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写字楼招商统一说辞
第一部分：现场接待流程
1、客户到达项目1楼，工作人员确认是否为看房客户，并通知租赁中心有客户到访（租赁中心立刻安排人员准备接待）；
2、工作人员引导客户进入电梯；
3、客户乘电梯进入招商中心，出电梯由客服人员引入租赁中心；
4、由门童开门，客户进入租赁中心，租赁人员在内门口开始接待（此时必须有租赁人员在专候，若出现租赁人员都在接客户的情况，应先安排客服人员进行接待）；
5、先接待大厅进行XX集团宣传片介绍，使XX集团有更深刻认识，加强客户对项目的认同感（接待大厅播放项目宣传片）；
6、租赁人员将客户带至沙盘区，先对区域沙盘进行讲解（针对项目区域的商务环境进行阐述）；其次，对项目沙盘进行讲解（针对项目本身的主要卖点进行阐述）；
7、租赁人员引导客户至洽谈区，并请客户入座，同时客服人员递茶水，就客户的需求情况进行沟通（此时判断客户诚意，并尽量留下真实客户的信息以便日后跟踪）；
8、引导客户参观样板间（明确告知客户哪些配置属于交房标准，哪些属于非交房标准，避免不必要的误解。讲解单层平面布局、特点及优势）；
9、参观公共区，电梯厅，卫生间的人性化配置；
10、接待结束，如客户有进一步需求，可另行预约时间参观其他楼层。为客户提供项目相关资料，并将其送入电梯，电梯门闭后再离开。
11、租赁人员结束接待工作后，回到前台对此客户的详细信息进行登记； 第二部分：招商统一说辞
（客户进入后，首先进行亲切问候，并询问客户是否第一次到访，或是否有其他租赁人员接待过。）
您好，请问是第一次来吗？（若是，则说“欢迎参观XXXX，我是租赁人员XXX，以后由我为您服务”；若不是，则说“请问这的哪位接待的您呢？”随后换至原接待人员继续接待。）
引言
XXXXX是XXX集团继XXXX项目后在XXX市的又一重磅作品。整个项目总建筑面积160万㎡，采用纯租赁运作模式，是XX集团集众多人力智慧，采用国际化全新倾力打造的又一高端精品办公物业项目。这样一个超大体量，全持有的写字楼项目在XXX乃至全国都实属罕见，其在实力央企XXX集团的
全国战略布局中有重要意义。那关于XXX集团品牌和商业地产战屡布局等信息，我们可以先通过视频了解一下：
（视频播放完毕，讲解区域沙盘）
相信看了XXX集团的宣传片后，您对XXXX在XXX地产全国商业布局中的战略意义已经有了一定了解。那下面我给您详细介绍下XXXXX的具体情况：
说地段
1、XXXX位于XXXXX核心区域，区域XXXXX、市政厅、XXXX等商业、文化、政务地标汇聚于此，未来将成为XXXX核心区域。
2、项目所属板块南接XXX组团商务商业核心区CBD，北接XXXX商务核心区域，西接高端住宅商业圈，东联XXXX及新XXXX核心办公区域。
3、项目位于XX大道与XX大道交汇西南侧，处于XXX市政府重点打造的XXXX大道的中央商务大道上，是未来XX金融产业和高端服务集中区域。
4、项目周边中央公园河滨绿地簇拥，该区域可谓是绿色坐拥、文化商务环绕之地。
说交通
XXXXX的交通十分便利。
1、首先，从周边道路规划看：项目处于XX路外XX大道与XX大道交汇处西南面，东距XX市新市政府办公区约400m，距XX路XX立交桥约5公里，距离XX路与XX路交叉口约2公里。项目所在的XX大道，为XXX内唯一一条双向6车道的大道，车行至XXXX机场仅15分钟，交通便捷。
2、其次，从公共交通上看：距地铁XX线XX站、XX站步行仅10分钟，未 来地铁五号线也规划从此处经过；项目临XXX公交站，有XX路、XX路、XX路、XX路多部公交车线路可到达。
3、另外，XXXX距离机场高速仅5分钟车程，到XXX机场仅15分钟，具有明显的空中交通优势。
说配套
XXXXX项目所处位置是XXX核心区域，区域内多个项目的呈现，已经为区域高端商务办公提供了丰富、完善的配套。
1、商务配套：媲邻XXX、高新技术开发区、高新孵化园、XXXX，周边商业办公氛围浓郁；未来与大型国央企总部办公为邻，中国国电、中国石油、中国华电等；
