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农民集中居住区建设存在的问题与建议
（一）、存在问题：
1、少数农民集中居住意愿不强
我们从农民的个体特征、家庭基本情况、对现有居住环境和预期目标的评价及政策等 方面考察了农民集中居住的意愿及其影响因素。研究发现,农民的年龄、文化水平、从事的职业等不同,会有不同的预期和需求标准,从而导致了不同的意愿；经济收入和家庭结构等方面的分化也使得农户产生了不同的居住区位选择动向；政策支持对不同个体特征及不同家庭结构的农户意愿的影响都是积极的,即随着政策支持力度的加大,农民的集中居住意愿也就越大。从逻辑上讲如果个体在综合比较了迁居前后的成本收益,确认其迁居后的收益确实超过 迁居前的收益那么从行为意义上讲,个体就有迁居的意愿。
绝大多数农民对集中居住持支持态度，少数农民出于守故土，恋旧家的传统思想制约以及担心生活成本的上升有一定抵触情绪，主要集中在经济困难和老年人群。
2、征收速度与建设速度不平衡，部分征收户得不到有效安置
载体建设全年目标任务为300万平方米，目前已完成13692户、153万平方米，载体建设速度虽然很快，但按序时进度完成目标任务的只有青阳、双沟、界集、魏营、孙园、石集、上塘、瑶沟、陈圩、天岗湖、曹庙等11个乡镇；房屋征收全年目标任务为21100户，目前已完成28292户，完成比率达到134.09%，其中有15个乡镇提前、超额完成房屋征收任务，征收速度远远大于建设速度。
房屋征收没有得到有效安置。1-5月份，全县小城镇和农村集中居住区已建成住宅13692户、153万平方米，但还不能投入使用，能够投入使用的住房仅有年初存量房13883套、过渡安置房4606套，而房屋征收已达到28292户，扣除进城3500户外，还有6303户（借、租房）征收户得不到有效安置。虽然载体建设建设按照序时进度快速推进但是仍然远远滞后于征收进度和安置需求。
3、工程监管履责不到位，工程质量问题多
检查中发现，部分乡镇对工程质量重视不够，安全意识淡薄，不能履行属地管理职责；建设、施工、监理等参建主体责任不到位，部分项目未取得施工许可证；监理未按规定进行监督管理，材料准入和工序报验把关不严，致使在建工程质量、安全得不到有效保证。
工程质量问题多。从每次的检查中发现，部分单位工程质量监管责任未完全到位，原材料送检不及时，有的甚至不送检；钢筋型号、规格、绑扎与设计不符，部分工程使用的钢筋无吊牌、无质保书和检测报告；有的工程甚至使用“瘦身”劣质钢筋，5月份随机抽测62组钢筋，合格43组，合格率为69%，极大影响工程质量安全。
4、基础设施与公共服务设施不完善、不配套
基础设施不完善。调研发现，部分集中区道路尚没有形成路网，且路况质量差。给排 水系统中，生活用水质量较差，雨水基本上呈自流状态，生活污水缺乏处理。一些乡镇的街道处在交通要道上，脏乱差现象特别突出，街巷空间严重恶化。垃圾回收点缺乏，许多乡镇尚无垃圾处理厂与污水处理厂。公共服务设施中商业服务、教育、医疗、体育设施不完善，文化娱乐设施偏少。农民公共活动空间缺乏。
5、集中区产业支撑不足
农民集中居住区的产业以传统农业为主，产业化水平低，产业链较短，农产品工业增 加值低；工业基础薄弱，能够满足农村社区建设、农民集中居住要求具有主导作用的重大项目缺乏；第三产业尚未形成规模，不能支撑居住区经济的发展。农民集中居住区产业发展方向迷失。
（二）、建议：
1、 切实尊重农民意愿，积极回应农民合理诉求
农民集中居住的进展有多快效果有多好，既取决于政策的力度和到位程度，也取决于农 民的预期和满意度。集中居住涉及到农民的切身利益,应坚持以农民为主体，把保障和维护农民利益放在首位。
不要以大多数人的意愿为借口而无视少数人的意愿；要相信群众，不搞对立，以人性化的方式开展征收工作。征收补偿要合理及时，要尽可能降低农民集中居住的成本。在保证建筑质量的前提下，提倡采用统建分购、统管代建、统管自建三种模式并存；户型设计要美观实用、体现多样化；打破就地安置的框框，实行跨村、跨镇建安置。总之，要给农民置业提供更多的自由选择空间。
