【www.gbppp.com--实习报告】
房地产项目调研报告
模版（精华）
吉安项目调研报告
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第一部分：吉安城市综合概况及发展规划 ................................................................................... 3
一、吉安城市综合概况 ........................................................................................................... 3
二、吉安城市商业概况 ........................................................................................................... 6
三、吉安市城市发展规划 ....................................................................................................... 8
第二部分：项目自身及周边情况研究 ......................................................................................... 10
一、项目自身及四至调研 ..................................................................................................... 10
二、项目周边环境分析 ......................................................................................................... 13
三、项目地块优劣势分析 ..................................................................................................... 16
第三部分：吉安房地产及商业地产市场调研 ............................................................................. 17
一、吉安房地产宏观情况 ..................................................................................................... 17
二、吉安市商业地产概况 ..................................................................................................... 18
三、吉安市在售及已售楼盘调研 ......................................................................................... 19
四、吉安市商铺投资市场分析 ............................................................................................. 24
第四部分：吉安市零售商业中心调研 ......................................................................................... 27
一、市场详细情况调研 ......................................................................................................... 27
二、市场调研总结分析 ......................................................................................................... 53
第五部分：吉安小商品及服装鞋包专业市场调研 ..................................................................... 55
一、市场详细情况调研 ......................................................................................................... 55
二、商户进驻意向分析 ......................................................................................................... 70
第六部分：吉安小商品及服装鞋包下游市场调研 ..................................................................... 70
一、吉安市区零售商业街调研 ............................................................................................. 70
