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业主委员会换届改选大会
会议主持词
尊敬的各位小区业主及业主代表：大家好
我受筹备组的委托，主持今天业主委员会换届改选大会。今天来参加这次大会的人员有：（ ）业主代表、筹备组全体人员、（ ）社区的领导和同志。首先我代表筹备组感谢大家能在百忙之中抽出宝贵的时间来参加这次会议。今天会议的主要任务是选举新的一届业主委员会。前一段时间，筹备组做了一些工作，开了很多会，征集了大多数业主的意见，严格按照《物权法》和《业主大会和业主委员会指导规则》的业主委员会产生的规定，依法依规，走到了今天。希望到会的业主代表们本着对自己和你所代表的业主负责，对大家共同的未来美好而有秩序的生活环境负责的态度，共同努力，开好这个会。现在会议正式开始。
大会第一项由我来代表业主大会筹备组，对（ ）业主委员会换届改选大会筹备组前期工作做以简单说明
按照相关法律、法规的规定组织业主成立了（ ）业主委员会换届改选大会筹备组。
我们通过召开会议，进行人员分工，完成了《业主大会议事规则》、《业主规约》的起草工作，进行了业主委员会候选人的推荐和初审，并将初步结果在小区进行了公示。鉴于
《业主大会议事规则》和《业主规约》是以后小区业主参与小区管理和维护小区业主权及利义务的重要依据，筹备组进行了大量的文件参考，谨慎的讨论和推敲。
业主代表推选是业主大会召开的重要环节，也事关业主委员会成立后的运行。为了保证推选结果顺乎民意，候选人的整个推选过程都遵循了公平、公正、公开的原则，先由业主推荐或自荐，在产生的代表中我们进行了摸底调查，最终确定人员名单，经过筹备组业主代表初步审核，对符合条件的候选人在小区内进行了公示，以征求业主的意见。经过筹备组成员的共同努力，确定的了本次会议的时间、地点，并在小区内以张贴通知的形式告知业主召开业主代表大会的相关事项。
以上筹备工作，仅以向到会的各位业主代表，作以简单情况介绍。
大会第二项，由（ ）社区主任，筹备组组长（ ）同志宣读新一届业主委员会选举办法。
（主持人当场宣布人数）今天应到会 人，实到会 人，符合开会条件。
大会进行第三项，会议审议《业主规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）
现在请代表举手表决，同意《业主规约》（草案）的请举手
不同意的请举手
弃权的请举手
同意《业主大会议事规则》（草案）的请举手
不同意的请举手
弃权的请举手
大会进行第四项
经筹备组商议，提 （ ）为监票人，（ ）、（ ） 两名同志为计票人。现在进行表决。
同意请举手。
不同意请举手
弃权请举手。
经全体业主代表大会审议通过《业主规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）
大会进行第五项，业主委员会候选人做自我介绍（停顿）。
大会进行第六项，选举业主委员会委员
下面请监票人，当众检查票箱是否空箱。（展示票箱） 请监票人清点人数领取选票。
下面，请计票人发放选票。
（发放选票）
现在，请各位业主仔细阅读选票，选票不能涂改，看懂想好后再填写。
（划票）
大家都填写完了吧？（停顿）现在开始投票。各位业主代表，请排队依次上台投票。投票时请注意会场秩序。
（投票）
（投票完毕后）现在，我们销毁剩余选票。
下面，开始清点、检验选票。
请计票人开箱清点、检验。
（开箱清点、检验选票）
（工作人员报告：经清点，本次选举共发出选票 张，收回选票 张，有效票 张（包括弃权票），无效票（废票） 张。
现在，我宣布：经清点、检验，本次选举共收回选票 张，其中有效票 张，无效票 张。超过发出选票的半数以上，符合规定，本次选举投票有效。
请监票人、计票人开始计票，计票结果由监票人报告。 （计票，并报告计票结果）【业主大会,】
大会进行第七项，由我宣读选举结果
各位业主代表，现在，我宣布本次（ ）业主委员会委员选举投票计票结果。
委员选举结果：
姓名 得票 张， 得票 张，
得票 张，
得票 张， 得票 张， 得票 张，
姓名 得票 张，
下面我宣布（ ）业主委员会委员当选名单。根据大会选举办法和大会选举结果，宣布（按姓氏笔画为序）：
我们以热烈的掌声表示祝贺。
进行大会第八项
请新当选的业主委员会的代表发表就职演说
进行大会第九项
召开新一届业主大会：如有提议请举手，协商有关事宜。 结束词：大会就要结束了，让我们以热烈的掌声感谢热心小区建设的全体业主，路漫漫修远兮，让我们以更饱满的热情迎接明天的太阳吧！我宣布，民安康城业主委员会换届改选大会会议圆满结束。
年 月 日
成立业主委员会的意义
在观念上，很多业主仍然没有意识到业主委员会的作用，对成立业主委员会的态度也不积极。很多业主联系不上，即使联系上了，有些人以各种理由推脱，参与业主委员会成立的积极性不高。至于一些房子用来出租或者没有入住的业主则认为，业主委员会和自己没有关系。
“成立业主委员会对于业主来说，除了能够在维权的过程中，集合个人力量为集体力量外，更大的好处在于能够自己管理自己的物业，而这是很多业主没有意识到的。”作为业主委员会，在物业管理方面的作用主要体现在以下几个方面：
一、选聘、续聘物业管理公司
在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业管理公司发生纠纷时（比如认为物业管理公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，对物业管理公司的收费标准、服务质量不满意），业主采取的方式大多是拒绝交纳物业管理费。而物业管理公司在业主不交纳物业管理费的情况下，无心服务，服务质量每况愈下，形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利益。
