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惠山站区02号地块
惠山站区02号地块位于惠山城铁国际商务区核心区，东至从商路，西至万寿路，北至站北路，南至中惠大道。地块用地性质为二类住宅用地，规划打造高端住宅项目，目前为净地，可建设用地面积87038平方米（130.55亩），容积率≤2.5，建筑密度<28%，绿地率>30%。
惠山城铁国际商务区是无锡市现代服务业集聚区，是无锡“双核联动、一环镶嵌、三区协同”城市空间布局的重要组成部分。依托城际高铁惠山枢纽站（服务沪宁城际高铁、泰锡宜城际高铁、沿江城际高铁及无锡市轨道地铁3号线），未来惠山城铁国际商务区将成为城铁、地铁、公路客运、公交立体组合的区域交通枢纽；并依托交通优势打造以生产性和生活性服务业为主的现代产业高地，建设具有江南水乡特色的低碳生态之城。
项目地块周边配套齐全，距离惠山枢纽站不到1公里，地块北侧为商务区双语国际幼儿园，社区行政服务中心、社区睦邻中心，地块西侧5公里内规划有新城12年一贯制学校和新城湿地公园，地块北侧为奥凯城市广场（五星级金陵大饭店、永辉超市、儿童休闲培训中心、休闲购物街区等）。
玉祁平湖天地市场问卷分析
2011-9-28
◆宏观市场环境分析
1、 玉祁宏观分析 2、 土地市场 3、 经济基础分析
◆区域市场分析
1、 玉祁商业地产环境分析 2、 玉祁商业布局 3、 平湖新城概念
◆项目地块环境分析
1、 地块周边项目分析 2、 地块环境分析 3、 地块配套分析 4、 地块SWOT分析
◆项目初步定位 1、初步定位方向 2、业态划分
一、 宏观市场分析
概述：江南水乡无锡，镶嵌着一颗璀璨的江南明珠——玉祁。玉祁镇始于唐末五代以前，迄今有4000多年历史，历史悠久、源远流长，名人辈出，人文荟萃。 玉祁镇位于无锡、常州、江阴的交界处，总面积39.7平方公里，人口近10万，下辖17个行政村，1个水产养殖场，1个社区居民委员会。原为芙蓉湖中高地，如湖中之玉，因而得名。1934年置玉祁镇，以驻地命名。1945年10月至1949年4月，设玉祁自治实验乡。1949年为玉祁区，1957年设玉祁乡。1958年成立玉祁公社，1983年复为玉祁乡，1987年撤乡改设玉祁镇。
1.经 济
无锡玉祁经济总量从2001年的40亿元，猛增到2006年的203亿元，（超过了当时我国西藏全省得GDP）平均每年增幅高达45%。经济实力的增强主要依托于当地的乡镇企业的迅速发展，是无锡市重要的工业重镇。教育事业‚一条龙‛发展，成教、中教、小教、幼教全部跻身省级先进行列，满足了人民群众对优质教育资源的需求。公益事业‚一盘棋‛推进，道路、绿化、污水处理厂、自来水厂、社区中心、客运中心、休闲广场等全部焕然一新，有效提升了人民群众的生活质量。群众保障‚一体化‛落实，社保、农保、‚地保‛、医保、低保等‚五保并举，应保尽保‛，农民人均收入也逐年提高，超过了1.1万元。2006年一举获得‚全国小城镇建设示范镇‛、‚全国环境优美乡镇‛，‚国家卫生镇‛等三块‚国家级‛金牌。玉祁镇党委也被中共中央组织部表彰为‚全国先进基层党组织‛。今年又加快了转型发展、创新发展的步伐，坚持‚政府主导、多元投资、环保优先、滚动发展‛的方针，全力推进平湖城的开发建设，打造高品质的人居环境，提升玉祁的综合竞争能力。
上海北京广州深圳苏州天津重庆杭州无锡青岛
（1-1）2010年全国GDP总量排行
从图（1-1）可以看出无锡的经济总量处于全国十强，可以用‘富可敌国‛来形容.差不多可以和亚洲一些小国家一年的GDP相当了，但远远落后于苏州了。
（1-2）近年无锡GDP增长情况统计
2006年到2010年无锡年GDP呈现逐年上升的趋势，良好的经济大环境为房地产行业的快速、健康的发展提供了稳定的保障。几年来GDP逐年上升的比例较稳定，体现出市场稳定发展的大趋势。房地产作为中国经济体系中一个重要的环节，每年所创造的价值都有大幅度上升，是中国GDP的重要组成部分。那么，它对于大环境的变化也是非常敏感的，整体经济体系的良好走势决定了房地产市场节节高升的必然现象。
