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房地产市场分析报告的写法
房地产市场分析报告是通过对房地产市场 信息的收集、分析和加工整理之后写成的书面报告。一份高水准的房地产市场分析报告，能够揭示房地产市场的内在规律，预测房地产市场的发展趋势，帮助房地产 市场参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。遗憾的是，当前各类写作书刊中鲜见房地产市场分析报告的写法指导，高水准的房地产市场分析报告难 得一见。笔者不揣浅陋，拟结合工作实际谈谈房地产市场分析报告的基本组成及常见格式。
一、房地产市场分析报告的基本组成
一份完整的房地产市场分析报告通常包括以下五个部分，即市场现状分析、近期采取的主要政策措施、市场存在的主要问题及原因、市场形势预测、下一步的政策建议及主要措施，各部分通常须阐明的内容如下。
“市场现状分析”部分是整篇报告的核心内容，其通常又包括八个方面。分别有：（1）报告期社会经济发展概况。该部分主要反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。（2）报告期房地产开发情况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金
来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。（3） 报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积 （套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。对于存量房市场，应包括存 量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。
（4）报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按套型、价位、区域等标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。（5）报告期房地产市场价格情况。对于增量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，且应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。（6）金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。（7）其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。（8）报告当期市场现状分析小结。对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。
“近期采取的主要政策措施”部分主要应阐述在报告期内，结合本地区实际采取的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。
“市场存在的主要问题及原因”部 分通常应关注以下几个方面：一是报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现异常变化的指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、 市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。二是报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情 况、新问题的原因。三是报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），以及专题分析。
“市场形势预测”部 分主要是采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（通常半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测。可依据对当前市场形势的分析，并考虑影响 房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。亦可根据各统计指标时间序列数据反映的规律 性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。
“下一步的政策建议及主要措施”部分主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。
二、房地产市场分析报告的常见格式
