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区域规划
--五规划一扩建打造经典滨江
（黄浦规划局）南黄浦五年规划除了将城隍庙扩建一倍外，有现在的25万亩扩建至50万亩，外滩金融集聚带规划总用地面积约262公顷，总建筑面积约627万平方米。其中，规划新增（包括在建、待建、规划、储备）商业办公用地合计56公顷，相应总建筑面积可达227万平方米，超过总建筑面积的1/3。此外，规划保留的可供置换利用的设施包括169幢共115万平方米的各类历史建筑及98万平方米的次新楼。未来金融集聚带的规划产业办公用地总面积约97公顷，占地区建设用地的37%；规划商业办公建筑总面积440万平方米，占地区总建筑面积的70%。
南外滩地区四大重点地块的发展规划无疑是本次展示的规划成果中的一大亮点，这四大重点地块分别是8-1地块，13、15地块，复兴地块，南浦地块和城隍庙扩建。根据规划，南外滩地区将出现挺拔矗立的双子塔楼、高层环绕的中心绿地等标志性建筑和景观。今后，这四大重点地块将连接万国建筑博览与世博城市最佳实践区，兴建的各种标志性建筑和景观无疑会使自外白渡桥至世博城市最佳实践区的外滩沿线处处有景。
1、8-1地块——国际金融服务中心
8-1地块的位置东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至龙潭路，总用地面积约4.5万平方米，其中，地上建筑总面积约27万平方米，地下建筑面积约10万平方米。今后，该地块将会出现两幢矗立的标志性建筑——双子塔楼。双子塔楼将会是8-1地块最高的建筑之一，同时，它们也会成为继上海大厦、中国银行、海关大楼之后，外滩沿线的第二组天际线高潮。
除了主楼采用双塔布局之外，8-1地块在外滩沿线将会形成连续的街墙，裙房的高度也会由东向西逐层跌落，保持滨江地区通往豫园方向的通行及景观视廊的畅通。该区域的目标是成为以专业服务及特色服务为核心的国际金融服务中心。
2、南浦地块——生态办公园区
南浦地块的位置东至外马路、南至油车码头街、西至中山南路、北至会馆码头街，总用地面积约7.1万平方米，地上建筑总面积约为19.3万平方米，其中新建约15.5万平方米，地下建筑面积约16万平方米。绿地将会成为该区域的特色，建筑则会呈现出组团形式，布局于中央绿地的周边。
该区域的定位是以总部公园办公为核心的生态办公园区，拥有多层次的景观系统、亲水开放空间以及绿色生态建筑群，使其可以有效地吸引金融总部来此办公。
3、13、15地块——都市综合体13、15
地块的范围东至中山南路、南至东江阴路、西至南仓街、北至王家码头路，总用地面积约18万平方米，地上建筑总面积约为72万平方米，地下建筑面积约44万平方米。该地区将会采取一心一轴的空间设计，由数幢高层塔楼将一片中心绿地合抱起来。今后，这里将会集商业、办公、酒店多元功能，形成现代时尚、充满活力的都市综合体。
根据规划，新建的一“圈”合抱绿地的高层建筑高度将会在240米左右。中心绿地将设有下沉式广场沟通地下空间，董家渡天主堂会成为绿地中一处优美的景观。绿地中间将引出一道生态景观休闲轴线，约800米长，可直接通往黄浦江畔。绿地周边会建有环形的二层架空平台，连接绿地周边的裙房建筑。
4、复兴地块——休闲商务区
复兴地块东至黄浦江岸线、南至董家渡路、西至中山南路、北至白渡路，总用地面积约9.8万平方米，地上建筑总面积约16.9万平方米，地下建筑面积约8万平方米。码头文化将会成为复兴地块的主题，该地块大量的历史建筑将得到合理的改造利用，以公共活动为核心，建设集创意办公、会议会展和休闲娱乐为一体的休闲商务区。
在复兴地块的滨江地区，将会形成T形的公共活动空间，并建起大型的二层景观平台，游客可以在景观平台上观赏黄浦江的美景。
无论如何，可以确定的是，外滩一定会比以往任何时候都更加"昂贵"。由于163号地块的预热反应热烈，坊间对价格已经作出颇多预测。该地块挂牌起始价为17.18亿元，按建筑面积计算，单价为2.6108万元，比历史高峰新鸿基滨江凯旋门地块的单价2.0178万元高出将近30%。
5、南黄浦滨江大道和游艇码头
与此同时，十六铺新天地、金融复兴等一系列新概念在外滩概念上的衍生，已经使得南外滩周遍物业不断刷新历史最高价位，在未来的五年，城隍庙扩建工程将十六铺新天地从25万亩扩建至50万亩，南外滩商务功能复兴作为上海最受瞩目的区域之一，黄浦区的发展向来具有显著的标杆意义，并因此受到各级政府的重视。历史上，上海的中央商务区规划为3平方公里，其中在浦东新区的范围内是