2.土地市场
（1-3） 近年量价走势图
2010年商业地块近年来量成交最高的年份，其中成交量为549万平米，另外地块成交
均较2009年有一定下滑，降幅为30%左右；
通过我们对今年成交地块的跟踪来看，主要的成交地块集中在锡山区，区域整体土地价
格较低，造成了今年商业市场土地成交价格的一定走低 ；
2010年的无锡政府大力打造锡山区高铁商务区，滨湖区太湖新城，造成了区域性成交
量的放大，也是成交量较上年大幅增长的主要原因。
从近期国家对房地产市场的调控，特别是住宅市场的调控、收紧。使得商业地产的成交
走势相对看好。
纵观全年的成交走势来看，2011-2012年无锡商业地块走势依然会平稳发展。
附注：近期惠山区土地市场成交情况
无锡市2011年第二批国有建设用地使用权挂牌出让结果
3.交 通
玉祁镇位于无锡、常州、江阴的交界处，本地块处于政府打造的平湖新城核心板块，玉祁、前洲组团核心区域。仅靠沪蓉高速公路，南至城铁路惠山站，东至规划中得永泰路，西至规划中西环路，交通是四通八达。
注：BI位置为玉祁镇所在位置
二、 区域市场分析
1.玉祁商业环境分析
目前镇上的商业形式仍然是传统的业态分布，这与当前的市场既不吻合。随着城市经济的发
交通局年度工作总结
【无锡惠山区高铁规划】
一、**年全市交通运输工作回顾
**年，在市委、市政府和省交通运输厅的正确领导下，全市交通运输系统广大干部职工团结拼搏，扎实工作，圆满完成了各项目标任务，有力地支撑和服务了经济社会发展，取得了来之不易的成绩。
（一）综合运输体系建设进一步加快
过去的一年，我们牢牢把握“稳中求进”的主基调和“项目推进年”的总体部署，突出抓好一批事关全局的交通基础设施项目建设，全年累计完成建设投资78亿元。
重点工程建设有序推进。**年，完成国省干线公路改造14公里，建成地方干线公路30公里，新增一级公路83公里，新改建农村公路163公里、桥梁**座。宁杭城际铁路基本建成。锡澄运河航道整治工程启动建设。港口新增万吨级泊位2个，新增吞吐能力**万吨。苏南硕放国际机场二期扩建工程全面推进。苏锡常南部高速公路、宜马快速通道前期工作稳步推进，沿江城际铁路前期研究深入开展。
养护管理水平不断提升。牵头对市区15个高速公路出入口开展环境综合整治，累计完成投资1.25亿元。全市普通干线公路技术状况指数MQI达到93，干线航道和船闸通航保证率保持100%，居全省领先水平。**运河宜兴水上服务区建成投用，率先在全省开工建设了胡埭县道综合服务区。20公里县道创建成为省级文明样板路，苏南运河**段年通过量达2.4亿吨，同比上升38%。
建设环境逐步得到优化。提请市政府出台了《关于加快长江等内河水运发展的实施意见》，明确“十二五”期间，每年安排内河航道建设专项资金1.5亿元。提请市政府明确了新一轮国省干线公路省市共建管理模式和资金补助模式。对上争取取得丰硕成果，累计争取部省资金支持达到9亿元。围绕建设主题，各地、各部门不断创新思路，千方百计破解发展难题，**等地高度重视交通建设，大幅度增加财政性资金投入；航道部门抢抓机遇，持续高强度推进干线航道整治，为基础设施建设顺利推进营造了良好的环境。
（二）交通运输市场进一步繁荣
过去的一年，我们着力深化行业转型升级，提高产业发展层次，充分发挥交通运输服务和保障能力，运输市场秩序进一步规范，运输市场环境进一步向好。
客运服务能力持续加强。公路客运市场形成“一城一站一主体”经营格局，市际班车公司化经营率达到90%，居全省领先水平。**年，全市公路客运量达到22849万人次，同比增长8%。市区公交日均客流量保持在120万人次以上，公交出行分担率达到26.5%。苏南硕放国际机场正式迈入国家中型机场行列，完成旅客吞吐量*万人次，同比增长10%。
现代交通物流加快成型。**年，全市公路货运量**万吨，同比增长18%；水运货运量1301万吨，同比增长19%。全市物流基地建设投资达到3.2亿元。在全国率先组建了甩挂运输联盟，苏盟物流挂牌成立。金南物流甩挂运输升级为国家级试点。全市港口完成货物吞吐量2.1亿吨，集装箱吞吐量**万标箱。江阴港开通2条近洋件杂货航线班轮，外贸出港运量增幅达到5.8%。苏南硕放国际机场成功开通至香港全货机航线，完成货邮吞吐量8.4万吨，同比增长30%。
