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全球大城市的住房空置率最全数据剖析 近年来，国内某些城市经常会因为房地产开发过度、未结合当地实际情进行况调研，而造出一座座“鬼城”。这些“鬼城”的背后，就是住房空置率过高的体现。
空置率指某一时刻，空置的房屋面积和总房屋面积的比例，是衡量房地产风险的重要指标。国际上较为通用的算法是“待售、待租的住房面积/可用住房和其它商品房待售、待租的面积”。 西方国家有“出租空置率”和“自住空置率”两个概念，一般前者会高于后者。自住空置率是“刚需”自住房的空置率，一般只在房主出差、生病住院等特殊情况下才会产生“自然空置”，所以这一数值对投资者参考性不大。
而“出租空置率”指用于出租的住房所产生的空置率，除房客出差、住院等情况，还有招租、装修等空置期，故“出租空置率”对于投资者更有参考价值。
我国国家统计局一直没有房屋空置率的标准统计方法，只有“待售面积”这一概念。关于中国住房空置率的数值，也就一直没有官方统计数据。在此，掘金大师列出几个数据供大家参考，不保证精准性。
根据2014年，西南财经大学发布的中国城镇住房空置率调研报告认为，2013年我国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。据中央党校国际战略研究所副所长周天勇的估计，2015年底我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约为20%到25%之间。
住房空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照较常见的判断标准，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为房屋库存严重积压。
如果住房空置率在3%以下，则说明房地产市场相当健康，出现供不应求的现象。所产生的空置基本是因为招租、装修、出售等房屋空闲期的“自然空置率”，与经济学中“自然失业率”类似。 国内的房屋空置率自然不算低，掘金大师今天也带大家了解各主要国家和城市的住房空置率，为有意赴海外投资的朋友提供重要信息参考。许多朋友到海外购置投资房后，多半会用于出租，所以本文主要考察出租空置率。
大体来看，全球大、中城市住房空置率较低的城市有：纽约、西雅图、洛杉矶、罗利、旧金山、悉尼、墨尔本、堪培拉、布里斯班、霍巴特、维多利亚、温哥华、多伦多等，这些城市房屋使用率和出租率较高，房屋租赁市场较为健康。
01 美国
根据美国圣路易斯联储的数据显示，2016
年美国第三季房产自有住宅的空置率低至1.8%。空置率走低将伴随着美国房地产库存的下降，很大程度上将继续刺激美国的房价和租金上涨。
美国历年住房空置率走势（来源：圣路易斯联储）
根据美国人口普查局的跟踪，全美2016年第三季度的出租空置率为6.8%，处于合理区间。而2010年时，美国正处在金融危机恢复中，当时出租空置率高达10.6%。
来源：美国人口普查局
纽约大都市圈的空置率为4.2%。此外，
洛杉矶、西雅图的表现都很抢眼，空置率低于3%。整体而言，美国的租房市场目前较为健康，主要大中城市的出租率都较高。纽约曼哈顿的住宅租赁空置率基本保持在1.5%-3%左右，作为“世界金融和商业的心脏”，曼哈顿自然不用愁，几乎都是满租的状态。【美国,房屋空置险】
曼哈顿住宅出租空置率（来源：MILLER SAMUEL INC.）
02 加拿大
加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）会定期对加拿大的35个主要城市进行出租用住房空置率进行跟踪调查。在去年的调查中，加拿大全国出租空置率为3.5%，比2014年的3%略有上升，主要是由于以石油为支柱产业的省份净移民流入减少，以及用于出租的公寓数量增多所引起。尽管出租房屋空置率小幅上升，但仍处于低位。
其中，维多利亚、温哥华和多伦多的公寓空置率最低，分别为0.6%、0.8%、1.6%，均处于房屋供应不足、供不应求的状态，房屋租赁市场很火热，房屋出租率极高。整体来看，加拿大主要大城市的房屋空置率均很低。
加拿大主要城市及全国的住房空置率（来源：CMHC）
03 澳大利亚
根据澳大利亚研究机构SQMResearch上周发布的报告显示，2016年10月澳洲全国范围内的住房空置率为2.3%，较今年9月的2.4%有所下降，与去年同期的水平持平。
澳大利亚全国和各大城市的住房空置情况（来源：SQM Research）
其中，悉尼和墨尔本的空置率仅为1.7%和
1.9%，布里斯班却轻微上升到3%。另外，达尔文、珀斯两个矿业城市的空置率则相对偏高，分别为3.2%和4.9%，这与近来大宗商品价格下跌有关。整体来看，澳洲投资热点依然集中在悉尼、墨尔本、布里斯班。此外，堪培拉、霍巴特两个城市的房屋出租率也十分诱人。
04 英国
