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“新国八条”
“Eight real estate market regulation measures”
大家看过电影版的《武林外传》吗？该剧涉及房地产、金融等行业，极具现代感。而今天我们讨论的焦点就是房价的问题。
Did you watch the movie named <My own swordsman> ? The play involving real estate, finance industry, has contemporary feeling extremely. But today our focus of debate is house prices.
近年来，对于房价问题的讨论一直居高不下。2011年1月27日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了八条政策措施，被称为“新国八条”。内容包括：
进一步落实地方政府责任。
加大保障性安居工程建设力度。
调整完善相关税收政策，加强税收征管。
强化差别化住房信贷政策。
严格住房用地供应管理。
合理引导住房需求。
落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
坚持和强化舆论引导。
In recent years, the problem of house prices always in
discussion .On January 27, 2011 Wen Jiabao, the premier of the state council chaired the standing committee of state council, deploy well further research work real estate market regulation, the meeting
identified eight real estate market regulation measures. Content
includes:
Further implement local government responsibility
Increase of indemnificatory comfortable living engineering
construction force
Adjust and improve the related tax policy, and strengthening tax
collection and administration
Strengthening decreases.it housing credit policy
Strict housing land supply management
Reasonable guide housing demand
Implement housing safeguard and stable prices work interviews
accountability mechanism
Persistence and strengthen public opinion guide
今天，我们分别邀请了政府代表---A及民意代表---B。
Today, we invite government representatives---A and people’s
representatives---B.
首先请双方简洁阐述自己观点.
First please present your own views.
由于双方有不同见解，下面请双方就三方面展开论述:
1.就“进一步落实地方政府责任”
政府：
明确调控方向，将调控提升至政治层面，首次提及房价调控目标化，在国八条中明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标，首次将责任落实到各地方政府。
民意：
三分政策七分执
政策方面：这一次的调控，政府依然只说稳定房价，寄希望于稳定房价使国民经济保持一个稳定的增长速度，使房地产的泡沫不致于破灭。
执行方面：对于整个楼市之牛耳的价格操盘与控制问题，这次新的“国八条”只在对地方政府的职责与问责上非约束性地提到了一些。至于在价格目标的操盘上，说到底也还是由地方政府自己酌情把握，地方政府能够按照这个新“国八条”做到的，也不过就是这种保障性安居工程建设用地的按量供给，价格上的止涨就不用指望了。但对于本地楼价调控的问责，则就无法进行这样的测度和量化了。
地方政府根据自己GDP的增速要求和土地财政的贡献率，想怎么调就怎么调。因为这在问责上并没有什么可以测度和量化的指标和尺度。这个新“国八条”既然没有找到地方政府摆脱这种土地财政的解套办法，那么它就只能继续睁一只眼闭一只眼地看着地方政府通过土地供给和楼盘出售价格的自我调剂，而按计划完成自己的GDP和地方财政增速指标。既把自己的GDP增速调控在一个合乎意愿的目标之上，同时还可以把这种房地产变成自己财政收入的一个金库。
2.就“加大保障性安居工程建设力度”
政府：
2011年是个保障房年，从中央到地方都在谈保障住房，这一条扩大了保障性住房的来源，新增了改建、购买、长期租赁等方式，对保障房建设将会有一个有效的推动。特别是首次提及将建制镇纳入住房保障工作在高房价的影响下，目前已经全国性的房价比较高，加大保障范围有利的缓解了价格上涨过快的影响。
民意：
国八条里头条就是要大力建设保障房，廉租房。我们平时所说的保障性住房是：经济适用房、廉租房、公租房和两限房。
而所谓“业内”人士所认为保障房的组成呢？三分之二以上的是拆迁安置
房，还有一部分的经济适用房，还居然把一些商品房小公寓也算做了保障性住
房。而真正能解决中国住房问题的廉租房和公租房呢？估计不到5%。而且，不是建好一套保障房就能了事的。周边的配套还要建设起来，这也是要花钱的！ 每年国家批复可以用于出让的土地计划是有限的，本来可以作为商品房建设出售的地都变成了保障房，这大大减少了商品房的供给，使得商品房更加稀缺。
需要国家保障房来解决住房的人都是社会最穷的人，稍微有能力付首付该买房的刚需根本无法受益。并且保障房一般而言品质、物业、地段、居住人的素质都比较糟糕，试想有哪个新婚夫妇会去在二手房市场跟那些最穷的人买保障房结婚。
我相信政府的初衷是好的，但是一来是保障性住房可能太少，二来内幕操作太厉害，根本惠及不到普通群众身边，而普通群众又是最需要保障住房的，三来不能满足普通刚性质量需求。受益范围依然不大。
3.就“调整完善相关税收政策，加强税收征管”
政府：
这条政策对增加供应以及减轻老百姓负担并无太大积极意义。首先，之前的政策是对5年内高档房全额征收营业税，抑制享受型需求，而对普通住宅差额征收营业税。该政策的执行，对高档住房的影响倒不大，对大量投资普通住宅的投资客影响是巨大的，但对普通刚需的税负负担也是很重的。一方面，提高出售门槛，可能会导致部分投资客捂房，不利于二手房流入市场，补充市场供应量；另一方面，改善性住房需求将进一步遭遇扼杀。另外，由于2009年-2010年，房价的上涨幅度翻番，差额征收改全额征收，政府的税收收入将会非常可观。
严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。个税的征收可能进一步提高税费，等待后续政策。
民意：
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税
Because the two sides have different opinions, next please talk
about on 3 aspects:
1. For “Further implement local government responsibility”
Government representatives:
Government clear s regulation direction, and put regulation of
ascending to the political level. First mentioned in countries, prices
regulation actualizing expressly requirements in eight implement annual districts in the first quarter, the first target price controls will
responsibility implementation to local government.
People’s representatives:
