【www.gbppp.com--七夕节专题】
房地产企业参与棚户区开发建设政策运用与模式
（张飚 计划2天）
易信城市与产业研究院独家专题研究成果，已成功应用于多家棚改项目
本专题在清华大学总裁班和商业地产班得到热烈反响，多位学员利用专题所学获取相关项目。
一、 棚户区与政府、经济的密切关系
1、 棚户区的概念、范畴
2、 棚户区的历史成因
3、 政府对棚户区改造的历史和分类
4、 棚户区的构成和优劣分化
二、 棚户区改造的政策体系详解和房地产企业的应用
1、 国务院最新的专项政策精神解读
2、 各部委棚户区专项政策
3、 土地政策的急剧转变
4、 财政金融政策的支撑
5、 棚户区改造的房地产行业机遇
6、 棚户区改造和房地产开发的本质差异
三、 中央政府对城市发展模式的变革与房地产企业的应对措施
1、 启动棚改的真实原因
2、 城市模式的再造方法
3、 新型城镇化和棚改的密切关系
四、 棚改操作主要问题和实战对策
1、 业主机制的差异
2、 专注短期和局部利益的问题
3、 长周期多维度协调调度的问题
4、 住房保障和补偿的不均衡问题
5、 方案的透明度和公示问题
6、 高度复杂的审批周期
7、 长周期的资金占压
五、 国内各地实战棚改开发模式借鉴
1、 模式一
2、 模式二
3、 模式三
4、 模式四
5、 模式五
六、 克强模式
1、 棚改的克强模式
2、 克强模式在目前的最新应用案例
3、 国开行与棚改的具体关系，金融破解终极策略
七、 北京市棚改政策和模式应用案例详解
1、 主导政策
2、 政策利用要点【城投公司实施棚户区改造要有地产资质吗】
3、 政策实施的组合
4、 北京棚改金融方式
讲师介绍：
张飚老师
房地产战略定位专家
国家环境产业园项目组组长
易信城市产业研究院董事长
房企总裁战略顾问，实战派培训师
清华大学、北京大学房地产总裁特聘教授
毕业于华中科技大学，北京大学经济地理专业研修。
曾任春光集团、新华集团、澳美基业、中盈集团等大型房地产集团总裁；搜房网、新浪房地产网等知名网站房地产板块顾问。
实操多个区域性开发和新市镇开发。在土地获取、区域发展、产业规划、新型城镇化方面均有深刻理论和实践功底。十八年的项目操盘经验，主持一级土地整理项目总面积达100余平方公里，主持开发项目总建筑面积达500余万平方，以实践项目为载体，统筹研发、实践和运营管控，涵盖商业地产、住宅地产、产业地产等领域。
讲授过数百场专业领域企业内训及公开课，包括：中新生态城、松江集团、招商地产集团、万路集团、冠鲁集团、丁字湾南海新城城投公司、中建院、易筑设计、清华大学房地产总裁班、武汉大学房地产开发与金融领袖班等知名企业、教育机构顾问及特聘讲师。
课题研究及精品课程：
近年致力于区域发展、产业规划、新城镇化、生态地产、土地运营、开发管理等课题研究
授课特点：
典型实战派讲师，拥有近二十年房地产开发及管理经验，授课方式“重实用轻理论”，深入浅出，案例授课，互动性强，企业内训均为订制式课程，受到学员的高度好评。
近年主持操作的项目涉猎范围包括：
国家级生态地产示范项目，环境科技CBD－－北京东四环环保部国家生态科技服务园；
文化旅游地产项目：呀喏达酒店群、北京南六环国家环境文化主题公司、三亚槟榔河国际乡村文化旅游区、三道湾大区小镇－－国土资源部首批流转示范项目、海南重点文化发展项目、华藏世界文化区－－天津市十大服务业重点项目、中国佛教协会和古建协会协作项目、广西天养山高尔夫别墅（桂林最大的高尔夫别墅项目）；
土地一级开发项目：天津华明镇－－上海市世博会最佳城市示范区（国家发改委、国土资源部推广项目）、100平方公里的丁字湾南海新城（国家蓝色经济区海上新城建设项目）、15平方公里京东爱家物流项目（京郊新型城镇化建设项目）
张老师专栏视频：
新浪房产专访：
城投公司转型方案及建议
从上个世纪90年代开始，伴随着中国经济的快速发展，城市化进程的加快，城市基础设施需求的不断增加，作为地方政府城市基础设施投融资平台的城投公司在各地相继成立。据全国城投公司协作联络会的统计，目前大中城市具备一定规模的城投公司已经近百家。
一、各地城投公司发展中的共性问题
从各地城投公司的发展历程和经营模式看，城投公司本质上是政府出资、赋权经营，具有政府信用，体现政府意志，是政府信用与市场原理特别是与资本市场原理有机结合的产物。作为特殊的经济实体和企业法人，它既是政府授权范围内国有资产的营运主体，依法享有出资人权利并承担国有资产保值增值责任；又是城市建设的投融资主体。它受政府委托，既要承担城市基础设施项目的投资、融资、建设、营运、管理等任务；又要通过资产重组，盘活城建存量资产，广泛吸纳社会资金。