运输保障和服务显着增强。认真落实国家关于节假日收费公路小型客车免费通行政策，首个免费通行期间，公路部门精心组织，开足车道，全市4个普通公路收费站免费通行车辆约12万辆，免收通行费约120万元。新增“江苏快客”班车19辆、“江苏快货”线路23条，创建“江苏快修”连锁品牌企业2家，新增专业4S店24家，新投放教练车278辆，基本满足市场需求。加强水上电煤等重点物资的运输保障，全年累计安全运送电煤约286万吨。服务涉水旅游等新兴产业，安全渡运游客近600万人次。
（三）交通行业管理进一步强化
过去的一年，我们始终坚持“以人为本、依法行政”的理念，切实加强行业管理，全面履行法定职能，大力提升管理效能，各项工作迈上了新台阶。
公共交通发展体系不断健全。加强公交优先发展问题研究，完成《“十二五”公交发展规划》编制，并已报请市政府审批。**年，市区新增公交车辆106辆、更新55辆，新辟公交线路8条、调整20条，新建公交场站2座，新增电子站牌6个。加强市区出租汽车行业科学监管，完成市区196辆经营权到期出租汽车延期经营工作，开展出租汽车行业和谐劳动关系创建活动，建成江阴市出租汽车服务中心，市区成功举办首届“的士节”。
行政执法工作日趋规范。2016年，全市共办理交通运输行政案件12万余件，未发生行政诉讼和经行政复议被撤销、变更的案件。深化行政审批体制改革，行政许可事项由79项合并调整为51项，行政权力下放前移27项。启动交通运输执法形象建设“四个统一”工作，加强执法队伍建设，荣获全省交通运输执法评议综合考核第一。切实维护运输市场秩序，持续强化“打非治违”力度，全年共查处各类违法经营案件11325起，滨湖等地执法规范化不断提高。全市普通干线公路超限率下降到2%，全市港口经营许可证持证率提高17个百分点。新区等地港口经营许可证持证率已近90%。
安全稳定形势总体平稳。深入开展“四项排查”活动，大力倡导“三为七预”安全文化，全年未发生重特大安全有责事故和有重大影响的不稳定事件。切实加强水上安全保畅工作，海事部门累计救助船舶43艘次，救助船民51人次，水上搜救成功率达100%。大力增强应急能力建设，公路路网应急处置体系基本建立，水上搜救二期工程竣工投用。机场实现了自开航以来连续第9个航空安全年。稳定形势持续好转，健全风险评估机制，耐心做好信访接待，正确处置舆情信息，出租汽车等敏感行业保持稳定发展，“营改增”税制改革等政策试点实现平稳过渡，收费公路清理整顿等工作稳妥推进。
（四）科学发展能力进一步拓展
过去的一年，我们紧紧抓住科学发展这一本质，坚持深化改革，进一步实现巩固成果，增创优势，为现代交通运输业发展奠定了良好的基础。
着力深化和优化行政管理体制。乡镇交管所管理体制改革向纵深推进，江阴、宜兴、锡山已完成乡镇交管体制改革。水上统一上航执法继续向市（县）区延伸，江阴、宜兴、城郊水上执法大队相继挂牌成立。港口管理体制逐步健全，挂牌成立市港口管理站和市港政执法支队。理顺了港口危险化学品安全监管和机场净空管理职责，初步实现平稳对接。稳定了财政转移支付体制，对质监站体制问题进行了调研。
大力加强科技创新和信息化建设。累计有5个项目列入省厅科技扶持计划，客运自助售票系统获无锡市2016年科技进步奖，温拌沥青技术得到推广使用。陆续推出手机软件查询等公交智能化信息发布平台。苏南运河“感知航道”全面建成。出租汽车电话叫车日均调度量达到8000笔，运管部门在全国首创出租汽车手机双向叫车系统。建成了驾培物联感知平台，实现了数字化管理。加强交通信息服务，实现与公安交管信息的对接共享，累计发布各类信息近1万条，96196服务热线接入量达93533件。
致力推动“两型”交通创建。认真开展低碳交通运输体系试点工作，201*年，共有8个项目获得专项资金支持，积极申报了交通运输部节能减排专项资金区域性管理试点城市。引导企业逐步淘汰落后产能，牵头实施全市308辆油罐车的油气回收改造，完成长江干线船型标准化拆解67艘，新投入83辆LNG客车，首次新增LNG货运车辆10辆，改装CNG出租车3545辆。积极倡导“绿色汽修”，东方汽车城绿色汽修项目被评为部节能减排示范项目。