Seven third policy practice. Policy areas: regulation of this time, the Government still only stable prices, count on stable prices make the national economy maintained a steady growth rate, real estate bubble will
not burst. Implementation: the price for the entire market leader of trader and control issues, this new "eight" responsibility and
accountability of local government, the only non-binding references to a number. As regards price target on the trader, in the final analysis is still their grasp, as appropriate, by local government, local
governments, in accordance with the new "eight", this is however also the supportability of housing construction land according to the volume of supply, prices rise would not have expected. But for the regulation and accountability of local property prices, you will not be able to make such a measure and quantify. Local governments according to their rate of GDP growth requirements and the financial contribution, how to adjust how adjustable. Because there is nothing on the accountability measures and quantified indicators and scales. This new "eight" since there was no finding solutions to local governments to get rid of this financial means, then it will just have to continue to turn a blind eye to see local government through self-regulation of the supply of land and real estate sale prices, while the plans meet their GDP and local fiscal growth target. GDP growth rate of their regulation on top of a willingness to meet the target, while still a Treasury of such real estate into your own revenue.
2. For “Increase of indemnificatory comfortable living engineering
construction force”
Government representatives:
2011 is a guarantee room years, from the central to local talks about security housing, this one has expanded the source of affordable
housing, new rebuilt, purchase, long-term leases wait for means, to ensure room construction will have a valid boost. Especially first
mentioned will be incorporated into housing safeguard work in towns under the influence of high prices, has national house prices higher, increase the scope of protection favorable easing prices rising
excessively influence.
People’s representatives:
Eight headlines is building protection housing, affordable housing. What we usually call the supportability of housing are: affordable housing, affordable housing, public housing, and two limited room. The so-called "industry" people believe that protection of formed? two-thirds above is resettlement housing, there is also a part of affordable housing, small apartment housing can be considered protected housing. Can really solve the housing problem of affordable housing and public housing? estimate less than 5%. Moreover, not build a security room. Peripheral support to build up, it also costs money! Annual national approvals can be used to transfer land plans are limited, originally as the construction of commercial property for sale has become a guarantee, which significantly reduces the supply of housing, making housing more scarce. State guarantees is required to solve the housing of them is the society's poorest people, have the ability to just want to put down the House
does not benefit from it. And protection in General, quality, quality, residential property, lots of people are bad, imagine what the newly married couple will be bought in the secondary housing market with the poorest people protect marriage. I believe that the Government's intention is good, but then is to protect the housing may be too little, and secondly insider actions too much, ordinary people could not benefit at all around, and the common people are most in need of protection of housing, sanlai does not meet the normal rigid quality demands. Benefit from the range is still not quite.