二、吉安市下辖县市小商品市场调研 ................................................................................. 76
三、吉安市下辖乡镇小商品市场调研 ............................................................................... 114
四、吉安市专项采购市场调研 ........................................................................................... 119 第七部分：吉安小商品及服装鞋包上游市场调研 ................................................................... 123
一、南昌小商品及服装鞋包市场 ....................................................................................... 123
二、株洲服装鞋包及小商品市场 ....................................................................................... 141
三、浙江义乌及温州商户访谈情况 ................................................................................... 143 第八部分：江西省同类地级市市场调研 ................................................................................... 153
一、调研城市选取依据 ....................................................................................................... 153
二、市场详细调研情况 ....................................................................................................... 153
三、商户进驻意向分析 ....................................................................................................... 177 第九部分：吉安市装饰建材及机动车专业市场调研 ............................................................... 177
一、装饰建材市场调研 ....................................................................................................... 177
二、机电车市场调研 ........................................................................................................... 204 第十部分：市场调研总结分析及初步定为方向分析 ............................................................... 210
一、本地专业市场调研总结 ............................................................................................... 210
二、同类地级市小商品市场一般规律总结 ....................................................................... 213
三、项目定位切入点分析 ................................................................................................... 220
四、项目初步定位方向 ....................................................................................................... 222
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第一部分：吉安城市综合概况及发展规划
一、吉安城市综合概况
1、吉安市区位概况
吉安位于江西省中部，扼湖南、江西两省咽喉通道，是举世闻名的革命摇篮井冈山所在地。东邻抚州市的崇仁县、乐安市及赣州市的宁都、兴国县，南连赣州市的赣县、南康市、上犹县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的丰城、樟树市及新余市、萍乡市接壤，区位优势明显。
2、吉安市交通概况
航空方面：截至2008年，井冈山机场开通了至北京、上海、深圳、厦门、杭州等5条航线。铁路方面：京九铁路开通了吉安至北京、深圳、厦门的始发列车。水运方面：赣江航道贯穿境内，成为便捷的货运黄金水道。高速公路方面：赣粤高速、泰井高速、武吉高速公路相继建成通车。城市主干道方面：105国道纵贯全市、319国道横贯城市南部区域；快速便捷的立体交通网络己经形成。从上海、深圳、广州、厦门等城市到吉安，汽车5 一8 小时，飞机只需50 分钟，极大地缩短了吉安与全国各地的空间距离。
