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2016年物业管理行业营改增常见问题
一、物业企业以项目部进行非法人工商注册，是否可以独立报税?
答：根据财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条关于增值税纳税地点的规定，固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
因此，上述分支机构在机构所在地独立申报纳税。
二、跨县市地区的分公司(分支机构)，如何报税?
答：根据财税[2016]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条关于增值税纳税地点的规定，固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
因此，上述分支机构在机构所在地独立申报纳税。
三、员工社医保费用是否可以进行进项税抵扣?
答：社医保等人工成本费用，企业不可以进行进项税抵扣。不知题中的员工是否为劳务派遣形式的员工吗?若是劳务派遣形式的员工，劳务派遣公司若是选择了差额纳税，其向物业公司(即用工单位)收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，只能开具普通发票。在这种情形下，物业公司支付出去的派遣员工的社医保费用，无法取得专用发票，不能进行进项抵扣。
四、物业行业代收代付类开票问题：
4.1
物业行业代收代缴水、电、气、公维金及垃圾处理费等业务，需给终端客户提供增值税发票便于客户列支成本或抵扣进项税，目前系统中尚无法看到此项可开票;若可行，需明确税率多少;
答：在总局明确之前，厦门暂按以下方式处理：物业公司代收水、电、气、垃圾处理费等，如果以自己的名义为客户开具发票，应按适用税率申报缴纳增值税。
同时符合以下条件的代收代交的水电费，暂不征收增值税：(1)自来水公司、电力公司将发票开具给客户;(2)物业公司将该项发票转交给客户;(3)物业公司按自来水公司、电力公司实际收取的水电费与客户结算。
维修基金，是指物业公司接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，不属于增值税征收范围，也不能开具增值税发票。
4.2
票据管理及服务器抵扣问题：考虑到物业行业的特点，即客户数量庞大，对增值税发票的领用及管理带来难度，建议税务部门支持启用电子发票，方便管理及监控;涉及采购的服务器费用，是否可以参照防伪税控系统全额进项税抵扣?
答：目前，国家税务总局正在全国范围内逐步试点推广使用电子发票;涉及采购的服务器费用，根据财税〔2012〕15号的规定，增值税纳税人2011年12月1日(含，下同)以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)支付的费用，可凭购买增值税税控系统专用设备取得的增值税专用发票，在增值税应纳税额中全额抵减(抵减额为价税合计额)，不足抵减的可结转下期继续抵减。增值税纳税人非初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用，由其自行负担，不得在增值税应纳税额中抵减。
因此，非初次购买的服务器，不能参照初次购买的税控专用设备，在增值税应纳税额中全额抵减，但若取得增值税专用发票，其进项税额可以抵扣。
4.3
水电公司发票抬头问题：住宅小区由于水电开户都是开发商在修建时去水电公司申报的，故水电户头都是开发商的名字，但项目交付后实际是由物业公司交纳水电费，水电公
司开出的发票为开发公司名字，营改增后此类发票无法抵扣。物业公司与水电公司协调时，水电公司认为产权人不属于物业，不同意更名，也不同意将发票的抬头开成物业公司。 答：上述情况，若住宅小区的住户取得产权，可以由水电部门直接开票给住户，这样，你司代收代付的水电费，不作为营业收入，不征增值税，不涉及抵扣问题，也不需要开票。
4.4
代收水费、公共维修基金、生活垃圾处理费问题：根据物价部门政策，物业公司代收水费不得加价收取，过去是作为代理行为，不缴纳营业税，物业公司不存在税负。营改增后，因自来水公司销售自来水实行简易计税办法征收，物业公司取得其发票不能抵扣进项税，如代收水费认定为代销行为，税率又相当的高，为13%，物业公司则凭空增加一笔较大税负，未起到营改增的真正目的。公共维修基金、生活垃圾处理费也是同样的道理。(问题同4.1)
4.5
物业公司代收小业主电费，向小业主开具增值税票，取得的电力公司的专票，能否用于抵扣?