3. For “Adjust and improve the related tax policy, and strengthening tax collection and administration”
Government representatives:
This article policy to increase supplies and alleviate people burden and without too much positive meaning. First, before the policy is to 5 years high-grade houses full imposes business tax, restrain XiangShouXing demand, and to average house balance impose business tax. This policy execution, the influence of high-grade housing to pour is not big, for large investment average house investment guest influence is
considerable, but for ordinary tax burden is just need to be heavy. On the one hand, improve sell threshold, may cause some investment guest room, to the detriment of wu secondhand flows into the market,
complement market supply; On the other hand, improve sexual housing needs further will encounter strangling. In addition, because 2009-2010, house prices have risen by double, difference of levy imposed, the government's change full tax revenue will be very considerable.
People’s representatives:
Business tax policy to adjust individual transfer housing for
individuals purchasing housing resale transactions of less than 5 years, consolidated sales revenues for full tax
今天的辩论已经接近尾声，可以说政府和民意的代表都表现的很不错。最后，我想说说我自己的观点，在我看来，“新国八条”既然能够出台，那么他就有一定益处，但是任何事物都不是十全十美的，“新国八条”可能在实施的过程中会偏离政府的本意而未能完全惠及民众。所以，这需要政府需要在民众的监督下的进一步改善，只有这样，才能利国利民。
Today's debate has close, we can say the government and public opinion representative performed really well. In the end, I want to talk about my own point of view, in my opinion, since this policy can come on stage, it must have certain benefits. But everything is not perfect, when this policy is carried out, it
月27日，温家宝总理在主持国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控。并提出八项措施引导和调控房地产市场。我们称之为“新国八条”。在此之前，国务院已曾推出一系列政策、措施，为了与4月27日国务院的八项措施比较区分，我们称其“旧国八条”
“新国八条”
一、强化规划调控，改善商品房结构。
二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。
三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。
五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。
六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩序。
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
“旧国八条”
一、高度重视稳定住房价格；
二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；
三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；
四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；
五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；
七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；
八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
新国八条政策解析
一、 出台背景 ............................................................................................................................................. 1 1.
2.
3. 社会经济 ................................................................................................................................................. 1 土地市场 ................................................................................................................................................. 1 房地产市场 ............................................................................................................................................. 2
二、 新政解读 ............................................................................................................................................. 4 1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8. 进一步落实地方政府责任 ....................................................................................................................... 5 加大保障性安居工程建设力度 ................................................................................................................ 5 调整完善相关税收政策，加强税收征管 .................................................................................................. 6 强化差别化住房信贷政策 ....................................................................................................................... 6 严格住房用地供应管理 ........................................................................................................................... 6 合理引导住房需求 .................................................................................................................................. 7 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 ....................................................................................... 8 坚持和强化舆论引导 ............................................................................................................................... 8
三、 市场反应 ............................................................................................................................................. 9 1.
2.
3.
4. 房介电话大增 购房者多观望 .................................................................................................................. 9 银行房贷新政细则正抓紧制定 ................................................................................................................ 9 二套房贷首付上调至六成 专家:影响范围有限 ...................................................................................... 10 博客评论 ............................................................................................................................................... 10
四、 后市影响 ........................................................................................................................................... 12 1.
2.
3.