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3、吉安市自然资源概况
吉安市水力资源丰富，境内河流众多，以赣江为中轴，有28条大小支流汇入；各河水流域总面积约29000平方公里，水资源总量为196.75亿立方米；发展水电事业有着良好的前景，国家重点项目万安水电站已建成并网发电，泰和南车水电站已在建之中。吉安市地下矿藏众多，其中吉水县以煤炭、石灰石居多；安福县以钨矿储量大；泰和以瓷土为主，永新以铁矿石、混合稀士居多，万安以煤、水晶石、黑云母量大。全市合计各类矿产资源达50余种。
4、吉安市经济概况
吉安市近三年各项经济指标
从上面的经济指标统计表中可以看出吉安市近几年的经济发展具有以下几方面特点：【房地产考察报告】
吉安市GDP近三年以15%以上的速度增长，高于全省12%左右的平均水平。 第二产业发展较快，年增长速度达到25%以上，对经济增长贡献率达60%左
右；说明吉安市在承接沿海产业转移方面取得初步成效，城市工业化程度进一步加快。
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社会零售品总额以年20%左右的速度增长，表明城市居民消费性支出快速增
加；与日常生活息息相关的服装鞋包及小商品消费市场增长迅速。
人均收入稳步增长，吉安市居民年均纯收入以两位数的速度稳步增长，市民
消费力进一步提升。
5、吉安市产业概况
工业经济发展
以吉泰工业走廊为依托，积极承接沿海产业转移。目前初步形成了以电子信息、医药化工、冶金机械、建材、电力、食品六大支柱产业为基础的工业化发展方向。包括博硕科技（江西）有限公司、大自然药业、油盘铁矿、燕京啤酒、吉安娃哈哈饮料有限公司等龙头企业相继进驻。至2008年末，工业园区实际开发面积49.95万平方公里，入园企业1086户，安置就业人员18.14万人。 农业经济发展
在吉安正邦公司、吉安温氏禽畜有限公司和泰和原野板鸡实业有限公司等龙头企业的带动下，大力发展农业经济建设。重点扶持了永丰蔬菜、泰和乌鸡、遂川板鸭、安福火腿、吉水大米、万安水产、新干中药材、峡江烟叶、永新蚕桑以及杂交肉牛等一批优势农业产业建设。带动当地农户年纯收入可达2至3万余元。 旅游业发展
在红色旅游引领下，吉安市旅游业迅猛发展，近几年旅游经济指标以两位数的增幅迅速增长，2008年全市接待国内外游客突破1000万人次，实现旅游收入60亿元，增长21%。
根据市政府2008年工作报告显示，截止2008年底，一、二、三产业从业人员分别为124.25万人、59.64万人和67.94万人。
6、吉安市人口结构及消费特征
户籍人口479万，市区人口52万，城市化进程加快
全市辖10县2区1市、213个乡镇，截止2008年末全市总人口为479万人，其中市区人口达到52万人。其中市区人口基数较大，说明随着吉安经济及工业化的迅速发展，吉安城市化进程加快。根据《吉安市城市总体规划修编
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房地产市场调查报告
一、背景介绍
从2007年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。2007年税收收入0.9亿，2013年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。
纵观2007年－2013年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。
我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。
二、影响房价的变动因素
1、房价组成要素：
土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，
土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。
配上图：需求供给曲线
税金及费用：2007年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。
房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。
三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。
对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难
求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。
建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润
2、社会因素
国民经济的发展水平
体制改革的深化程度
居民收入水平的变化
政策导向
社区环境选择
地理位臵
其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。
三、政府的调控政策
三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。
体制改革的深化程度
税制的设臵
房地产税的开征
规范性文件的出台
国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了（销）预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。