实践表明，城投公司作为城建资金运筹和城建资产运营中心，在深化城市建设投融资体制和国有资产管理体制改革，通过多渠道、多层次融资加快城市基础设施建设等方面确实发挥了积极的作用。但由于缺乏健全的造血机制，部分城投公司融资功能日渐低迷，资产负债率居高不下，甚至濒临破产。具体分析，存在如下问题：
1．可持续的融资能力缺乏。
各地城投公司在发展初期都凭借各地政府的强大信誉、良好的资金运营机制以及政策性金融的支持获得了城市基础设施建设的大量资金。然而，毕竟城投公司涉及的绝大多数是公益性或准公益性的项目，项目资金的收益有限，加之国家近年来对固定资产投资采取较为严厉的管理政策，使得城投公司的后续资金逐
渐减少。此外，目前绝大多数城投公司的融资来源单一，市场化程度不高也是阻碍城投公司继续融资能力不足的重要原因。
2．债务规模普遍偏大，债务负担沉重，债务风险逐渐累积。
各地城投公司资金来源中最多的便是政策性银行大额贷款协议。目前，此类贷款已经成为各地城投最大的负债形式，债务风险逐渐累积。此外，类似负债项目面临的重大问题是：目前我国地方政府不能够成为合法的债务人，若靠一个或多个代理人公司来举债，地方政府还不能以财政收入为支持来提供担保。因此，地方政府若举借了债务，债权人的权益是没有法律保护的。目前采取的通常做法是，债权银行要求地方政府和地方财政厅（局）出具承诺按期、如数偿还债务本息的正式文件，这种文件仅具有安慰函的性质，但不能成为正式的法律依据。 因此，考虑到地方政府基础设施建设负债中的种种风险，2006年4月25日，国家发改委、财政部、建设部、中国人民银行和银监会五部委联合下发了名为《关于加强宏观调控，整顿和规范各类打捆贷款的通知》（银监发[2006]27号），其中规定金融机构要立即停止一切对政府的打捆贷款和授信活动，并且严肃要求，地方政府不得为贷款提供任何形式的担保或者是变相担保。
3．投资模式与运营机制有待创新，项目收益率较低。
由于城投公司是政府出资的国有独资公司，因此，大多数城投公司在经营方面缺乏项目自主权，主要承担公益性重大城市基础设施项目的投资建设，这些项目投资规模大、周期长、回报率低或根本无回报。特别是许多项目建设仍延用计划经济的管理模式，政府直接参与经济活动，重建设、轻经营，重形象、轻管理。同时，城市基础设施建设部门分散、管理分散、资金分散，阻滞了建立多元化融资体制的进程。由于政府仍按计划经济模式直接参与城市经营活动，为调动所谓的各方积极性，多方筹措资金，往往把城市基础设施工程交给多个部门负责，这在短时间内保证了工程资金和进度，但从长远看，它所带来的资金分散、人力分散、管理分散却不利于开展资本化运作、吸纳民间资金、盘活城建存量、内外举债等多元化融资的尝试。另一方面，资金回收周期太长，使用效率低下。作为
一个可盈利或准盈利性投资项目，一般要经过投资(借贷)→经营→回收→还贷(有盈利)→再投入的一个过程。由于一些城市中资金经过多个部门的道道关卡，不仅数量减少，使用效率大大降低，而且回收时间拉长，给企业再投入增加了压力。如在一些城市中，城投公司主要承担的老城区旧城改造土地拍卖项目，从计委立项到土地拍卖后土地出让资金到位少说要一年。如此长的周转期，捆住了企业再投入再发展的手脚。
对进一步发挥城投公司投融资功能的建议
近年来，全国各地各种类型的城市建设投资公司、城建开发公司、城建资产经营公司等政府城建平台相继成立。这些服务于地方政府城市建设投融资的存在平台，为各地城市基础设施的开发和建设，完成了大量的融资，对各地方经济和社会发展，对提升本地城市形象做出了重大的贡献。与此同时，这些平台积极跟随政府职能转变和我国投融资体制改革的变化，积极创新融资方式、勇于探索融资渠道、大胆进行市场化的改革实践，创造了一批在全国有影响、可借鉴的城市基础设施建设融资的先进经验，像通过土地出让和运作筹资方式；市政公用项目如公交、燃气、污水、自来水、垃圾处理等的BOT、TOT以及产权和股权转让融资；此外还有城建资产的资产证券化（ABS）融资方式等，都在全国范围内产生了积极的反响 但是，作为跟随和推动市场经济改革的产物，目前三个投融资平台的运作也还面临着一些问题和困难。具体有以下一些表现形式：
1、资产负债率偏高
