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【买房必看】二手房买房流程攻略
第一件事是办理单身证明，离婚的要备好离婚证明，结婚的要准备已婚证明，没这个买不了房的。还要刻一个私章，要用到的。需要贷款的还要有收入证明。这要提前准备。一回去就做。
一、定大方向：
决定好在哪片区域买。最好不买在太偏僻的地方。最好周边配套好一点儿，交通便利，学校，幼儿园，菜场近一些。或者稍微繁华一点的地方，这样一时不住，出租租金也高一些。或者临街的门脸房，考虑以后做点儿什么。只要价格能接受，就可以考虑。如果都太贵，就把上面的要求适当放低一些。
二、大方向怎么定：
大方向确定了以后，就集中在确定的区域看房子。这个问问当地住的人，熟人都问问吧。但是最后自己拿主意。多找一些中介，他们会推荐不同的房源。结合自己的经济和看到的那些房源的情况，决定买啥样的。
三、具体看房子：
看房子的时候，要注意很多事情。这些因素都会影响价格，如果好的太贵，就适当降低要求，降到自己不能接受为止。列在下面：
1、房子的房型，合理不合理，住着别扭不别扭。很合理的一般就贵呗。
2、房子的面积，够不够用？面积大的就贵呗。
3、房子的年龄，太老的房子不能要，万一以后要卖，很难出售，出售也不值钱。钱够用的情况下，房子越新越好。钱不够嘛，就降低点儿要求。
4、房子的楼层，一般底楼顶楼不太好，底楼潮湿（其实北方还好，上海是底楼很潮），顶楼怕漏水，冬天还冷。高了也难爬。3楼4楼最好了，有金三银四的说法。就是三楼是黄金，四楼是白银的意思。
5、有没有噪音，周边有工厂什么的吗？
6、周边有没有污染厉害的企业，比如空气不好。
7、房子有没有渗水、漏水问题。
8、产权权属清晰不清晰？有没有纠纷？有没有抵押？都要问上家。
9、是否有租赁关系或其他纠纷。就是现在里面有租客吗？有租客的话，租客有优先购买权，如果没有租客放弃优先购买权的书面承诺，碰上难搞的租客他
可能反咬一口，说他不知道上家要卖房，不肯搬家的。他也可以去打官司告上家的。
10、小区的环境，环境好的就贵一些。小区旁边有没有大的变电站呀？有变电站的话有辐射，尽量不买。小区旁边是不是棚户区呀，棚户区一时半会儿拆不了，脏乱差，也不好。
11、房子临不临马路。如果想买临马路的房子，那么就买一楼吧，可以做事情呀。
否则，不是一楼的临马路房子最好不买，太吵。风水也不好。尤其是临马路的房子，不能对着路口，正对着路口的那间房子不能买，风水不好。
12、小区中间的房子，如果正对着小区大门，最好也不买，风水不好的。
13、房子的采光好不好，黑乎乎的见不到太阳的房子不能买。所以看房子的时候最好白天去，上午去，上午9点以后还不见太阳的房子，就是房子朝向不好，晒不到太阳，不能买。
14、房子大门是不是正对着楼梯，正对着楼梯的最好不买，风水不好。
15、以上这些都考虑过了，没问题了，想买了。那么就问问房子主人，这个房子“干净”吧？是不是凶宅，就是里面发生过不好的事情吧？比如死人啦，火灾啦，人命案了，等等。是凶宅就坚决不能买的。上家不一定实话实说，那么也可以，回头和邻居打听打听。
16、 看看房子的主人残疾吧？有缺陷吧？他们家和睦吗？这些对你是有影响的，如果上家住的顺风顺水，日子过得好，对你是好的暗示。如果上家过的不好，穷困潦倒 的，有病残疾的，最好不买这个房子了，有讲究的。别不信。特别是，如果是没有行为能力的人，他签字卖房是不算数的，比如精神病呀，傻子呀的。这种时候，这 个房子再好都不能买。我们买房的时候遇到过。
17、然后再问问，房子的情况，以前什么人住的，是自己住的，还是出租给别人住的。上家买的时候是新房子，还是上家买的时候就是二手的，还是房子是单位分的，有产权证吧？能买卖吧？等等，都要敞开了问明白。
18、房产证上几个人名字呀，都是谁呀？大家都同意卖房子吧？如果是老人卖房子，还要问问他们儿女同意吗？不同意也会可能有日后的纠纷，就不能买的。最好要他们儿女出面。如果是儿女替老人卖房子，更要当心。有可能老人都不知道。
19、上家这是第几套房子呀？卖的话，税率多少呀？算下来税的金额多少呀？上家打算自己出还是让下家出呢？这会影响你的资金预算。房子每月物业费多少钱一平米呀？取暖费怎么算的呀？房子供电供水有问题吗？