俗话说，文无定法。房地产市场分析报告 亦如是。上述五个基本组成部分在房地产市场分析报告中并非缺一不可，具体内容的分列也并非“一成不变”。如“近期采取的主要政策措施”以及“下一步的政策 建议及主要措施”有则述写，无则省略；简约的分析报告甚至可以只写“市场现状分析”，其它部分一概略去。又如 “市场现状分析” 部分可以拆分成“基本情况”和“运行特征”两个部分，也可以将“存在问题”部分归为其中。关于房地产市场分析报告的常见格式，笔者以2008年部分省市房地产市场分析报告的纲目为例，列举如下，供广大同仁参考。
（一）单写“市场现状分析”型
如题为《2008年 广州市房地产开发和销售情况分析》一文的纲目为：一、房地产开发投资发展现状和特点：（一）房地产开发投资增速平稳回落；（二）住宅投资结构优化、商业营 业用房投资快速增长。二、房地产开发企业资金到位情况。三、商品房销售情况：（一）销售形势整体低迷，年底销售量有所回升；（二）房地产销售价格同比涨幅 回落，环比价格继续走低；（三）商品房空置面积持续增加。
四、限价房和保障性住房建设情况。五、2008年广州市土地拍卖情况。
（二）“市场现状分析” +“市场形势预测”型
如题为《2008年 西安市房地产市场运行报告》一文纲目为：一、房地产开发投资额高速增长但增幅逐步回落。二、
房屋施工面积、新开工面积继续增长，但增速逐渐回落。三、商品 房销售面积持续下降。四、房屋销售价格冲高回落，涨幅高于上年。五、房地产类贷款增速总体趋缓。六、土地价格年末有所回落。七、房地产企业景气指数高位回 落。
八、对2009年的展望。该文前七个部分实为“市场现状分析”，最后一部分为“市场形势预测”。
（三）“市场现状分析” +“存在问题”型
如题为《2008年成都市房地产市场监测运行情况报告》一文纲目为：一、运行情况及主要特征：（一）开发投资增长停滞，全年仅增长3﹪；（二）商品房施工面积继续扩大，但增幅放缓，新开工面积和竣工面积双双下降；（三）商品房销售面积和销售额大幅下降，市场形势严峻；（四）空置面积不断增加，1-3年 住宅空置尤为突出；（五）购地面积大幅下降，地价不断走低，待开发面积大幅增长。二、运行中的主要问题：（一）商品房施工规模不断扩大，市场供需矛盾更加 突出；（二）住房供应结构不尽合理，结构性矛盾还比较突出；（三）开发资金压力不断加大，中小房地产企业面临生存困难；（四）市场销售持续低迷，商品房空 置面积不断增加。
（四）“市场现状分析”+“存在问题”+“建议”型 如题为《2008年 天津市房地产市场回顾》一文纲目为：
一、房地产市场运行特点：（一）房地产业增加值与上年基本持平，各季发展速度上下波动；（二）房地产开发投资实现较快 增长，增速高于京沪渝；（三）商品房建设规模继
此文档为word格式，可任意修改编辑！） 2016年3月 1 (
目 录
一、2016年房地产行业基本面将持续复苏 5
1、货币宽松周期，房地产占居民大类资产配臵比例持续上升 5
2、金融市场化叠加金融自由化，地产行业将会继续“加杠杆” 7
（1）美国案例 8
①住宅按揭占比上升 8
（2）日本案例 9
（3）中国分析 11
①按揭贷款占比中长期将有所提升 11
3、美元加息对中国房地产影响不大 12
（1）香港案例 15
（2）日本案例 16
（3）韩国案例 17
（4）台湾案例 19
（5）泰国案例 20
（6）智利案例 22
2
（7）中国情况 23
4、2016年行业基本面将持续上行 25
二、城市分化将延续，利润压缩促转型 27
1、城市间分化将会延续 27
（1）一线城市拥有持续向上空间 27
①居民财富的增长是核心城市房地产基本面持续向上的保障②一线城市土地供给紧张推高了房价 28
（2）核心二线城市仍具有一定向上空间 29
（3）三、四线城市房地产基本面有较大下行压力 30
2、地价高企压缩利润率，转型成为主旋律 32
（1）地价高企，“面粉贵过面包” 32
（2）地价高企，短期内房地产投资仍将维持低迷 33
（3）房企利润率被压缩，转型成为浪潮 34
三、积极拥抱房地产转型浪潮 35
1、房地产交易 35
（1）一手房销售规模将达到每年7万亿，且渐趋稳定 35 3 27
（2）看好世联行一手房交易市场霸主地位 36
（3）二手房销售规模长期将超过一手，增长潜力大 37
2、大金融 37
3、大健康 37
四、相关企业简况
1、万科 38
2、金地集团 38
4、财信发展 38
5、世联行 38
6、中洲控股 39
7、香江控股 39
37 4
2015-2016年房地产行业分析报告
2015年12月
目 录
一、房地产行业政策总结与宏观形势分析 ..... 3
1、相对稳定货币政策帮助房地产市场升温 .....4
2、宏观经济形势多变，房企政策稳字当先 ........ 5
3、价格指数筑底回升,一线城市为主力军 ............. 6
4、销量筑底回暖，稳中求进为大势 ................ 7
二、房地产市场形势分析与预测 .................. 7
1、开发商投资呈下降趋势，周期性战略收缩 ..........8
2、新开项目同比减少，商业/办公类型比例稳步增加 . 8
3、土地购置活动进入收缩期，价量齐升时代终结....... 9