4. 观点一：调控的目的 ............................................................................................................................. 12 观点二：楼市是否有大跌可能 .............................................................................................................. 12 观点三：对楼市影响有多大 .................................................................................................................. 13 观点四：业内观点 ................................................................................................................................ 14
五、 成都楼市限购令出台（2.15） ........................................................................................................... 15
1. 进一步加大保障性住房建设力度 ....................................................................................................... 15
1) 按需建设，确保保障性住房供应 ................................................................................................... 15
2) 提高住房保障标准，扩大住房保障范围 ........................................................................................ 16【新国八条】
3) 加强监管，确保住房保障公平公正 ............................................................................................... 16
2. 进一步落实房地产市场调控措施 ....................................................................................................... 16【新国八条】
1) 努力实现新建住房价格控制目标 ................................................................................................... 16
2) 进一步强化房地产市场管理和监督检查 ........................................................................................ 17
3) 暂时实行住房限购政策 ................................................................................................................. 18
六、 展望2011年 ..................................................................................................................................... 19
一、 出台背景
1. 社会经济
中长期经济任务：布局十二五，抑制楼市过热以强壮实体经济
2010年经济增速好于预期，经济转型逼切性提高：2010年GDP增长10.3%，好于市场预期。随
着经济基础的进一步夯实，国内进行经济转型的逼切性提高。
经济转型需要抑制楼市过快增长，引导资金重回实体：2011年是‚十二五‛的开篇之年，国家进
行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金‚弃实体入楼市‛，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。
当前经济环境：紧缩流动性与抑制楼市并举，以控制经济、通胀双热
经济、通胀活跃度双热：11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略
有下降，但未来经济仍存过热风险。
抑楼市、收流动性以稳经济：当前及未来一段时间主要的经济风险在于过热而非经济降温，抑制楼