答：在总局明确之前，厦门暂按以下方式处理：物业公司代收水电费，如果以自己的名义为客户开具发票，应按适用税率申报缴纳增值税，取得的电力公司开具的专用发票，可以用作进项抵扣。
五、物业公司受业主或第三方委托经营共用部位税率问题：
5.1
受全体业主委托如将电梯轿厢出租给广告公司发布轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展收取场地费、小区地面停车费、临停费，应当按照什么税率?是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。
答：上述情形，按照出租不动产处理。
5.2
物业公司在为业主服务的过程中，也向业主提供其他服务或产品销售税率问题：如向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售、入户维修服务，适用什么税率?是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。
答：物业公司提供车位租赁，按照出租不动产申报纳税;销售生活用品等，按照销售货物申报纳税;提供维修服务的，按照加工修理修配劳务申报纳税人。
上述行为属于兼营行为，不属于混合销售，企业应分别核算销售应税服务、货物、劳务的销售额。
另外，混合销售的概念是一项销售行为既涉及服务又涉及货物的，与物业公司提供的上述行为不同。
5.3
物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票?
答：根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)规定：“《中华人民共和国发票管理办法》第十九条 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。
因此，上述情况，物业公司应向第三方开具发票。
5.4
物业公司承租不动产后再次出租，是执行简易计算办法征收还是一般计税办法征收? 答：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)规定，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
“转租”也是取得的一种方式，若物业公司是在2016年4月30日之前承租的不动产，现在转租出去的，可以选择简易计税办法计算缴纳增值税。
六、物业行业补收欠费及预收的纳税问题：
物业公司收取2016年5月份之前的欠费，是缴交营业税还是增值税?对于合同约定2016年4月份缴纳2016年5-12月的费用，物业公司给对方公司开了地税的发票，也收到了款项，同时也缴交营业税。营改增后，是否对于5-12月的这部分收入还要计征增值税，如计征，是属于重复征税?
答：上述行为是否缴纳增值税，主要依据增值税纳税义务发生时间确定。
因此，1、营改增以后，物业公司收取到之前的欠费，根据财税[2016]36附件1第四十五条第(一)项规定，应缴纳增值税;2、2016年4月份按合同约定收取的5-12月费用，已收款已开票，按照营业税规定已缴营业税的，营改增以后，不需缴纳增值税。
七、其它
7.1临停费如何向停车人提供发票?
答：车辆停放服务按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，物业公司可以向国税申请定额发票。
7.2增值税发票套印或者增值税发票的第一联为发票联?
答：根据《国家税务总局关于启用新版增值税发票有关问题的公告》(国家税务总局公告2014年第43号)的规定，自2014年8月1日起用的新版增值税发票联次用途如下： 增值税专用发票：【2016物业会计账务处理】
第一联 “记账联：销售方记账凭证”;
第二联 “抵扣联：购买方扣税凭证”;
第三联 “发票联：购买方记账凭证”。
增值税普通发票：
第一联 “记账联：销售方记账凭证”;
第二联 “发票联：购买方记账凭证”。
物业管理收入：为物业产权人、使用 人收入取的公共、公众性服务收入 主营业务收入 和特约服务收入
物业经营收入：企业除物业管理及服
务以外的其他经营性收
经营性收入
物业大修收入
其他业务收入：企业代为经营业主委员会或者物业产
权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的
收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等收入
房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收
入、商业经营收入及无形资产转让收入等
1收入的确认
成本的核算 生产经营性成本：正常的生产经营活动耗材才能计入生产经营成
