【www.gbppp.com--经典语录】
合同的变更、终止、解除及续订
12.1租赁期限内，如需变更本合同之条款，应经双方协商一致，最终以书面方式签署补充、修改协议。
12.2合同期限届满，即行终止。
12.3甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：
（一）甲方未按时将该房屋交于乙方，经乙方催告后 30 日内仍未交付的；
（二）乙方利用该房屋进行违法违规活动的；
（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的或严重影响；
（四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；
（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；
（六）乙方逾期不支付租金累计超过15日的；
（七）乙方逾期不支付（包括但不限于）物业管理费、水费、电费、停车费、通讯费、网络费等其中任何一项费用，累计超过15 日的；
（八）乙方将物业转让、抵押或其他任何有损资产所有权的行为。
12.4遇有不可抗力发生，致使本合同之履行已完全没有可能，本合同解除。 12.5本合同解除及终止之后 20 日内，乙方有责任将该房屋完好的交还给甲方，包括乙方的装修物不计费随同该房屋一并交还给甲方。若因乙方原因造成该房屋损害的，且乙方未能按时完全履行上述之责任，则甲方有权按照本合同7.3条之条款进行处理，包括但不限于从已交付的保证金中扣减足额的款项，并使用该扣减的款项自行完成修理和恢复工作而不必另行通知乙方。
12.6租赁期限届满，乙方如需继续承租该房屋的，应于本合同期限届满前 2个月，以书面方式向甲方提出要求，经甲方同意并甲、乙双方协商一致，重新签订租赁合同。
一方擅自处分夫妻共同财产，买卖合同有效吗？ 案例
冯先生与张小姐结婚已经8年，感情一直不是很好。在2009的5月份，冯先生发现张小姐与公司的老总有不正当的关系，后两人协商协议离婚的事宜，但因房产的具体价格没有协商成。在2010年4月份张小姐趁冯先生出差期间，伪造了冯先生的签名与买受人签订了售房合同，并到房产局办理了过户手续。房子卖了380万多元，按照当时的市场价值应该在450万左右，冯先生起诉到法院，要求确认买卖合同无效。
评析
《婚姻法解释一》第十七条第（二）项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。婚姻法解释（三）第十一条的规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚是另一方请求赔偿的，人民法院应当予以支持。”。
一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，如果买受人为善意取得，并支付了相应的对价且办理了房产过户手续，当事人请求确认房屋买卖合同无效，法院一般不会支持你的诉讼请求，但可以提起离婚诉讼，要求分割出售所得款项。
签订合同时注意条款
一、主体资格的审查
1、主体是法人的，应审查三证【营业执照（注意年检情况）、组织机构代码证、税务登记证】，以确定其主体是否合法，是否具有相关的民事行为能力；对工程施工类合同，还应审查对方是否具备相应的资质、许可，否则签订的合同无效，我方就相关事故承担连带责任。
2、企业法人的分支机构和内部职能部门的签约问题。企业法人的分支机构经由法人授权也可以签约，而企业的职能部门就不具备这样的资格，是没有对外签约权的。
3、自然人。须达到法定年龄，年满18周岁或年满16周岁且以自身收入为主要生活来源的自然人；
如果出现主体不具备资格的，则该合同会为无效合同或效力待定合同。
二、合同内容的审查
1、要审查合同的内容是否合法。如有无违反国家法律法规的强制性规定；是否存在损害社会公共利益或以欺诈、胁迫手段订立合同、损害国家利益的情形；是否存在以合法形式掩盖非法目的或损害社会公共利益的情形。
2、要审查合同主要条款是否完备，特别是合同标的、数量、质量、价款的支付方式、履行期限等等主要条款必不可少，且约定要具体、明确。
2.1 标的
2.1.1 约定要求详细、明确，做到指向对象具体，比如房屋租赁、工程施工。
2.1.2 对合同标的为房屋租赁的，一定要写明租赁物的具体位置，合同附件中一定要附上房屋的具体平面图
2.1.3 对合同标的是提供服务的，一定要写明服务的质量、标准或效果要求等
2.2 数量：是否具体。计较单位是否明确。
2.3 质量
2.3.1 质量标准：具体，可行。
2.3.2 验收方式：双方出具书面的验收材料等。
2.4 价款或者报酬：金额大小写规范，支付方式及期限明确。
《合同法》相关法条链接：
第61条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第62条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