四、房地产公司如何确定未来的经营战略。
一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。
对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。
篇一：房地产项目考察报告要点
房地产项目考察报告要点
项目考察要点及报告内容
为指导项目考察工作，提出以下意见，供今后参考，并不断补充更新。
一、项目考察的基本内容和步骤
1、首先了解考察项目的区位，性质、面积，开发情况
2、通过网络媒体等手段了解项目所在地的基本经济发展状况、人口，物价。
3、现场考察项目的地段、周边交通、市政基础设施配套、城市发展、土地开发情况，城市的整体规划和发展方向。
4、考察项目所在地土地出让价格、同等档次项目的开发销售情况，销售价格，及户型、面积。
5、了解当地市民对住房的需求，对周边地段开发的看法。
6、项目的开发情况，土地出让手续，建设开发手续的办理情况，土地出让金及各项税费的交纳情况。
7、项目是以项目公司形式开发还是属于某一大公司的一部分，项目公司或对方公司的股东构成与结构，实际控制人，公司的出资是否到位，公司的成立存续是否规范合法，公司的章程对股东权利义务的约定是否合法，是否形成收购的障碍。
8、项目现在签订的合同有哪些，哪些履行完毕，哪些还未履行，有没有潜在的债务，有没有抵押担保。
9、对方出售的原因，转让或合作意图是什么，初步的方案是怎么样的，资产出让还是股权出让，要价多少，价格的构成由哪几部分，是不是合理，有多大的还价空间。
10、周边项目的成本估算是多少，包括土地价格，建安成本等。有没有可以代替的项目，与拿一个新项目的成本比较。
11、对方的付款进程是如何设计的，是一次性付款还是分期支付，付款进程是否与转让进程或项目开发进程相联系。
12、我公司的资金安排能不能与对方的条件相适应，是不是需要融资，对项目开发成本的影响有多大。
二、考察报告要点
根据以上的考察要求，项目考察报告应包括但不限于以下内容，并且报告所陈述的情况，尽可能用客观的语言进行叙述，数据应该有可靠来源，重要的数据应注明出处。
1、项目区位。
2、所在城市的地段。
3、交通状况。
4、当地经济、人口，收入情况。
5、当地房价，地价。
6、项目现状。
7、项目权利状况、开发手续办理情况。
8、项目公司股东情况。
9、出售的原因及报价。
10、出让的方式
11、成本的估算。
12、付款进度。
13、资金安排。
三、考察报告所附资料（如果有）
1、项目情况描述，
2、项目所在地地图，城市规划图。
3、项目的可行性研究报告。
4、立项批复。
5、用地规划、建设规划文件及证书。
6、土地出让合同，出让金缴纳单据。
7、项目的整体和建筑设计。
8、公司营业执照。
9、公司工商登记资料，股东情况，公司章程。
10、项目涉及的合同及履行情况资料。
11、项目或项目公司的财务资料。
12、成本与交易价格的核算说明
篇二：房地产项目考察报告要点
房地产项目考察报告要点
项目考察要点及报告内容
一、项目考察的基本内容和步骤
1、首先了解考察项目的区位，性质、面积，开发情况
2、通过网络媒体等手段了解项目所在地的基本经济发展状况、人口，物价。
3、现场考察项目的地段、周边交通、市政基础设施配套、城市发展、土地开发情况，城市的整体规划和发展方向。
4、考察项目所在地土地出让价格、同等档次项目的开发销售情况，销售价格，及户型、面积。
5、了解当地市民对住房的需求，对周边地段开发的看法。
6、项目的开发情况，土地出让手续，建设开发手续的办理情况，土地出让金及各项税费的交纳情况。
7、项目是以项目公司形式开发还是属于某一大公司的一部分，项目公司或对方公司的股东构成与结构，实际控制人，公司的出资是否到位，公司的成立存续是否规范合法，公司的章程对股东权利义务的约定是否合法，是否形成收购的障碍。
8、项目现在签订的合同有哪些，哪些履行完毕，哪些还未履行，有没有潜在的债务，有没有抵押担保。
9、对方出售的原因，转让或合作意图是什么，初步的方案是怎么样的，资产出让还是股权出让，要价多少，价格的构成由哪几部分，是不是合理，有多大的还价空间。
10、周边项目的成本估算是多少，包括土地价格，建安成本等。有没有可以代替的项目，与拿一个新项目的成本比较。
11、对方的付款进程是如何设计的，是一次性付款还是分期支付，付款进程是否与转让进程或项目开发进程相联系。
12、我公司的资金安排能不能与对方的条件相适应，是不是需要融资，对项目开发成本的影响有多大。
二、考察报告要点
根据以上的考察要求，项目考察报告应包括但不限于以下内容，并且报告所陈述的情况，尽可能用客观的语言进行叙述，数据应该有可靠来源，重要的数据应注明出处。
1、项目区位。
2、所在城市的地段。
3、交通状况。
4、当地经济、人口，收入情况。
5、当地房价，地价。
6、项目现状。
7、项目权利状况、开发手续办理情况。
8、项目公司股东情况。
9、出售的原因及报价。
10、出让的方式
11、成本的估算。
12、付款进度。
13、资金安排。
三、考察报告所附资料（如果有）
1、项目情况描述，
2、项目所在地地图，城市规划图。
3、项目的可行性研究报告。
4、立项批复。
5、用地规划、建设规划文件及证书。
6、土地出让合同，出让金缴纳单据。
7、项目的整体和建筑设计。
8、公司营业执照。
9、公司工商登记资料，股东情况，公司章程。
10、项目涉及的合同及履行情况资料。
11、项目或项目公司的财务资料。
某房地产公司考察报告
根据年初计划安排，为进一步开阔视野、拓展思路、寻找差距，学习借鉴其他城市的开
发建设理念，提高济宁房地产的开发水平，市房协于2014年4月12日至15日组织了部分会
员单位的主要负责人、项目经理，在市建委副主任马建国的带领下对北京、天津、沈阳、大
