【www.gbppp.com--生肖文化】
目 录
第一章 整体管理方案策划............................................ 1
一、项目调研 ...................................... 1
二、管理目标——构建“文化社区” ....................... 1
（一）倡导“全员参与”的管理文化............................ 2
（二）推广“平等互动”的服务文化............................ 2
（三）营建“和睦亲善”的社区文化............................ 3
（四）塑造“亲和人文”的环境文化............................ 3
三、**小区管理模式 ................................. 3
四、拟采取的管理服务措施 ............................. 4
（－）实施“质量、成本双否决”运作机制...................... 4
（二）建立“加油站式”的员工培训机制........................ 4
（三）实现与城市商业住宅区的资源共享........................ 5
（四）建立“物业管理信息岛”................................ 5
（五）倡导开放式的管理服务.................................. 5
（六）提供个性化的装修套餐服务.............................. 6
（七）构建服务平台——客户服务中心.......................... 7
（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库........................ 7
（九）管理体系的全面整合和提升.............................. 7
（十）致力于共用设施、设备的循环改进........................ 7
（十一）引入直饮水系统（远期目标）.......................... 7
第二章 管理机构设置和规章制度............................... 8
一、机构设置、部门职责等 ............................. 8
（一）机构设置.............................................. 9
（二）管理框架的组织框图................................... 10
二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 ................ 13
(一)管理规章制度........................................... 13
(二)岗位工作标准........................................... 13
(三)考核办法及落实措施..................................... 13
(四)近期目标和远期规划..................................... 14
三、物业用房经营及折旧方案 .......................... 15
（一）物业用房的配备和利用................................. 15
（二）办公设备配备......................................... 16
（三）办公设备、设施折旧安排............................... 17
第三章 管理人员的配备和管理................................... 18
一、人员配备及培训计划和内容 ......................... 18【小区自治管理方案,2016】
（一）“**小区”人员配置表................................. 18
（二）员工基本培训方案..................................... 19
二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 ................... 20
（一）录用................................................. 20
(二)考核................................................... 20
(三)员工奖惩............................................... 21
三、人员上岗仪表、行为、态度标准 ...................... 21
(一)仪表................................................... 21
(二)行为................................................... 21
（三）态度................................................. 22
第四章 企业创优规划和具体实施方案................................. 23
一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 ............. 23
二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 ................... 24
三、市政等公共设施管理具体实施方案 .................... 27
四、环境卫生的具体实施方案 .......................... 28
五、绿化养护管理的具体实施方案 ....................... 29
六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 .............. 30
七、各类管理档案的建立与管理 ......................... 32
第五章 社区建设................................................... 32
一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 ................. 32
(一)文明社区创建工作....................................... 32
（二）社区活动的设想及活动计划............................. 33
（三）社区活动的制度....................................... 33
（四）场地安排............................................. 33