2、政务资源：高新管委会、市政府；
3、商业配套：临近宜家、伊藤洋华堂、XX广场、XX广场、XX百货、欧尚、XX购物中心等；
4、酒店配套：XXX大酒店、希尔顿酒店、W酒店等商业配套，办公同时享受高品质便捷的附加服务；
5、居住配套：XXX、XXX、XX，商务、人居一体化功能配套；
（区域沙盘讲完，项目沙盘介绍）
XXXXX沙盘讲解的主线将按照从整体到局部，从周边到本身，从全部到特殊。
→周边道路介绍
→项目地块规划介绍，分期情况
→各栋名称，层数，建筑高度
→大堂配置
→单层布局，标准层面积，标准层高，架高地板等数据
→电梯配置
→空调配置
→5A智能化系统
→精装交房标准；
→定制化服务：可拆卸楼板、总裁行政卫生间、预留24小时冷却水、楼板局部荷载加强
说项目
1、XXXXX项目整体占地面积36119.79㎡，约54亩；项目总建筑面积约60万㎡，总共又8栋写字楼构成，形成了XXX独一无二的1公里全持有商务街区，堪称全国第一例超大体量纯持有甲级写字楼物业；
2、（激光笔指向沙盘AB栋）目前您所在的位置为项目一期AB栋，正是目前我们正在招租的写字楼。一期整体容积率10.87；建筑面积约13万㎡；
3、我们的AB栋总层数28层，地上25层，地下3层；均定位于国际甲级写字楼，它的配置高端，主要体现在如下方面：
首先，项目的标准层面积约2140㎡；标准层层高达到3.95m，净高2.8m，区域同类产品中都处于顶级水平；项目的外立面采用全LOW-E中空玻璃幕墙，具有高透、隔热、隔音、节能的特性，通透采光极致彰显，创造生态、健康、节能的优越办公环境；AB座国际甲级写字楼获得了由美国绿色建筑协会颁发的LEED国际绿色体系认证，塑造绿色环保节能的人性化办公空间7；
其次，我们的A、B座每栋楼10部三菱锋速电梯，并采用高低分区，上下无忧；并且配备2200㎡豪华天际大堂，双层挑高12.9m，彰显奢侈气度，营造高端商务氛围，缔造国际城南首席商务会客厅；A、B座车位720个，配备充足，停车方便快捷；同时，项目采用全球三大空调品牌之一的美国约克中央空调，提供舒适的办公环境；项目采用的5A国际化标准的智能化系统，使您的办公非常方便；
另外，我们XXXXXX还专门针对实力企业提供市场上独一无二的定制化办公服务：1、行政卫生间：A、B座专门设计预留总裁行政卫生间，满足私密性、独立、便捷性需求；体现CEO的尊贵身份；2、A、B座采用精装交房，250px架高网络地板，天花板经过精心吊顶处理，节约企业装修成本与时间；3、可拆卸楼板：AB座在局部设计预留纵向跨层改造空间，布局可自由规划；4、预留24小时机房冷却水系统，向设置楼层计算机房的租户提供水冷式独立冷源空调
机组所需的冷却水，冷却水系统分别在B座的27层设置冷却塔。5、结构楼板加固：AB座从4层到15层局部荷载加强到5.0KN，满足金融类、IT类客户机电设备特殊承重要求。
其他优势说明
通过刚才对项目区域、配套以及项目的简单介绍，相信您已经对XXXXX已经有了一定了解。我们XXXXX是XX集团继XXXX之后在XX打造的第二个高端商务办公项目。
XXXX采用纯租赁的品质规划、业权统一的形式。而这种形式能够保证写字楼高水平的统一管理、统一经营，能够更长久保持较高的物业品质。
这里可以给您介绍下XXXX的情况：它是中海在城X开发的高端甲级写字楼，也是采用纯租赁、业权统一的形式进行开发。经过近1年的运营，目前XXXX已经基本达到满租状态，并且已经有多个国内外知名企业入驻办公。中海地产包括XXX物业在商务办公的服务已经获得市场和广达企业的认可。
（项目产品实地带看流程）
→看到项目外立面，先介绍外立面
→说完外立面开始进入项目，首先介绍入户大堂
→介绍项目电梯配置（大堂介绍后，自电梯进入各楼层）【写字楼物业招商,】
→进入单层，就要介绍公共装修部分（电梯厅、公共装修、卫生间等） →开始讲解户型分割，2140面积灵活供客户选择。户型组合（看客户意向度定）。
整体风格：采用全程带看式阐述模式，实物与语言相结合，让客户身临其境，记忆犹新，增加客户对项目的认同感。