连等4个城市的15个小区进行了观摩考察。此次考察过程中，市房协秘书处还与天津、沈阳、
大连等地的房协进行了深入交流，学习了他们在协会工作方面的一些先进经验与做法，探讨
了协会今后的运作模式及发展思路，受益良多，取得了较好的成果，现将有关情况报告如下：
一、考察概况
此次主要考察了北京的雅世合金公寓、金隅山墅、星河湾，天津的柴楼庄园、美域、星
耀五洲、天津滨海新区，沈阳的唯美品格、河畔新城、万科城，大连的第五郡、小平岛海御、
万科溪之谷、大连明珠、万科魅力之城、明秀山庄。
1、雅世合金公寓
雅世合金公寓1：60沙盘 雅世合金公寓由雅世集团投资、北京新岁丰臵业有限公司开发建设，今年通过了“百年
住居示范工程项目认证”考评，并获此殊荣。 雅世合金公寓2.2万平方米，总建筑面积7.8万平方米，容积率2.2。该项目最大的创
新亮点，在于“小户型里的大空间”的设计，是由中国建筑设计研究院国家住宅工程中心和【房地产考察报告】
日本市浦建筑设计事务所强强联手，打造出紧凑而多变的居住空间，创造了小户型、多功能
的精品建筑。
雅世合金公寓所采用的部分先进技术 整体规划上，雅世?合金公寓通过一横两纵四院总体整合，以复合性街区，创造出居住、
活动、娱乐混合型的都市空间。景观设计上，充分汲取亚洲园林智慧，打造独具匠心的禅意
园林——在围合的空间中打造汀步、绿丘、林荫、裂岩四大景观院落。技术上，采用了住宅
的结构体s（skeleton）和居住填充体i（infill）居住体系十项先进技术——管线与结构墙
体分离系统、干式采暖系统、集中管道井系统、同层排水系统、无负压供水系统、内保温系
统、负压式新风系统、烟气直排系统等。 丰富的空间应用系统，包括dk（对面）餐厨系统、三分离卫浴系统、居室分离系统，独
立玄关系统，完全收纳系统，家务空间系统等，通过对小户型空间的充分设计满足家庭对大
空间的需求，也让一套房能够适应一个家庭变化成长的各个阶段的需求。为了配合这样的空
间设计，该项目建筑部品和建筑技术上充分汲取亚洲先进集成住宅优势，通过管线墙体全分
离技术、24小时通风换气技术、中央空调、干式地暖技术、同层排水、废气直排技术、污废
分流，中水回用技术等数十项新技术系统的采用，实现建筑的百年耐用、可变和安全。
2、金隅山墅
金隅山墅项目总体规划 车库入口
楼体外观
厨房设计
车位设计
内部空间设计
由北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发，位于海淀区，西四环与西五环之间，地处田
村山麓，环境优美，是少有的城市山景住宅。该项目占地面积10.5万平方米，总建筑面积
13.28万平方米，分一二期开发，一期占地面积6.2万平方米，建筑面积约为6万平米，主
要以联排和叠拼别墅为主，户型上都是低密度大户型。联排面积在225㎡-270㎡之间，每一
户都享有地下室、露台的私密空间。叠拼别墅面积为210㎡-220㎡，户型设计合理，下层环
绕入户花园、上层可透过露台观景，成为连接室内、外空间的自然过渡。产品设计有机结合
了自然和人文特点，设计细致入微，7.8米面宽，让居住者能充分地享受到****。
3、星河湾
小区绿化
由星河湾地产投资、北京富华园房地产开发有限公司开发建设，属于高档住宅小区。该
项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，占地面积34.7万平方米，总建筑面积约60
万平方米。项目北临106.7 万平方米森林公园，东傍133万平方米的绿化隔离带。项目总体布局北高南低，西低中
高，顺应地形、不拘一格，体现了建筑的错落之美。 园区内的珍稀植物丰富多样。共有乔木
50多个品种，还种植了多种灌木、地被植物及水生植物。为保证自然更替绿色，植物配植采
用平坡结合、乔灌结合及花草结合的手法，既丰富了植物的层次又达到扩大绿化面积的效果，
同时采用常绿植物及落叶植物营造了四季景观，让业主足不出门坐享四季景观。星河湾以黄
蜡石为主要园林景观用石。黄蜡石质地细腻、石料表面光洁度好，油润感强，外观色泽艳丽，
最具特色的是富含玛瑙玉质纹，布于环境中，园林质朴自然的气息能达到双事半功倍的效果。 小区水系景观
设计上，星河湾自然山水庭园，结合静态、动态水景，顺应地形特点，巧妙的运用了“对
景”、“借景”、“障景”以中国古典园林于咫尺之地体现大自然山水之美的造园手法，利用丰
富的差异性园林语言。在起伏跌宕的山势中，生气盎然的乔林灌丛间，极其自然地串引溪流、
跌泉等活水体系，山为水用，木为林用。星河湾建筑南北均为水面环绕，形成水中楼阁的特
色。
楼体外观
精装修方面，星河湾以独有的整体设计理念，创造出更为实用与人性化的全精装品质，
用材均为世界顶级品牌。多种户型与现代简约风格、现代古典的artdeco风格、现代经典风
格等多种精装风格，将高档社区独有的空间气度，发挥到了极至。 内部装修
4、柴楼庄园
柴楼庄园总体规划
卫生间设计
柴楼庄园住宅区由天津双发房产建设开发有限公司开发，坐落于天津市北辰区双街镇柴
楼村原址，是天津市“十一五”规划中“新家园”建设的所在地，是天津市小城镇建设示范
项目之一，列为北辰区政府确定的环境立区战略重点项目工程。柴楼庄园项目占地总面积22
万平方米，总建筑面积70万平方米，全部住宅由60幢点式高层楼宇组成，并辅以规模化商
业等配套设施，是天津市首个全部以现代化高层住宅楼组成的小城镇。 客厅设计
厨房设计
柴楼庄园项目凸显环境生态、交通方便、配套齐全、布局合理、精装舒适五大亮点。项
目位于享有黄金走廊之称的京津公路西侧，紧靠近外环线，距市中心仅10余公里。建在柴楼
庄园内的公交客运中心站工程，占地1万平方米，建有0.2万平方米的客运大楼，预计有10
余条公交线路通达北辰各镇、市中心区、武清杨村等地。项目留有规模庞大的商业用房，将
