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普通住宅和非普通住宅的定义和税费标准区别
2013-06-26 11:53 来源:搜房房产知识收藏打印字号：T|T
[摘要]在建设行业有着普通住宅和非普通住宅之分，普通住宅一般会用作民用住宅，非普通住宅建筑面积较大，商业用途大些，普通住宅和非普通住宅不仅在规格上面不同而且，在税费上也有不同的标准，为了让大家更好地理解普通住宅和非普通住宅之间的区别，小编会分别从它们的定义和税费标准来阐述它们之间的区别仅供您参考。
在建设行业有着普通住宅和非普通住宅之分，普通住宅一般会用作民用住宅，非普通住宅建筑面积较大，商业用途大些，普通住宅和非普通住宅不仅在规格上面不同而且，在税费上也有不同的标准，为了让大家更好地理解普通住宅和非普通住宅之间的区别，小编会分别从它们的定义和税费标准来阐述它们之间的区别仅供您参考。
第一，非普通住宅和普通住宅的定义区别
非普通住宅有三个标准：
1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；
2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；
3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。
以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。
第二，非普通住宅和普通住宅的税费区别
个人所得税：成交价*1%
1、普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。
2、非住宅（无年限制）按成交价的1%征收。
3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。
4、直系赠与，看老证，满5年免征。
营业税：成交价*5.6%
1、普通住宅满5年（含5年）免征。
2、普通住宅未满5年，全额征收。
3、非普通住宅满5年，差额征收。
4、非普通住宅未满5年，全征。
契税：
1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。
2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。
3、成交价*3%，（144平米以上含144平米）。
土地收益金：
成交价*0.5%，房改房征收。
土地增值税：
1、成交价*1%，普通住宅免征。
印花税：成交价*0.05%
1、普通住宅类，暂免。
2、赠与，非普通住宅，征收（双方各0.05%）。
产权转移登记费：
1、80元/本，普通住宅及配套车库
2、550元/本，非普通住宅及不配套车库。
3、10元/本，共有权证
上海普通住宅标准
北京普通住宅标准
全国各地普通住宅标准一览
2005-06-02
1
2
各地“普通住宅”界定标准汇总
作者：杨继美
【浙江省】
杭州市区（不包括萧山、余杭区）普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。杭州市区普通住房标准报建设部、财政部、税务总局备案后，由杭州市政府于2005年5月31日前公布。
全省其他市、县（市、区）普通住房标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。其中单套建筑面积和实际成交价格可在不超过上述标准20％的比例内上浮。具体上浮比例由各市和县（市）政府确定，并于2005年5月31日前公布，同时报省建设厅、财政厅、地税局备案。此举是为了合理引导住房建设与消费，鼓励房产商发展节约用地型住房。只有符合普通住房标准的建设项目，才能享受规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面的相应优惠政策。
成都市
成都市房产管理局关于调整
成都市五城区享受优惠政策普通住房标准的通知
成房办〔2008〕60号
市房屋产权监理处，房地产交易中心，经营管理处：
为引导合理消费，促进市场交易活跃，保持我市房地产市场健康稳定发展，根据《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）精神，经市政府同意，决定调整我市五城区(含高新区，下同)享受优惠政策普通住房标准。现将有关事项通知如下：
一、享受优惠政策普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下。
二、成都市五城区土地范围仍按二环以内、二环至三环之间、三环以外三个环域划分不变。
三、成都市五城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格做适当调整，经测算后确定为：
