【www.gbppp.com--校园时光】
淺談南京房價
房价让我们拥有大心脏
新浪北京网友“洄游时光的鱼”表示：“现在一套价值300万元的住房，如果用贷款，实际成本恐怕400万元都打不住。房子的使用权最多只有70年，真没法想象买这样的房子自住，以后日子还怎么过，还怎么生孩子？”
看着诸多媒体对房价的讨伐，一些网友则用调侃的口吻，大谈房价飞涨带来的种种好处。“这年头什么都涨价！最开始人们还比较恐慌，大桶大桶地囤积花生油，大捆大捆地买大葱，有时候恨不得自建一个油库。可是现在你会发现，这种情况越来越少了，这都要感谢伟大的房价。”
搜房网网友“杜拉拉昕昕”在帖子中写道，高房价锻炼了所有人的心脏，使大家变得无比坚忍强大。“见识过飞涨的房价，还有什么能够真正触痛我们的大心脏呢？”网友调侃：炒房不过关，不给学位证刚刚过去的儿童节，不少父母都给自家宝贝准备了丰厚礼物，一位网友则给儿子的礼物只是一句话：炒房，要从娃娃抓起。网友“xy521xy”在天涯财经社区发了一则名为“炒房，要从娃娃抓起———写在2010的六一”的帖子，语重心长地表示，自己和丈夫没本事、更没胆量买下几套房子做投资，因为有现在的住房，才避免了住到马路桥洞下的悲剧。以上都是網友對於高房價發表的感慨，雖然帶有很大的調侃成份但也表達他們對於高房價的無奈和沮喪。
亚当斯密曾说过：市场经济不是最好的经济模式，但是这是我们迄今所能找到的最好的经济模式。住房是计划经济时期最短缺的资源。它作为一种资源，经过我们的市场经济改革，已经市场化了。一旦一种资源进入市场，它就不会照顾人们的感情，而是根据自己的规律运行。根本不会理会房子到底是生活必
需品还是奢侈品。我认为现阶段住宅市场价格过高的合理性方面是由以下几点导致的：
1.自主性需求的高涨【南京房价为什么这么贵】
(1)住宅制度改革释放出巨大的潜存需求。在经过较长时期的摸索之后，我国于1998年正式取消福利性实物分房，房地产市场因此而得以全面启动。在实物分房体制下，购买商品房始终不是主流的住房消费模式，这是因为相当一部分住房消费需求都被“沉积”下来了。但在1998年住房制度改革以后，这部分的购买力得以释放，一方面是因为人们在观念上接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式；另一方面，住房抵押贷款制度的迅速发展，大大增强了居民的购买能力，使许多潜在需求有机会转化为现实需求。
(2)高速的国民经济支撑着旺盛的改善型需求。
自从1998年以来，我国经济继续保持着高速的增长，城镇人均可支配收入年均增长达到近10%，由此带动主动改善型需求年均增长6-9%，这也在很大程度上面带动一部分住房消费的增长。
(3)城市化进程的加速带来了许多自动性需求。
加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一，2000年我国城市化水平已经达到36%，可以说已经进入城市化的加速时期。其中，最近四五年来沿海城市的城市化率年均提高2个百分点，因而由此带来的自动性需求量极为可观。
(4)城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。同时在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模
量在短期内增长很快，由此导致的被动型需求急速增长。据估计，近两年长江三角洲附近几个主要城市的拆迁被动型需求占到总需求量的30%以上，这部分因素在需求因素中也占有不小的比例。
由上面的分析可见，自主性需求在近几年急速扩大，但是由于城市土地固有稀缺性以及房地产开发周期较长(一般超过一年)，造成商品房供应的节奏常常慢于需求的变化。所以，供不应求的市场形式自然就会拉动房价的快速上涨，这在上海、杭州和南京等较发达城市表现得尤为突出。因此，自主性需求扩大是拉动房价上涨的首要原因。
2.成本刚性上升
由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。因此，住房价格持续上涨。
住宅市场价格过高的不合理性的主要原因
一般来说自主性需求的增长是随着社会经济的发展而释放的，不会造成房价的持续快速增长，但投机性需求的介入则加快了房价的上涨速度。据一些研究机构调查，近几年房价上涨较快的东部城市投机性需求占到了全部需求
的25%以上，这些投机需求过旺加剧了供求矛盾，加快了房价的上涨速度，最终引起房地产泡沫。这里就引进了一个关于房地产泡沫的问题。
1.房地产泡沫的概念
房地产泡沫，就是指由于虚假的需求造成供求关系失调，使得房价高于房屋真实价值的正常波动范围，即这种高价不是由于真正的需求(对于住房而言，就是居住需求)引起的，而是由于虚假的需求(对于住房而言如投资、投机)引起的，即形成了房地产泡沫。
2.房地产泡沫是导致房价居高不下的主要原因之一