据我们的调查，目前绝大部分政府城建平台的资产负债率都在70％以上，这种资产负债结构，一方面使这些企业承担了较高的财务费用，另一方面也影响了他们为政府项目所进行的进一步融资，同时企业在推动多元化的融资创新方面也难以发挥作用。
2、财务风险较大
由于所有的政府城建平台都承担了大量的政府公益性的建设项目，往往投资量大、效益产出慢。因此这些企业的资金运行经常是捉襟见肘，处于‚借新债还老债‛的模式下。 这些城建平台可能出现的财务风险，主要体现在资金流转风险、偿债风险和有效资产不断缩水的风险上。只是反映出的情况有所不同。（1）资金流转风险，它基本出现在那些没有稳定的利润来源、高投资、高负债、低投资回报的情况下，受企业资产质量和运营效率影响较大。（2）偿债风险，主要是由于负债结构的影响，导致按期偿还银行本息出现困难，往往是‚拆了东墙补西墙‛，且受金融货币政策的刚性制约和影响非常大。这主要出现在资
金供给不足，负责结构不合理的企业（3）有效资产不断缩水的风险，是指企业当每年的资金收入不够偿还银行利息情况下，不断用平台的有效资产填补缺口，导致企业的有效资产不断缩水的情况。
3、后续融资压力不减
这几年全国各地城市基础设施建设投资量日益加大，并且有一种互相攀比、愈演愈烈之势。各地政府结合未来的‚十一五‛规划，均提出了大强度的城市建设投资计划，绘制的城市建设蓝图也非常宏伟，因此，对各地城建平台而言，未来的融资压力可想而知。我们相信，各地城建投融资平台都在想方设法创新融资方式、拓宽融资渠道、寻找融资突破口，但是如果不能在城投公司的定位和运作，在城投平台的投融资机制上有所突破、有所创新，未来如此繁重的融资任务，也将难以完成的，那么要担负起政府下达的融资目标将成为一句空话。
4、国资经营和管理的压力增大
各城建平台作为政府的投融资平台和国有资产经营管理的平台，不仅承担代替地方政府融资的责任，还承担着庞大的城建国有资产在市场竞争中保值、增值的经营管理压力。这也对城建平台的经营管理水平和投融资运作能力提出了挑战，也将对各地城建国有资产的可持续经营和良性发展产生重要的影响。
以上这些矛盾和困难的出现，我们认为全国各地的政府投融资平台都一样。它表现的是作为具有政府和企业双重性质的、国有资产经营管理平台和投融资平台，客观上存在着在公司定位、管理体制、运作方式、多元化投融资格局和可持续发展等方面的先天不足。中国的经济体制改革还没有彻底到位，有效的政府投融资体制和国有资产运行管理机制尚未形成，因此，这些矛盾和困难需要在更长的时间内、更深的层次上不断完善和解决。
对此，我们对在目前形势下，如何进一步发挥好各地城建平台的投融资功能，提出以下建议，
1、在完善投融资体制方面，要领导重视，健全组织
要在城市建设投融资体制上进一步深化和完善，就应当立足于政府这个层面，要打破行业界限、部门界限，抛弃小团体的利益，共同做好城市建设这个大文章，实现城建融资渠道上的开拓创新。首先作为政府来讲，需要象重视国有企业改革一样，重视城建投融资体制的改革和城建平台的资本运作。我们建议，各地可以成立一个象各地改革办那样的、超脱于政府部门的市一级的联席机构，负责领导城建投融资体制改革，对政府重大项目的投资和融资进行协调和推进，并负责投融资创新工作，以提高整个地区的城市资产和城市资源的运作效率。
2、在资源利用方面，要统筹规划，集中利用
目前，每个城市一方面认为缺少资金、缺少资源，但是另一方面，各地对城建资产和城市资源的开发利用很低，缺少对城建资产、城市资源的统一运作和管理的主体，也难以发挥这些资源的综合效益。如各地区上市公司资源、城市的公共物业、城市空间资源（城市广告、城市公共停车场所、场站）、城市旅游资源、包括土地资源、管线资源等。随着国家经济建设的发展和城市化建设步伐的加快，所有城市资源的价值也将越来越大。我们建议各地政府，对自己所在城市的资源、资产情况，要进行统一研究、统一规划、统一管理和统一运作，以发挥城建资产和城市资源的最大效益，降低其他方面的建设和融资压力。
对城建资产和城市资源进行分析、梳理，重组和整合，对发挥城市资源的综合效益十分重要。目前，由于城市化及城市基础设施不断建设，部分城市资源已经从公共消费转为私人消费，具备了资产属性，但是目前这些城市资源分布散乱，管理混乱，如果对此进行整体分类整合，通过市场化运作，将带来可观的经济效益。
3、在运作方法方面，要做到目标明确、勇于创新