集中区住房质量是老百姓关心的头等大事。成本和进度是影响建筑工程质量的两大基本因素。建材价格有涨有跌，可以通过与建材企业大量采购，签订长期合同，或政府组织定点采购来压低。建筑工人的人工成本，却一直在上涨，而且只涨不跌。房地产商要避免亏损或多赚利润，一种手段是通过优化管理，增强控制成本的能力，另一种手段就是偷工减料或以次充好。集中区住房建设工期普遍比较紧张，基本只有正常住宅建设的2/3左右，甚至更短。容易导致手续不完备、施工环节达不到要求的时间、在不适合施工的气候条件下强行施工等。加上级考核排名，进一步加大了工期的压力，也增加了质量风险。
要保障集中区住房质量，一要把住建材质量关，二要对工人及施工技术进行层层交底，三要坚持样板先行、分户验收。更为重要的是，要严厉问责，形成安置房与官帽挂钩的法律捆绑处罚机制。最关心自己将来居住房屋的质量的惟有住房的业主。所以，政府还可以因势利导，赋予购房业主足够的话语权和监督权，搭建购房业主与开发商进行市场博弈的平台，架构起制衡机制，让他们跟踪监督保障房建造的每一个细节，整个流程。 2、制定相应的优惠政策，积极引导农民迁居
政府要淡化经营城市理念，确保农民受惠得益。囿于城乡二元结构体制，广大农民没有享受到工业化发展带来的利益，大量的农村人口事实上被制度性排除在平等享受城市福利之外，导致公共福利、公共服务、社会保障的严重缺失。农民集中居住是一项政府推动型的农民非农化过程，为此，应调整城乡利益机制，加大工业反哺农业、城市支持农村的力度，为农民提供更多的政策性补偿。
坚持低地价、低房价，稳定安置房价格；政府提供贷款贴息，减轻农民购房负担。加强经济适用房、廉住房等保障房建设，对特困户、病灾户、残疾户等弱势群体，政府不仅要进行兜底保障，而且要优先进行建设。
3、加大对基础设施与公共服务设施的投入
推广"户集、村收、镇运、县处理" 的农村生活垃圾处理模式，加大政府对农村垃圾收运处理设施的投入。统筹城乡排水与污水处理设施建设。将乡镇附近集中区纳入污水管网收集范围。远离乡镇的农村集中居住区，应建设小型污水处理设施就地处理达标排放。进一步加大对农村安全饮水工程的投入力度，不断整合农村规模较小的供水工程，使供水管网乡村联片、城乡一体。使农村自来水工程逐步与城市供水联网，做到同水网、同水质、同水价。 4、提供更多的就业机会，多渠道增加农民收入
农民集中居住后，生活成本包括煤气、自来水、物管费等均有不同程度提高，原来房前 屋后的自留地没有了，连蔬菜也得到市场上购买，事实上降低了农民生活水平。
农民集中居住区的建设不仅是形式上的组合，更重要的是内容上的提升，要解决集中区 产业支撑不足问题，提供更多的就业机会，多渠道增加农民收入。一是改造升级传统产业，通过村企对接，车间进社区、加工进农户，创造新的就业模式。二是发展生态产业，包括生态农业和生态旅游。在合适范围内，规划建设养殖区域，适度发展小规模养殖业。三是大力发展三产，成立第三产业配套服务机构。鼓励村集体主动承接在本地投资的工商企业的后勤服务，积极组织农民从事社区服务、家政等工作。
另外，在积极推进农业现代化的同时，要十分重视农民的现代化，要加强各类培训，用现代知识和技能武装农民。
关于加快农民集中居住区建设的意见 农民集中居住区建设作为统筹城乡发展的重要课题，自开展以来得到了各级的高度重视，目前整体进展顺利，试点已经全面铺开，但在工作中还存在着规划相对滞后，协调力度不够，建设标准不高、政策有待完善等具体问题，还普遍存在着“土地”与“资金”双重瓶颈，为克服困难加快建设，特提出如下意见：
一、切实提高对农民集中居住区建设的认识
（1）农民集中居住区建设是生产力发展到一定水平，由生产方式变化所决定的的农民生活方式和居住方式的变化，是一个客观的进程，是统筹城乡发展的重要环节，是城乡一体化的基本载体，是实现城市化与农业现代化重要的结合点，是当前的新农村建设的突破口，因此，必须要站在贯彻落实科学发展观的高度，把这项工作纳入推进全市经济社会又好又快发展的大格局之中，统筹谋划，加快推进，为我市的城乡建设创造空间，提供动力。
（2）要加强政策引导，引入市场机制，调动市、区、乡村及广大农民的积极性，通过集中居住区的建设扩大内需，拉动地方经济发展，改善农民的居住条件，提高农民的生活质量。