在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业管理公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业管理公司进行续约。反之，则可以解除与物业管理公司的合同，另外选聘新的物业管理公司。
二、监督、审核各项经费的支出
业主对物业管理公司收取的费用如何使用往往不得而知，特别是专项维修基金的使用。专项维修基金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但目前很多业主都不知道该基金用于何处。而业主委员会可以决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。
三、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同
业主购买小区的一套房子一般有两种权利，一种是专有权，指的是自己所购房屋的权利；另一种是共有权，指的是除专有权以外建筑的公共部位的共有权利。业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；可以要求物业整改并完善小区配套设施等。
四、沟通的桥梁
除此之外，在生活当中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生这样那样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以充当其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免问题的恶化。业主委员会跟开发商、物业公司不是对立的，实际上，如果处理得好，业主委员会可以解决不少问题。业主委员可以对物业管理提出意见，使物业进行相应的完善，这样整个物业管理水平也随之提高。
业主委员会是广大业主权利实现的载体
业主依据购房合同取得相应物业的所有权后，同时也就享有了与该所有权相连的下列基本权利：
1.核验权：即业主在入住之后有权对居住的实际情况与购房合同及开发商的承诺进行核对，或重新检验，如果出现不符，可以根据合同或有关法律主张权利。
2.知情权，即业主对自己所拥有物业的有关资料及物业管理公司的有关情况（如资质、收费依据、服务标准、收支情况，有关基金的使用等）有权的了解、掌握。
3.选择权，即业主有权选择或解聘物业管理公司，并有权签订或解除《物业委托管理合同》。
4.监督检查权，即业主有权对物业管理公司的工作进行监督、检查，提出批评建议。
5.收益权，即业主对所有的公建配套设施的经营、出租等盈利性收入有收益的权利，只不过这种收益的权利应由业主委员会代为行使。
6.要求组建业主委员会，指业主为维护其共同的利益而要求组建自治性的权利保护体的请求权。
上述权利的行使仅靠业主个人的力量是做不到的，所以，业主只有通过业主委员会才能最大限度地实现自己的权利，而业主委员会对这些权利的实现起了保障的作用。
需要说明的是，业主委员会是广大业主权利实现的载体，它不是
个别人进行商业性交易的媒介，也不是业主有什么问题都要找的出气筒，它是一个组织，一个没有私心，只有公开、公正维护业主共同利益的组织，一个严格按照法定程序和章程运作的机构。如果有人想把它变成个人目的实现的媒介，那么就错了，如果业主委员会中这样的人多了，业主委员会也就没有资格作业主的代表了。
二、业主委员会是协调业主与开发商、物业管理公司之间关系的载体，业主、开发商、物业管理公司三者之间应当是一个通过尊重各自合法权益，相互配合，相互制约而共同发展的关系。
对于业主，从居住的角度说，希望有一个安全、卫生、舒适、文明的环境，从置业的角度说，希望物业能保值、升值；对于开发商来说，也希望所投资的项目能够成为同业中的精品，并成为下一个项目能够引起置业者兴趣的成功先例；对于物业管理公司来说，通过提供高水准的管理服务而获得社会的认可，进而赢得可观的利润是其追求的目标。
综上，从根本上讲，业主、开发商、物业管理公司三者的利益是共同的，因为只有三方将各自的优势发挥出来并有机地结合在一起、共同的利益才能实现，反之，则可能是三败俱伤。而要做到有机的结合，就必须符合下列三个条件：
1.尊重各自的合法权益。
业主、发展商与物业管理公司作为市场经济中独立的民事主体，各自拥有各自不同的利益，若单纯只说利益，也许就会象现实生活中有人产生的错误认识一样：各利益之间存在着对立。其实，我们所处
在的是一个有秩序的市场经济，是法制化的市场经济，因此，在这样的条件下，我们所说的各方的利益应是指它们的合法权益，而那些没有根据的甚至是靠侵占别人的合法权益得来的所谓“利益”是不被法律认可的，甚至是非法的，要被权利人收回的。具体讲，业主(购房者)、开发商(售房者)和物业管理公司之间的利益是通过合同的方式联结在一起的，那么，各方利益得到体现和保障的依据就是合同的测验与合同中所涉及内容有关的相应政策、法规。只有尊重彼此法定和合同约定的权益，履行相应的法定和约定义务，三者的利益才能得到维护，才能正常实现。因为，合法权益不存在对立。
2.相互配合
一个物业价值的成功实现，业主、开发商与物业管理公司的互相配合是必不可少的条件，很难想象如果三方谁都跟谁过不去，结果会是什么样子，在现实生活中已经出现了因三方对立而造成相应物业出现混乱的现象，从接触的实例看，形成这种局面有业主的原因，有物业管理公司的原因，也有开发商的原因。首先，有的开发商没有严格兑现向业主的承诺，在交付房屋时问题很多（房屋质量、面积、产权证、配套设施等），在业主的要求下又不积极解决，导致问题淤积，最终激化；其次，是物业管理公司在服务过程中没有搞清楚自己的身份，财务收支透明度不高，收费与服务的标准既不与广大业主协商也不告知业主，从而形成纠纷；最后，是有的业主在上述两种情况下不能正确对待，或是把与发展商的合同争议转嫁给物业管理公司而拒付物业管理费，或是因不满物业管理公司的种种做法而与之对簿公堂，