3、免责条款无效。若在合同中约定下列两种情形不负责任的，属无效条款，等同于没有约定：（一）造成对方人身伤害的; (二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的；
《租赁合同》重点条款
1、对于出租方对租赁标的是否享有完整的权利。鉴于签订合同时缺乏相关的权利证明材料，因此可以要求出租方对于其享有对租赁标的的完整权利作出承诺，并在违约责任条款中明确若出租方违反该承诺保证的，视为出租方违约。出租方对租赁标的物是否享有完整的权利，往往影响到合同的效力，因此在签订时应当特别注意。
2、租赁期限。《合同法》第214条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年
的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《合同法》第215条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。即双方可以随时解除。
3、租赁合同中如有转租条款的，应审查是否明确转租需经出租人同意。此外，应根据情况提示转租的法律后果，及承租人对于租赁标的的毁损灭失仍应向出租人承担赔偿责任。
《合同法》第224条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
4、租赁标的的维护问题，《合同法》第220条规定，原则上是由出租人履行维修义务，但当事人可以约定，因此在审查合同时应注意是否由关于标的物维修的特别约定，如没有，在维修义务属于出租方。
5、违约责任方面，应注意出租人迟延交付租赁标的，交付的租赁标的有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任，承租人迟延支付租金、违反合同约定使用租赁标的、擅自转租、擅自改善租赁标的等方面的违约责任。
三、违约责任
1、当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金“或者”定金条款，二者不能并用，只能选择其一。
2、违约金的数额：一般不超过造成实际损失的30%。
3、合同中规定有定金的，只有在定金现实交付时，才算生效。合同中规定了定金，但实际操作中没有交付定金，只要定金不是作为合同生效要件，则不交付定金不影响主合同效力，只是定金条款视为不存在。
4、定金最高限额：根据《担保法》第91条：定金数额由当事人约定，最高不超过标的总额的百分之二十。
5、定金罚则：给付的一方不履行约定的，无权要求返还定金；收受定金的乙方不履行约定的，应当双倍返还定金。
四、不可抗力
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。
1、合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定；
2、不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款；
3、不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。
因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。但有以下例外：（1）金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。（2）迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。
《合同法》法条链接：
第117条 因不可抗力不能履行合同的，根据不 可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
第118条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
第119条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
五、争议解决的方式
一般合同中都会约定产生纠纷后采取诉讼或仲裁方式解决纠纷，这里须注意的是：一是仲裁和诉讼只能选择其一，既约定仲裁又约定诉讼的，则该条款属无效条款；二是如选择仲裁，须将仲裁委员会的具体名称约定详细准确；三是如选择诉讼，且合同各方不在同一城市甚至不在同一省份，建议尽可能选择自身所在
地法院，例与天津的一家企业签合同，纠纷解决尽量选北京这边的法院。
六、其他事项
1、签章。合同对方如果是企业法人或其他组织，在签章处应当加盖单位印章（或合同章）及授权代表签字，如果是公民个人，则要求其本人签名并加摁手印。所有的印章和签字均应当清晰、完整。
2、合同附件。要注意合同有无附件以及附件与主合同的关系，审查附件的内容是否与主合同一致。相当多的合同其附件的内容是非常重要的，应该按照主合同予以同等对待。