二、严格落实农民集中居住区建设规划
（3）坚持城乡统筹的观念，形成科学合理的城乡空间布局。目前，全市1072个村庄中，现状城区村112个，现状镇区村80个，其他村880个。这种分散的村庄布局已不适应我市经济社会【农民集中居住区】
发展的需要，必须从规划入手，打破城乡界限，根据产业布局和城市化发展的需要，引导广大农村最终形成规划布局合理、基础设施配套、公共服务完善、生产生活方便，体现现代文明的城乡一体化新格局。
（4）坚持适度集中的原则，市规划区、园区、镇驻地应当根据城市发展和产业领取情况规划建设规模较大的居住区，力争在三至五年内撤并现在村庄，市开发区、泰钢工业园、莱城工业园、钢城区可考虑重点规划建设2至3万人的规模化集中居住区，为城市的拓展提供动力，凤城、张家洼、高庄、鹏泉、艾山等四个办事处，可考虑逐步将大部分村纳入集中居住区。其他乡镇驻地要结合小城镇建设引导镇区村和周边村集中建设居住区。不在城区、镇区、园区范围的村庄，也可综合考虑交通、产业、区镇等因素，因地制宜规划好集中居住区建设。同时对山区、偏远地区等不适宜搞集中居住的地方，也要明确重点抓好旧村改造和环境整治。
（5）坚持规划相衔接的要求。集中居住区建设规划要与土地利用总体规划，城市发展规划、产业发展规划以及基础设施规划相衔接，要着重处理好总体规划、控制性规划、修建性详细规划、单体设计等不同层次、不同部门规划之间的关系。
（6）抓好修建设性详细规划的落实。要改变城乡规划管理模式，已经定点确定的集中居住区要加大投入，一次性完成修建性详细规划，这是统一风格，提高档次，完善功能的关键。
（7）严格规划的控制和执行。农民集中居住区建设要实行“规划一张图，审批一支笔”，凡属市政府通过的集中居住区规划必须严格执行，市、区、乡三级要加大对城乡规划的监督力度，要做到三个明确：一是对已经确定为集中居住区范围内的村庄，宅基地一律停批；二是所在范围的沿路商住楼一律停建；三是各村新增建设项目一律在集中区内统一规划，统一建设，不得村自为战。
三、大胆创新农民集中居住区建设用地方式
（8）允许农民集中区建设使用国有划拨土地。根据城乡统筹原则，城市规划区、中心镇范围内的农民集中居住区建设可使用国有划拨土地，并参照经济适用房管理。
（9）允许农民集中居住区建设通过置换集中使用集体建设用地。可通过置换调整和流转等形式将集中居住区范围内各村宅基地集中到居住区。对规划搬迁村的土地调整，由镇政府负责协调，报市、区人民政府批准。
（10）允许农民集中居住区建设复合使用土地，即“一个规划小区多种供地形式”，包括安置用地使用集体建设用地、开发用地使用国有出让地，安置用地使用划拨用地、开发用地使用国有出让土地，同时提倡农民集中区建设要与农村道路、水利、林业等基础设施建设相补充，与农业产业结构调整相协调，努力建设环境友好型社区。最大限度地提高土地使用效率，做到能使用出让土地的不用农用地，能用集体土地的不用国有土地，能通过【农民集中居住区】
农业产业结构调整解决的问题不用建设用地。
（11）允许农户放弃原有宅基地，进入集中居住区安家居住的，属本镇范围内由镇政府负责协调解决，属本区范围的由区政府协调解决，属跨区的由市土地管理部门协调解决。具体管理办法由国土部门制定。
（12）允许房地产开发企业参与农民集中区建设，要积极探索国有土地招标出让和土地抵押的多种实现形式。
四、多渠道解决农民集中居住建设面临的资金问题
（13）适当提高建设用地复垦耕地，补偿标准。全面落实“双挂钩”政策，积极开展土地整理，对村居拆迁建造腾出建设用地复垦成耕地的，每亩增加5000-10000元，（规划区范围增10000元，规划区之外增5000元）。
（14）实行集体建设用地流转。对集中居住区建设村庄搬迁腾挪出的集体建设用地，除“双挂钩”试点复垦为耕地外，经市人民政府批准，可以通过出让、出租、作价（出资）入股、联营等方式进行流转，在符合规划的前提下，用于工业、商业、旅游等经营性项目的，所得收益可用于农民集中居住区建设。
（15）实行建设用地指标有偿流转，根据城市用地需求情况，适当提高建设用地指标有偿使用标准，并将流转资金返还村集体，专项用于土地复垦或集中居住区建设。