（五）交通行业形象进一步提升
过去的一年，我们认真落实全市“作风建设年”和“基层组织建设年”要求，全面开展“让出行满意，为党旗增辉”主题实践活动，全年被评为市级以上先进集体44家，先进个人135名，营造了风清气正、开拓争先的行业新风尚。
交通文化建设不断加强。积极推进行业核心价值体系建设，在行业内掀起了个人学吴斌、集体学“雷锋车”活动高潮，石埠山胡埭养护工区、客运客服热线被评为“全国工人先锋号”，以大众出租汽车公司驾驶员顾建明为代表的一批先进人物成为无锡交通新时期的先进典型。不断加强优质服务品牌创建，e路畅行品牌被评为第四届全省交通运输行业优质服务品牌特别奖，“爱心车队”入选“感动中国”候选事例。大力开展行业诚信建设，华驰出租车公司等5家企业被评为AAA级企业，82家企业被评定为江苏省机动车维修信誉企业。
党建工作水平显着提升。认真落实全市“基层组织建设年”的各项部署，不断增强各级党组织的战斗堡垒作用和广大党员干部的先锋模范作用。交通学校、爱邦公司党建工作卓有成效。大力加强作风建设，深入开展“三解三促”活动，建立联系点31个，协助解决发展困难和问题55个。深化反腐倡廉工作，注重风险防控，加大廉政教育，推进政风行风建设，强化纠风治乱，党风廉政责任制全面落实。锡山东港交管所被评为“江苏省创建群众满意基层站所示范单位”。
基础管理工作持续改善。全面加强建设市场和质量监管，招标率和监管率均达到100%，积极推行质监交底、“第三方”监测和施工标准化等活动，确保了在建工程质量。出色完成“苏动-2016”国防动员指挥研练和交通战备现代化建设试点等重大任务。成功开通无锡交通运输新浪、腾讯微博，实现“微博问政”。人大建议、政协提案办理扎实高效，满意率达到100%。督查工作经验被市委、市政府通报表扬，政务信息报送和宣传报道工作保持全省前列。财务审计、行业统计、社会综治、保密档案、后勤保障以及离退休干部、共青团等各项工作也均取得了新的成绩。
同志们，成绩来之不易。这是市委、市政府和省交通运输厅正确领导的结果，是省市有关部门和社会各界大力支持的结果，是全系统干部职工辛勤工作和无私奉献的结果。在此，我代表无锡市交通运输局，向长期奋战在一线的全系统广大干部职工表示衷心的感谢和崇高的敬意！
2016年的工作中还存在一些问题和困难：受多重因素制约，重点工程建设推进难度激增，列入政府考核的重大项目迟迟不能开工；行业管理风险与日俱增，管理方法与现代化的要求还有较大的差距；交通运输系统现有人员队伍数量、素质、知识结构等与日益繁重的管理任务还不相适应等，需要我们在新的一年工作中加以重视和克服。
二、新的一年面临的发展形势和工作要求
党的十八大为我国经济社会发展描绘了宏伟蓝图。市委十二届四次全会提出要确保到2016年在全省率先基本实现现代化。省交通运输厅则对全省交通运输行业发出推进“三大三化”，实现“一个率先”的号召。
当前，我们要敏锐地把握好交通运输发展有利条件：一是随着国家实施苏南现代化建设示范区规划，交通运输部支持推进江苏交通运输现代化建设先行先试等政策优势叠加，以及江苏省省道网规划的批复，为无锡交通现代化建设提供了新的发展机遇。二是当前经济逐步企稳回升，交通运输需求持续旺盛的基本面没有改变，并呈长期趋好态势，为无锡交通现代化建设开辟了广阔的发展空间。三是市委、市政府明确要求在全面提升城乡发展品质上有更快进展，按照国际化、城市化、一体化的要求，打造现代化国际化滨水花园城市，为完善现代综合运输体系，提升交通运输服务品质创造了良好的外部条件。
同时，我们也要清醒地看到，201*年我市交通运输发展面临的困难和挑战更为严峻。一是宏观经济走势依然错综复杂，充满变数。交通运输发展仍然面临着要素供给从紧的挑战，并且短时间难以得到根本改变。二是我市两型社会综合配套改革试点对环境保护、节能减排以及生态文明的要求越来越高，转型发展的压力激增。三是社会公众对于便捷实惠舒适出行的需求越来越强，对交通运输的关注度和参与度逐年提高，我们在向社会提供更多更好服务方面还有差距。
