键路径”。
③
确定“里程碑”及整个招商工作的完成时间。
④ 根据现有资源及能够调度的资源情况，制定完成招商所需的成本费用预算。
⑤ 明确招商各阶段交付物的质量验收标准。
⑥ 形成项目计划。
以某二线城市总面积逾6万平米的某购物中心为例，招商计划制定过程如下：
① 项目分析资料
② 项目计划
2.绩效考核指标与考核目标【如何写招商人员绩效改进个人计划】
制定项目计划之后，可根据项目计划在时间、质量、成本三个维度分别设定考核指标与考核目标。考核指标根据招商工作内容进行提炼，并形成指标体系。每一考核指标分别设定考核目标。就项目而言，时间、质量与成本是一体化目标结构，为实现考核的可操作性，往往对这三个维度的若干考核指标设以权重，但实际上，任何一个维度的目标未能达成，都会导致总目标的不能实现。
如：某商业地产项目，自11年10月启动展开全面招商，至预定的10个月招商工作周期完结，招商效果不能达到预期，导致交场延误、已签订商户解约等恶性事故，对项目形象产生严重影响。
由于招商工作周期较为漫长，仅设定项目总考核指标和目标进行考核，不能有效度量项目进程中的效率，不能及时发现问题，以便跟进、解决，因此，除设定项目总指标和目标进行考核，还须在各阶段分别设定考核指标和目标。阶段考核目标的实现，促成总考核目标的实现。
以下是某商业地产项目的考核指标与目标体系的制定案例：
① 招商绩效考核总表
② 招商-市调阶段绩效考核表
③ 招商-推广阶段绩效考核表
④ 招商-招商阶段绩效考核表
招商部人员绩效考核
考核目的：1、促进招商部整体团队建设，保障
公司招商运营日常工作的正常进
行，保障招商部团队的稳定发展。
2、最大效应地提高招商人员的自主招商积极性，尽快尽好的完成公司招商任务。
考核办法：
招商部人员绩效考核分为二部分
一、 日常工作考核
日常工作考核目标：保障公司正常招商，日常运
营、租金收取、调整工作，招商
团队稳定发展。
招商部人员工资由基本工资+岗位工资+绩
效工资三部分组成，基本工资+岗位工资按照公司制定的“公司人员岗位级别工资制度”执行。
绩效工资考核部分，主要针对员工日常工作的考核。考核内容：工作态度、工作能力、团队合作、招商完成情况、租金收取情况、日常工作完成情况等方面，一般采取月度、季度考核的形式。
绩效工资由二部分业绩提成组成：
1、 租金收缴业绩提成
采用招商人员追踪负责制，即招商人员
对所租赁的商铺从招商开始到后期租金收取到商铺经营调整负责到底。招商人员按照每月（每季）租金收缴完成比例提取绩效工资
租金收缴完成比例100% 绩效工资按到
账租金提取2%提成；
租金收缴完成比例90% 绩效工资按到账租金提取1.5%提成；
租金收缴完成比例80% 绩效工资按到账租金提取1%提成；
租金收缴完成比例不能达到80% 无提成； 如连续三个月（二个季度）租金收缴完成比例不能达到80%，建议由人事部另行安排工作。
2、项目招商业绩提成风险金
招商人员在项目招商个人业绩提成部分的10%留为日常招商考核的业绩提成风险金，按招商人员完成月度（季度）招商计划的比例发放绩效工资
招商计划完成比例100% 绩效工资按业绩
提成风险金100%发放；
招商计划完成比例80% 绩效工资按业绩提成风险金80%发放；
招商计划完成比例60% 绩效工资按业绩提成风险金50%发放；
招商计划完成比例不能达到60% 无此项绩效工资；
如连续三个月（二个季度）招商计划完成比例不能达到60%，建议由人事部另行安排工作； 如在规定的总体招商计划完成时间内提前完成招商计划，将所扣的业绩提成风险金全额补回。（目的是促进总体招商计划的完成）
二、 项目招商绩效考核
项目招商绩效考核目标：最大效应地提高招商人员的自主招商积极性，尽快尽好的完成公司招商
任务。
项目招商绩效考核以招商项目组为考核对象，招商项目组根据招商项目的整体招商计划完成进度统一考核招商业绩提成。招商业绩提成的分配必须既体现项目组团队合作同时能最大效应地提高招商人员的自主招商积极性。
招商项目组业绩提成在招商租赁合同签订、首期租金交付后的次月予以兑现。按首期到账租金的4%--6%一次性计提，为促进适当提高商铺租金价格，增加公司效益，防止招商人员压低租金出租。
基准租金价格出租 按4%提取业绩提成
基准租金价格上浮10%出租 按5%提取业绩提成
员工绩效考核自我评估表
日照新世纪蓝湾购物中心 筹备招商人员绩效考核方案
第一条 工作目的