建议各地政府鼓励城建平台大胆进行市场化融资的实践，积极探索城建国有资产经营、管理和投融资体制改革的新路子。城建平台要重点改变过分依赖银行贷款、融资渠道单一的现状，大力倡导从内部资源利用入手，在盘活存量、引进增量，创新方法、灵活手段方面下功夫，同时，把实现投融资格局多元化、方式多样化、融资定量化，作为城建平台建议发展的目标。
（1）多方式：一方面在项目融资上，要根据城建平台具体项目的特点，灵活采用BT、BOT、TOT、PPP等融资方式进行融资，另一方面可以积极运用公司融资，出售资产和股权、重组上市融资、发行企业债券、发行信托产品、城建资产证券化融资、组建城建产业投资基金等，进行创新融资。
（2）多层次：各城建平台不仅可以在平台这个层面负债融资，还可以搭建平台下面的其他产业平台进行负债融资，可以通过下属经营性资产重组上市融资、信托融资，也可以通过成立新项目公司进行项目融资等。
（3）多渠道：各城建平台不仅可以争取地方政府财政预算内投入，还可以积极争取预算外的投入，或政策方面的支持；不仅可以争取国内一般商业银行贷款，还可以积极争取国家开发银行及国外，像亚行、世行的优惠贷款；不仅可以通过存量资产、股权进行融资，还可以通过增量引入、增资扩股进行融资等。
4、在平台运作上，要引进先进的管理体制，逐步构建城建平台的核心竞争能力
城建平台的可持续发展和融资必须要有主导产业的构成、现金流和利润的支撑，通常情况下，债务融资有赖于资产规模、信誉担保和盈利能力，而项目融资、股权融资、信托融资等几乎都是建立在项目或公司的未来盈利能力上。为此，我们建议，对城投平台而言，需要
方案一：城市棚户区改造方案
实施城市棚户区改造是改善民生的一项重要举措，也是广大人民群众的迫切要求。为加快我区城市棚户区改造步伐，改善人民群众居住条件和城市环境，完善城市功能，提升城市品位，根据财综〔2015〕46号《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》的通知和省政府办公厅《关于加快推进城全省棚户区改造实施意见》（青政办〔2015〕194号）文件精神，依据棚户区改造相关规定，结合我区2015年城市棚户区改造任务及旧城区改造实际，特制定本实施方案。
一、指导思想
以科学发展观为指导，加快我区城市棚户区改造步伐，着力改善城市低收人家庭的居住条件，同时把城市棚户区改造与推动城市发展、土地资源整合、完善城市功能、提高城市综合竞争力、改善城市生态环境和改善民生相结合，使乐都城市建设焕发新的生机与活力，推动经济和谐发展。
二、基本原则
（一）政府主导，市场运作。区政府将城市棚户区改造工程纳入房地产重点工程，统筹组织安排，强化检查指导。城市棚户区改造实行市场化运作，将城市棚户区改造与房地产综合开发、保障性住房建设相结合，与城市总体规划相结合，积极拓展融资渠道，多渠道筹措资金，吸引社会资金参与城市棚户区改造。
（二）多方结合,综合开发。棚户区改造要与城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来,注重改善城市发展环境,提升城市形象品位,充分调动各方面积极性,鼓励综合开发。
（三）整体推进,配套建设。坚持以人为本、安置先行,按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设,同步交付使用。严格执行国家有关建设规范与标准，按照城市总体规划的要求，将城市棚户区改造成房屋质量优良、功能齐全、设施配套、环境优美的城市新型住宅小区。要严格执行拆迁法规，依法保护拆迁当事人的合法权益，严禁违法拆迁、野蛮拆迁，对被拆迁人进行妥善补偿与安置。
三、工作目标及建设标准
（一）工作目标及改造范围。
工作目标：根据上级下达任务，我区2015年需完成585户城市棚户区改造，今年全部开工建设。
改造范围：西门口旧城区改造100户、后花园旧城区改造xx0户、东关旧城区改造130户、农中路旧城区改造130户、乐都工业园区85户。如上述区域未按要求及时开工建设，可根据实际情况予以调整。
（二）建设标准。
棚户区改造按照国家建筑节能的有关规定,建设节能型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿,原则上棚户区改造户型面积控制在90平
本文来源：http://www.gbppp.com/hts/301511/
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