1.7平方公里，还有1.3平方公里在老外滩。由于外滩的商务功能在近几年退化，浦西段中央商务区功能体现在北到南京路、南到淮海路、西到华山路、东到西藏路的范围内，而随着一系列商务地块的推出，外滩将重新启动商务功能，并将浦东浦西连为一体。
自2006年以来，黄浦区就向市规划部门提出了一份关于外滩金融商贸集聚区的规划构想。根据规划，外滩黄浦江沿岸金融商贸集聚区被重新定位，即重点发展与陆家嘴各有侧重、互为照应的金融及金融衍生业。
"这其实也就是新的改革方案的雏形，只是根据现在的规划，外滩的商业功能会得到更多的强调。"相关专家表示，随着商务地块推出和升温，南外滩区域将与小陆家嘴"隔江"而立，同时发挥金融服务功能。
而随着"外滩一体化"工程规划持续展开，北起苏州河，南至江边路，总面积
3.56平方公里，岸线全长6.1公里，被划分为风貌保护区、综合功能区、滨江居住区和世博综合区。该规划中，外滩延伸段属于中央商务功能区，与之毗邻的南外滩则成为惟一可供居住的高档滨江住宅区。
由此而言，亲水滨江岸线在带来巨大商业机遇和升值空间的同时，也为滨江物业提供了升值空间，作为紧邻人民广场、陆家嘴、南京西路和淮海中路四大CBD的南外滩，目前尚拥有一定面积的住宅建设用地，这使得南外滩必然成为下一个CBD居住区，其价值将逐步逼近新天地、小陆家嘴等区域。
土地再造的价值究竟有多大？在1999年也就是新天地项目开发前，太平桥一带是破落的老城区，远远比不上古北、虹桥等新兴开发区。到了2002年，新天地基本成形，翠湖天地、华府天地成为全上海最顶级的豪宅之一，4万/平米以上的单价，并还在不断刷新记录。
而根据相关官员表示，外滩将形成一个CBD与TBD结合的区域，其目标不是单纯的商业区，也不是纯粹的金融区，而是一个集聚金融机构形象总部和顶级品牌的混合性地区。那么，让人期待的假设是，如果一个区域，它既具有CBD金融中心的商务功能，又具有新天地的娱乐消遣的商业功能，那么它所带来的溢价值究竟有多大空间？
据了解，全长3公里、建筑面积约2.5万平方米的"十六铺老码头"项目已经正式开工。种种原因叠加，CBD加新天地的概念使得一部分企业高管、政府官员，尤其是金融业领袖已经开始购置南外滩的住宅物业
外滩南部董家渡地区，有80万平米的在建滨水景观住宅和酒店式公寓，为金融人士提供很好的服务。目前，南部地区在建和待建的商务楼宇土地储备面积总量达到180万平方公里。这个为金融功能的拓展和提升提供了非常好的条件。而正在建设中的十六铺地区的古城公园和水上旅游中心将作为世博期间的“水门”。规划中的董家渡滨江聚居区位于该板块中部，北接十六铺滨水旅游娱乐中心复兴东路，中华路、桑园街以东，南至南浦大桥地区陆家浜路，黄浦江以西，总用地面积143公顷。
根据区域规划，以中山南路——董家渡路为界，董家渡聚居区分为两部分：西北侧以居住功能为主，中山南路以西的地区规划为中高档居住区，中山南路以东董家渡以北地区规划为高档居住区，居住区内安排了完善的配套服务设施，其中商业中心位于中山路西侧与董家渡两侧，并沿董家渡向西延伸；中山南路以东董家渡以南地区结合已建的办公区，规划形成以商业、办公、文娱、展示等为主要内容的地区公共中心。根据有关方面透露，未来5年内，十六铺临江片将建成大型水上旅游总站（包括游艇码头和水上巴士站），与青浦大观园、东方绿舟和环淀山湖的度假村等市郊景区联手，开辟水陆衔接的辐射型都市旅游线，开展近海水上旅游、长江旅游、环太湖旅游等，最终使十六铺成为上海的水上旅游集散中心。而内陆片则致力于建成高档商业中心和生态滨水聚居区，延续陆家嘴的都市图景。
据悉，建设发展十六铺游艇码头将着眼于从构筑整个上海的水上旅游带的角度出发，把十六铺游艇码头作为“点”，以淀山湖——淀浦河——黄浦江——长江——东海沿岸作为“线”，从而构筑十六铺水上旅游新天地。
韩正:明年年底实现黄浦江两岸45公里公共空间基本贯通
韩正调研黄浦江两岸公共空间贯通工程进展 (摄影：陈正宝)
东方网8月17日消息：上海市委书记韩正今天上午在调研黄浦江两岸公共空间贯通工程进展时强调〃黄浦江是上海的母亲河〃要始终坚持“百年大计、世纪精品”的原则〃始终围绕公共空间开放做好文章〃全市齐心协力把黄浦江两岸建设成为服务于市民健身休闲、观光旅游的公共空间和生活岸线〃到明年年底〃基本实现黄浦江两岸从杨浦大桥到徐浦大桥共45公里公共空间的贯通开放。