4、存量站上新高位，去库存是重中之重 ........... 9
5、行业集中度上升，兼并重组时代来临 ........... 10
三、上市公司业绩表现与财务分析 ............... 12
1、房地产业稳中有升 ...................... 13
2、蓝筹股表现稳定 ........................ 14
3、经营利润率不断下滑，房地产进入白银时代........... 15
4、经营活动扩张放缓，融资助力升级转型 ......... 15
5、资金面相对宽松，负债增长加速 .............. 16
四、房地产行业供需再平衡 ..................... 16
1、土地供应终有限，城市规划拓思路 .............. 17
2、人口红利消失，老龄化危险与机遇并存 ........... 17
3、收入水平不断提高，房地产投资高端化 ......... 18
五、房地产行业2016年投资策略 ............... 18
1、经济环境与行业景气方面的预测 ............... 18
2、布局产业园区，加速高新技术研发 .............. 18
3、拥抱互联网产业，结合创新思维 .............. 27
4、构建新型社区，物业管理盘活存量资产 ............ 19
5、旅游、文化、医疗、养老齐头并进，迎接消费大时代 .... 19
六、主要风险 ............................... 20【房地产行业分析报告】
宏观经济增速放缓的大环境下，核心目标是减少行业周期性波动和坚决去库存。房地产投资成收缩趋势，土地成本攀升、拿地和新开工缩减，库存拐点确立。行业集中度保持上升势头，盈利能力继续分化。2016年，房地产开发投资将进一步放缓，但一线城市竞争会愈加激烈。房地产板块整体表现优于大盘，蓝筹股业绩稳中有升，与文化、旅游、养老、体育等相关的转型概念股受市场热捧。白银时代已开幕，上市公司利润率继续下滑。融资环境宽松，企业债有效降低财务负担，但经营扩张已经放缓。预计传统房地产投资回报率仍会下行，搭载服务业高速发展有望实现业绩新增长。
土地供应区域不平衡加剧，人口红利过去时，结构老龄将来时，房地产消费格局将有长期变革。收入水平增长稳定，大户型
改善、高端楼盘和商业地产市场具有潜力。
一、房市政策总结与宏观形势分析
1、相对稳定货币政策助力房地产市场回暖
2015年以来，央行连续5次降息降准，累计下调基准存贷款利率达1.25%。面对经济下滑压力，央行采取相对稳健的货币政策，并且在三季度资本市场异常波动后，着重强调不能过分放水。总体来说，存贷款利率的下行对于房地产行业有利：一方面，企业融资成本降低，可以部分缓解经营现金流压力；另一方面，房贷利率的下降将会有效减轻购房者还贷压力进而促进购房需求。目前楼市在第三季度小幅回暖已经部分体现了利好，但行业库存高企、区域性房价偏高使得利率下行的作用有限。不过，从十月新增贷款额将近减半来看，利率调控的作用已经边际递减。可见货币政策的效用已经存在局限性，央行再次施行货币政策的意愿将会降低。预计近期将会着手住房公积金制度改革和税收政策调节等手段来实现刚性需求的释放。另外，近期政府提出的供给侧改革可能会着力于清理低效产能，减少房产管理和交易成本的方向，从而实现去库存目标。
2、宏观经济形势多变，房企政策稳字当头
2015年以来，中央和地方不断出台房市松绑政策，为房地产市场稳定保驾护航。除了表3所列内容，另外包括住房公积金异地贷款，不动产登记制度，户籍与住房改革等也已经在稳步推进中。十八届五中全会上，中央确立了稳定房地产市场，坚持去
商业地产行业分析报告
本报告侧重分析商业地产行业的发展、现状与未来的趋势。共分为三个部分，1、商业地产简介及发展沿革。2、商业地产的现状。3、我国商业地产的未来趋势分析。
1、一、商业地产简介
商业地产一直没有一个明确的标准的定义，学术界一般持有三种观点：
（1） 狭义观点，该观点认为，商业地产是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等；（2）广义观点，该观点认为，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、会议中心以及商业服务业经营场所等，其中还包括一些商务地产的元素；（3）泛商业地产论，该观念认为，以囊括和涵盖现有商业地产形态，结合城市运营、文化建设、与各种行业、产业资源相嫁接，共同创造出的，多文化，但凡有商业形态出现的，都可以算是商业地产，比如逐渐兴起的城市综合体、体验式购物中心、商务酒店、教育地产、以及各类商业配套设施等。
一言以蔽之，商业地产是指发展商业用地，用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，其从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。事实上，无论是狭义、广义还是泛义，商业地产都是为了实现对商铺的租售经营而获利。因此，研究如何通过成功的商业地产运营，创造人流和客流，从而获得长期、持续的租金回报，不断提升商业地产的升值空间是商业地产需要关注的一个重要课题。