二环以内：5780元/平方米
二环至三环之间：5080 元/平方米
三环以外：4730元/平方米
四、此标准自2008年4月20日起执行。
二○○八年四月十七日
青岛市
青岛市地方税务局、青岛市财政局、青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市规划局转发《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知
青地税发[2005]105号
青岛市地方税务局、青岛市财政局、青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市规划局
各地税分局、各地税局，各市区财政局、规划局、房屋管理局：
现将《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）转发给你们，并提出以下补充意见，请一并贯彻执行：
一、关于个人住房转让的税款征收问题
个人转让住房应缴纳的营业税和个人所得税等，原由地税部门委托房地产交易部门代征的，继续按现行体制代征；原未建立委托代征关系的，可以建立委托代征关系，也可以由地税部门直接征收。
二、我市普通住房标准根据《青岛市人民政府办公厅关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》（青政办发[2005]24号）
公布的标准执行，即凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）的住房为普通住房。其中单套建筑面积以房地产登记部门的登记信息为准，住宅小区建筑容积率由规划部门提供。
三、个人购买住房不足2年或超过2年（含2年）转手交易的，其购买住房的时间自个人购买住房取得房屋产权证的时间或契税完税证明上注明的时间算起。【普通住宅新标准】
四、各级地税、财政部门和房地产管理主管部门应根据上级要求加强部门间的配合协作，各级地税、财政部门要主动与国土资源和房产、规划、建设等主管部门联系，建立房地产行业管理信息交流制度或联席会议制度，定期交换房地产管理相关信息。
（一）市规划部门将2005年5月31日前已批准的市内四区建筑容积率在1.0以下的住宅小区（项目）清单一次性提供给市地税局、市财政局和市房地产交易管理部门。各区市规划部门将各区市建筑容积率在1.0以下的住宅小区（项目）清单一次性提供给同级地税局、财政局和房地产交易主管部门。
2005年6月1日后批准的建筑容积率在1.0以下住宅小区（项目）清单，由两级规划部门于每月10日前按上述渠道提供给地税局、财政局和房地产交易主管部门。
（二）2005年6月1日起，单位和个人转让住房的，由市国土资源和房屋管理局和各区市房产主管部门在办理房屋权属登记的当月终了前，将权属登记的房屋坐落、产权人、房屋面积、成交价格、房屋用途等信息提供给同级地税、财政部门。
（三）各级地税、财政部门在房地产税收征管中发现的土地使用权或房产未办理权属登记的，应及时将有关信息告知当地房地产管理部门。
五、关于个人住房转让所得征收个人所得税的问题
（一）个人转让自有住房取得的所得，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。适用比例税率，税率为20%.
（二）个人转让住房原值难以确定、成交价格明显偏低且无正当理由以及其他特殊情况，主管地税机关可按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，确定计税价格并实行核定征收个人所得税，核定方式采用定率征收。其计算公式为：
应纳所得税额=转让住房的计税收入额×核定征收率
（三）除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等六类住房首次出售所得，个人所得税核定征收率不低于1%；其他核定征收率不低于2%.具体由主管税务机关根据当地实际确定，并报市地税局备案。
（四）对个人转让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
上述具体征管办法按《青岛市地方税务局个人出售住房所得征收个人所得税暂行办法》（见附件）的规定执行。
六、各级地方税务、财政部门和代征单位要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位；对个人购买非普通住房的，不享受契税优惠政策，不得减免契税。
七、本次政策调整是国务院加强房地产行业管理、稳定住房价格系列规定的重要组成部分。各级地税、财政部门和房产、规划等行业主管部门应引起高度重视，顾全大局、加强协作、落实责任，将上级规定不折不扣地执行到位，对执行中出现的问题及时反映。
广东惠州市:建筑面积144平米以下,每平米单价在3000元以下(含3000)的为普通住宅.