关于召开 小区业主大会的公告
（示范文本）
尊敬的 小区全体业主：
根据相关法律法规的要求，结合《 小区业主委员会选举办法及选举实施细则》，现定于2009年 月 日起采取书面方式召开业主大会，请业主准备好业主选举证或房屋产权证、身份证，以便核实投票权数；委托他人投票的，被委托人需出示本人身份证及委托人的业主委员会选举证或身份证复印件、房屋产权复印件和委托书。 业主大会议题：
一、 表决通过业主管理规约；
二、 表决通过业主大会、业主委员会议事规则；
三、 选举产生业主委员会委员、候补委员。 大会时间安排： 20 年 月 日至20 年 月 日：筹备组将组织人员逐户上门发放业主大会表决票、业主委员会委员选票； 20 年 月 日至20 年 月 日：在 （地点）集中投票，同时筹备组将组织人员逐户上门回收业主大会表决票、业主委员会委员选票； 20 年 月 日（9：00起）：筹备组将组织人员在物管处宣传栏前现场唱票。依据相关法规，如回收时限届满，与会业主总户数、总票权数未达到业主大会法定比例的，筹备组将告知全体业主延长投票时间，组织人员继续催收业主大会表决票、业主委员会委员选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例为止。 如有疑义，请与筹备组联系。
联系人： 联系电话：
业主委员会换届选举筹备组(代章) 二○ 年 月 日
业主大会议事规则
第一章 总则
第一条 制定依据
根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、以及相关法律、法规、规章政策的规定，制定本业主大会议事规则（一下简称本规则）。
第二条 本业主大会名称及其执行机构议事活动用房 业主大会名称：格林威治酒店式公寓业主大会
业主委员会议事活动用房座落：格林威治写字楼7楼F室
第三条 业主大会宗旨
本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法、依本建筑区划管理规约和本规则规约履行相应的职责。
第四条 与相关部门和社区居民委员会的关系
本业主大会、业主委员会自觉接受街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会（或村民委员会，下同）和相关行政管理部门的监督指导，依法履行职责，规范运作。
本业主大会、业主委员会积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。积极配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在建筑区划内，业主大会、业主委员会应积极配合物业所在地社区居民委员会依法履行资质管理职责，并支持社区居民委员会作开展工作，并接受其指导和监督。
本业主大会、业主委员会作出的决定，应当主动告知物业所在地社区居民委员会，并认真听取社区居民委员的建议。
本业主大会、业主委员会在日常运作中遇到矛盾纠纷时，各业主同意提交物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府、社区居民委员会进行协调解决。
第二章 业主大会
第五条 业主大会的组成和设立
本业主大会由本建筑区划内全体业主组成。
一、本业主大会名称：
业主委员会办公地址：
二、物业类型：住宅□ 非住宅□
三、物业管理区域概况：
（一）项目名称：
（二）占地面积：
（三）总幢数：
（四）建筑物总面积：
其中：住宅 平方米，非住宅 平方米，物业管理用房 平方米，人防工程、车库、车位、摊位等特定空间 平方米，其他共用建筑 平方米。建筑物总面积： 平方米（不含按照规划建设的人防工程、车库、车位、摊位等特定空间 平方米）。
第二章 业主大会
第六条 本业主大会决定内容:
（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举或者更换业主委员会委员、候补委员；
（三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；
（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；
（七）改变共有部分用途；
（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配、使用与管理；
（九）对业主违反物业管理相关规定的行为，向人民法院提起诉讼；
（十）是□ 否□授权业主委员会终止业主委员会委员资格
（十一）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
第七条 鉴于物业管理区域的实际情况，本业主大会决定事项的方式采取以下形式：
1、集体讨论决定；
2、书面征求意见决定；
第八条 本业主大会的召开时间、地点等内容以书面形式进行通知，送达方式为：
1、当面送达；
2、投入本物业所在地各户业主的信箱或者房屋内；
投入信箱或者房屋内时，由属于本物业管理区域内的两人以上业主或者居民委员会证明。会议通知同时在物业管理区域内公告并报居民委员会备案。
第九条 采用集体讨论决定形式召开业主大会的，业主当场签名表决，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，当场公布表决结果。