3、签约时间。合同落款处应当有签订的具体时间，这关系到合同生效的时间以及其合同履行期限的确定等问题，不可小视。签字时留下时间这个信息是非常重要的。
档 案 整 理 服 务 合 同（修改后）
委托方（甲方）：
受托方（乙方）：
一、 总则
甲方拟委托乙方为其进行档案归档整理服务工作，乙方也愿意提 供上述服务，双方经友好协商，在平等条件下就档案整理服务工作，达成如下协议，以资共同遵守。
第一条、 整理概况
（一）、整理类别
① 文书档案
②人事档案
（二）、整理内容
对（一）所述档案进行整理、归档、录入、上架排列等工作。
（三）、整理时间【一方擅自修改合同,】
开工日期_______年_______月_______日，竣工日期_______年_______月_______日，期限：_______年_______月；
第二条、整理价款包括
（一） 档案按每整理一盒_______元计，以实际完成的案卷计 算价款；电脑录入以每条_________元计（每条指的是每份文件需要录入内容）
（二）按人头发放工资，固定以每人每月＿＿＿元计，每月＿＿
＿日计算。
（三）材料费、工具费不纳入整理价款。
第三条：整理质量
（一）按照国家档案局关于档案归档、立卷规定执行，规定不明确的，按照行业规定或者行业习惯执行。
（二）在档案整理过程中，甲方如有特殊项目或者特殊质量要求，应明确告知乙方。乙方因遵循甲方要求之方式整理档案而实际上造成档案整理质量不合要求的，乙方不承担责任。同时，因甲方之特殊要求给乙方增加劳动量的，甲方应额外支付补偿费用，具体需要双方签订补充合同另行约定。
第四条：甲方责任
（一）负责向乙方介绍、解释整理概况、整理内容等相关工作的基本情况。
（二）负责向乙方提供档案整理工作场所和档案整理工作所需要的材料、工具等用品。
（三）负责按照第二条规定的整理价款支付方式向乙方支付约定费用。
（四）为乙方服务工作提供必要协助和配合。
第五条、乙方责任
（一）在约定期限内为甲方提供档案整理服务工作，按照国家关于档案管理的规定对档案进行专业的、规范的整理，并对整理质量负责。
（二）委派专业人员进入指定场所工作，工作时间按照甲方作息时间
安排。负责监督、约束乙方派出人员的行为，遵守甲方劳动制度。
（三）负责对乙方派出人员进行保密教育和安全教育，佩证上岗、文明工作。对整理期间出现的档案内容泄密、文件材料丢失等后果，责任一概由乙方承担。
第六条、付款方式
（一）甲方须在整理开工后7日内向乙方支付整理款总额的30%，其余部份款项应在全部整理结束后10日内经甲方验收合格后全部付清。
（二）合同履行期间，合同一方擅自解除合同或无故不履行合同或不按要求履行合同的，均视为违约，除承担违约责任外，还应向对方支付合同总额的5%的违约金；一方违约造成另一方实际损失超过违约金的，对超出部分应另行赔偿。
第七条、合同变更和终止
合同生效后，甲乙双方需严格履行。任何一方需要变更服务合 同内容的，应与另一方协商 ，就变更事宜双方重新达成书面协议后方视同对本合同的变更。任何一方不得擅自变更合同内容，否则视同违约。
第八条：违约责任
在合同履行期间，任何一方不得无故违反本合同，否则视为违约。违约方应按照合同总价款的10%向对方支付违约金，实际损失大于违约金的，对差额部分，违约方应予以补足。
第九条：争议解决
因履行本合同双方发生争议的，应友好协商解决。解决不了的，向深圳市仲裁委员会申请仲裁。
第十条：其他
本合同未尽事宜，双方应补充约定。补充协议是本合同不可分割部分，具同等效力。补充协议与本合同冲突的，视同本合同变更，以补充协议为准。
本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
本合同经双方签字盖章后生效。
甲方：
乙方：
年 月 日
需方（甲方）：_________
供方（乙方）：_________
经协商同意，根据中华人民共和国合同法的规定，订立合同如下：
第一条 甲方向乙方订货总值为人民币_________元。
第二条 产品名称、规格、质量（技术指标）
_________。
第三条 产品包装规格及费用
_________。
第四条 验收方法
_________。
第五条 货款及费用等付款及结算办法
_________。
第六条 交货规定
1．交货方式：_________。【一方擅自修改合同,】
2．交货地点：_________。
3．交货日期：_________。
4．运输费：_________。
第七条 经济责任
（一）乙方应负的经济责任
1．产品花色、品种、规格、质量不符本合同规定时，甲方同意利用者，按质论价。不能利用的，乙方应负责保修、保退、保换。由于上述原因致延误交货时间，每逾期一日，乙方应按逾期交货部分货款总值的万分之三计算向甲方偿付逾期交货的违约金。
2．乙方未按本合同规定的产品数量交货时，少交的部分，甲方如果需要，应照数补交。甲方如不需要，可以退货。由于退货所造成的损失，由乙方承担。如甲方需要而乙方不能交货，则乙方应付给甲方不能交货部分货款总值的5％的罚金。