整体思路：由外向内，由下到上的介绍思路。
（一）外围介绍：
地下停车场设计：XX大道和XX大道分别设有车行出入口，双向进出，保证您无论从哪个方向均能快速准确地进出地下停车场，提高办事及出行效率； 外墙特点：外墙采用先进的欧洲单元式LOW-E中空玻璃幕墙，全景采光，具有高透、隔热、隔音、节能、抗辐射性等特性，通透采光极致彰显，创生态、健康、节能的优越办公环境，项目获得由美国绿色建筑协会颁发的LEED金级预认证，塑造绿色环保节能的人性化办公空间。
（二）写字楼入户大堂：
2200平方米精装修南北双向入户大堂，12.9M的挑高，营造高端商务氛围，缔造国际城南首席商务会客厅。
目前商业部分有银行及seven-eleven配套，我们还会考虑引进高端咖啡、下午茶等，方便办公休憩。
（三）电梯介绍：我们的AB栋每栋楼分别配备10部三菱峰速电梯，最高时速4M/S,并设置目的层预选系统，高低分区，上下班高峰期无须等待。
（四）介绍入户电梯厅（如在大堂电梯厅等待电梯时间较久，亦可以讲此段）：
电梯厅长19.2m，宽3.6m，以浅色大理石才为主色调，营造出温馨、典雅的办公环境。
（五）公共走廊：浅色墙纸；拉丝面不锈钢踢脚；地毯；声控观感智能照明系统；铝板吊顶；暗藏式空调出风口，整体恢弘大气，彰显现代高端商务品质；宽1.8m；高2.85m，极致体现人体舒适度。
（六）介绍沙盘：
区域沙盘介绍：
地段：项目位于XX大道与XX大道交汇处，正处XX市政府重点打造的“的中央商务大道上，项目北街XXX商业圈，南联XX组团商务核心区，西接高端商住区，东联新市政府办公区。项目位于XX区的金融总部商务区的核心区域，是未来XX市的金融产业和高端服务集中区域。
交通：道路交通：项目东距新市政府办公区约400m，距XXX立交桥约5公里，距XX路约2公里，项目周边形成以“XX路、XX大道、XX高速三横；XX大道、XX大道、XX大道三纵的网络式交通，从而缩短出行距离，到XX国际机场仅需20分钟车程，交通可谓四通八达。 公共交通：距地铁XXX站步行仅5分钟，距未来地铁4号线XX站步行仅10分钟；项目临近XX公交站，有XX路、XX路、XX路、XX路多条公交线路可到达。
配套：1）区域五大价值体系：
行政中心，政务服务价值：XX市人民政府、XX海关、XX市中级人民法院、XX管委会等政府机构入驻，缔造新的行政中心，为企业提供便捷的政务服务。 产业园区，集聚效益价值：高新技术开发区、高新孵化园、软件园等产业集群汇集，形成完善的产业链，提供良性商务环境，加速企业发展。
关于写字楼招商的几点思考【写字楼物业招商,】
厦门万地房地产行销策划有限公司 苏金尧 陈黄华 章华校
写字楼一般可定义为办公大楼，主要承载办公空间的功能。办公室是脑力劳动者管理和生产信息的部门，一个企业中近乎有一半的工作人员是从事办公室工作的。
历史上办公室起源于产业革命时期，那时的办公室是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。
今天，办公室作为生产和处理各种商务活动的信息场所，而正在成为社会生产的基础。 写字楼招商是其价值的一个非常重要的环节。不管是统一产权，还是分散产权；不管是统一招商管理还是非统一招商管理，入住率始终是业主获得回报的最终体现。目前写字楼的招商主要有两种形式存在：1、有专业的代理公司统一招商管理，2、业主自己招商。写字楼跟SHOPPINGMALL一样，只有统一运营管理才能将其价值最大化，从而给业主带来丰厚的回报。
写字楼的招商是一个非常复杂的过程，主要是由以下6个环节组成：1、市场调查，2、项目定位，3、广告推广，4、预招商，5、正式招商，6、二次招商。一个项目的成功招商，是以上6各环节都顺利实施并且完美的结合。
市场调研
市场是最复杂、最难摸透的而且有着很强时效性的，它是一种当前状态下的总体趋势，趋势这个东西就像水流，如果你顺着它了，你就可以不用花费太多的力气就很容易可以达到你的目标，如果当你逆势的话，就好比“学如逆水行舟，不进则退。”当然这是对学习的一种勉励，但是对于我们运作项目来说，花最少的力气做最多的事情才是我们以及我们的业主所追求的，也是我们专业价值的体现。