采用书面征求意见决定形式召开业主大会的，在 日内收集业主签名的书面意见进行统计，统计结果经业主委员会（换届工作小组）汇总后，在物业管理区域内公告，公告期15日。
第十条 已送达通知，业主在规定的时间内不参加业主大会，不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，其投票权数（□计入、□不计入）参加会议表决的多数票。
业主不按规定缴存专项维修资金、物业管理费等费用的，其表决权、被选举权予以限制。
第十一条 本物业区域（是/否）采用以幢□ 单元□ 楼层□为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
采用以上形式的，业主委员会负责召集以幢□单元□楼层□为单位的业主推选本单位的业主代表。推选采用集体讨论□书面表决□的形式，参与推选的业主应超过本单位业主总数的50%。
业主代表的表决权数按其所代表的业主专有部分总面积和所代表的业主总人数计算。
第十二条 本业主大会业主投票权数根据物业区域内实际拥有专属部分人数计算，共
计 票，未出售的专属部分投票权为一票。
第十三条 业主大会参会人数以表决签名的业主数计算。
第十四条 业主大会原则上每一年召开一次定期会议，召开时间为 。 第十五条 有下列情形之一的，业主委员会应当立即组织召开业主大会临时会议：
（一）经20%以上业主提议。业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在6个月内不得以同一内容提议召开业主大会会议进行表决；
（二）业主委员会委员缺额人数超过委员总数50%的；
（三）物业管理区域发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需要业主共同决定的。 第十六条 本业主大会会议召开程序：
（一）会议筹备工作
业主委员会（换届选举小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。
（二）发布公告
本业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届选举小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时邀请街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。
（三）征询意见或投票表决
1、采用当场签名表决形式进行表决的，业主委员会（换届选举小组）应在表决日期15日前将业主大会议事内容在小区内书面公示，以便业主了解并签名表决。
2、采用书面征求意见形式进行表决的,业主委员会（换届选举小组）应在投票日期15日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。
（四）召开业主大会
业主委员会（换届选举小组）根据规定召开业主大会，并依据第九、第十条、第十一条、第十二条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
（五）通报大会议事决定
业主委员会（换届选举小组）应在3日内将征询意见和投票统计结果在物业管理区域内进行通告。 业主委员会（换届选举小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
第三章 业主委员会
第十七条 业主委员会除履行《合肥市业主大会和业主委员
会指导规则》第三十三条职责外，同时履行下列职责：
（一）拟订选聘物业服务企业的方案;
（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；
（四）拟订物业管理区域内的有关公共秩序和环境卫生维护等管理方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定；【业主大会,】
（六）拟订专项维修资金使用、再次筹集方案；
（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定；
（八）协助物业服务企业做好物业管理区域内公共秩序的维护；
（九）对违反管理规约的行为进行处理。
第十八条 业主委员会设委员（）名（5-11人单数），候补委员（）名（1-3人），其中主任1名，副主任（）名（1至2名），执行秘书1名。主任、副主任在全体委员中选举产生。
业主委员会每届任期三年，委员可以连选连任。
业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。得票相同的，业主委员会经征询得票相同的候补委员本人意见后决定递补。
第十九条 业主委员会设监事1名，由街道指定的社居委工作人员担任。业主委员会讨论的事关全体业主的重大事项必须邀请监事参加，做出的相关决定必须经监事签字，否则视为无效。
第二十条 本物业管理区域 （是/否）属于分期开发项目。
关于成立业主大会的告知书
街道办事处、 建设（住宅）局： 住宅区（大厦、工业区）于 年 月 日竣工，现入住率为 %，(第一位业主于 年 月 日入伙，至今已满两年)，已符合法律法规规定的成立业主大会、业主委员会的条件。
物业详细地址：
联系人：
联系电话：
特此告知。
告知单位(人)（签名或盖章） 年 月 日
附件：1、入伙通知书(复印件)
2、竣工验收证明材料(复印件)
3、告知单位(人)的身份证明(居民身份证或产权证、法人营业执照复印件)
经验说明（此页不是标准文件内的， 不需打印，提交）：
此表本是开发商写的，业主自己提交时不需要提交附件。