（16）整体规划的农民集中居住区，除满足农民安置用地外，根据实际情况，按一定比例将剩余土地征为国有，以招拍挂方式
出让，经批准，可部分或全部返还土地收益，专项用于集中居住区建设或居住区基础设施配套。
（17）加大政府扶持力度。要坚持城乡统筹，加大对农民集中居住区在规划、道路、管网、燃气等基础设施的投入，凡有条件通过政府解决的，必须要及时解决。
（18）调动农民参与集中居住区建设的积极性。广大农民群众既是集中居住区的建设者，也是集中居住区的直接受益者。要引导广大农民在改变生产方式的同时改善生活方式和居住方式，自觉自愿地参与到集中居住区建设中来。
（19）要坚持以市场化运作，合情、合理、合法地利用社会资源促进农民集中居住区建设。
（20）坚持以政府为主导，尝试建立农民集中居住区建设专业建设开发公司，全面负责项目的融资、建设、管理和土地复垦，可将项目本身资产及其收益作为还款担保，以土地抵押为主要形式，开展融资。
五、全面保障农民集中居住区建设中的农民权益
（21）农民集中居住区建设要以提高农民群众的生活质量为目的，逐步改善其生活环境，提高其生活水平，工作中，需以稳定和清晰的政策预期，让农民得到实实在在的好处，共享城市化发展和城乡统筹建设所带来的成果，反对急功近利以牺牲农民利益为代价所进行的城市化。农民集中居住区建设要以保证农民财产性收入为前题。要以提高农民的实际生活质量为根本，要以农
为加快我县统筹城乡发展推进城乡一体化进程步伐，在农民集中居住区规划建设中，依托xx乡土地整理项目项目，结合实际，把土地整理项目与实施农业产业化工程，农村扶贫开发工程，农村发展环境建设工程有机结合，大力发展农民集中居住区的建设，以做到有利生产、有利生活保持生态、改变农村的经济、文化和社会条件，合理规划了柳溪、彭河、李营三个农民集中居住区。现将农民集中居住区建设情况汇报如下： 一、项目基本情况 xx县xx乡土地整理项目是通过对项目区田、水、路、林、村的综合整治提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产[范文先生网-二、农民集中居住区的建设情况 按照统一规划、统一设计、统一风貌、统一建房补助（每人2500-3000元），农户自愿和自建的原则，对项目区散居农户进行搬迁，高起点规划了柳溪小区和李营、彭河小区（农民集中居住区），并投入1200多万元集中配套水、电、路、沼气池、绿化等。为解决小区居民生产、生活用水，新修两口深井，建无塔高压供水设施，对小区居民进行集中供水；为解决小区居民养猪问题，集中建设4600平方米的生猪养殖区，实现了人居和畜牧养殖功能的分区；为解决小区能源和生产、生活污水问题，集中修建了1000余立方米的沼气池，对人畜排泄物和生活污水进行集中处理，产生的沼气又集中供气；同时抓好垃圾处理、路灯、体育设施、闭路电视、电话和邮箱以及卫生医疗站等配套设施建设；并对紧邻小区的xx场镇和周边自然村落的621户农房进行以“一池（沼气池）五改（改水、改房、改厕、改厨、改圈）”为主要内容的生态家园建设和川西民居特色的风貌整治，村容镇貌焕然一新。目前已聚集农户412户1522人，占项目区总户数26.4%。得到实惠的农民骄傲地说：祖辈们日思梦想的“沟端路直树成行，条田机耕新农庄”现在真正实现了，生活水平比土地整理前至少提前了10年。 柳溪小区：规划占地面积200亩，可聚集400户入住，包括新建一个占地10.6亩的农贸市场，一个占地3.8亩的集中养殖场，总建筑面积12万平方米，容积率0.9，绿化率30%。目前，小区已聚集252户880人。 彭河小区：规划占地25亩，已聚集115户490人。区内修建了无塔高压供水设施，对居民进行集中供水；修建了1672平方米的集中养殖区和600立方米的沼气池，可日产沼气54立方米，供54户居民生活用气；修建了200平方米的村委会活动室，配套了体育健身设施和医疗卫生网点。 李营小区：规划占地12.12亩，规划聚集45户，其中集中养殖场占地面积1.25亩，目前已聚集36户，152人。区内修建了无塔高压供水设施，对居民进行集中供水；修建了集中养殖场面积812平方米；150立方米沼气池一个。 三、存在的问题 1、依托项目是改善农民生活、生产、居住条件的重要途径，但需进一步提高农民集中度，还应加大对农户的扶持，解决产业支撑和规模经营等问题，促进农业生产方式和农民身份的转变。 2、无项目依托的农户集中更为困难，国家应制定相应的政策措施，加大对农民集中居住区公共设施和基础设施建设，农民户建设资金或实物补助力度。 3、农民集中居住区的建设不应是乡镇政府或某个部门的工作，应发挥和调动相关部门的积极性，共同参与，加快农民集中居住区的建设。