根据英国人口普查局的数据，2016年第一季度英国的自住空置率为1.7%，这与英国新房屋供应不足、红砖价格上涨有关，也使英国房价在“退欧”后还能保持稳定。
英国自住空置率（来源：英国人口普查局）
英国2016年的出租空置率为7%，比金融危机前后的11%降低了不少，租赁市场也回归合理区间。
中美房地产差异是什么？
海外置业热潮袭来，且投资门槛越来越低，越来越多的中国人将投资目光转向美国房产，但很多置业者受阻于不了解中美房地产市场的差异而难以理性选择投资行为：美国房产税费与中国有什么区别？产权性质有什么区别？了解“中美房地产市场的十大差异”才能更顺利地实现美国置业梦。
一、城市与乡村：中国城乡差别大 美国城乡无明显差别
在中国人们生活的环境，城市和乡村是截然不同的，城市是一个相对商业集中的地方，所有的机构都在其中，无论你要购物、吃饭、工作、娱乐，甚至看病，都必须进城，人们居住在城里，局限在一个相对狭小的空间，造成了很多不便。但人们还是意守在城里，不愿出城，因为一旦远离城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城里。所以在中国，城市就是城市，乡村就是乡村。在美国，不管是在纽约还是在洛杉矶，没有绝对的城市和乡村的区别，只有城中心有一个很小的相对集中的地方，其它都是像卫星一样幅射出去的各个城市和区域，每一个区域都有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校，为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去，在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国最大的不同的地方。
二、房地产相关制度：美国制度健全 中国还需完善
在美国的买卖房屋里面，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，这里面有估价公司，房屋检查，公证公司，银行、以及经纪人制度，产权保险公司等等，每一个机构都在
买卖过程中发挥自己的功能，保证房屋买卖的公平和合理，也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美，没有瑕疵。使房地产行业能够公平、透明，健康、蓬勃的发展。
中国的房地产事业近几年刚刚起步，还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测，让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。
三、产权性质：中国住宅产权有使用期限 美国产权是永久产权
美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，就是说，你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。而且美国的产权是永久性的，而中国的住宅产权是七十年期限，一般商业房产期限只有五十年。
四、房产税：美国持有环节税费征收严格 中国交易环节税费高
在美国，只要你拥有房子，你就要交纳房地产税，美国通常为1-3%，加州差不多在
1.2-2.0%之间。各州都有自己不同的标准。所以你买了房子以后，每年都要交房地产税，变成你拥有财产的持有成本，这也使得美国房屋的空置率降低，相对抑制了投机者的炒房行为。我们知道，目前在中国有30%以上的空置房屋，主要是因为人们把买房当成是投机，购房后不是入住或出租，而是空置等待房地产市场短期内爆涨，所以大部分投资房都是空置的。中国为了抑制房屋的空置率，也开始在几个大城市试验征收房产税，但房产税率只有0.5%左右，不能起到预期抑制炒房的作用。
五、房源系统：美国有官方的房源共享系统 中国房产信息尚不透明
在美国和中国的房地产市场里面，有一个根本上的差异，就是他们的房源系统。在中国，没有一个统一的房源，各家房地产公司，只卖自己卖的房子，或者与少部分关系好的同业交换房源，但范围大多很小，局限性很大。美国有一个房源共享系统MLS，每一个纪纪人都把房源信息，传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子，而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样，可以带着他们的客人来买我卖的房子。彼此互利互惠，藏污纳垢的事相对减少。整个房地产市场因此而蓬勃。
六、支付佣金方式不同：美国由卖家支付 中国多由买家支付
在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担，屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买主由别的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。美国为什么规定由卖主来支付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的一方，而买主是付钱的一方。在中国正好相反，由买方支付佣金。