常州除了经济适用房都是非普通标准住宅。
北京市普通住宅的标准【普通住宅新标准】【普通住宅新标准】
2008年11月24日起北京市“普通住房”标准调整
来源：北京日报 日期：2008-11-23
大部分住房可以享受契税优惠，可享优惠的住房平均交易价格调整为三环内215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套
可享受契税优惠的“普通住房”标准要调整了，11月22日从市建委获悉，本市享受优惠政策住房平均交易价格即将公布，按照新的标准，大部分市民购买住房都能够享受优惠政策了。
市建委有关负责人透露，为合理引导住房消费、支持居民购房，市建委即将印发《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》。新政策将本市享受优惠政策住房平均交易价格调整为：三环以内总价人民币215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套。
根据有关规定，个人购买普通住宅，可在3%税率基础上减半征收契税，即1.5%。市建委这位负责人解释说，今后可以享受优惠政策的普通住房需要同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
据了解，目前本市执行的是按不同级别土地上普通住房平均交易价格确定“普通住房”的标准，按照一到十级的土地级别，交易价格也分为六个等级，但由于大部分市民对土地级别不甚了解，而且标准自2006年后未作调整，早已明显低于实际交易价格，以至于很多市民没有享受到契税1.5%的优惠。新的标准简单易懂，按照目前的市场交易价格，本市140平方米以下的住房大多数都能够享受到优惠了。
据悉，自11月24日起，办理申报纳税手续时就要按新的交易价格标准执行了，符合条件的纳税人可按规定享受相关税收的减免优惠。(刘扬)
原规定：
北京市地方税务局关于享受优惠政策普通住房标准有关问题的通知
京地税营[2006]230号
各区、县地方税务局、各分局：
根据北京市建设委员会《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住[2005]528号）文件精神，市建委近日下发了《关于公布北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格的通知》（京建住[2006]267号）文件，公布了2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格。现就涉及我市享受优惠政策普通住房标准有关问题明确如下：
一、2006年我市享受优惠政策普通住房标准中的住房平均交易价格，按照京建住[2006]267号文件公布的住房平均交易价格，自公布之日起执行。
二、今后我市每年享受优惠政策普通住房标准中的住房平均交易价格，均按市建委公布的住房平均交易价格，自公布之日起执行，市局不再另行通知。
附件：关于公布北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格的通知
二ОО六年四月二十二日
附件：
关于公布北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格的通知
京建住[2006]267号
各有关单位：
为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）的精神，结合我市居民住房实际情况，经市政府同意，2006年，我市享受优惠政策普通住房标准不变，即应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。
2006年不同级别土地上的普通住房平均交易价格见附件，七至十级土地上普通住房平均交易价格按六级执行。本期不同级别土地上普通住房平均交易价格依据北京市房地产交易管理网2005年新建普通商品住房预售登记备案数据确定。
附件：北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格
二〇〇六年四月三日
附件：北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格
北京市2006年不同级别土地上普通住房
平均交易价格
普通住宅与高档住宅界定的标准：
（一） 1999 年 8 月 1 日起 至 2002 年 8 月 31 日 发生的权属转移，凡符合下列条件之一的住宅建设项目均为高档住宅：
1 、高级公寓、别墅、度假村、复式住房（即楼中楼住房）、 9 层以上（含 9 层）设有电梯的高层住宅及非住宅项目以外的其他住宅（ 2002年 6月12 日 至 2002 年 8 月 31 日 发生的个人已购公有住房和经济适用房、拆迁安置房中复式住房、 9 层以上（含 9 层）设有电梯的高层住宅，并且自用的，暂按照普通住宅征收）。
2 、单位面积售价岛内超过 5000 元 /m2 、集美区、杏林区、海沧投资区超过 3600 元 /m2 、同安区超过 3000 元 /m2 以上的住宅。
（二） 2002 年 9 月 1 日起 至 2005 年 1 月 31 日 发生的权属转移，凡符合下列条件之一的住宅界定为高档住宅：
1 、别墅、度假村；
2 、住宅每单位建筑面积售价岛内超过 5000 元 /m2 、杏林区（含海沧区）、集美区超过 3600 元 /m2 ，同安区超过 3000 元 /m2 。
（三） 2005 年 2 月 1 日起 至 2005 年 5 月 31 日 发生的权属转移，凡符合下列条件之一的住宅为高档住宅：
1 、别墅、度假村；
2 、住宅每平方米建筑面积售价超过 7000 元 /m2 的。
（四） 2005 年 6 月 1 日起 至 2008 年 7 月 31 日 发生的权属转移，凡同时符合以下条件的界定为享受优惠政策的普通住宅：
1 、住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；
2 、单套建筑面积在 140 平方米以下；
3 、实际成交价格每平方米在 7000 元以下。
（五） 2008 年 8 月 1 日起 至 2008 年 10 月 31 日 发生的权属转移，凡同时符合以下条件的界定为享受优惠政策的普通住宅：