由于房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升产生虚假需求信息，影响开发着和消费者的预期，而且由于虚假需求造成的过度供给，又会产生形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产泡沫是由于房地产价格脱离其价值基础而持续上涨的过程和状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。因此，人们日常所说的房地产泡沫其实就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，所以，房地产泡沫的存在就是导致房价居高不下的不合理性的主要原因之一。
房地产泡沫的形成过程实质就是因为投机等因素引起的住宅市场房价的持续大幅度上涨运动。房地产泡沫产生的原因主要是投机行为和货币供应。真实的需求是为了满足生产和生活的需要而产生的，是实实在在的，因而不会产生泡沫。投机的需求是为了谋取差价利润。只要有差价，投机人就会有利可赚，他也就有无穷的欲望去购买房产、地产，而无论房产、地产的价格有多高。因此，推动房地产泡沫的需求力量是投机需求。这种虚假的需求在一定条件下
极易丧失，当这种虚假的需求丧失时，那么虚高的房价也就无所依托了，就会骤降，即泡沫破裂，那将对国民经济产生极大的伤害。
这种伤害是怎么造成的呢?因为房价骤降，开发商的利益就会造成极大损害，而使其不能如期归还从金融机构贷入的款项，从而损害金融系统的利益。国际货币基金组织实证研究表明，房价暴涨与暴跌之间联系紧密，房价暴涨之后带来暴跌的概率高达40%。大家都知道，购房贷款在金融机构的资产中占有很大比例，而金融机构又是国民经济的调节器，那么金融系统遭受损害后造成的必然是国民经济的衰退。从另一个角度讲，房价虚高会使有真正需求的居民买不起房，那么开发商的产品价值也不能实现。【南京房价为什么这么贵】
下面以京這幾年的情況為例，淺談一下我們的想法【南京房价为什么这么贵】
2009年南京房价走势图
南京二手房业主扛不住 称一年内房价若跌可退款
受金九新房上市量增大影响，9月南京二手房成交量和挂牌价都下跌明显。强大的看跌压力也让一些二手房主不淡定了。竟然有人打出了房价下跌包退款的售房广告。
此前本报报道过城东仙林有一楼盘打出过保证涨价的广告，并与购房者签订合同，降价了退一成房款。这一做法已经不再是新房开发商的专利。
昨日在365地产家居网二手房交易平台上，河西一个卖房的房主打出了类似的承诺，他表示对方在成交后一年半内如感觉房价下跌，将原价回购，之前的居住费全免。
据记者了解，这位打出广告的房主王先生，有一套位于建邺区地铁兴隆大街站附近一个小区的63平方米二手房源，精装修，总价95万元，双方各自付税。由于房产在他手里已满5年，因此也不需付营业税。
“我急用钱，所以才出了这个主意想快些卖掉。”记者昨日联系上王先生，他这样回答道。那么对于房价下跌如何认定呢？因为之前仙林那个包涨的楼盘就因为开发商不认同业主的房价下跌论，因此不同意减免房款。
“这个不用担心，只要你自己觉得跌了，想退房，就可以退。”王先生听到记者的疑问后表示完全不用担心，不论是什么原因都可以退房，并且可以签订合同来加以保障。
而对于南京房产5年内转手要缴纳5.55%高额营业税的规定，王先生还表示，只要在一年半内退房，所有税费都可以由他来出。并且之前居住的费用一分钱不收。
对此，房产局有关负责人表示只要是买卖双方合理签订的民事合同，都会受到法律的保障，只是卖方人所承诺的这些条款，一定要在合同中写清楚。购房者也要咨询法律人士，仔细审查，不然容易被卖家钻了法律条文的空子。
而二手房业内人士则表示，从这位房主的话里还是能看出诚意的，之所以出现这个情况，主要是因为房主急用钱，因此具有个别性。但是目前二手房不景气的市场情况也是造成房主出此“下策”的原因。
实际上，购买二手房涉及到验房、贷款、过户等一系列非常繁琐的手续。如果不是房子出了太大的质量问题，或是该小区房价暴跌，即便房主愿意付税，买了房的人也不太可能把房子退回去。
（张遥）
南京二手房9月上旬成交量环比跌4成
本报讯 9月上旬新房上市量开始增加，二手房成交量则环比8月下旬出现强烈下跌，跌幅达到4成，与此同时，全部11个区域里除栖霞区外全面下跌，挂牌价在坚持了几个月后也开始全面下跌。
除了成交量走低外，房主报价也呈现下跌的趋势。据365地产家居网统计数据显示，9月上旬南京二手房挂牌均价为12784元/平方米，相比8月上旬的12943元/平方米，每平米单价下降159元。其中建邺、江宁、浦口、下关下跌尤为明显，分别较8月上旬每平方米下降374元、379元、367元和720元。
本文来源：http://www.gbppp.com/xs/316586/
推荐访问:房价为什么这么贵 为何房价这么贵