我们需要市场趋势的的推动，因此要对它进行深入的调查分析，并且总结出对项目招商密切相关的信息。
写字楼的市场调查的着手点有：（1）项目所在城市的宏观经济情况，（2）项目所在城市的企业发展程度，（3）项目所在城市对商务区域的整体发展的规划，（4）当地企业对写字楼的需求习惯，（5）当地写字楼的市场情况。其中当地写字楼的市场情况的是我市调中的重点，也是写字楼项目能否成功运作的最基础的环节。
对于当地写字楼市场的点调查，由以下几个方面构成的：（1）当地写字楼的整体存量，
（2）当地著名写字楼的各个主要指标的调查（如：、位置、硬件配套、商务服务、物业服务、单元分割、租赁条件、入住率、入驻企业），（3）当地跟本项目同质项目各个主要指标的调查（（如：、位置、硬件配套、商务服务、物业服务、单元分割、租赁条件、入住率、入驻企业），（4）入驻写字楼的主要客户群调查。
以上所要调查的信息必须详尽真实，方可为后面的分析提供准确的依据，否则会直接影响到后面分析的结论，进而影响以下的一系列的决策。
项目定位
项目定位的概念很广，我们在这里探讨的项目定位主要是写字楼招商的定位。写字楼招商定位是项目获得丰厚回报的关键。
写字楼招商的定位主要有：（1）写字楼级别定位，可以定位成甲级、乙级、丙级或是产业集群，当然这个定位要有项目所在城市的写字楼市场的发展水平，还有项目本身的硬件条
件和该物业的可升级的空间，还有当地主要客户群接受水平决定的。（2）客户群的定位，写字楼的主要功能决定了它的主要客户群是企业、政府机关部门、事业单位，政府机关部门和事业单位基本上都有自己独立的办公大楼，因此企业自然成为写字楼的主要客户。企业根据规模可以分成大型企业、中型企业、小型企业等；根据行业可以分工业、农业、商业、服务业；根据企业性质可以分成国营企业、外资企业、合资企业、私营企业、个体户；或者可以根据产业链分：如纺织产业、电子产业、软件产业、金融产业、运输产业等等。企业的分类还可以根据招商需要对其用更多的方式进行分类，然后去寻找跟项目自身定位最为吻合的几个目标客户群。最后根据客群的定位再去调整优化写字楼级别的定位，使项目更加完美的走向市场。
在做招商定位的时候，往往要结合当地现有的写字楼市场发展水平，也要高于现有的写字楼市场，至少要给该目提高到未来3-8年的水平。以保证在该项目不会昙花一现，被快速发展的市场的发展所淘汰。
招商推广
推广是写字楼开始到结束一直都在持续的一个环节，不同阶段的推广有不同的主题，有不同的推广方式。招商推广的广度和深度直接影响招商的进度。一个新物业的从推出到人们认识，再到接受，再到入驻是需要一个过程的，这个过程的长短是由推广所决定的。
写字楼招商推广分为三个阶段：第一个阶段：在项目还在施工的阶段，可做项目知名度的推广。第二个阶段：在项目的预招商期，可做项目知名度和差异化的推广。第三阶段：在项目正式招商的阶段，直接面对目标客户做针对性的推广。第四阶段：二次招商的阶段，主要是做项目美誉度的推广。在推广的每个阶段都有每个阶段不通的主题和特征，用到的推广方式有所差异的。
项目或产品的推广方式是多种多样的，其主要原则是白猫黑猫能逮到老鼠的就是好猫。以下介绍几种在写字楼的推广中比较常用的推广方式：（1）写字楼自身的广告墙或广告位，
（2）项目周边的罗马旗，（3）针对目标客群派发的DM，（4）电梯广告，（5）针对企业发广告函，（6）主干道的立柱广告，（7）机票上的广告，（8）招商会推广，（9）跟酒店配合相互推广，（10）通过房产中介推广，（11）网络推广，（12）短息群发，（13）媒体广告，（14）公关营销，（15）招商人员关系营销，（16）通过协会推广，（17）扫同质的写字楼，（18）通过入驻企业的业的影响力来推广等等，以上为比较常用的几种推广手法，当然也有根据城市的不同和目标客户的不同而使用具有差异化的推广方式。招商其实跟带兵打仗一样，大军未动，粮草先行；我们现在是招商未动，推广先行。
预招商