四、谈价格：
房子假如看满意了，千万别在上家面前表现出满意的想买的样子。就尽量挑毛病，这不好了，那不好了，就说不好的地方。回去以后呢，跟中介谈，让他问上家价格。跟中介说钱不够，讲自己困难，让他帮忙谈谈价格，要求优惠一点。 然后就看中介的水平了，要搞几个回合的，上家出一个价，你出一个价的，谈呀。不要急，慢慢等两天。如果你很强势，不肯让步，中介就会帮你了，如果上家也强势的不得了，那么中介就会把自己的利益让出来，他会少收中介费，也要做买卖的。所以记住，一定要强势，别轻易自己主动加价。
五、产调
如果看上房子了，价格也谈差不多了。可以去产调一下。看看房子能正常买卖不？
六、签定金合同：
如果最后价格谈差不多了，觉得能接受了，产调也没问题了。那就跟中介和上家约时间，见面商量具体事情。具体谈下面的事情。
1、房子的价格。
2、房屋内设施的处理方法。比如，家具，空调啊，热水器啊，洗衣机啊，冰箱啊，煤气灶呀，电视机啊，门窗啊，地板啊，卫生间的设备洗脸池，马桶，浴缸呀等等，房子里的除了房子本身以外的上家的东西怎么处理？是他自己都拿走还是留给你？免费还是作价给你？作价做多少？
3、房子3金的处理方法。（3金包括物业维修基金，水、电、煤气、有线电视户口是否上家免费赠与你，还是要你出钱买过来？）其次是水、电、物业费，要写物业结清单，截至到上家交钥匙的之前的费用，由上家负责。
4、上家在房子里有户口吗？户口能迁走吗？什么时候迁走？迁到哪里去？能迁走的话，约定迁走时间，没迁走之前留尾款以作牵制。一时 没地方迁，不能迁走的话，要在你拿到产证之后他的户口还在你的房子里，那就要留多一点尾款，给出一个解决户口迁走的最后期限，过了最后期限还不迁走，尾款 将不予返还。
5、上家的税费怎么承担，是他自己承担，还是你来承担？
6、上面几项都谈好了，就谈谈，首付款多少？尾款多少的事情。
7、定金的金额是多少？约定违约责任，就是如果一方单方违约了怎么办，违约金怎么算。
8、谈好中介费怎么出，出多少？是他出他的，你出你的，还是你给他出？
9、商量好付款批次和数额，以及各批次付款日期。如果不贷款的话，钱一般分四次给上家：注意每次付款时资金直接给上家，给一次钱上家要打一次收条。最好不要转第三方。
一、付定金时给一次，在签完定金合同的时候给。
二、签正式合同时给一次，给的是首付款。签完合同当时给钱。签完合同后，上家房产证需交给第三方中介保管，防止一房多卖。
三、过户（就是上家把房产证交上去，房产中心做你的新产证）时给一次，要办完过户手续再当天给上家钱。（要是贷款的话，过户是在银行贷款审批下来的时候过户的，审批下来了，还没放款，银行放款到上家账户要等到下家的新产证做出来以后，拿一个凭证给银行后，银行才会放款呢。）
四、尾款，就是你的产证出来了，上家要把房子交给你，交钥匙的时候给上家，给尾款之前，要仔细验收房子，和定金协议上写的一样吗？ 不一样的，可以适当扣除尾款。我觉得，如果你付现金不贷款的话，可能签合同、审税、过户可以一天完成，这都是在交易中心做的。那么上面的第二、第三次就合 并为一次了。那就是总共分三次付款给上家。也可能，交易中心不能给你一起完成，可能他们有规定，要你签完合同等几天再过户，那就要听交易中心的规定了。
10、约定签网上机打合同（就是正式的房屋买卖合同）的日期。一般为定金付好的一周内。
11、最后，把商量好的上述事情事无巨细的都白纸黑字写在“意向书”或者“定金合同”上，切忌不要口头承诺。
12、签字之前核实好上家身份证，房产证，户口本，中介身份证，等信息。对方说忘记拿了，也要去拿回来，再签字。买卖双方以及中介签字，交定金。
13、上家产证上所有人都要签字的。家庭成员有利害关系的人，也要签字，同意卖房的。不论什么理由，都不能在产权人不来的情况下签定金合同。风险太大。
13、签合同的时候，看产证，看身份证，看户口本。产证地址和合同上写的地址对对牢。别搞错。
七、审税：
这个要去交易中心审税的，上家审上家的，下家审下家的。按照你们约定的方式交钱给国家。也可能要签完正式合同再审税，这个我们当时就是签合同当天做的。