二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作 ................ 33
第六章 初期管理措施............................................... 34
一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案 .............. 34
(一)房屋前期物业管理工作................................... 34
(二)竣工验收配合及建认方案................................. 34
二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准 ............. 37
（一）常规性、委托性、特约性服务内容....................... 37
（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准..................... 38
三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度 ............. 43
（一）入住公约（按建设部样本）............................. 43
（二）入住管理方案......................................... 43
四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作 .............. 45
五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施 ............. 45
（一）依法管理装修和违章搭建措施........................... 45
（二）外观管理措施......................................... 47
（三）装修高峰期间管理 ..................................... 47
六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施 .............. 48
第七章 物业维修养护计划和措施..................................... 49
一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施 .............. 50
（一）共用部位、共用设施的维修养护计划..................... 50
(二)相关措施............................................... 50
二、住户报修、维修回访制度。 ......................... 50
第八章 创新措施................................................... 51
一、监控系统安装管理、维护 .......................... 51
二、高科技在物业管理中的应用设想 ...................... 51
三、办公、财务、档案资料等计算机应用。 ................. 51
第九章 企业经济效益............................................... 51
一、收入、支出项目预算书 ............................ 52
（一）收入测算表（见附表2） ............................... 52
（二）支出测算表（见附表3） ............................... 52
(三)收支预算汇总表......................................... 53
二、年度盈亏持平及增收节支计划 ....................... 53
(一)分析盈亏情况........................................... 53
(二)收费上的欠费和拒交对策................................. 53
（三)分列年度持平计划(见附表5) ............................ 54
三、建立收支公开、监督制度 .......................... 54
四、以业养业发展计划 ............................... 55
附表1规章制度、岗位工作标准、考核办法..................... 55
附表2年收入测算表......................................... 57
附表3人工费用测算表....................................... 58
附表4 环境卫生、公共能耗等管理费测算表 .................... 58
附表5 2007-2009年度**小区收支测算汇总表................... 60
前 言
很荣幸能有机会参加××小区项目的物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合××小区的现状，对××小区的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我公司将以崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为××小区的业主创造一个和谐而优美的居住及购物环境，提供××小区的物业价值，并使××住宅小区成为市一个知名的综合物业管理品牌。
本投标书是根据贵方提供的“物业管理服务招标文件”要求，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投司法书。我方一旦中标，投司法书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否则，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。
再次感谢贵方给予我们这次合作的机会。
授权委托书
致：
兹委托 （居民身分证编号： ）为【小区自治管理方案,2016】
我单位授权代表人，就 ××住宅小区（签署谈判文件、进行谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务，其签名真迹如本授权委托书签名所示。
授权委托单位：
（盖章）
法定代表人： （签名）
授权代表人：（签名）
公 司 简 介
我公司成立于2002年1月，注册资本为 400万元，是具有独立法人资格的有限责任公司，公司办公地点位于上海市。公司实行独立核算、自负盈亏的企业管理机制，是社会化、专业化、综合性较强的物业管理公司。公司是集物业管理、园林绿化、水电安装、房屋装修、装饰等相关产业于一体的物业管理企业。
公司设有行政部、管理部、物业部、工程维修部、保安