二、发展沿革
中国商业房地产的发展大致经历了四个阶段：
（1）萌芽阶段：1984年到20世纪90年代初
80年代以前，中国没有商业房地产，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，产权都归国家或集体所有，经营与场所的投入没有严格的经济关系。1984年，发展国务院批准商业部《关于当前商业体制改革的若干问题的报告》，同意报告中提出“小型国营零售商业、饮食服务业准为集体经营或租赁给经营者个人经营”，至此才开始商铺的交易。这一阶段，市场上大部分商业房地产都是没有产权的临建商铺或有其他建筑物改建的商铺，一般有一个商业机构负责总揽承包，间隔成多个小商铺，面向社会招租经营。住宅和商铺混合，商铺是住宅的副产品。
（2）单一阶段：90年代中期
大型超市和卖场的兴起，餐饮、娱乐等设施小规模引入。商业房地产发展成为与住宅平分秋色的房地产第二主角。商业房地产以商厦的形式在各大城市中心区产生，商厦商铺拥有独立、清晰的产权。商铺经营也一改以往的租赁方式，以房产销售为主，并由此引发
了投资商铺的理财概念，投资商铺既可以自主经营，更可以出租给商家，坐收渔利。
（3）多元阶段：90年代后期
各大城市开始建设商业街、步行街和商品市场（商品类型主要是服装、电子、建材、汽车配件等）。这一阶段，商业房地产的营销策划逐渐发展成熟起来，商铺的销售除了项目所在的地理置、商业环境以及开发商实力、规划设计水平以外，营销策划开始在销售中发挥着越来越大的威力。
（4）成熟阶段：2000年至今
21世纪毅力，Shopping mall（大型购物中心）和CBD的开发热潮不断涌现。国家进一步鼓励商铺投资，停止征收与商铺投资、建设、交易有关的“投资方向调节税”等政策，极大的促进了商业房地产的发展。这一阶段，商业房地产的规划设计、营销策划、经营管理等方面均有长足的进步，在经历了各种失败、教训之后，商业房地产渐趋成熟。
2、商业地产的现状
中国商业地产现在共有六大现状：
现状一：截止到2014年，全国购物中心已经接近4000个，商业建筑面积2.4亿平方米。预计2015年新增量将创历史最高点达到480家。对于2016年、2017年新增购物中心建筑面积4929万平方米。
现状二：大型商业体开发集中在二线线城市，错峰竞争造成高空置率风险。
现状三：商业地产从“重资产”向“重招商”、“重运营”的转变。现在很多企业对整个商业地产的运营重视程度越来越高，包括一些专业的商业地产开发商，不单只管理自己的项目，也会对外去承接一些商业项目的管理，用它本身运营资产管理能力，去发展自己商业的平台。
现状四：增强商场体验感的主题活动尤为热门。国内很多购物中心会用主题性的体验，包括科普主题、动漫主题，公益主题、艺术时尚主题等出现。某个阶段的主题会对整个购物中心的品牌传播起到非常积极的作用。参加主题活动之后则会顺便购物的占比例比较高。 现状五：购物中心业态进行试探性逐层调整。国内比较领先的购物中心，比如赢商网正大广场（专题阅读）（相关干货）（专题阅读）（相关干货），因为体量比较大，可以对单楼层进行业态调整。把原有的百货方式，升级了一个新的品牌，大家都在不断的积极调整，适应这个市场，而且走的更加的精细化，对市场的需求及时的做出反应。
现状六：从“大而全”走向“小而精”。把小而精的细分市场做出来，有按年龄层细分，有按业态细分，有按商圈特点来细分的。
2010年以来特别是2011年住宅地产宏观调控政策严厉程度一轮高过一轮，“新国十条”、“限购”、“限贷”、“房产税”及“限价”等政策措施密集出台，经济手段与行政手段并用共同抑制住房价格过高且过快上涨。作为房地产重要组成部分的商业地产成为诸多住宅地产开发企业争相转型的领域，国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，商业地产比例提升成为未来几年这些企业发展的重要举措。在中国经济结构转型、城市化进程推进、居民可支配收人持续增长、消费结构优化升级及宏观调控政策的多重效应下，商业地产投资价值逐渐显现。
统计资料显示，2011年全国商业营业用房（包括商场、购物中心、批发市场等）施工面积达到5,600万平米，同比增长26%；新开工面积20,671万平方米，同比增长18%；建筑规模达到16,000万平米；开发投资达到7,370亿元，同比增长30.5%；销售额达到6,700亿元；销售均价增长9% 。总体来看，行业发展现状呈现如下特点：
（1）商业地产投资增幅超过住宅地产受投资惯性及开发商市场判断力弱、政策敏感性差等因素影响，2011年严厉宏观调控政策下住宅地产投资增速仍保持高位运行。商业地产投资增幅虽然较2010年有小幅收缩，但增幅均高于2001-2009阶段的年均增长率，具体如表所示。
表1 近年商业地产与住宅地产投资及增幅