八、网签：（就是签网上机打合同，即正式的房屋买卖合同）
1、网签问题，大型正规中介公司有密钥就能网签，小中介公司可能没有密钥，注意识别。他要带你去交易中心网签，其实也可以。
2、签订买卖合同：
A、携带好身份证、户口簿、私章、收入证明以及首付款，单身证明。
B、仔细看清每一条条款，基本上不能改的字就不用看了，因为是交易中心格式；重点看的是房屋的基本信息，权属状况，价格，交付时间，付款时间，附件中的装修情况（就是留给你什么）。
C、双方另行约定的条款：例：你付款的周期；对方需要继续使用的，免费期限和收费期限的约定；对方户口迁走时间（最好是能迁走，因为比较搞），比如前面定金合同上写的那些最好都搬过来，写在正式合同上。
D、签定合同时，必须所有产权人到场。家庭成员及权利相关人员要到场，同意卖房。核实好对方身份证，房产证。
签定合同后，房产证需交给第三方中介保管，上家可能也不肯给中介的。 E、合同签好，资金直接给房东，最好不要转第三方。别给中介，可能他卷钱跑路。
九、过户：（就是上家把房产证交上去，房产中心做你的新产证） 最后，是过户带的资料：
1、带网签合同。
2、带买卖双方身份证。
3、带房产证原件。
4、带买卖定金合同，基本就这些了。
5、各房地局过户情况略有不同，你可以先打电话咨询下。
十、交房验收：
1、根据合同附件中装修情况，制作清单，就是把你要检查的东西，一件一件列出个表来，至现场一一核对，检查是否有缺损或损坏。
2、交房时房东最好能出具近三个月的水电煤支付账单。防止有遗留，欠费。
3、查水电煤表，结清上家该付的水电煤费用。
2015离婚协议书离婚程序
第1篇：自愿离婚协议书范本
男方：____，____年____月____日出生，民族____，工作单位：________________，现住址：________________________。
女方：____，____年____月____日出生，民族：____，工作单位：________________，现住址：____________________。
双方于____年____月____日在____市____城区（县）人民政府的民政部门登记结婚，现因感情不和等（注：指感情不和等）的原因，自愿离婚，经双方协商一致，对有关事项，依《婚姻法》的规定达成如下协议：
一、男方____与女方____自愿离婚。
二、子女的抚养：
1、双方于____年____月____日生育有一儿子，取名：____，离婚后儿子随男方直接抚养生活，由男方每月给付抚养费（包括生活费、教育费、医疗费），直到孩子完成大学教育阶段止。
2、女方（注：指未直接抚养的一方）可在每月的第1周星期六起至周日接儿子随其生活或娱乐。如临时或节假日的探望，可提前一天由双方协商，达成一致后可按协商的办法进行探望。儿子十周岁以上时，探望权的行使应尊重儿子的意见，不可强行按本协议执行。
三、夫妻共同财产的分割：
1、房产：无。
2、机动车辆：无。
3、股权、股票、债券等：无。
4、债权与债务：无。
5、双方各自名下的其它私人财产（如首饰、衣服等）归各自所有。
四、其他协议事项：无。
上述协议事项，双方保证切实履行；协议内容如有隐瞒、欺骗、责任自负。 立协议人：
男方：（签章）女方：（签章）
XX年XX月XX日XX年XX月XX日
（本协议一式三份，当事人双方各执一份，交婚姻登记机关存档备案一份。 第2篇：涉外婚姻离婚协议书
本离婚协议签订于XX年XX月XX日，签订本协议的双方为（以下简称"丈夫"）及（以下简称"妻子"）。
丈夫身份证号：妻子身份证号：
鉴于以下情况：
1、协议双方已于XX年XX月XX日在中国登记为合法夫妇。并且双方未生育子女。
2、协议双方在此表示，对双方因婚姻关系而发生的全部共同财产、收入、资产及负债的相关信息均已完全了解。
3、经过友好协商，双方对于婚姻存续期间的财产分割以及离婚后各自权利、义务分配达成一致。
为了维护双方的合法权利，双方根据中华人民共和国婚姻法及相关法律法规达成如下协议：
第一条：离婚及财产分割
1、双方由于夫妻感情破裂而均同意离婚。
2、在本协议签订后，双方同意准备好必备的材料文件，向相关的政府民政部门办理离婚登记手续。