市有助于经济回稳、防止经济风险。另外，央行于2010年末段时间及2011年初亦快步上调存款准备金率和基准利率，以控制通胀和经济增长速度。
2. 土地市场
全国土地市场持续升温，开发商拿地热情高涨
12月份，十个品牌发展商新增土地储备的用地面积合计为666万平方米，环比11月大幅上升199%。
12月的新增土地储备量是2010年内的第二高峰，仅略次于10月的新增土地储备量。
购地金额亦从7月份开始呈回升的态势，尤其是8月份市场明显回暖后，拿地金额的升势更明显。
至12月份，开发商拿地金额达到本年度的最高峰值503亿元。
年未供地量增加、发展商年内销售业绩好、资金充裕以及对后市仍乐观等因素，都促进了土地市场
的持续升温。
3. 房地产市场
9.29政策逐渐消化，预期政策收紧或致购房成本增加，购房需求释放
9.29政策逐渐消化，需求逐渐释放
新政后，各地楼价并未出现回落，仍保持小幅上涨，需求再度逐渐释放。
1月 上半月流动性回复宽松一定程度上刺激了需求
银行年初放贷冲动再起，预计1月银行放贷超1.2万亿。
首套房贷利率优惠逐渐取消，担心购房成本增加而入市
1月中旬以来，南京、深圳、广州等城市先后传出首套房贷利率8.5折即将取消的消息；
而目前，已有部分银行将首套房贷利率优惠调整为基准利率的9折。
对政策收紧预期增加，部分客户提前入市
随着调控的深入，市场对政策进一步收紧的预期逐渐增加，部分客户担心房贷再次收紧，特别是首
套、二套首付成数提高而果断入市；
部分城市担心房产税的出台、限购政策的出台而提前购房规避政策影响。
12月-1月中：全国一手住宅市场成交明显回暖
自12月开始，各地成交已经普遍较11月水平有所回升。
至2011年1月中旬，各地成交继续回暖，大部分城市成交量对比上年同期均有所增长。 12月：全国二手住宅市场成交明显回暖
12月开始，全国二手楼市同样迎来一波回暖行情，成交量比11月普遍有较大回升 。
全国各地楼市成交均价依然上涨
自12月开始主要城市商品住宅价格环比上涨
部分下跌城市主要受成交影响结构性下降
小结：经济转型以及楼市再度量价齐升引致调控加码
2011年是‚十二五‛的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需
要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金‚弃实体入楼市‛，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济；
2010年国务院先后三次部署调控工作，尽管调控取得一定成效，但是调控后市场很快回暖；
特别是自2010年4季度以来，一些地方高价地再度出现，部分城市住房成交出现量价齐升的势头，
限购城市周边地区房价出现较快上涨，部分热点城市房价再现上涨苗头；
因此，在2011年1月，中央再度出手调控楼市。
二、 新政解读
1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%，各地须从严实施差别化住房信贷，同时作为调控最严厉手段之一的限购令被再次提出。
作为
2010年4月‚国十条‛、9月‚国五条‛等一系列政策的延续，此轮调控严厉程度甚高，新出台8条措施，除了对此前的部分政策继续加码，更是在内容上新意十足，增添了不少新措施。
广州十区两市全部限购二套房首付不低于六成
提要：着广州新政细则出台在即，记者昨日就发现，不少从化、增城的楼盘都加大了宣传推广力度，有楼盘发短信宣称本周末就是无限购的“末班车”，以催促买家入市。 落地细则规定外地人2年内纳个税或缴社保累计满1年限购1套房
昨日，广州市政府常务会议原则通过了“新国八条”的落地细则。在备受关注的限购范围上，从化、增城两个外围的县级市已经明确，将在细则正式公布之后纳入限购范围，这也意味着广州全市十区两县级市范围都将限购。
而随着广州新政细则出台在即，记者昨日就发现，不少从化、增城的楼盘都加大了宣传推广力度，有楼盘发短信宣称本周末就是无限购的“末班车”，以催促买家入市。记者联系相关开发商的内部人士，该人士却表示其实并未收到从化、增城要限购的信息。“我们也不清楚政策会否把从化增城纳入限购范围，发这些短信只是一种促销手段。”这位内部人士称，无论限购范围是否扩大，下一步开发商都将把更大精力放在商业物业的经营方面。
首付比例
非户籍高层次人才限购一套住房
记者昨日从广州市即将出台的《关于贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》中了解到，广州市已经制定了系列政策措施,以促进广州房地产市场平稳健康发展。
限购1套住房：其中明确要严格落实国家住房限购措施,合理引导住房需求,在一定时期内,暂定对在本市(含市辖十区和从化、增城市)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
暂停在本市向其售房：对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行，违反规定购房的，不予办理房地产登记。
对符合《中共广州市委、广州市政府关于加快吸引培养高层次人才的意见》有关高层次人才条件的非本市户籍人员，限购1套住房。