（2）商业地产新开工面积增幅超过住宅地产投资额是反映开发商房地产市场信心的重要指标，但其易受投资惯性因素影响，新开工面积则能更好地反映开发商信心。2004-2009年住房市场快速发展阶段商业地产新开工面积增速低于商品房及住宅地产新开工面积增速；2010年商业地产新开工面积增速稍高于住宅地产新开面积；2011年随着住宅地产调控的继续深入开发商转战商业地产趋势进一步显现，商业地产新开工面积增幅明显高于住宅地产新开工面积增速（5.4个百分点），具体如表所示。
表2 近年商业地产与住宅地产新开工面积及增幅【房地产行业分析报告】
3、未来商业地产发展趋势
一、商业地产将呈现出阶段性、区域性相对过剩局面
社零高速增长、经济刺激政策、传统百货转型推动了近年商业地产大跃进，13-14年购物中心供给大幅放量，虽然预计到2016年购物中心供给将放缓，但大量新增物业入市已造成商业地产行业不同地区（一线城市仍有较大发展空间，部分低线城市供需严重失衡）和不同业态（大型全业态购物中心竞争加剧）分化严重的格局。
（1）、目前商业物业供给整体未偏离均衡，但电商分流加剧
我们用社会消费品零售总额增速刻画对商业地产的需求，用商业营业用房竣工面积刻画商业物业的供给。从2009年至2013年， 社零消费总额平均增速15.9%,而商业营业用房竣工面积平均增速为14.2%,略低于社零增速，因此新增的商业物业供给均能被上升的社会消费品零售总额吸收，总体而言，并未出现供给严重过剩的情况。
2009-2013年新增商业营业用房均基本能被社零消化
尽管如此，电商分流仍导致了零售业态增长受阻。零售网购总额在社会消费品零售总额的比重持续上升，2013年底占比7.8%，2014年前三季度达到9.7%。网购消费额增速远
高于社会零售品增速，随着网购、移动电商等渗透率进一步上升，未来电商的分流效应会进一步加剧。
百货收入增速大幅低于社零水平直接反映了其持续被新业态分流的现状
网购消费占社会消费品零售额比重不断上升
网购增速远高于社零增速
房地产市场调查报告
姓名： 梁兴海 刘敬拓 李云云 刘永康 高允 刘伯年 曹建晶 巨林宏 柳宝泰 马靖 黄文洁 林晓娜 顾永超 吴亚亚 王轩 习捷 何枫 王雪 马晨 罗倩 苏倚璇 刘超
组号： 第四组
日期： 2015.5.
摘要:多年来持续看涨的高房价使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。为了了解目前兰州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于2015年4月25日针对兰州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析兰州市房地产消费者市场的情况。结果表明兰州市的房价近几年上涨的速度有所下降，但是每年都是呈现上涨的趋势。人们对房地产的要求基本上是在价格和质量等方面产生的顾虑。
一 调查背景及目的
近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视，2002年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨。另外，房价影响想到城市居民的基本生活保障，购房者对房子的需求持续保持在上涨的趋势。这是因为经济的快速发展，城市化水平的发展，带动的房地产业的发展。房地产业中的暴利又驱使更多的人们献身于这一行业。盲目的投资带来了许多问题的发生，导致社会上出现了许多的问题。以此我们此次针对兰州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产估价这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。
二 调查方法
通过采取问卷调查的方法，对兰州市城关区居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷42份，获取调查结果后采用Excel表
对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前兰州市房地产市场方面的情况。
三 调查结果
1.居住条件分析
我们可以看出，在消费者的居住条件中，房改房所占比例较大，占47.5%；其次是自建房占25%，然后为向单位出租占6%。由此我们可以得出，兰州市消费者居住条件以房改房和自建房为主，而商品房较少，从而说明兰州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。
2.家庭收入分析
从以上数据我们可以看出，兰州市消费者家庭月总收入主要集中到
2500-4000元范围内，占到被调查者的46.15%；其次是1500-2500元范围，占到36.92%；排到第三位的是4000元以上，占19.23%；而800-1500元以及800元元以下的消费者比例甚小。由此我们可以得出兰州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。
3.