3、夫妻双方经过协商，对于财产分割达成一致协议（参见附件一）。
第二条：退休金、保险金、养老金、继承权的免除
协议任何一方放弃对另一方离婚后的任何或全部有关生活扶助费的请求权。双方并确认离婚后另一方养老金、保险、或者其他类似属于另一方的福利属于私人财产。双方将放弃离婚后对于另一方养老金、保险、或者其他类似属于另一方福利的请求权。 同时离婚后双方放弃对于对方的继承权。
第三条：先前及将来的负债及缴付
协议双方同意他或她没有并不应当承担另一方以其自己名义承担的负债、义务或其他职责，也没有也不应当承担另一方自身应当承担的合法义务。
除非本协议有其他例外规定，协议双方同意并且担保他或她不存在任何可能导致另一方资产受到损失的负债或义务。协议任何一方将免除或保证另一方不受到任何因违反本协议而导致另一方所应当承担的义务或支出。
第四条：将来所有权及义务
任何一方对现在处于其完全所有、占有的不动产或者个人财产，应当独立于另一方，并归其自己所有，另一方不得对对方所有的财产提起确认之诉、给付之诉和形成之诉等诉讼。上述财产包括并不限于动产、不动产、以及银行帐户中的金钱、股票、债券、合伙受益及所有其他投资或证券所得受益。
第五条：免责条款
1、除非本协议有其他规定，协议双方同意放弃并且永久放弃其现在对另一方所享有的一切诉请或者其他权利。
第六条：法律费用
在双方离婚诉讼过程中，若任何一方聘请法律顾问的，该费用应当由聘用方独自承担。但若因任何一方违反本协议约定而导致诉讼的，诉讼相关费由违约方承担。
第七条：副本
本协议一式2份，各份都作为协议的原本。
第八条：协议生效
本协议自双方签订之日起成立，自双方离婚生效之日起生效。
作为上述证明，协议双方签署本协议的两份原件，每份都应当视为本协议的原件，最先签署份原件的日期作为本协议签署日期。
合同签字方：丈夫：日期：
妻子：日期：
双方确认的见证人：日期：
附件：
1、双方各自名下的不动产归各自所有；
2、车架号为的品牌小轿车及车牌归所有；
3、婚姻存续期间各自的工资及收入归各自所有；
4、双方各自名下的保险、存款、投资、股票、债券、债权、债务各归各承担；
5、双方各自的私人物品，包括但不限于：衣服、书籍、首饰、饰品、电脑、文件、日用品、其他私人物品归各自所有。
6、以下目录列明归丈夫所有。
第3篇：离婚协议书（无子女无财产分割）
×××，男，生于××年×月×日，汉族，××××公司员工，住××市××路××号×××室；
×××，女，生于××××年×月×日，汉族，无业，住××市××路××号×××室。 ×××与×××于××××年××月××日经人介绍结婚，婚前了解不深，认识三个月后即结婚，婚后因性格不和，经常吵闹，无法共同生活。因结婚时间很短，没有子女，没有共同财产，双方一致同意离婚，达成如下离婚协议如下：
1、双方自愿离婚，达成一致意见；
2、没有夫妻共同财产，没有财产争议；
3、没有子女；
4、婚前×××带过来的财产仍属于女方个人所有，由女方带走。
协议人：×××（签名）
×××（签名）
××××年××月××日
第4篇：简洁明了的离婚协议书
因男女双方感情长期不合，经协议离婚。
债务问题
因买房还欠债款七万五千元，女方还大哥壹万伍仟元，二哥贰万元，共计三万五千元，其余由男方还。
财产问题
现有院一套，房屋共计六间，门面房及一楼西面一间归男方使用，其余归女方和女儿使用，但最终所有权归女儿。现有石化股份三万二千四百元，男方有一万五千元，其余归女方。老家院及树木归男方，因女儿有地，地里收益二分之一归女方。家具及家用设施归女儿和女方。
孩子问题
因男方无法全身心照顾孩子，孩子跟随母亲，抚养权归女方。若男方参与抚养孩子（在女方上班期间照顾孩子），男方付抚养费每月伍佰元，否则，男方应付女儿抚养费每月一千元给女方，并与每月初给女方，逾期不付按日利息百分之十支付。若孩子遇特殊情况，如升学、重大疾病等需较大款项时，男女双方均摊。
其他问题
男方利用门面房做生意，不得影响院内及四邻休息。
男方女方
2015年10月5日
第5篇：夫妻分居协议书——试离婚协议书
甲方：***身份证号码：******************联系电话：***********