上午〃韩正和市委常委、市委秘书长尹弘来到黄浦滨江段调研〃重点察看位于卢浦大桥下、世博园区段、南浦大桥下等尚未贯通的滨江公共空间断点〃听取规划方案汇报〃要求统一规划、加快推进〃在服务市民的公共空间设计上进一步细化完善〃并叮嘱黄浦区要在沿线起到榜样带头作用。黄浦滨江段地处黄浦江西岸杨浦大桥到徐浦大桥的中心位置〃岸线总长约8.3公里〃其中外滩、十六铺一期、南园滨江等已建成开放〃其余工程正加快建设〃明年6月底〃滨江黄浦段公共空间陆域将实现基本贯通〃并向市民开放。
座谈会上〃黄浦区委、区政府以及市住建委、市规土局、世博集团负责同志分别汇报滨江黄浦段公共空间贯通工程推进情况。韩正说〃百年大计、世纪精品〃黄浦江两岸综合开发始于2000年〃经过15年的努力〃各项工作迈出了坚实步伐〃生产岸线已逐步置换为生活岸线〃为下一步围绕公共空间建设奠定了扎实基础。“两岸开发〃不是大开发而是大开放〃开放成群众健身休闲、观光旅游的公共空间〃开放成市民的生活岸线”。下一步各项工作要围绕公共空间开放做好文章〃杨浦大桥到徐浦大桥两岸重点区域45公里岸线尚未开放的部分〃要统一规划〃今年四季度向社会统一公布〃在同一平台上加快推进、分区实施〃沿线区委、区政府要担负起主要责任。全市各方面要齐心协力〃到明年年底〃努力实现两岸重点区域45公里公共空间的基本贯通〃全部向市民开放。要进一步深化完善公共空间的功能〃尤其是文化、服务设施〃真正让广大市民群众共享黄浦江两岸开发建设的成果。
房地产市场调查报告（一）
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少（多集中在后湖、金银湖）。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20**年（1-6月份）xx商品住宅供给和销售基本分析
（1）商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居XX市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年（1—6月份），xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20**年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20**年（1—6月份），xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为XX市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
（2）xx商品住宅市场供求关系
1、20**年（1—6月份）xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年（1-6月份），全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年（1-6月份）的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20**年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米
20**年（1-6月份）xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
（一）xx中心区
20**年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费；当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起；时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）
（二）古田片区
20**年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）
（三）二七、后湖片区
20**年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
二七、后湖片区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）
（四）东西湖片区
20**年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。
房地产市场调查报告（二）关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线
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