本 包括：工资、奖金、福利费、工会经费、教育经费；房屋
共用部位、共用设施设备维修及保养、水电费。直接从事物 业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保
安费、固定资产折旧费等。
物业管理成本
成本
主营业务成本 物业经营成本
物业大修成本
非生产经营性成本：投资活动、筹资活动、费生产损失消耗、
包括盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失
2：按照权责发生制原则确定收入和费用。
3：特别需要注重科目：(1):企业利用业主委员会的场地收取停车费，所取得的收入计入“其
他应付款——**场地停车费代收 科目贷方，并全额计提和缴纳营业税及附加税费。根据物
业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用时，计入”其他应付款——**
场地停车费代收 科目借方。物业公司自身获得的收益，即“其他应付款——**场地停车费
代收” 科目贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。
4：物业工程 自营 在建工程——物业工程
出包方式
5：维修基金的核算 借记 银行存款 贷记 专项应付款——代管基金——本金
6：代收款项计入其他应付款中，不列为收入，记好明细账。
公司的要求：【2016物业会计账务处理】
1：按时向税务部门提交各种报表，准确的核算缴纳税费。
目前我所在公司，负责的工作内容中，其中就有报税，金凤税务管辖所在白市驿那边，金凤这边的专管员的白市驿税务所的老师。
去年年底完成了物业行业的营改增，物管费收入：物业行业主要用两个税率6%和3%，前一种为一般计算增值税办法，后一种为简易计算增值税，一般物业公司按照3%简易计算增值税。 会议费用收入：只能按照6%税率一般计税方法增收增值税。 不动产租赁收入：一般是按11%税率增收增值税。 有形动产租赁收入按17%税率增收增值税。 销售货物按17%税率增收增值税 。 其他各种收入根据国家文件来。 所以在核算收入时，税方面要分开计算，而不是笼统计算。同时做好财务预算，做好资金流的安排。
2：负责公司账务核算、报表、税收筹划、财务风险控制。财务的核算主要是分清各个会计科目，做好分录，这样才能更好的为税收筹划、报表、财务风险控制服务。财务和算最主要的是做到明细，一目了然。在一家新公司建账初期必须做好这点，否则之后会使得账务混乱。有了良好的财务核算，财务三大报表自然而然出来，但是一个相对优秀的财务负责人，不仅提供的财务三大报表，同时包括各项明细表，费用的分析表，这样才能在分析中得出公司应该在那些方面对成本进行控制，对收入增加。对于税收筹划，要根据物业行业的税负率来，尽量保证所缴纳税金在税负率边沿，或者相对高于一点。当以上都做好时，同时要利用财务分析得出的数据对公司进行更好的管理，才能做到财务风险控制。
3：准确核算成本及利润：如上图所示。物业行业对成本及利润的核算要按照权责发生制原则，才能明确的计算每月实际成本及利润。
营业税按营业收入5%缴纳；
城建税按缴纳的营业税7%缴纳；
教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳；
地方教育费附加按缴纳的营业税2缴纳%；
印花税：购销合同按购销金额的万分之三贴花；帐本按5元/本缴纳（每年启用时）；年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳（第一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳）；
城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，XX元/平方米）；
房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳；
车船税按车辆缴纳（各地规定不一，不同车型税额不同，XX元辆）；
企业所得税按应纳税所得额（调整以后的利润）缴纳（3万元以内18%，3万元至10万元27%，10万元以上33%）；
发放工资代扣代缴个人所得税。
自xx年入职公司至今已经六年多了，从管理处的财务助理到公司总部出纳、总部会计，无论是做事、还是做人我都从";金网络";这个温暖的大家庭学到了很多很多";受人之托，终人之事";我做到了。展望未来，我对公司的发展和今后的工作充满了信心和希望，为了能够制定更好的工作目标，取得更好的工作成绩，我把参加工作以来的情况总结如下:
一、前期工作总结:对于企业来说，能力往往是超越知识的，物业管理公司对于人才的要求，同样也是能力第一。物业管理公司对于人才的要求是多方面的，它括:组织指挥能力、决策能力、创新能力、社会活动能力、技术能力、协调与沟通能力等。