七、房子概念不同：中国买房多为公寓房 美国买房多为独立房
在中国，所谓买房，指的是买公寓房。而在美国，买房一般是指二手房，独立房。这里特别要强调的是，美国的独立房，并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多，但美国的独立房中也有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。同样是独立屋，可以是上千万美金的豪宅，也可以三、五万的破烂房子。 在美国除了独立屋之外，还有一种房子叫康斗，或城市屋，这是一种由两户以上连着墙的房屋也可叫做连排房屋。这类连排屋的价值比独立屋低得多，因为它占有的土地面积比独立屋小
得多。当然也要看房子所在的地点和城市的等级。我们在这里所谓的比较， 连排屋比独立屋便宜，是指在同一地区。在美国房屋的价值取决於两项，土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。
八、房贷政策不同：美国可选固定利率 中国多为浮动利率
在美国贷款买房，绝大部分是贷款期限为固定利率的十五年和三十年。美国的贷款也有浮动利率，但用的人很少，因为贷款人要自己承担利率上升的风险。在美国不论你用什么方式贷款，都可以在贷款没有到期之前，重新贷款或全部还清。除非是房价贬值，你的房价还不了银行的贷款，你需要补足差额，银行就不会同意你重新贷款。在中国贷款是采用浮动利率，按照市场的变化，购房者需自己承担利率变化的风险。我对中国的贷款市场并不了解，但目前尚未听到哪位购房者可以重新贷款的消息。恐怕是因为使用浮动利率的关系，所以无需重新贷款。
还有一个有趣的问题是在美国叫贷款，而在中国叫按揭。另外美国房屋贷款没有“限贷”政策，但对外国人贷款购房的首付比例要求较高，有的要求达到50%，而对本国公民则一般要求20%首付比例。
九、美国买房利息可抵个税
在美国购买房子后，你支付的贷款利息可以从个人所得税中扣除。这是政府为了鼓励民众自购房屋的优惠政策。美国的税赋比较重，如果你年薪五万，购买价值四十万左右的房屋，贷款三十万，每月要支付贷款约一千八百元，其中利息平均一千五百块，一年是一万八
千块，在年终报税时，扣除一万八千块的利息，你的报税基数就降低为三万二千，节省了很多。
十、计算房屋面积的尺度不同
在美国用平方英尺来计算房屋的面积，而中国是用公制平方米，1平方米等於10.764平方英尺
他山之石，可以攻玉。公租房制度在起步探索阶段，有必要借鉴国际上一些己经建立了较为成熟的住房保障制度的国家和地区进行了解，汲取它们的优秀经验。
但是，需要注意的是，借鉴的方式不应该以照搬的形式直接移植，需要事先认清国情国力，认清社会保障体系的异同，“中国是个很特殊的国家，既是大国，起点又是穷国，还是一个转型国家，又是一个社会主义国家。这些特征结合在一起，就导致了中国对于国际上先进经验的借鉴比如是大拼盘似的。
我们先来看一下，比较的前提。即对异同点的梳理。
相似处：
第一,社会保障基金的筹资方式基本相同。除少数福利国家和强制储蓄型国家,世界上大多数的国家都采取由社会各方共同承担的方式筹集社会保障基金,即国家、单位、个人三方共同承担的方式。
第二,社会保障制度的主要内容基本相同。这一点从各国的社会保障体系划分就一目了然,各国社会保障体系都包括了社会保险、社会救助、社会福利等内容。
第三,社会保障制度的主要原则基本相同。社会保障制度是保证社会全体成员基本生活的"安全网",是社会发展的"安全阔"和"稳定器",它的目标是促进人的自由与全面发展,以实现文明社会的公平性。
区别处：
第一,社会保障制度的制度基础不同。发达国家特别是西方国家的社会保障制度改革不会遇到诸如怎样培育资本市场、怎样建立劳动力市场、怎样适应对外幵放等问题,而这些是我国社会保障制度改革的必然障碍。因此,我国社会保障体系改革的深度和难度比西方国家更大。
第二,社会保障制度的经济基础不同。在各西方发达国家经过工业化进入到后工业社会的发展阶段之时,我国仍处在努力实现工业化的进程当中,经济的二元结构还很明显,加之城市化进程远落后于工业化进程。所以,在就业、收入、国际竞争等方面都存在着更大的压力,自然对于我国社会保障制度的要求也会有所区别。
第三,社会保障制度的覆盖面不同。目前发达国家的社会保障制度基本覆盖了其全体社会成员。我国受生产力水平不高的限制,国民经济还处在转轨时期,社会保障制度的覆盖面还局限在城镇居民,少于制度开始向农村居民蔓延。离全民覆盖的距离还有一大截。
基于以上前提，以下对于国际相关的住房保障制度经验做简要介绍，“公租房”是中国根据自己当下政策内容订立的名称，其性质即由国家提供以出租的公共住房，各国对此的命名不同，但是其运营方式、制度性质都是一致的。