信贷政策：意见中提出，要认真配合、协助各商业银行严格执行差别化住房信贷政策，对贷款(包括住房公积金贷款)购买第二套住房的，其首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
限购范围
从化增城将纳入限购范围
据悉，由于去年的广州限购令并没有把增城和从化两个县级市纳入限购区域，两地的楼市呈现出风景这边独好的状况。阳光家缘数据显示，去年广州限购令出台后，在其他区域成交量大幅下降的时候，增城的月度成交量仍然保持在1000套以上。网签均价更是从去年10月的6553元/平方米升至今年1月的8271元/平方米。而从化今年1月楼市的网签量为944套，比去年9月的661套增加了43%，均价也从去年9月的6187元/平方米升至今年1月的6651元/平方米。由于将被纳入限购范围，近期增城和从化的楼盘都加快了推货节奏。
“从化、增城纳入限购后，部分‘投资客’将遭到‘冻结’，成交量也会出现下滑。”戴德梁行(微博)策略顾问部董事黎庆文分析，从化、增城两地楼市的买家除了一部分为当地的自住客以外，其余绝大多数为带投资性质或度假休闲性质的周末房买家，主要以广州市民为主。限购后，短期内开发商不会马上降价，由于目前二手房价同样高企，一些“上车族”买家也未必会转战二手市场，短期内难以促使价格下降。另一方面，投资客转战珠三角的效应未必会马上呈现，更多买家或会首先转战到佛山等周边区域，同时广州市内的商业物业将会更受青睐。
套数认定
房屋套数认定拟认房又认贷
记者从房地产业内人士处获悉，与北京等地以家庭持有房屋套数认定不同，广州拟继续采取认房又认贷的方式确定家庭房屋套数。满堂红研究部对2010年四个季度及今年1月广州二手住宅市场买家购房次数作了整理，发现二次或以上购房的客户比例在去年第三季度达到最高的18.4%，但在去年“10·15”限购政策出台后，二次或以上购房者的比例回落到第四季度的15.1%，该比例在今年1月为16.4%。
“信贷收紧将令购买力大打折扣，只要银行可以和房管部门实现联网，认房又认贷确认家庭房屋套数的方式完全可以做到。”满堂红研究部周峰分析，在执行二套房首付六成的地方细则后，至少有15%~17%的准二手客户受到影响，而一手楼市受影响比例应在30%以上，前期成本明显增加。而由于“认房又认贷”等于给已拥有两套住房家庭“卖一再买一”关上了大门，将减少二手市场的流通性，在未来两三个月内，新增供应中小户型物业的数量会减少。但地方细则在短期内仍难以改变广州楼价持续高位震荡的格局，只有在存款准备金率再累计上调1到2个百分点，开发企业难以从容申请到足够额
度开发贷款的情况下，一、二手楼价才会在相互影响下出现“短期顶部”。随着政策迭出，房价将极有可能在今年“十一”前后见顶回落。
土地出让模式
部分商品住宅用地
出让或配建公租房
昨日，记者从房地产业内人士处获悉，广州将探索双限双竞的土地出让模式，还拟探索在商品住宅用地的出让中配套建设公租房。
“北京、上海在商品住宅用地配建问题上都规定了具体明确的比例，这不失为增加公租房供应的有效办法。”广州大学房地产研究所所长陈琳分析，今年中央已经明确全国要建设1000万套保障性住房，此前中央出台的新国八条已经显示如果房价继续上升，中央的保障力度有可能会进一步加大。“保障房建设要真正落到实处，比资金更为重要的是土地供应。”陈琳分析，只要土地落实了，资金问题完全可以通过投融资手段解决。而广州未来在商品住宅用地要求配建公租房的过程中，要考虑如何能够在相应项目内保证楼盘档次和管理水平，既分散布局又能实现一定程度的混居，对保障房建设提速是一大利好。
征税力度
加大对存量房征税力度
广州新政细则中，除了按照中央要求对购买不足5年的物业按照全额征收营业税外，还特别强调要加大应用房价评估技术以加强对存量房税收的征管力度。
广州二手楼市多实行“实收”制，营业税增加的成本实际上转嫁到买家身上。合富置业分析认为，新政后营业税增幅较大，交易成本大幅增加，短期内对市场产生一定影响：买家消化政策会产生一定的犹豫，估计短期之内5年内次新盘的交投会有所减少；增城、花都、南沙、从化等一手住宅供应量大、一手楼价不高的外围区域影响会相对较大。但从中长期看，营业税并不能成为影响二手楼市的重要因素。主要是因为5年内次新房的承接者多为较高端买家，营业税增加实际上相当于楼价上涨3%~5%，从目前中心城区较紧张的供求关系看，交易成本增加3%~5%并不难接受；另外，5年内次新房并非广州二手楼市的主流，大部分是5年以上的物业。
而加大应用房价评估技术加强对存量房税收征管力度之后，对于二手买家的最直接影响也会是增加购房成本，不过龙斌(微博 博客)认为，税收并不是影响成交的关键因素，最多只会令买家短期观望，他坚持认为，从目前的市场状况看，影响二手楼市的关键因素仍然是经济情况、供求关系、通胀以及房贷、限购等政策。
外地人购房纳税证明从1年增加至2年，此项政策要比北京的5年宽松。中山大学教授杨卫华认为，外地人购房纳税证明从1年增加至2年，没有在本地工作的外地人要获得纳税证明的难度加大，去年“10·15”新政实施时，实际操作上可以通过向税务机关“补税”以获得纳税证明，但杨卫华指出，税务机关不会再出具2年的纳税证明，而且“补税”的成本也加大了。
不过中介认为，纳税证明的影响不大。“1年的纳税证明跟2年的差不多。”合富置业首席分析师龙斌指出。
二手楼价：
全年涨幅将明显缩窄