为了提高招商人员的工作业绩，及时改进和提升工作品质，激励成绩突出的员工，全面提高公司经营管理水平和经济效益，特制定本方案。 第二条 考核原则
（一）以绩效为导向，定性和定量相结合的原则 （二）奖金额度与招商业绩相匹配的原则 （三）团队奖金与个人奖金相匹配的原则 （四）以奖励为主，处罚为辅的考评原则 第三条 适用范围与考核对象
1、本考核办法适用于蓝湾购物中心营运部招商人员
2、分为四个考核组，分别为营运一部、营运二部、营运三部、营运四部 营运一部： 营运二部： 营运三部： 营运四部：
3、蓝湾购物中心筹备负责人 第四条 考核时段与标准
考核时间：2012年 8月15 日 - 10 月 28 日
考核时段：设定为五个考核季，每一周期为15天，具体为（比例为累加计算）：
第一考核季：2012年8月15日-8月31日 累计招商率达到 50%； 第二考核季：2012年9月1日-9月15日 累计招商率达到 70%； 第三考核季：2012年9月16日-9月31日 累计招商率达到 80%； 第四考核季：2012年10月1日-10月15日 累计招商率达到 90%； 第五考核季：2012年10月16日-10月28日 累计招商率达到 100%；
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第五条 考核实施办法
（一）考核指标：招商达成率
（二）项目招商人员奖金额度标准及分配标准：
注：达成率按部门达成率计算，筹备招商负责人按整体达成率计算。 （三）系数提取：
以上考核按以下职级系数进行奖惩：
第六条 考核实施程序
1、考核办法制定完毕后，将按照考核指标和考核对象以部门为单位签订《目标责任书》；
2、每考核季完毕后三日内公布考核结果，并公开发放考核奖金。 第七条 绩效结果运用
（一）绩效考核结果是发放绩效奖金及年度奖金分配的依据；
（二）在整个考核季中能够全部完成任务的部门或个人将在年终评优或奖金分配中优先考量。【如何写招商人员绩效改进个人计划】
（三）依据整体考核季考核结果直接作为职务晋升和薪资调整的依据； 1、在整个考核季中能够按期全部完成达成目标的将给予职务晋升一级或薪资调整一级的奖励；
2、如连续三个考核季达成率均低于50%，将进行部门或对相关人员进行职务调整。
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第八条 附 则
（一）本办法由公司人力资源部制定、修改并负责解释与组织实施。 （二）本办法自颁布之日起正式执行。
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二零一二年八月
在金融危机的影响下，找到一份工作越发的困难了，就是找到了一份工作，工作起来也是困难重重，虽然我已经工作了不少年了，可是在金融危机的影响下，我感到了工作的吃力。
我是从事公司销售工作的，这在以前是一项很好的工作，可是现在公司产品面临着积压在仓库的风险，这是对公司极为不利的。我经过不断的思考后，写出了我的年度工作计划，
一、实际招商开发操作方面
1、回访完毕电话跟踪，继续上门洽谈，做好成单、跟单工作。
2、学习招商资料，对3+2+3组合式营销模式领会透彻;抓好例会学习，取长补短，向出业绩的先进员工讨教，及时领会掌握运用别人的先进经验。
3、做好每天的工作日记，详细记录每天上市场情况
4、继续回访xx六县区酒水商，把年前限于时间关系没有回访的三个县区：xx市、x县、x县，回访完毕。在回访的同时，补充完善新的酒水商资料。
二、公司人力资源管理方面
1、努力打造有竞争力的薪酬福利，根据本地社会发展、人才市场及同行业薪酬福利行情，结合公司具体情况，及时调整薪酬成本预算及控制。做好薪酬福利发放工作，及时为符合条件员工办理社会保险。
2、根据公司现在的人力资源管理情况，参考先进人力资源管理经验，推陈出新，建立健全公司新的更加适合于公司业务发展的人力资源管理体系。
3、做好公司2016年人力资源部工作计划规划，协助各部门做好部门人力资源规划。
4、注重工作分析，强化对工作分析成果在实际工作当中的运用，适时作出工作设计，客观科学的设计出公司职位说明书。
5、公司兼职人员也要纳入公司的整体人力资源管理体系。