预招商是随着营销细微化过程中新兴的一个环节，是招商正式启动前的对客户的一个摸底的动作，为正式招商做铺垫。
其操作的方式基本为在定位完成后，初步完成项目的招商条件，在对客户进行市场调查的过程针对意向客户进行预招商。主要是让客户签订意向合同，并且缴纳意向金，待项目完工正式启动招商的时将意向金转为租金。如果业主没有按照合同约定将物业交付的话，意向金全额退还。以保障客户的权利。
预招商主要是针对项目的主力客户进行的，在租赁条件上是可以灵活控制，以便为后面正式招商的的租赁条件的制订提供参考。同时也为后续的招商减轻压力。
正式招商
在项目施工进入尾声、前期蓄客达到一定程度的时候，并可以正式启动招商。可以以活
动的方式启动招商，并邀请意向客户在开盘招商当天签订租赁合同。也可以平静的启动招商，不做任何的造势活动，因为写字楼的招商是一个理性的过程，直接邀请客户过来签定合同即可。
写字楼招商针对的客户是企业，企业对写字楼的需求是相对理性的，需要经过一定的流程，有时对办公地点的选择是其出于其战略的考虑，决策周期相对比较长。对于写字楼客户的跟踪是一个比较长的周期，需要将项目的优势跟企业的需求点很好的结合，对招商人员综合能力的要求比较高。
写字楼招商的过程主要是开发新客户和跟踪老客户，并且实现签单的的过程。这个过程主要是由招商人员来执行完成。只要在客户量不断迅速增加的情况下，才能不断的产生意向客户。也只有在招商人员服务好意向客户，才能实现最终的签约。这个过程好比是一条链条，在不停循环着，当中间的某个环节出现断档，接下来的入住率也将停滞不前。所以在每时每刻要把这条链条循环的转起来，以保证入驻率的稳步上升。
写字楼的招商的营销方式主要有两种，一个是坐销，另一个是行销。坐销是客户接收到推广之后的回笼；行销则是对意向客户的回访和对目标客户的陌生拜访。其中行销是一种比较主动的营销方式，招商人员比较辛苦，所取得的成果更佳。
二次招商
写字楼的招商是一个滚动的过程，当客户租赁期限到了之后，如果满足不了客户的需求，客户就会选择适合的自己定位的写字楼。也就意味着要，进行二次招商。写字楼的二次招商有主要有两个特点：一个是可以计划性，就是租赁期限到了之后自然退租；另一个则是不可确定性，由于客户的各种突发因素造成的退租。前者的二次招商是纳入二次招商进度的规划之内，可以提前进行二次招商的推广和客户的洽商，在退租的时候，直接引入新的客户。对于后者的二次招商只能是依靠客户随时储备客户来解决了。
二次招商的难度比一次招商要高一些，主要是因为：（1）项目已经相对老化，不能跟新项目对比，（2）新客户对格局的适应性差，比较挑客，需要大量改造，（3）跟其他项目相比竞争力不足，（4）客户的可选性少。因此在二次招商的过程中需要做更精细的工作（如深入挖掘已入驻客户的入驻的初衷，以便以同类企业为基准扩散的去寻找接洽客户）以保证稳定的入驻率。
写字楼的招商是一个系统复杂的过程，以上的六点有很强的独立性，同时又存在着密切的联系。就像链条一样，只要其中的某个环节问题，就会付出很大的代价，要是能很好的将其滚动起来，将给业主和招商运营团队带来丰厚的回报。
甲级高端写字楼招商
1、甲级（5A级）写字楼的定义、标准
写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
（1）甲级写字楼乃是行业内从综合品质角度出发评定写字楼的等级，是一种通行叫法，没有固定标准。国际上判断甲级写字楼有8大特征：⑴管理国际化⑵24小时写字楼⑶人性化⑷空间的舒适性和实用性⑸数字化⑹节能化⑺便捷的交通⑻商务化
甲级写字楼的内涵（标准），包括有如下原素：
位置于中心商业区CBD内
有完善的中央空调
充足数量及合理分布的升降机和电梯服务
甲级专业物业管理
楼层间格等恰当
楼底净高在2.8米
每层建筑面积最少1千平方米
有零烦恼的停车场