陆续引入一批超市、餐饮、娱乐、金融等行业，形成配套齐全的社区服务设施网络，知名的
集贤大酒店现已进驻。规划“以人为本”设计，使每套住宅采光通透；从60平方米到200
平方米，从一室、两室、三室到四室，多种户型应有尽有。小区内30篇二：房地产企业调研
报告
房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议
几年来我市地房地产业发展得如火如荼，尤其河东新城的拉动影响，房价更始是一路上
涨，尽管国家采取宏观调控政策，仍然抑制不住房价的上扬，销售形势一片大好。然而，很
多房地产开发企业的财务报表严重亏损，这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。为了规范房
地产开发企业的征收管理，辽阳市地税局稽查局近几年每年都安排对辖区内的房地产开发企
业进行专项检查。现对稽查中发现存在的问题及税务稽查的几点建议分析如下：
一、房地产开发企业组织结构和经营方式中存在的问题
（一）合作建房之一：“以房换地”双方均未纳税 以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式，具体形式是房地产开发企业以
无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种行为。因其前
期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用。 房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过
会计帐簿核算，房地产开发企业只依据实际收取的“预收帐款”为计税依据缴纳营业税，形
成偷逃税款。实际上，在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋
所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为；土地所有人以转让土地使用
权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。因此双方都未按规定
缴纳税款。
（二）合作建房之二：以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，双方均未纳税 土地所有权人将土地使用权出租给房地产开发公司若干年，房地产开发公司投资在该土
地上建造建筑物并使用，租赁期满后，开发公司将土地使用权连同所建的建筑物归还土地所
有权人。在这一经营过程中，双方没有货币结算，也因此忽略了税金问题。实际上开发公司
是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，土地所有权人是以出租土地使用权为代价换取
建筑物。土地所有权人发生了出租土地使用权的行为，乙方发生了销售不动产的行为。这一
经营过程中，合作双方均未缴纳相应的税款。
（三）合作建房之三：按一定比例参与分配房屋，双方均未纳税 在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业。房屋建成后
双方按一定比例分配房屋，在此经营过程中，合作双方也未进行货币结算，在分得房屋后将
房屋进行 销售而未按规定纳税。在此经营行为中，未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共
同承担风险的不征营业税的行为。首先甲方向合营企业转让的土地，发生了“转让无形资产”
行为，而对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则发生了“销售不动产”
行为，因此合作双方都未按规定缴纳税款。
（四）合作建房之四：按一定比例参与收入分配，取得利润未纳税 在合作建房中，甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房房
屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配或提取固定利润。合营企业能
够按照所取得的房屋销售收入缴纳营业税，而甲方在取得相应的利润或收入时未缴纳相应的
税金。在这种经营行为中，甲方不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲
方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，甲方在取得固定利润或从销售收入中按比例
提取的收时，发生了“转让无形资产”的行为。
（五）“拆一还一”回迁户未依成本价计税 房地产开发企业对老城区或旧有居民点进行开发时，对原有住户普遍采用以建成后新房
等面积换取需拆占原住户面积，对原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优
惠价出售的方法（俗称“拆一还一，多增补价”）取得土地使用权。对原住户增加面积缴纳的
购房款，房地产开发企业仍能依预收帐款计提营业税，而对“拆一还一”等面积的部分直接
视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。
（六）假代建、真开发：双方同时不缴纳税金 开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实质为对方
（七）有挂靠关系的房地产企业之间应缴未缴税费现象。包括被挂靠企业向挂靠方收取
的代扣缴税费未按规定时间申报等。
二、房地产开发企业在财务核算中存在的问题
（一
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