此告知书可能只深圳部分地区适用，建议提交此告知书前先联系 街道办
物业管理中心，确认具体条件。
一般是要求5个业主签名并提供房产证复印件和身份证复印件，此5人不一定非得是要求加入筹备组或业委会的， 只要热心业主就OK。
电话号码只留组织者的就可以或其他合适业主的都可以。
填好后找个业主交给街道办事处物业管理中心就OK。
提交前最好先发动业主加入QQ群或业主论坛，动员部分业主积极参与，不然可能下一步筹备组建立不起来就浪费时间了。
业主大会的职责
第十一条 业主大会履行下列职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(三)选聘、解聘物业管理企业；
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
【释义】 本条规定了业主大会的职责。
业主会议的职责是物业管理法确认的业主会议对其所辖的职责范围内自治事务的支配权限。从理论上讲，业主会议对业主自治管理事务的支配具有全权性，但为求处理自治事务的工作效率和形成职权行使的制衡机制，在业主团体自治组织内部有必要分工的存在，因此，业主会议职权的行使也有一定的范围。根据本条例的规定，其行使的职责包括四个方面：
1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则。自治管理规约主要表现为业主公约和业主大会议事规则。业主公约是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”，是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、单位和其他人员所应共同遵守的物业管理社会自治“总章程”。自治管理规约的订立，是以特定业主集体的名义，由该业主集体组成的业主会议依据一定程序、运用一定技术，为体现本业主集体在物业管理方面的共同自治意志所进行的，制定、修改、补充、废止具有特定适用范围和组织纪律效力的物业管理自治行为规范的活动。
2.选举、更换业主委员，监督业主委员会的工作。业主委员会是一个业主维护自身合法权益，行使业主自治权的常设机构。选举出业主委员会的组成人员是业主大会的一项重要职权，行使好这一职权，认真推选出真正能维护业主利益的业主委员会成员，业主权利的行使才有保障。业主大会有权选举、决定和罢免本自治管理组织实体(即业委会)的组成人员。对于以上人员，业主会议有权依照规定程序予以罢免。选举业主委员会组成人员并非是每次业主大会的例行职权，这一职权一般是在首次业主大会和换届时行使。至于撤换业主委员会的组成人员，
只要有必要，确因个别组成人员不称职，任何时候的业主大会(包括临时业主大会)都可行使这一职权。
同时，业主大会应当监督业主委员会的工作，有权改变或者撤销业主委员会不适当的决定。业主大会的常设办事机构是业主委员会。业主大会赋予业主委员会行使物业管理自治职权的权利，同时也应该监督、审核、评议其行使职权的状况，进而决定是否延长其任期或行使撤换其成员的权利。业主大会行使监督业主委员会工作的权利，一般是采取听取业主委员会工作报告的方式。在业主大会召开例会时，业主委员会应该进行总结，作出工作报告，将其所进行的各项自治管理工作向业主进行详细的报告，对财务状况进行汇总说明，并应接受业主的质询，作出回答。作为业主大会成员的每一名业主，在平时也可以监督业主委员会的工作，提出自己的意见，并在业主大会中进行处理。
3.决定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的重大事项。涉及业主共同利益的重大事项包括：选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
4.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。由于业主生活复杂多变和持续发展，因而很难完全预料可能出现的业主自治管理的新问题，亦难将业主会议的职权列举周全无遗。为便于业主会议处理新出现的重大问题，对业主会议的职权采用列举加概括兜底的规定方法确有必要，可以给业主会议对这些新问题职权行使上提供法规和管理规约依据。例如：物业的大修及公用设备或设施的更新大修；建造新的公用设施，如喷泉、娱乐室等；电力增容；铺设新的线路；其他需要业主分摊费用的事项；业主委员会的经费筹集方式、来源和标准；业主委员会成员是否获取报酬，酬金标准、来源；大型活动的开展等等。总之，物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会讨论决定或审批通过。业主大会认为业主委员会的决定不当时，可予以撤销。
为规范我市业主大会、业主委员会召开和成立程序，维护业主权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)、《江西省物业管理条例》（江西省人民代表大会常务委员会公告第100号）和《赣州市住宅小区物业管理办法》（赣州市人民政府令第六十二号），结合我市实际，现就业主大会、业主委员会召开和成立工作操作指导如下：
一、业主大会和业主委员会成立程序
（一）成立条件【业主大会,】
1.一个物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑物总面积达到50％以上的，房地产开发建设单位应当在30日内向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面报告，并提供物业管理区域登记证明、建筑规划总平面图、物业建筑面积清册、业主名册、交付使用的共用设施设备证明、物业管理用房配置证明等资料。