3．产品包装不符本合同规定时，乙方应负责返修或重新包装，并承担返修或重新包的费用。如甲方要求不返修或不重新包装，乙方应按不符合同规定包装价值2％的罚金付给甲方。
4．产品交货时间不符合同规定时，每延期一天，乙方应偿付甲方以延期交货部分货款总值万分之三的罚金。
（二）甲方应负的经济责任
1．甲方如中途变更产品花色、品种、规格、质量或包装的规格，应偿付变更部分货款（或包装价值）总值_________％的罚金。
2．甲方如中途退货，应事先与乙方协商，乙方同意退货的，应由甲方偿付乙方退货部分货款总值_________％的罚金。乙方不同意退货的，甲方仍按合同规定收货。
3．甲方未按规定时间和要求向乙方交付技术资料、原材料或包装物时，除乙方得将交货日期顺延外，每顺延一日，甲方应付给乙方顺延交货产品总值万分之三的罚金。如甲方始终不能提出应提交的上述资料等，应视同中途退货处理。
4．属甲方自提的材料，如甲方未按规定日期提货，每延期一天，应偿付乙方以延期提货部分货款总额万分之三的罚金。
5．甲方如未按规定日期向乙方付款，每延期一天，应按延期付款总额万分之三计算付给乙方，作为延期罚金。
6．乙方送货或代运的产品，如甲方拒绝接货，甲方应承担因此而造成的损失和运输费用及罚金。
第八条 产品价格如须调整，必须经双方协商，并报请物价部门批准后方能变更。在物价主
管部门批准前，仍应按合同原订价格执行。如乙方因价格问题而影响交货，则每延期交货一天，乙方应按延期交货部分总值的万分之三作为罚金付给甲方。
第九条 甲、乙、任何一方如要求全部或部分注销合同，必须提出充分理由，经双方协商，并报请上级主管部门备案。提出注销合同一方须向对方偿付注销合同部分总额_________％的补偿金。
第十条 如因生产资料、生产设备、生产工艺或市场发生重大变化，乙方须变更产品品种、花色、规格、质量、包装时，应提前_________天与甲方协商。
第十一条 本合同所订一切条款，甲、乙任何一方不得擅自变更或修改。如一方单独变更、修改本合同，对方有权拒绝生产或收货，并要求单独变更、修改合同一方赔偿一切损失。 第十二条 甲、乙任何一方如确因不可抗力的原因，不能履行本合同时，应及时向对方通知不能履行或须延期履行，部分履行合同的理由。在取得对方主管机关证明后，本合同可以不履行或延期履行或部分履行，并免予承担违约责任。
第十三条 本合同在执行中如发生争议或纠纷，甲、乙双方应协商解决，解决不了时，任何一方均可向国家规定的合同管理机关申请调解仲裁。如一方对仲裁不服，可于接到仲裁书后15日内向人民法院起诉。
第十四条 本合同自双方签章之日起生效，到乙方将全部订货送齐经甲方验收无误，并按本合同规定将货款结算以后作废。
第十五条 本合同在执行期间，如有未尽事宜，得由甲乙双方协商，另订附则附于本合同之内，所有附则在法律上均与本合同有同等效力。
第十六条 本合同共一式_________份，由甲、乙双方各执正本_________份、副本_________份，并报双方主管部门各一份。
甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________ 经办人（签字）：_________ 经办人（签字）：_________ 负责人（签字）：_________ 负责人（签字）：_________ 地 址：_________ 地 址：_________ 电 话：_________ 电 话：_________ 开户银行：_________ 开户银行：_________ 帐号：_________ 帐号：_________ _________年____月____日 _________年____月____日
单方解除合同效力
根据我国《合同法》的规定，合同的解除包括双方解除和单方解除。双方解除又称协议解除，即当事人双方订立协议，意在消灭有效合同而达成意思表示一致。在这种情形中，当事人双方均可以单方意思表示使合同消灭。而单方解除则包括单方约定解除和单方法定解除。单方约定解除是指当事人双方在合同中约定了某种解除情形，当这种情形出现时，享有解除权的一方以单方意思表示即可使合同消灭，不必征得对方同意。单方法定解除是指法律上有明确规定，当某种情形出现时，享有解除权的一方可依据法律规定直接行使解除权，以达到消灭合同的目的。关于单方法定解除，我国《合同法》有较详细的规定。
一、一般的法定解除权《合同法》第94条规定了五种情形当事人可以解除合同。
1、因不可抗力致使不能实现合同目的。当事人双方均享有解除权，发生不可抗力一方因不可抗力解除合同，不负损害赔偿责任。但须具备以下条件：发生方有证明责任，证明不可抗力已发生；及时通知了对方；不可抗力并非发生在迟延履行时。 ２、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明，不履行主要债务。这种合同的解除要求发生在履行期届满之前，非违约方享有解除权。合同解除后，非违约方可以要求违约方承担违约责任。