部、保洁部等部门。 公司成立以来，我们肩负着社会的重托、业主的迫切希望，带着这种执著和信念走向这个行业。公司自注册前，就从公司的规范、专业、发展等方面作了全面的策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神；追求卓越，赢万人口碑创品牌”的公司理念。通过建立严格的规章制度，强化管理，不断提高服务质量，以增强企业内部凝聚力和市场竞争力，使公司成为有相当实力，积极开拓发展的专业物业管理公司。2002年以来,先后在上海,洛阳,北京等地服务管理数十个小区，赢得了一直好评。我们会再接再厉，精心打造特色物业管理品牌
对本项目物业管理的整体设想及策划
一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“××小区”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活及购物环境，让业主安心、放心。
一、 总体管理服务目标
1、前期目标
成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；
2、合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。
四年内达到“北京市物业管理示范小区”的标准；
二、 服务承诺
1、总体指标
（1）满意度指数85以上；
（2）管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；
2、分类指标
（1）管理处设专线24小时受理报修，
（2）业户接待时间：365天8:30-20:30；
（3）各类服务人员上岗培训率达到100%；
（4）档案归档率达到100%，档案完整率达到100；
（5）维修及时率达到100%；
（6）维修质量合格率达到95%以上；
（7）实行维修服务回访制度，回访率达到100%；
（8）有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；
（9）公共设备、设施完好率达到98％以上；
(10)房屋建筑完好率达到98%以上；
(11)绿化存活率达到98%以上；
(12)清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；
(13)道路、停车场完好率达到98%以上；
一、指导思想
以党的十八大精神为指导，创新社会管理，形成党委领导，政府负责，社会协同，公众参与，法治保障的社会管理体制。本着“自我教育，自我管理，自我服务”的基本原则，以网格化管理模式推进社会自治工作。激发社区居民的主体意识、社区意识、民主意识和责任意识，共同建成一个和谐、文明、平安的社区。
二、工作目标
以社区网格化管理为平台，稳步推进社区自治。遵循“政府引导、部门配合、社会支持、居民自治”的原则，积极探索社区自治工作，把治安环境差、管理凌乱小区打造成规范有序、安全卫生、和谐文明的新型社区，开创社区管理工作新格局。
三、工作措施
我镇成立由镇长任组长，分管领导任副组长的社区自治和网格化管理工作领导小组。在六个社区开展社区自治工作，六个社区均成立社区自治理事会和社区自治工作领导小组，指导帮助各个小社区开展社区自治工作，并重点做好自建小区的社区自治和网格化管理工作。
1、明确目标、分布实施。我镇社区大体上有两类，第一类为有物业的小区，包括单位家属楼和商业开发楼盘，第二类是无物业的自建房小区，包括有条件封闭的小区和无条件封闭的小区。经调查摸底，将由原来开放式、无专人管理状态，整合成一个相对封闭、有专人管理，既便于政府集中提供服务、又便于居民自我管理的社区化、网格化小区。整合方式为：建队伍、增设施、网格化，封闭式小区达到“十有”建设标准，即：有理事会、有楼栋长、有保安、有卫生保洁员、有值班室、有路灯、有监控系统、有绿化、有宣传栏、有管理制度；不能封闭的小区达到“四有”建设标准，即：有理事会、有楼栋长、有巡防员、有卫生保洁员，同时加强基础设施建设。今年，镇在各社区建立5个自治社区，落实网格化管理。
2、政府引导、部门联动。为确保整合工作取得实效，遵循“政府引导、部门配合、社会支持、居民自治”的原则，明确了民政、城管、城建、财政、公安等部门根据部门职能，各负其责，保证了小区公益性岗位的配备、治安巡防知道、违章建筑清理、公共基础设施的维护。做好宣传发动工作，发放《致居民群众的一封信》和《征求意见函》，取得居民群众的支持，积极动员有实力的住户捐助，从而形成社区自治工作合力。
3、组建队伍、实现自治。通过选举成立了居民代表组成的小区理事会，组建了党小组长、志愿者、楼栋长、义务巡防员、纠纷调解员、保安员、保洁员队伍、形成了社区两委→小区理事会→楼栋长三级纵向管理网络，以社区支部委员会为一个中心，以小区理事会为居民自治主体机构，以党小组长、楼栋长、保安员、保洁员、义务巡防员、纠纷调解员、驻片民警和志愿者等8支队伍为主体的服务工作队。明确了理事会、楼栋长、义务巡防员、保安员、保洁员等工作职责，制定了小区文明卫生等管理制度和公约，在纠纷调解、治安守护、卫生管理、花木管护等各个环节实现了“有人管”的目标，以制度管人，以制约居民的行为，初步建立了社区长效自治管理机制。通过开展“和谐幸福家庭”创评和社区群众性精神文明创建活动，引导居民自觉遵守社会公德、遵纪守法、诚实守信、爱护环境、美化家园，增强城市意识，使居民素质逐步与城市建设和经济发展相适应。
四、实施步骤
1、动员部署阶段：（2016年3月1日—4月30日）制定工作实施方案，明确各阶段工作任务和工作重点，召开部署动员大会。
2、入户调查阶段：（2016年5月1日—6月30日）按工作方案要求，各社区干部入户调查社区有关情况，划分社区网格管理区，选定社区自治理事会人员，培训自治人员工作。
3、实施推进阶段：（2016年7月1日—9月30日）开展社区居民代表大会，选举社区自治理事会，宣传社区自治意义、目的，赢得居民支持，开展卫生整治，流动人口管理，矛盾纠纷调处，社区服务等自治工作。
4、总结提高阶段：（2016年10月1日—11月30日）对各社区自治工作进行考核总结工作。对好的经验总结推广，对不够的进行整改完善，提高社区自治工作水平。
五、工作职责
1、加强流动人口服务管理。完善流动人口服务管理组织体系，建立流动人口服务管理工作站，对流动人口较多的村（居）建立工作分站，配备协管员；积极稳妥推进户籍管理制度改革，以具有合法固定住所、稳定职业或生活来源为城镇落户基本条件，逐步建立城乡统一的户口登记制度；加强流动人口、出租房屋、工地工棚信息采集，建立台帐，录入信息管理系统，加强日常更新、维护工作；建立人口流入地与流出地双向管理协作机制，推行“以证管人、以房管人、以业管人”服务管理模式，落实出租房屋、用工单位治安承诺责任。
2、加强安置帮教和社区矫正工作。成立社区矫正监管站，落实刑释解教人员“必接必送”措施，推进监管与社会“无缝”对接，探索完善多种形式的过渡性安置载体，建立社区干部、政法干警“二帮一”结对帮扶教育，切实解决该类人员的生活、就学、就业、创业问题。
3、加强肇事肇祸精神病人的收治管控。完善定期排查收治机制，摸清底数，建立台帐，逐人制定救治、服务、监护措施；认真贯彻落实《省肇事肇祸精神病人收治管理实施办法》（赣综治办[2016]11号）和《市肇事肇祸精神病人收治管理实施细则》（赣市综治办[2016]6号），落实综
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