（2）5A标准是目前较为流行的评定标准，一种是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；一种是广义的指综合A级评定标准，包括⑴品牌标准：A级写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，其品牌要与城市有大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。⑵地理位置标准：只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。⑶客户层次标准：客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，较高的客户层次对他们公司的形象有较好的提升作用。⑷服务品质标准：服务品质体现在两个方面，一个是高效的物业管理，一个是对入住企业的专业化商务服务上，两者皆备则认为其具备服务品质A级标准。⑸硬件设施标准：考核建筑设计和建筑功能的创新，以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，在上述方面若有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。
2、招商的定义：根据中华人民共和国商法、易店商务百科的定义，招商，即招揽商户，它是指发包方将自己的服务、产品面向一定范围进行发布，以招募商户共同发展。
招商是企业营销过程中的关键环节之一，是企业将产品推向市场的必由之路。
通常，招商工作可以从以下三方面着手： （一）确定适合自己的目标招商群
根据产品的市场定位、产品特点、渠道特点、来确定适合自己的经销商目标群。
（二）用什么样的方式去找
广告招商（通过各种广告媒体将企业的招商信息传播出去，通过电话、传真、信件等方式来收集客户资料，通过进一步谈判，引导人们来经销本企业的产品。）；业务人员走访招商（在企业确定招商群体后，针对竞争对手和相关产品的经销商有目地进行走访和沟通，传达企业的招商信息，进行招商。）；
（三）如何让他们愿意做
无论是哪一种招商方式，其最终目的就是要将招商信息传播到目标招商群中去。 在招商会上，企业可以从以下几个方面去做准备：
1．展示企业实力，让经销商了解企业的过去。
2．建立样板市场，让经销商看到自己的未来。
3．做好长久规划，让经销商看到发展的前景。
4．建立可操作的经营模式，让经销商放心经销。
5．事实胜于雄辩，经销商现身说法。
6．专家洗脑，消除经销商的疑虑。
7．业务人员跟进，趁热打铁。
选择适合自己的经销商，诚心诚意地去合作，招商会结束后要有诺必现，只有这样才能实现良性循环，保证后期的招商工作能够有序进行。企业无论采取什么样的手段，招商的最终目的不在于圈钱，而是要服务于产品的销售。
3、写字楼的招商是一个非常复杂的过程，主要是由以下6个环节组成：
1、市场调查2、项目定位3、广告推广4、预招商5、正式招商6、二次招商。 一个项目的成功招商，是以上6各环节都顺利实施并且完美的结合。
项目招商的阶段性工作构思
根据项目现有的实际情况，对项目招商工作进行一定的工作计划策划。
1、项目招商的试探期
项目招商的筹备期主要是对项目进行一个全案的策划和对策划方案中的系列工作进行试运行。筹备期需要完成以下工作：
A、加强市场调研工作，深刻挖掘项目内涵，提炼项目的特色；
B、分析讨论项目招商的整体策划方案，并确定招商工作的要点、重点和项目的定位；
C、制定阶段性项目形象宣传方案和招商计划；
D、筛选并统计招商广告目标群体；
E、组织制作现场广告和落实招商小组成员，并布置好招商专用办公室。
F、制作完成项目招商宣传所需要的项目手册和单页广告，并投入合适的场合进行试宣传；
G、搜集各类招商文本性资料；
H、其他各类准备性工作。
2、项目公开期
A、根据前期方案，落实项目招商广告的传播；
B、接洽广告、媒体，进行广告宣传合作谈判；
C、接待来访求租人员；
D、落实各类租赁合同等文本；
E、根据实际效果制订并落实阶段性的宣传计划。
F、联系物业管理公司和各类配套设施服务型公司，并针对性的进行招商公关； G、其他各类工作。
3、项目强推期
A、根据前期的运行结果，及时进行招商策略的调整；
B、扩大招商宣传力度，修改并落实各项广告宣传计划；