2.房地产开发建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区，10名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面要求，当地街道办事处（乡镇人民政府）要求房地产开发建设单位提供物业管理区域登记证明、建筑规划总平面
图、物业建筑面积清册、业主名册、交付使用的共用设施设备证明、物业管理用房配置证明等资料。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会、业主委员会。只有一个业主的，或业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（二）提出申请
由房地产开发建设单位或业主向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出申请。房地产开发建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。
（三）产生筹备组
1.筹备组组建。符合业主大会筹建条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当认真审核，在收到房地产开发建设单位或业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。筹备组应当自成立之日起将成员名单在物业管理显著区域内公告，公示时间不少于7天。
2.筹备组人员组成。筹备组由业主代表、房地产开发建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和居民委员
会代表组成，其成员为7-11人单数，其中业主代表应当不少于筹备组总人数的50%。
3.筹备组组长。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任，业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或居民委员会组织业主推荐，街道办事处（乡镇人民政府）应当对业主代表的身份进行核实。
4.公示筹备组成员名单。筹备组成员名单由街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理区域内进行公示15日。业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向街道办事处（乡镇人民政府）提出，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。
（四）召开筹备组会议
筹备组会议由筹备组组长召集，街道办事处（乡镇人民政府）和房地产行政主管部门负责业务指导。筹备组应当做好以下工作：
1.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
3.草拟管理规约、业主大会议事规则；
4.依法确定首次业主大会会议表决规则；
5.制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
6.制定业主委员会选举办法；
7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容以及业主委员会委员候选人的简历（含相片）和业主委员会选票格式样本、业主大会议程等，街道办事处（乡镇人民政府）和房地产行政主管部门把关审核后，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域明显位置张贴公示（公示时间不少于7天）或书面送达业主，征求业主意见。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
（五）产生业主委员会候选人
1.业主委员会委员候选人为5人以上单数，一般事先约定为9-15人（业主委员会委员为5-11人），可通过业主联名推荐或业主自荐等方式产生。符合资格的被推荐人超过规定候选人人数的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选。筹备组中的业主成员被提名为候选人的，其在筹备组中
的工作自行终止；由此造成筹备组工作人员缺额需要补充的，由筹备组从推选结果中依次递补。
2.街道办事处（乡镇人民政府）应当对业主委员会候选人进行资格审查。业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位置公示。
3.筹备组完成上述工作后，将业主委员会候选人名单及简历、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《管理规约》送达街道办事处（乡镇人民政府），提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请。同时，做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票箱，通知所有投票权人，知会派出所、房地产开发建设单位、前期物业服务企业等有关人员。
4.筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。
（六）召开首届业主大会
筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。
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