乙方：***身份证号码：******************联系电话：***********
甲乙双方于**年**月**日，在***婚姻登记处办理了结婚证，历经**余年，生有**和**，共**个子女，系合法夫妻。现因琐事导致夫妻感情不和，经多次沟通无效，又怕离婚后后悔，最后经多次协商，夫妻双方均愿立下此《夫妻分居（试离婚）协议书》如下： 1：夫妻分居由**年**月**日开始，至**年**月**日结束。
2：夫妻分居期间，可互不为对方尽夫妻生活义务，也不得干涉各自生活的自由。 3：在夫妻分居期间，各自所得的所有收益，归各自所有，互不为夫妻共同财产。 4：在分居期间，双方应从各自的收益中，拿出同等的费用和一定的时间来，定期或不定期的共同抚育孩子。此项用途的信用卡，由随孩子生活的一方保管，但无随便支取的权力。若用此款时，必须由另一方同意后，才可进行。夫妻双方可一方保存信用卡，另
一方保留信用卡密码，以此来保留各自应有的权利。
5：双方各自的父母，应由各自抚养，所产生的费用，由各自承担。
6：现在**街**号的*室*厅有阳台车库共**平米的房子，可由*方居住。没有住房的*方，要自行解决，但*方保留拥有房子一半的权益；对生活困难。没有住房的一方，根据婚姻法的相关规定，另一方有协助的义务。
7：在分居期间，夫妻各自的所有收益归各自所有，互不再为夫妻共同财产，也无夫妻间互帮互助的义务。
8：夫妻分居期间，各自所产生的债权及债务，归所产生债权及债务的一方处理并承担；对分居前，由夫妻共同财产所产生的债权及债务，由夫妻双方平等分割并承担（
9：在分居期间，夫妻双方均不得干涉对方的工作与社交的自由。
10：在夫妻分居期间，夫妻双方均无私自处理。藏匿和变卖夫妻共同财产的权力。夫妻婚后的共同财产，包括存款，车。房。家居。电器等一切生活用品另列清单三份，各自保管一份，另一份随本协议交由公证机关保存。对违背此条款者，另一方保留索要对相应财产十倍价值的权力。
11：对夫妻双方婚前各自的财产，各归各自所有。但也应列出详细的清单，随同婚后共同财产清单和本协议，一并交由公证机关存档。
12：孩子暂随*方居住生活。没随孩子生活的一方，可适当的多拿一部分抚育费。 13：夫妻双方均不得干涉孩子联系父母的权力。
14：没随孩子生活的一方，保留对孩子定期或不定期的探视权。
15：为让孩子不受影响，夫妻双方虽然分居，但应各自保留固定的手机
号码并畅通，以便夫妻双方为了孩子而联系对方之用。
16：对分居之前，由夫妻共同财产所产生的债权及债务，仍由夫妻共同处理并等价偿还。 17：本协议由交公证机关之日起生效，至由公证机关拿回之日起失效。
18：本协议一式三份，夫妻双方各持一份，另一份交由公证机关保留备案。
19：分居期间，夫妻各自所产生的生活费用（包括医疗费和其它各自所产生的债务），由各自承担并偿还。
20：本协议失效后，双方再进行协商确定：是否合居，还是正式协议或诉讼离婚。 21：违背以上条款者，另一方保留对其进行适当的经济处罚的权力。
此致：******公证处。
甲方：姓名手印处乙方：姓名手印处
****年**月**日****年**月**日
说明：
以上协议，虽仅作示范之用，但它却包括了：抚育子女，赡养老人，财产分割，债权。债务等等的法律所涉及的方方面面。但此协议必须交给公证机关备案，才能起到保护自己应有的法定权益。对以上条款，朋友们可根据自己的具体情况，酌情修改或添加。 最后所要说明的是：在协议中，虽然恢复了各自的人身自由，但此协议毕竟是《试离婚协议书》。虽然分居了，你们仍受法律的约束，仍是合法的夫妻，因你们并没有正式离婚。在一方怀疑另一方有外遇的情形之下，被怀疑的一方最好还是约束一下自己的言行，以免被对方取得有力证据，而使自己在抚育孩子和财产分割上造成不必要的重大损失。 仅以此文，献给夫妻感情陷入危机和还在婚姻家庭生活中迷茫的朋友们。
第一环节：着手准备买房
买房首先要根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。
一、价格
需要、考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。
二、位置