合富置业首席市场分析师龙斌认为，到3月中下旬政策将被消化，市场“恢复正常”，也就是该买房的依然会买房，成交量会比目前观望期要有所回升。
至于房价，中介普遍认为难以下降。总体来说，广州细则对二手供应和需求都有压制，但由于不少业主惜售，供应量会大幅减少，而需求却不会减少过多。二手价格会保持在窄幅上升趋势，到今年6月、7月到顶，若届时信贷依然收紧，有业主就会考虑降价出售，届时房价会有所回调。全年来看，二手房价将有10%~12%的升幅，但已经比去年三成多的升幅要低得多。
龙斌认为，“新国八条”将会对约两到三成的二手买家产生不同程度影响，对四成以上的一手买家产生实际影响，新政对一手楼市的实际影响要大于二手楼市。由于政策力度空前，预计短期内会对买家的心理产生极大的影响，整体一、二手市场将会进入观望和消化期。价格方面，政策并不能从根本上扭转楼价上行的总趋势，预计2011年广州二手楼价仍会以平稳上涨为主基调。
市场预测：
一线城市楼价
今年或降一成
昨日，国家统计局发布了《住宅销售价格统计调查方案》实施后70个大中城市的首份住宅销售价格变动情况数据。国家统计局数据显示，与去年同月相比，70个大中城市1月新建商品住宅同比价格上涨的有68个城市，下降的有2个城市。其中，涨幅超过10%的城市有10个。而有60个城市的环比价格则保持继续上涨的态势。
记者留意到，按照国家统计局公布的新建商品住宅价格指数，广州房价1月的环比上升幅度为1.7%，而广州市国土房管局本周公布的数据则显示，广州市属十区上月房价环比下降5.8%。数据不同主要是由于计算方法不同造成的。
瑞穗证券首席经济学家沈建光表示，昨日，央行又再宣布从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，符合预期。央行此举主要出于两点考虑：一是，对冲流动性压力；二是，作为遏制通货膨胀的努力。另外，频繁上调存款准备金率也是紧缩政策的重要体现。我们维持原有判断，当前经济政策的重心已经转为对抗通胀风险和打压房价泡沫，政策趋紧步伐可能快于市场预期。
1月份，全国70个大中城市房地产价格普遍上扬，二、三线城市房价上涨表现强劲。重点城市房价增速加快，主要有两方面原因。
一是，调控政策出台之前，房地产税出台、加息预期等因素导致购房需求提前释放。 二是，通胀预期加大，部分居民已经将“更多投资”取代“更多储蓄”，作为第一选择。在“新一轮房地产调控政策更加严厉”、“房地产税试点逐步深入”、“新一轮货币紧缩周期启动”、“房地产商资金链趋紧”、“保障房供应充足”以及“当前房价实为过高”的六大重压之下，尤其是在加息和房产税试点的措施下，中国的房价将出现拐点。
沈建光预计，2月份我国房地产市场交易量仍旧低迷，房地产价格会趋于温和。今年全国房地产平均价格至少下降5%，一线城市至少下降10%。
新国八条”执行及落实问题
创建时间：2011-03-16 09:49 作者：来源：《热点》第三期
1月26 日，国务院召开常务工作会议，再次出台了针对房地产业的八项调控措施，即《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》【国办収〔2011〕1 号】（简称“新国八条”）。这次 调控措施出台的目的是“为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性 购房，促迚房地产市场平稳健康发展”。
一、“新国八条”政策的重点和难点
1、“限购全面升级”是重点
本次调控可以看作是 2010 年国务院针对房地产业三轮政策调控的延续，政策既有连续性，又有一定的 突破性。无论是政策的严厉程度还是政策出台时间节点，都有较强的冲击力，在一定程度上出乎市场的预 期。“新国八条”仅限购措施、住房信贷、财政税收、土地供应、住房保障、地方责任、舆论宣传等多角度、 全方位地展开，调控力度空前。其中限购政策全面升级是最为引人瞩目。
直接点出必须限购的城市。国发〔2010〕10 号文（国十条）规定，“地方人民政府可根据实际情况， 采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。而“新国八条”则规定，“各直辖市、计划单列市、省会 城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要仅
严制定和执行住房限购措施。“
限购具体化到套数、户籍、税赋和社保条件。限购政策仅只提了原则性的限购要求，到具体规定了限 购口径，“对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无 法提供一定年限当地纳税证明戒社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售 房。“而且要求此前提出限购政策的城市统一口径，严格执行国务院的限购措施。
2、“限期地方政府制定房价控制目标”以及目标落实是难点 “新国八条”的第一条就是“迚一步落实地方政府责任”，要求各地“根据当地经济发展目标、人均可 支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房
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