３、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。这里强调的是迟延履行的是主要债务和非违约方必须作过催告，而违约方经催告后在合理的期限内仍不履行，非违约方可以解除合同。
４、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。这项规定中迟延履行的债务，未必是主要债务，但违约的程度要达到不能实现合同目的，此时非违约方享有解除权。
以上四项中１、２、４项要求已构成了不能实现合同目的，故非违约方不须经催告即可解除合同，而第３项则要求必须经过催告。
５、法律规定的其他情形。
《合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。也就是说当依据法律规定行使了合同解除权之后，也相应地获得了其他法律权利。需注意的是因违约发生的解除权，非违约方一方面可以要求解除合
同，另一方面可以要求违约方承担违约责任，但这里的违约责任仅指法定违约责任，并非合同双方约定的违约责任。
二、特别法定解除权在各有名合同中有较详尽、明确的规定。为了便于区分，可以将特别法定解除权分为任意解除权和违约解除权。所谓任意解除权是指不需违约事实的存在，当事人即可依据法律规定行使解除权。而违约解除权则须一方违约，非违约方因此获得解除权。
１、任意解除权规定在以下法律条文中。《合同法》第268条规定：定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。承揽合同是以当事人之间的信赖关系为基础的，在合同履行中，当这种信赖关系受到破坏时，法律允许当事人解除合同。《合同法》第308条规定：在承运人将货物交付收货人之前，托运人可以要求承运人中止运输、返还货物、变更到达地或者将货物交给其他收货人，但应当赔偿承运人因此受到的损失。货运合同的标的是承运人的运送行为，在货物交付收货人之前，托运人可以根据自己的需要，围绕运送行为对承运人提出新的要求，以达到变更或解除合同的目的。《合同法》第410条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。委托合同建立在双方相互信任的基础上。在合同的履行过程中，委托人或者受托人均可单方解除合同。
三个条文的共同点是合同的建立都是基于当事人之间的相互信任，而行使任意解除权的一方则要对因行使解除权给对方造成的损失承担赔偿责任。合同的任意解除权还在以下条文中规定，《合同法》第232条、第215条、第236条、第195条、第337条。
２、关于违约解除权。《合同法》第69条规定：当事人依照本法第68条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。这是我国《合同法》关于不安抗辩权的规定。法律在给予先给付义务人不安抗辩权的同时，又对行使不安抗辩权作了严格的限制。先给付义务一方应依据法律先中止履行，中止履行的同时，对后给付义务方所存在的《合同法》第68条所列的情形负证明责任。只有当后给付义务方在合理期限内未恢复履行能力且未提供担保时，先给付义务方才能行使解除权。也就是说，先给付义务人在行使单方解除权的同时也承担了一定的法律风险。《合同法》第167条规定：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。这条规定赋予了权利人较宽松的法律环境。《合同法》第203条规定：借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款
或者解除合同。贷款人对法律赋予的权利可以选择使用。《合同法》第224条第２款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此时出租人解除的是其与承租人之间的租赁合同。第一个租赁合同解除后，承租人与次承租人之间的租赁合同亦应终止，承租人对次承租人（不知情的）负违约责任，承租人赚取的差价租金，应作为不当得利返还出租人。《合同法》第233条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。这条规定的是出租人的质量瑕疵担保义务，违反该义务构成根本违约，承租人可以解除合同。《合同法》第253条第2款规定：承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责；未经定作人同意的，定作人可以解除合同。承揽合同双方当事人的权利义务是围绕承揽人的劳动技能和劳动条件展开的，工作成果的质量决定着定作人的特殊合同目的是否能够实现。也就是说，承揽合同有一定的人身性，承揽人不得擅自将承揽的主要工作交由第三人完成，否则定作人可以解除合同。
综上，《合同法》在赋予了当事人合同解除权的同时，对合同一方行使单方解除权的限制也做了明确的规定。只有准确把握该项权利，才能在审判工作中充分地保护当事人的合法权利，最大限度地实现社会经济效益。
单方解除合同的程序是什么