好位置的房子通常具有以下特征：1．城市上风上水。
2．交通便捷。
3．城市化水平高。
4．生活便利。
5．环境宜人，自然、人文景观优雅。
三、面积
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算？商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
（一）室内格局
1.一般回考虑再次装修，室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁。
2.注意整个室内格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现，也应避免室内中央有拄穿过。因为会影响家具布置，造成的浪费面积多。
3.对房内各功能居室的配置安排及行走动线，要做仔细考量。
4.主卧室应有良好的隔音和充足的光线尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成不便。
5.厨房与卫生间应选择明卫与明厨，因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。
6.浴厕应考虑自然通风与采光，位置应处在隐密次要处。
（二）户型结构
1.根据使用选择户型
住宅的户型按平面组织可分为：独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。按剖面变化可分为：复式，跃层式，错层式等。消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。
2.各地户型各有差异
由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京的户型设备确实是相对落后。其中主要是两方面的原因：首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的考虑，发展商为了尽可能多出面积的考虑，发展商为了尽可能多出面积，只好牺牲了户型的合理性。
3.室外景观成新宠
客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日渐加强。如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。
4.先厅后卧，顺序选择
在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。
（三）朝向
在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。其它朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二三间，其朝向也不会完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。
（四）楼层
低层建筑一般为一至二层。多层建筑一般为三至七层。高屋建筑一般为八至三十层。超高层建筑一般为三十层以上。因此，这就为建筑层数的挑选提供了可能和广阔的天地。
在挑选底层时一定要看各排水管道、系统是否经过特殊处理；如果底层四周下水道管处理不当、化粪池处理不当，往往会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋生。底层也最容易接受地面环境的影响，如果地面植物繁茂、景色优美，底层的住户当然是“近水楼台先得月”。
（五）设施
一个好的家园，环境应该是干净、整洁、方便，有树、有花、有草，车、人各行其道，访客停车方便。
园林建设可以发挥业主的积极性，如一楼的住户可在开发商以树篱或其他方式标出的花园内种树、种花、种草，不仅可以美化环境，突出个性，而且不用花开发商和以后的物业管理一分钱。
至于会所，当然是很必要的，高档社区更少不了。但是，会所体量应与项目大小相匹配，也就是利用率和维护费用的问题。