1 、住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；
2 、单套建筑面积在 144 平方米以下；
3 、实际成交价格每平方米在 12240 元以下。
（六） 2008 年 11 月 1 日起 至 2008 年 12 月 31 日 发生的权属转移，凡同时符合以下条件的界定为享受优惠政策的普通住宅：
1 、住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；
2 、单套建筑面积在 144 平方米以下；
3 、实际成交价格每平方米在 14688 元以下。
（七） 2009 年 1 月 1 日起 发生的权属转移，凡同时符合以下条件的界定为享受优惠政策的普通住宅：
1 、住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；
2 、单套建筑面积在 144 平方米以下；
3 、实际成交价格每平方米在 13824 元以下。
（八） 2010年 1 月 1 日起 发生的权属转移，凡同时符合以下条件的界定为享受优惠政策的普通住宅：
1 、住宅小区建筑容积率在 1.0(不含) 以上；
2 、单套建筑面积在 144 平方米(含)以下；
3 、实际成交价格每平方米在 12600 元以下。
营业税：
自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理仍按原规定执行。
上述规定自2010年1月1日起执行（以厦门市房地产交易权籍登记中心收件时间为准）。
城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。
个人所得税：
自2008年11月1日至2009年12月31日, 对个人转让自用2年以上住房的，暂免征收个人所得税。
自2010年1月1日起，个人出售住房（不含个人首次上市出售房改房），虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房直接予以免征个人所得税；个人首次上市出售房改房（包括出售已购公有住房、集资建房、经济适用房），免征个人所得税；为鼓励个人购换住房，对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向我局缴纳或直接以个人所得税税款形式缴纳。个人出售现住
房前后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的，凭户口簿或户籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料，经税务部门审核后可按照购房金额大小相应退还全部或部分已缴纳的纳税保证金或个人所得税。
印花税：
自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
土地增值税：
自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收土地增值税。
契税：
自2008年11月1日至2008年12月31日，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，暂免征收契税；对个人首次购买 90 ～ l 44 平方米 普通住房的，契税暂按购房款总额 O.5 ％征收。
自2009年1月1日至12月31日，对个人购买 90 平方米及以下普通住房的，暂免征收契税；对个人首次购买 90 ～ l 44 平方米 普通住房的，契税暂按购房款总额 O.5 ％征收。
自2010年1月1日起，个人购买普通住房,契税按购房款总额的1.5%征收；个人购买非普通住房,契税按购房款总额的3%征收。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，仍按原规定执行，即契税税率暂统一下调到1％。
最新住宅买卖税收的新旧标准对照表
上海市调整普通住房标准 2012.02.16
经市政府同意，2012年2月16日，市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局、市财政局、市地税局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》。 点评：
1.本市现行普通住房标准是2008年11月调整的，至今已过三年，期间本市住房市场价格和物价都发生了较大的变化，普通住房占比下降，适时调整使之更加符合市场实际是政府的一项例行管理工作。
2.今年上海将继续全面贯彻落实国家关于房地产市场调控一系列政策和措施，继续执行住房限售政策，遏制投资投机性购房，加大普通商品房供应，支持居民合理购房需求，促进房价合理回归。调整普通住房标准，有利于在交易环节增加普通商品住房供应，也有利于引导中低价位、中小套型的普通商品住房开发建设。
2008-2012年上海市普通住房标准调整对比
经过此次调整，上海普通住房的总价门槛明显降低。
相比较而言，此次普通住房标准的调整或对二手房影响大于一手房。
此次普通住房标准调整后，本市交易环节的普通住房将大幅度增加，特别是外环外，价格标准调整幅度达到63%，更多居民合理、自住性需求可享受优惠政策。
1. 契税（买方），对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶
以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税（减半后税率为1.5%）；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按照1%税率征收契税。
2. 营业税（卖方），个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税
（非普通住房的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税）。
纳税案例
本文来源：http://www.gbppp.com/sh/447627/
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