单方解除，即享有合同解除权的一方当事人通过行使解除权而解除合同。解除权属形成权，不需对方当事人同意。只需解除权人的单方意思表示，即可发生解除合同的法律效果。但解除权的行使并非毫无限制，合同法对其行使期限和行使方式均有明确规定。【一方擅自修改合同,】
关于解除权的行使期限，合同法第95条规定：(1)法律规定或当事人约定解除权行使期限的期限届满当事人不行使，该权利消灭；(2)法律没有规定或当事人未约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
关于解除权的行使，合同法第96条规定：(1)一方行使解除权解除合同的，应当通知对方。合同解除通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力、(2)法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，应遵循其规定
单方解除合同应具备的条件 企业在经营中，常会遇到这样的棘手问题：履行合同，则会给企业带来经济损失；如不履行，又怕承担法律责任。
面对这种两难的境地，企业该如何应对呢？企业只有充分地了解单方解除合同应具备的条件，才能摆脱困境。
《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”但在合同履行的过程中，如果出现了法定的可以解除合同的情形，一方当事人就可以依法解除合同，终止合同的权利与义务，这就是合同的单方解除。
《中华人民共和国合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同。
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力指当事人在订立合同时不能预见的、对其发生和后果不能避免并且不能克服的客观条件，包括自然灾害、战争、社会异常事件等。
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。主要债务即次要债务的对称，是指根据合同的约定，当事人应当承担债务的大部分或者对债权人权利有重要或根本性影响的部分。
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的。迟延履行是指债务人无正当理由，在合同约定的履行期届满，仍未履行合同债务；或对于未约定履行期限的合同，债务人在债权人提出履行的催告后仍未履行的。
（四）当事人一方迟延债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的。如果合同约定的履行期限或者其他合同条款对当事人权利义务至关重要，一方有违约行为将严重影响到当事人订立合同所期望的经济利益时，当事人可以不经过催告程序而直接单方解除合同。比如季节性、时效性强的标的物迟延交货，则另一方当事人有权单方解除合同。
（五）应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有下列情形之一的。
1.经营状况严重恶化；
2.转移财产、抽逃资金以逃避债务；
3.丧失商业信誉；
4.有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以终止履行。终止履行后对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，终止履行的一方可以解除合同。
（六）法律规定的其他情形。
1.借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或解除合同（依据《中华人民共和国合同法》第203条规定）。
2.承租人未经出租人同意转租货物的，出租人可以解除合同（依据《中华人民共和国合同法》第224条规定）。
需要说明的是，当事人单方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。
哪些情况可单方解除合同
依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，具备该条规定的五种情形之一的，当事人可以解除合同：
一、因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力是指当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并不能克服的事件，包括自然灾害、战争、社会异常事件等。不可抗力事件的发生，对履行合同的影响可能有大有小。有时只是暂影响合同的履行，当事人可以通过延期履行实现合同目的，但不能滥用单方解除权。因不可抗力事由而单方解除合同的一方当事人必须承担举证责任，说明自己行使解除权的法律事实已经发生。
二、在覆行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示表明不履行主要债务。主要债务是指根据合同的约定，当事人应当承担债务的大部分或者对债权人权利有重要或者根本性影响的部分。