第一阶段(xx年-xx年):初学阶段：xx年毕业之初，在无任何工作经验、且对物业管理行业更是一无所知的情况下，我幸运的加入了";金网络-雪梨澳乡";管理团队，看似简单的帐单制作→日常收费→银行对接→建立收费台帐→与总部财务对接，一切都是从零开始。我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法:，在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点，而随后财务助理兼客务代表的特殊身份更是加速缩短了我与";专业人";之间的距离。客户电话的接听、客服前台的接待，都需要很强的专业知识与沟通能力，物业管理中大多是一些细小琐碎的事，协调好了大事化小、小事化了，协调不好则工作会非常被动。这就要求在服务过程中不断提高自己与外界的沟通能力，同时在公司内部的沟通也非常重要，除了本部门之间，部门与部门之间的沟通也很重要，只有沟通好了，才能提高工作效率，减少不必要的人工成本。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法:积累经验;另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。
第二阶段(xx年-xx年):职业发展阶段:这一阶段在继续担任雪梨澳乡财务助理的同时又介入了新接管项目温哥华森林管理处前期的财务助理工作，进一步巩了自己关于从物业前期接管到业主入住期间财务工作经验的积累，同时也丰富了自身的物业管理专业知识。项目进入日常管理之后，因为新招的财务助理是应届毕业生，我由此又接触到了辅导新人的工作内容，我将自己的工作经验整理成文字后逐点的与新人一起实践，共同发现问题、解决问题，经过三个月时间的努力，新招的财务助理已经能够很好的胜任财务助理工作了。xx年底我又被调往公司新接管的";亲爱的villa";管理处担任财务助理，此时正逢财务部改革，我努力学习专业知识，积极配合制度改革，并在工作中小有成就，得到了领导的肯定。
第三阶段(xx年-现在)，职场提升阶段:xx年底，我被调往公司财务部担任出纳。出纳工作首先要有足够的耐心和细心，不能出任何差错，在每次报账的时候，每笔钱我都会算两遍点两遍;每日做好结帐盘库作，做好现金盘点表;每月末做好银行对帐工作，及时编制银行余额调节表，并做好和会计账的对帐工作;工资的发放更是需要细心谨慎，这直接关系到员工个人的利益，因为日常的工作量已经基本饱和，每次做工资的时候，我都会主动加班，保证及时将工资发放给员工;而公司总部出纳更大的一部分工作内容是与管理处财务助理的工作对接，由于当时管理处财务人员流动较大，面对新人更需要耐心的去指导她们的工作，细致的讲解公司的一些工作流程，使她们尽快融入金网络这个大家庭。
xx年底我由出纳岗位转为会计，负责雪梨澳乡和villa管理处的主管会计工作，同时兼工资发放工作，这一期间我学习并掌握了公司财务核算的程序以及用友财务软件的操作技能，提高迅速;同时我的工作内容还包括通过对月度、季度以及年度的财务分析，及时并动态地掌握管理处营运和财务状况，发现工作中的问题，并提出财务建议，为管理处负责人决策提供可靠的财务依据。今年6月我的工作内容再次调整，工资发放工作正式移交给了出纳，主要负责长远天地、温哥华森林及亲爱的villa管理处的主管会计工作。
二、主要经验和收获:在网络工作的六年多时间里，积累了许多工作经验，尤其是管理处基层财务工作经验，同时也取得了一定的成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获:
(一)只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位;
(二)只有主动融入集体，处好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态;
(三)只有坚持原则落落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责;
(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好;
(五)只有保持心态平和，";取人之长、补己之短";，才能不断提高、取得进步。
三、确立职业目标，加强协作。财务工作象年轮，一个月工作的结束，意味着下一个月工作的重新开始。我喜欢我的工作，虽然繁杂、琐碎，也没有太多新奇，但是做为企业正常运转的命脉，我深深的感到自己岗位的价值，同时也为自己的工作设定了新的目标:
1、以预算为依据，积极控制成本、费用的支出，并在日
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