在今年的工作中，我们必须把握机遇应对挑战。全市交通运输工作总体要求是：全面学习贯彻落实党的十八大精神，紧紧围绕我市打造“四个无锡”、建设“四个示范区”，率先基本实现现代化和省交通运输厅推进“三大三化”、实现“一个率先”的重大部署，按照“量力而行、稳中求进、统筹兼顾、转型升级”的原则，深入开展“项目建设提升年”、“作风建设提升年”、“基层组织建设提升年”活动，着力完善现代综合运输体系，着力加快转型升级步伐，着力提升公共服务能力，着力强化行业管理效能，着力夯实事业发展基础，奋力争当全市率先基本实现现代化的先行军和全省交通运输现代化的排头兵。
第一，坚持建养并重，加快打造现代化的基础设施网络
要加快交通运输现代化建设，实现基础设施现代化首当其冲。在新的形势下，我们要注重以可持续发展为主攻方向，不仅要建设好，更要维护好，充分发挥交通设施网络的整体效益。一方面，保持建设稳健发展。本着“优先推进一批、集中攻坚一批、适当储备一批”的思路，保持交通基础设施建设科学性、稳定性和连续性。201*年，计划完成交通基础设施投资80亿元，各地要积极争取各级党委、政府的支持，扩大财政性资金的投入，确保计划建设项目顺利推进。另一方面，提升养护管理品质。更加重视和加强公路、航道养护管理，不断提高现有交通基础设施的耐久性及其通行效率、服务功能，充分发挥基础设施投资效益。
第二，坚持客货并举，加快拓展人本化的运输服务市场
建设是基础，服务才是根本。我们要在各级党委、政府的领导下，切实加强运输服务能力建设，加快培育一个繁荣发达、科学有序、能力充分的运输市场。一方面，按照“体面出行”的理念，加快城乡客运一体化发展。大力提升客运服务能力，推动客运服务向社区、向城镇、向农村延伸，并逐步引导城乡客运体系与民航、高铁、轨道交通等新型客运方式的有机衔接和深度融合，为社会公众提供多层次、高效率、均等化的出行服务。另一方面，按照“降本提效”的宗旨，引导传统货运向现代物流转型升级。突出降低运输成本、提高物流效率，加快现代物流发展，支持一批物流示范企业做大做强做优，提供一体化物流服务，大力推动运输业与信息技术和供应链管理的深度融合，带动全行业产业升级。
第三，坚持质效并进，加快健全精细化的管理保证体系
强化管理是夯实发展基础，增创发展优势，率先基本实现现代化的关键所在，要下大力气推进。一方面，要强化基础管理。要坚持依法行政，不断建立健全交通运输行业监管的法律法规体系。要切实加强政策研究和政策落实，强化交通运输经济运行分析，准确掌握行业发展质态，适应现代化的新要求。另一方面，突出创新驱动。始终坚持科技创新，加强管理体制改革，围绕无锡“智慧城市”建设，精心打造“感知交通”，加快建立市一级与现代综合运输体系相匹配的综合管理信息平台，实现管理体系高端化、现代化。
第四，坚持内外并修，加快凝塑多元化的交通行业文化
文化是民族的血脉，交通文化是全体从业人员共同的精神家园。率先基本实现现代化，必须推动交通文化大繁荣。一方面，扎根行业，提高发展软实力。要激发全行业文化创造活力，推进交通运输法治文化、创新文化、安全文化、党建文化、廉政文化等大发展，形成多元化发展的行业文化集群。另一方面，面向公众，弘扬时代新风尚。千方百计为公众提供安全、舒适、快捷的交通运输服务，要积极推进诚信行业、文明行业、服务行业创建，广泛开展志愿服务，选塑一批先进典型和模范人物，提升交通运输行业形象。
三、201*年全市交通运输工作主要任务
201*年，我们要按照市委、市政府和省交通运输厅的决策部署，突出重点，把握关键，着力做好七个方面的工作。
【无锡惠山区高铁规划】
（一）稳步推进重点工程建设，努力在现代综合运输体系建设上取得新突破
积极推进对外大通道建设。以打造“现代化国际化滨水花园城市”为目标，全力推进城市对外通道建设。苏南硕放国际机场二期航站楼扩建工程要建成竣工，玉祁导航台要确保上半年投用，旅客吞吐量要力争达到360万人次。宁杭城际铁路宜兴段要确保上半年建成通车，并着力开展
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