需要住房面积分析
从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为45.71%；60-80平方米占25.71%；100-120平方米占17.14%；<60平方米的为5.71%；>120平方米占5.71%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。
4.居民购房计划分析
从以上数据我们可以看出，消费者计划暂时不购买房屋的占46.34%；三年内购买年的占24.39%；一年内购买的占19.51%；五年内购买的占9.76%。由此我们可以看出，大多数消费者的购买能力和购买积极性不高，开发商应提高消费者的购买积极性。
5.居民购房目的分析
以上数据我们可以看出，消费者的购房目的72.5%为居住（居住1：已解决生活问题为目的；居住2：以改善生活质量为目的）；22.5%为商住两用；5%为升值转卖。由此我们可以得出，大多数消费者购房是为自己和家人居住，靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。
6.居民能承受房价分析
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一、房地产行业概况
1、房地产基本概念 1）房地产定义
◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。
◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。
2）房地产基本分类
◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。
①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房
产互换。（4）房产抵押。
②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地
所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。 外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
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2、房地产行业 1）行业定义
◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容：
（1） 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划
设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等；
（2） 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；
（3） 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4） 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，
制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
2）房地产企业类型
（1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4）房地产经纪机构 （5）拆迁企业
3）近几年房地产行业宏观分析
（一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
第 3 页 共 3 页【房地产行业分析报告】
从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。首先是银行贷款的减少。从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。其次是需求的下降。需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。
（二）房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落 土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。
（三）需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降 受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。
（四）全国房价上涨幅度逐步放缓，“珠三角”部分热点城市已出现房价回落
在房地产供给方资金链紧张，新开工、施工面积增幅回落，需求方观望，成交量大幅下降的情况下，全国房价上涨幅度逐步放缓，由2008年1月份同比上涨11.3%，到8月份同比上涨5.3%，涨幅下降了6个百分点，同时，8月份，环比首次出现下降，降0.1%。
（五）住房保障工作进一步加强，各地取得一定进展
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采取措施：2008年下半年，国家连续五次降低贷款利息， 10月份，财政部、税务局决定购买90平米以下的普通住房契税减按1％收取，使购房成本降低了2％以上。同时，对个人购买和出售住房暂免印花税，出售住房暂免征收土地增值税，对出售普通住房给予营业税的优惠，降低了二手房的交易成本。并且有些房企制造房交会热闹的假象。很多地区购房入户政策的引入。
2009年第一季度情况
一、房地产开发完成情况
1-3月，全国完成房地产开发投资4880亿元， 比去年同期回落28.2个百分点。其中，商品住宅完成投资3422亿元，同比增长3.2%，比1-2月提高2.4个百分点，比去年同期回落31.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。
1-3月，全国房地产开发企业房屋施工面积17.87亿平方米，同比增长
12.7%，增幅比1-2月回落1.5个百分点，比去年同期回落14.8个百分点；房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-2月扩大1.4个百分点；房屋竣工面积9922万平方米，同比增长26.3%，增幅比1-2月回落2.7个百分点。其中，住宅竣工面积8117万平方米，增长26.9%，比1-2月回落1.6个百分点。
1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下
降40.1%，而去年同期则是增长29.7%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降 11.3%，而去年同期则是增长11.0%。
二、商品房销售情况
1-3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，
商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面
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房地产项目市场调查报告
小组成员
摘要
一、调研目的 二、调研内容 三、调研范围及对象 四、调研方式与方法 五、调研具体实施 六、调查时间进度安排
七、本次调研工作人员分配及工作分工 八、经费预算
一、调研目的
1、了解房地产主开发商的楼盘价格、设施、促销以及开发商的实力。
2、了解房地产价格的走势 3、了解房地产开发的项目成本。 4、了解楼盘所处地区的交通情况
二、调研内容
1、房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的情况
2、房地产开发商情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等
三、调研范围及对象
天津市的所有房地产开发商都是被调查对象
四、调研方式与方法
主要以实地调查为主，具体实施方法如下：
在完成市场调查设计及对调查人员
本文来源：http://www.gbppp.com/sh/447955/
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