另外，会所内容也很重要。除其他设施外，有两样设施必不可少，特别是对高档家园而言：一是健身设施，包括健身器械室，还有可用于健美操等的室内空间；二是室内游泳池。
（六）设计
1.房屋间距窄。
过于狭窄的房屋间距，造成采光不足，通风不良，也影响了住房的私密性。
2.面积短缺。
买商品房的短斤少两现象，百姓是十分痛恨的，因为短斤少两造成了大的损失，短少几平方米的面积，在大中城市是好几万元，在小城市也是好几千元，况且在物业管理费中也是以此面积来决定费用档次的，这样造成的损失会更大。
3.室内设计欠科学。
在购买住房时，消费者普遍希望其所购住房能充分利用面积，设施配套也适当合理。而事实上，一些开发商开发的住宅，往往让消费者大失所望。开发商在这上面应多动动脑筋，从消费者的角度去设计。
4.公共空间少。
主要反映在绿地面积和建身地域少两方面上。有的住宅设计时由于没有预留绿化面积，环境不好，没有一定的公共空间，做做操都没有地方。住在这样的住宅里，何谈生活质量的提高？
（七）质量
为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。
（八）门
1.大门、房门的插销、门锁是否太长太紧【离婚买房流程】
2.门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边）
3.门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音
4.窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
5.窗边与混凝土接口有无缝隙？
6.开关窗户是否太紧？可否妥当关上？
7.窗户玻璃是否完好？
（九）地板
1.地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？
2.地板间隙是否太大？
3.柚木地板无大片黑色水渍？
4.地脚线接口是否妥当？有无松动？
（十）顶棚
1.顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
（十一）墙身
1.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？
2.墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？
3.墙身、墙角接位有无水清？裂痕？
（十二）厨厕
1.厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。
2.坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？
3.浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？
4.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？
5.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？
6.水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？
7.厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？
8.厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？
（十三）其他
1.壁柜门是否牢固周正？
2.试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？
3.试煤气热水器开关是否妥当？
第二环节：挑选房源
这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、电视、网络或相关房地产网站上查询，购房者需要综合三种媒体的优势，全面细致考察房源信息。
第三环节：实地看房
选房是个技术含量很高的活儿。选房前你要对容积率、绿化率、公摊、户型方面的基础知识有所了解。