C、统计各类租赁意向企业名单；
D、加强各类招商公关，并策划组织各类招商活动；
E、其他各类工作
4、项目的收割期
A、落实园区各类配套服务工作；
B、总结归类招商各类企业的档案库；
C、处理入驻企业和园区之间的矛盾、摩擦；
D、其他各类工作。
写字楼招商计划全案（招商策划报告）
1、产品价值构建与项目介绍
项目主要特性——地段价值——一个事实：城市的文化和环境影响力。
项目主要特性——区位价值——一个机遇：综合型业态的稀缺价值。
项目主要特性——地标价值——一个突破：区域鲜明的识别标志。
（区域内地标建筑: 来源于建筑的节能、绿色、环保
前瞻性创新设计: 打破区域固有产品形态,带动智能写字楼未来发展
高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形。）
项目主要特性——品牌价值——一个品牌：打造成功产品的规律性。
（雄厚的实力与良好的声誉
丰富商业地产运作经营经验
高端的物业服务）
2、区域市场研究与项目定位
市场分析（地区，如厦门写字楼市场现状综合）
形象定位：主题化（专门针对高新科技、金融、文化、旅游等的主题式办公楼）； 个性化（室内空间设置、服务配套方面强调特性特色；自由无柱办公空间；可依客户要求，上下层增设可拆楼板，适合不同功能组合和空间布置）
人性化（共享性极强的新型办公形态；写字楼净高2.65-2.75米，10-20米的最佳进深，四面采光、周边景致尽收眼底）
生态化（节能玻璃；外遮阳设计；设置雨水贮集利用系统；引入共享绿化平台）
3
、项目设计分析与探讨
项目的写字楼楼宇指标.....
写字楼细节形象展示......
目标客户类型分析一：商业集团；开发建设集团；
目标客户类型分析二：外资机构分公司、国内知名企业；省内大型企业、上市公司；本地知名企业和事业单位
4、项目招商策略
招商宣传：
年度招商大会
项目签约仪式
新闻发布会
记者见面会
媒体网络广告发布
项目施工围挡喷绘
高炮大型广告牌
招商策略：提前进行主力客户招商，后进行零散品牌招商。
招商步骤：创新商业地产模式——订单地产（招商和商业规划在建筑规划设计之前）
价格策略
集电大厦招商计划
一、大厦介绍
经大连高新区政府批准，辽宁省集成电路设计产业基地将陆续在广贤路以西，爱贤街以东，火炬路以南，信达街以北交汇处约7万平方米的土地，进行基地后续物理空间的建设。集电大厦是该项目的首期工程，位于广贤路97号辽宁省集成电路设计产业基地内，毗邻大连科技孵化器和软件加速器，距离市中心13.5公里，至机场10公里，至高新区管委会大楼、行政审批中心1公里。大厦周边道路通畅，绿草如荫，景色怡人。
集电大厦的主体工程建设采用框架-剪力墙结构形式，总建筑面积8万平方米。大厦分A、B两区， A区为研发大楼，建筑面积7万平方米，其中地下2层均为停车场，地上1层为展厅及邮政、银行等商业服务区，地上2层为小型会议室、咖啡屋、商务中心及休闲区，地上3层为数据中心及技术服务平台区，4——24层为办公区；B区为配套服务楼，建筑面积约1万平方米，其中地下1层为厨房及设备用房，地下2层为空调机房、发电机房和高低压配电室，地下3层为消防水池与生活水池及小型设备用房，地上1层为大型会议区，超市、洗衣房及司机休息室，地上2层为职工餐厅，地上3层为特色餐厅，地上4层为健身房，5——11层为酒店式公寓。
集电大厦将以具备承接国际研发中心转移的能力要求进行建设，大厦配套及服务设施完善，设计合理，同时将配备EDA技术服务平台、数据灾备库及UPS不间断供电系统。以辽宁省集成电路设计产业基地现有的企业集聚能力和影响力，加之政府对基地内集成电路设计及相关企业的扶持政策和卓越的办公环境，集电大厦足以提供大连及东北地区集成电路设计企业最佳的产业发展环境。
二、招商对象
根据大厦的功能分区，招商对象主要包括以下几方面：
1、商务服务区：
为方便大厦内及附近企业办公需要，大厦A区1层规划为商业服务区，拟设立银行业务办理处和邮政服务站，以及旅游咨询及票务预订、代办处。银行业务方面，拟考虑本地网点较多银行；邮政服务方面拟设立快递公司办事处；旅游咨询及票务服务，计划由旅行社提供，具体方案正在对各旅行社进行调查和咨询。