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乡村规划师2016年工作计划
按照近期区委书记xx调研全区乡镇工作提出的要求，为更好更快推进我镇项目规划建设，结合乡村规划师负责的具体事项，特制定2016年工作方案及措施。
一、工作思路
按照新初书记“四化同步”、“四态合一”的工作要求，围绕市委“五大兴市战略”，紧紧把握“北改”机遇，主动承接北部商城和新都主城区发展辐射，完成经济结构调整和产业合理布局，进一步完善我镇城镇区域规划、土地利用总体规划、产业发展规划、新农村规划等各项规划，统筹引领项目建设。我镇以“文化湿地公园”建设为契机，全面推动旧城改造；以状元文化为载体，推动恢复重建杨氏宗祠和建设状元文化商业街，建设特色鲜明、宜居宜业的经济文化名镇。涉农地区围绕产业发展规划，加快推进农村土地综合整治和农民集中新农村建设，建设现代农业综合体，增强经济活力。
二、工作重点
紧紧把握当前发展机遇，在土地利用、产业发展、交通规划新农村建设等方面加强与中心城区、北部商城等核心功能区的对接，对镇域整体规划、旧城改造规划、产业发展规划、城乡建设规划等进行深化完善，优化城市空间和功能布局。尽快完善湿地公园，“八大农庄”旅游景区，城北花卉交易市场，北星、锦城、骊园土地综合整治、新农村暨农民集中居住安置小区等项目建设规划，促进城乡统筹发展。
三、工作措施
（一）镇域总体规划修改编制：
长期以来，交通不畅、产业不强、特色不明一直是困扰我镇经济发展的突出问题，于2016年编制完成的xx总体规划急需启动修改，明确xx发展定位、发展思路、产业发展路径及实施策略。
针对xx面临的发展实际，经我办多次与规划主管部门沟通协调，我镇已纳入全区一般镇总规修改编制序列，建议先期编制《xx镇空间发展概念规划》，全面梳理现状问题，思考发展思路，待空间发展概念规划方案成熟并经规委会审议通过，转化成xx总规修改法定成果。【农民集中居住区】
（二）土地利用总体规划修改：
我镇土地利用总体规划现已基本完成修改编制，在积极调整优化用地布局的基础上，主动与区国土部门对接。根据城镇发展需要，今年确定5处拟供地，分别是升庵村石膏厂片区48亩、旧城老市场片区50亩、林泉社区肠衣厂片区50亩、石坝社区湿地公园片区70亩、旧城供销社片区48亩。
（三）xx镇控规优化暨城市设计：
xx控规于2016年编制完成，随着社会经济的发展，控规确定的用地空间布局、交通路网结构等与xx发展需求存在一定的差距。为此，我镇向区规划局提出启动“控规优化”的编制申请并获准，即在对原控规客观全面评估的基础上，针对xx发展现状和未来需求，围绕xx生态和文态，开展《xx控规优化暨城市设计规划》编制工作，通过规划着力提升城镇品质和价值，改变xx城镇建设落后，功能形态较差的不良局面。
（四）产业布局规划：
xx产业布局结构为“一核三片”，以镇区历史文化服务片区为xx镇发展极核，以发展极核为中心，辐射三大功能片区，形成以历史文化为魂的xx镇镇域空间结构。
产业发展规划为总规修改规划的一个子项，不单独设置为目标任务。
(五)村庄规划（土地综合整治暨农民集中居住新农村建设规划）：
村庄规划是指导村庄建设和发展的基本依据，直接关系到我镇区域经济、社会、人口、资源和环境协调发展。目前，我镇将对发展区位优势明显，符合镇域产业发展定位，结合土地整理项目的村庄逐步开展村庄规划暨安置点建筑方案编制。
按照“四态合一、产村相融、两规合一”等指导思想稳步推进北星、锦城、骊园村土地综合整治和农民集中居住新农村建设项目，完成农民集中居住区规划、建筑方案，为我镇城镇建
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