如购买的是现房，可以直观地看到房屋的结构、户型，但如果是期房则只能以户型图来作为选房依据。这个时候，购房者一定要学会看户型图。
一般来说，选房要从房子六个方面来考虑是否买房。六个方面包括：地段、价格、周边市政规划、环境配套、房屋结构和朝向、物业管理。
第四项环节：谈判签订买卖合同
确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。认购书签订必须的流程：
认购书主要内容包括：
1．认购物业；
篇一：离婚后房产过户怎么办理
离婚后房产过户怎么办理 随着房价的飙升，离婚房产成为离婚纠纷的焦点。离婚房产分割后，离婚房屋过户如何办理，怎样将分割的房产过户到自己的名下，确定产权也成为朋友们关注的焦点。那么，离婚后房产过户怎么办理?吉屋小编为您整理解答。在生活中，离婚后如何将房产过户到自己名下，确定房子的产权才是离婚后的重中之重。离婚房产过户就是指夫妻将房产分割后，一方将分到的房产从双方名下或另一方名下过户到自己名下。
离婚房产如何过户，需要准备什么材料?
由于离婚的法定方式有两种，协议离婚(去民政局办理)和诉讼离婚(去法院办理)，离婚房产过户根据离婚方式的不同，准备的材料也有区别。协议离婚房产过户怎么办，需要准备什么材料?诉讼离婚房产如何过户，需要准备什么材料?
1、 协议离婚房产过户怎么办，需要准备什么材料?
协议离婚是指夫妻双方对离婚、财产分割，子女抚养达成协议，通过民政部门办理离婚手续，结束婚姻状态的一种离婚方式。如果您是协议离婚的，离婚房产过户需要的手续必须有：
(1)、关于房产分割的离婚协议书;
(2)、离婚证及复印件;
(3)、离婚财产归属协议，权利人一方申请登记的，需要提交经公证的离婚财产归属协议;
(4)、房产证;
(5)、身份证明及复印件。
2、 诉讼离婚房产过户怎么办，需要准备什么材料?
诉讼离婚是指夫妻双方对离婚、财产分割或子女抚养未达成协议，起诉到法院请求法院判决离婚的离婚方式。诉讼离婚的没有离婚证，因此，诉讼离婚房产如何过户，需要的材料有：
(1)、生效的法院判决书及复印件;
(2)、判决书中明确房产归属的可由权利人一方申请登记房产证;
(3)、身份证明及复印件;
(4)、房产证。
离婚房产过户怎么办，流程是什么?
离婚房产过户首先需要办理离婚房产析产，离婚房产析产是离婚房产过户免征契税的证明。如果不是因为离婚分得的房产，在房产过户时就需要缴纳契税。办理完离婚房产析产手续后，就可以到房产管理部门办理离婚房产过户手续，具体的过户流程有：
(1)、协议离婚，签订离婚协议书的到公证处办理析产公证，如有离婚判决书的话无需办理公证;
(2)、到交易中心办理转绘;
(3)、到房管局办理免征契税申请;
(4)、办理析产登记手续并缴交50元登记费;
(5)、取证。
离婚房产过户免个人所得税
税务总局在相关通知中明确了关于个人转让离婚析产房屋的征税问题。
析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议方式，根据一定标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。
通知称，通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。而个人转让离婚析产房屋所取得的收入，扣除其相应财产原值和合理费用后，余额按照规定税率缴纳个人所得税;其相应财产原值，为房屋初次购置原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。
通知指出，个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，
可以申请免征个人所得税。
因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。因此，夫妻离婚后办理房屋转移，只要能提供离婚判决或离婚证等能证明夫妻确已离婚的有效文书，则同样不需要缴纳契税等费用，因为离婚后
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