6、规范公司员工招聘与录用程序，多种途径进行员工招聘(人才市场、本地主流报纸、行业报刊、校园招聘、人才招聘网、本公司网站、内部选拔及介绍);强调实用性，引入多种科学合理且易操作的员工筛选方法(筛选求职简历、专业笔试、结构性面试、半结构性面试、非结构化面试、心理测验、无领导小组讨论、角色扮演、文件筐作业、管理游戏)。
7、把绩效管理作为公司人力资源管理的重心，对绩效工作计划、绩效监控与辅导、绩效考核(目标管理法、平衡计分卡法、标杆超越法、kpi关键绩效指标法)、绩效反馈面谈、绩效改进(卓越绩效标准、六西格玛管理、iso质量管理体系、标杆超越)、绩效结果的运用(可应用于员工招聘、人员调配、奖金分配、员工培训与开发、员工职业生涯规划设计)进行全过程关注与跟踪。
8、将人力资源培训与开发提至公司的战略高度，高度重视培训与开发的决策分析，注重培训内容的实用化、本公司化，落实培训与开发的组织管理。
销售主管的年度工作计划
第1篇：员工绩效改进计划
员工绩效改进计划是指根据员工有待发展提高方面所制订的一定有关工作能力和工作绩效提高的系统计划。员工绩效改进计划通常是在主管的帮助下，由员工自己来制订，并与主管共同讨论，就员工当前水平、工作成果和存在的问题、工作改进计划、绩效目标要求和具体实施方法等内容达成一致。员工绩效改进计划的核心是绩效提高，所以员工绩效改进计划一般没有持续性，即一个员工经过两或三个周期的绩效改进计划仍没有工作进展或工作进展无法满足工作绩效要求，则企业一般会考虑轮岗或更换员工。这也是主管帮助员工制订绩效改进计划和职业生涯两项工作的不同。
一、绩效改进计划一般按照以下程序：
1.寻找绩效差距
绩效差距的表象是员工绩效水平无法达到企业的要求，其深层次的原因为，存在着某种因素使得员工无法按要求完成绩效。
寻找绩效差距可以根据工作要求和员工实际工作结果对比确定。例如：某员工工作要求为每月6号上交报表，实际绩效为每月最早8日才可以上交报表。绩效差距为：报表上交无法按时完成，延后时间大于2日。
2.分析原因
员工绩效无法达到要求，应该从员工、主管及环境三方面寻找原因。员工角度：可能存在能力无法达到任职要求、员工沟通能力欠缺、员工身体状况等客观因素，以及员工不愿按时完成等主观因素两方面；主管角度：可能存在督导不及时，未及时发现问题并帮助员工改正等因素。环境角度：可能存在数据无法准时提供、报表汇总周期过短、数据提供准确性差引起校验期较长等原因。
可能引起员工绩效差距的原因一般包括：
员工方面：不知如何做；不知如何做好；不知什么最重要；不知做成什么样；不想做；还有其它事情要做；做了也没什么用等。
主管方面：不知做了有什么用；不知如何帮助员工；是否帮助过员工；是否未肯定员工的成绩；是否未提醒员工的过失等。
3.决定是否改进
并不是所有的绩效差距都要纳入员工绩效改进计划之中。一般来说，通过员工努力确定可以达到绩效改进的工作才会纳入到绩效改进计划之中，也就是因为员工因素造成的或者虽不是员工造成，但通过员工改变工作方法可以改进工作的内容才会纳入绩效改进。
4.找出可能的方法
绩效改进的方法应该由主管和员工一同完成，可采用头脑风暴、或重新梳理流程等方法，提出若干可能的方法。
5.制订改进计划
首先要确定改进目标。目标的选取应该由主管和员工共同完成，以员工为中心，主管要提出明确要求；其次，要对可能的方法进行筛选，选取双方认可的方法，方法一旦确定，主管要确保给予员工足够的资源支持；第三，要把改进计划分解为若干步骤，并明确每一步骤的时间和工作效果要求；最后，形成一份书面的绩效改进计划。
6.绩效改进的实施、检查和新的计划
绩效改进计划一旦制定，主管和员工应该共同确保计划的实施，员工应该按计划计真完成每项工作，并做好记录，主管则应给予员工适当的支持，并定时检查计划执行，发现问题，及时与员工调整计划。
二、制订和实施绩效改进计划时应关注几点：
1.绩效改进计划要有针对性，不能偏离主题。
2.绩效改进计划要关注重点环节，不可能面面俱到。
3.绩效改进计划要注明具体的时间。
4.绩效改进计划标准要尽可能量化和具体。
5.绩效改进计划需要双方认可，它是一个沟通过程，不是安排工作。
6.绩效改进计划不是一项员工福利，计划失败，员工和主管都应面临调整岗位的问题。
7.绩效改进计划是主管的日常工作，应保持足够的关注。
第2篇：员工绩效改进计划
个人的绩效改进计划通常是在主管人员的帮助下，由员工自己来制定，并与主管人员讨论，达成一致意见的实施计划。主管人
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