另外，为方便企业需要，大厦A区和B区1层都将设立小型超市，提供日常用品及办公用品等平价销售服务。
2、餐饮、娱乐区：
大厦B区2层职工餐厅，拟招入住东方既白、大连亚惠等较成熟的快餐经营企业；3层特色餐厅，拟招韩餐、日餐、自助餐等特色餐饮企业入住。
3、企业办公区：
招商对象为涉及电子信息、计算机软、硬件开发、IC设计及其相关企业和项目；以及验证、测试等技术服务、投融资、科技中介、教育培训等上、下游产业链相关企业。
三、招商策略
相比长三角、珠三角等地的IC设计基地，大连基地在全国的影响力和竞争力仍较为薄弱，加之集电大厦本身地理位置等条件的限制，使得招商工作存在一定困难，需要广开渠道，多方面协助来共同完成。
1、政府部门介绍
园区招商局、工商局等政府部门是高新区的门户，接触企业和项目较多，与园区相关部门建立良好的合作关系，促使其对相关的项目或企业优先推荐到基地。
2、招商中介
基地将联络戴得梁行等大型科技中介机构及国内外半导体协会，利用其资源，为我们推荐企业或项目。
3、自主招商
基地自主招商包括基地宣传和企业接洽。通过参加大型行业活动和展览，提高基地影响力，同时增进与行业领导、企业人士的交流，促进合作的机会。另外，通过行业杂志、本地网络、相关户外媒体广告等形式，建立集电大厦品牌形象，扩大影响面。
4、政策扶持
作为集成电路设计产业基地的一部分，集电大厦主要面对集成电路设计相关企业群体，无论是初创型小企业还是大公司研发中心的转移，都需要有更为优厚的政策支持，才能吸引众多的相关企业入住。从具体的房租费用到企业发展后的
项目资金、税收、人才等各方面，需要有政府的大力支持，以减少企业初创负担，促进企业发展。
5、公共平台建设
EDA工具是IC设计企业的基本要素，也是初创型中、小企业最大的负担。基地建立EDA公共技术平台，不仅可以满足设计企业的需要，更可以降低企业成本。完善的公共技术服务平台，是吸引IC设计企业入住的关键。基地将通过政府支持、企业自筹、寻找合作伙伴等形式建立EDA公共技术服务平台。为增大服务功能、完善产业发展环境，基地将与美国Xilinx公司合作建立FPGA创新中心，为企业提供FPGA技术服务平台；与Ultrawise公司合作，建立培训平台，提供FPGA、IBM认证等课程，完善基地服务功能，为企业培养技术人才；基地会以更为优厚的条件鼓励和吸引IC设计测试及验证等相关公司进驻，为企业发展提供技术服务支持。
附：1、集电大厦优惠政策（内部参考）
2、集电大厦招商项目与中介机构合作方案
3、集电大厦招商项目与政府部门合作方案
4、集电大厦招商手册
股份有限公司
2009．11．30
集电大厦优惠政策
一、企业
1、大楼前30%入住企业，房租前两年全免，后三年减半；一次签订8年以上入住合同，按正常年租金5%缴纳履约保证金。
2、大楼30%——50%入住企业，免第一年房租，后两年减半；一次签订5年以上入住合同，按正常年租金5%缴纳履约保证金。
3、大楼入住50%以后企业，房租前三年减半；一次签订5年入住合同，按正常年租金5%缴纳履约保证金。
4、整层租用的企业，享受房租和物业费8折优惠。（此类不包含已享受1、2项优惠的企业）
5、物业费包含冬季取暖费（如遇大连市取暖费率重大调整，价格可做相应上浮）；
水、电、空调费用按用户实际使用为准，另含部分公共区域电力损耗分摊费用。
6、为集聚人气，鼓励基地现有企业搬至集电大厦办公。原租赁合同未到期部分，按原费用标准执行；原合同到期后，新合同可享受集电大厦前三年房租和物业费减半的优惠（物业费减半期间，取暖费自行缴纳）。
二、项目
1、项目范围：IC设计、电子信息、计算机软硬件、电子设备等研发项目
2、入住条件：需经基地负责人或相关专家评审，项目技术较高端，项
本文来源：http://www.gbppp.com/jd/481130/
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