三、因当事人一方迟延履行主要债务，经催要后合理期限内仍未履行。迟延履行是指债务人无正当理由，在合同约定的履行期限届满仍未履行合同债务;或者对于
夫妻一方擅自签订的卖房合同是否有效
时间：2014年10月13日 | 作者：徐涛律师 | 关键词：合同房产纠纷 | 浏览：1873
原告卢某、被告赵某签订房屋买卖合同约定以23万出售给原告，并先支付1万的定金，双方双方结清房款但过办理过户手续，被告未给答复，原告上诉法院要求双倍返还定金，本案中夫妻一方擅自签订的卖房合同是否有效？
2003年7月，原告卢某、被告赵某经某中介公司签订房屋买卖合同，约定：被告将房屋出售给原告，成交总价为230000元。合同签订之日原告向被告支付定金10000元。2003年7月10日前双方协商办理过户手续，原告交付房款110000元，2003年9月18日交房交钥匙，双方结清房款。合同签订之日，原告交付定金10000元。后原告曾致函被告，要求与被告协商办理过户手续事宜，但被告未予答复。原告即诉至法院，要求被告双倍返还定金。诉讼中被告之妻王某向法院表示涉案房屋为其与被告的共同财产，被告未经其书面同意出售该房屋的行为其不予认可。
一审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同虽系双方当事人真实意思表示，但合同所涉房屋为被告与其妻王某共有，该合同订立时王某未签字确认，订立后亦未书面同意出售该房，该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定，该合同无效，原告的诉讼请求不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第(五)项、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(四)项之规定，判决：驳回原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。
市中级人民法院经审理认为：双方当事人签订的房屋买卖合同系当事人之间真实意思表示，根据被上诉人提供的房屋所有权证上的记载，被上诉人赵某个人为房屋所有权人，并无共有人，因此该房屋的权属可以表现为二种形态，一种情形房屋确为被上诉人个人所有，另一种情形为房屋所有权证上虽未载入被上诉人之妻为共有人，但基于《中华人民共和国婚姻法》的规定，被上诉人之妻成为隐名共有人，即房屋所有权为被上诉人夫妻共有。
本案中一审法院在调查房屋的权属时，被上诉人之妻认为被上诉人未经其同意出售房屋，其对被上诉人的处分房屋的行为不予认可，这表明了房屋为夫妻共同共有。虽然讼争房屋系被上诉人夫妻共同的财产，被上诉人在出售房屋时未得到其妻的授权，但上诉人没有义务在房屋所有权证上共有人一栏缺额的情形下，向被上诉人审核房屋是否为夫妻共同共有，上诉人有理由相信基于房屋所有权证具有的公信力，被上诉人出卖登记为其名下的房屋为被上诉人个人所有，或者基于房屋所有权证上共有人缺额的公示效应，被上诉人处分房屋是被上诉人夫妻双方共同意思表示，被上诉人的行为构成表见代理。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项作了明确的规定，因此被上诉人之妻不能以未经其同意为由，对抗作为善意第三人的上诉人，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同应为有效合同，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。一审法院以合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于转让房地产的禁止性规定，认定合同无效，显然破坏了诚实信用原则和交易安全原则，应予纠正。
二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二项之规定，判决：一、撤销一审判决;二、被上诉人赵某向上诉人卢某双倍返还定金计人民币20000元。
《合同法》第四十九条规定了表见代理制度，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理是指行为人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充分理由相信行为人具有代理权，基于信赖实施民事行为，由此产生的法律后果，由被代理人承担的代理。一般表见代理需要存在第三人相信代理人有代理权的表象，本案中夫妻的卖房一方实际上没有向第三人作出代理另外一方的意思表示，但是基于夫妻关系的特殊性，在本案中还是符合表见代理的基本特征的。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定合同法第
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