根据对各国住房保障制度的观察，美国在公共住房的法制建设上最为完善，新加坡是住房保障制度的典范国家，亦是我国借鉴最多的国家，相较而言是与我国住房保障制度内容最为相似的国家，香港的“以房养房”“以商养房”模式值得借鉴。故以下，我们分别对美国、新加坡、中国香港3个国家和地区的公共住房保障经验进行分析，探讨其可能借鉴之处。
美国的公共住房起源于20世纪30年代，城市化使得城市涌入大量人口，其中包括大量的廉价劳动力，他们的住房成了问题，从而逐渐形成“贫民窟”，引发不少社会问题为了应对此问题，美国政府进行了不少尝试，但是当时的目的都是在于发展经济、解决就业和挽救衰弱的住房工业。
1937年，美国国会通过了瓦格纳住房法，人道主义才被作为公共住房建设的主要理念，这也是正式的美国公共住房政策的开始。二战后，美国城市面临着内城衰败、贫民窟恶化，同时城市黑人移民增加、大量复员军人和军工企业工人的失业都加剧了住房短缺问题。为此，1959年，美国国会通过了“1949年住房法”，首次强调政府在住房领域的重要责任，成为美国住房政策的里程碑。
1968年，美国国会又通过了新的“住房与城市发展法”，订立未来10年内新建2600万套住房的新目标，并提供了充足的资金，使得美国的补贴住房建设量大大飘升。然而，这些努力却遭到了美国民众的斥责，因为进入70年代以来，美国广大低收入者面临的主要矛盾是收入的严重不足而非住房短缺，同时兴建的住房因为低劣的建造质量和频繁的行政腐败，导致大量新建住房空置，结果不得不被终止。
1973年尼克松政策的转变，成为了美国低收入住房政策发展中的分水岭。政策导向从联邦政府为低收入者提供公共住房援助，转变为向低收入者提供补贴，鼓励他们在私人市场寻找住房。
具体措施是，把城镇居民收入分三个级别:高、中、低，其中收入水平占美国平均家庭收入37%的定为最低收入家庭，这些家庭可以申请政府提供的廉租房，其他家庭则通过领取住房补贴的方式在市场上自行解决住房问题。廉租房的租金水平约为市场租金的50%-80%，住房补贴标准为市场租金与家庭收入的30%之间的差额。
经验借鉴
首先，基于美国的公共住房发展来看，公租房首先应该为了保证公民基本住房需求的制度，如果只是将其作为促进经济发展的手段，忽略“以人为本”，只会像美国历史上那样，赔了钱，也赔了效用。
再者，对于中低收入人群，美国政府并非“一刀切”地提供住房来解决，而是根据不同的贫困状况划分进不同的保障方式，对于最贫穷的家庭，直接提供廉租房，对于其他个人和家庭提供租金补贴，鼓励他们在市场上寻找住房，这将会降低对公共住房存量的需求，也就相应降低了政府提供房源的压力。
另外，美国政府虽然极力支持市场解决住房的方案，但是联邦及地方政府在需要继续财政支持的地方支持力度是很大的。这和财政实力有关，但更是和政府姿态有关。再者对于税收的优惠额度也非常大。这一点是中国政府很需要警示的，目前在住房保障的财政支出上，地方政府很不积极，能少出就少出，这并不利于公租房制度的长远发展。福利性质的商品是很难吸引企业的，如果政府不愿意从自身分出一些利益补给给相关企业，却又完全依赖鼓励市场上私人建设，由于利益的趋势，很可能在公租房的质量、面积等方面出现“寻租”现象。 最后，在融资渠道上，政府也采取了积极配合的姿态。发行债券，则由联邦政府支付本金和利息;承建公共住房的私人企业，贷款由政府给予优惠部分的贴息。极大调动了企业参与的积极性。
建国初期，新加坡面临着住房严重不足，居民居住环境恶劣，“贫民窟”四处蔓延等状况，住房情况异常严峻。为了解决此问题，1960年，新加坡成立建屋发展局，专门负责建造公共组屋，该组屋定位为低标准、小户型住房，出租或出售给中低收入人群。
到1964年，住房政策的导向转变为促进住房自由化，宣布实行“居者有其屋”计划，鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买组屋，且政府会给予相应的租金和买房补贴。此计划影响长远，到现在仍有87%的新加坡人住在组屋当中。出售组屋的价格比商品房便宜很多，但正是因为间屋发展局对组屋定价不以成本为考量的方式，使得其不断亏损，据统计2006-2007年，政府建屋发展局亏损了7.4亿新元(约合37亿元人民币)。
新加坡政府对国民的承诺是确保组屋价格维持在多数国民能负担得起的水平，并按照人口增长速度适时增建组屋，以满足人们不断提高的住房需求。
具体而言，只要月薪不超过8000新元的国民都可以申请购买组屋。另外，新加坡政府制定了一系列优惠政策:
第一，制定公积金制，实行强制性储蓄。规定雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳公积金，分别用于未来各项生活保障方面，居民的购房能力得到大幅提高。建屋发展局将根据购房者收入情况发放贷款，确保购房者每月还款额比例不会超过其收入的四成，房屋
的分期付款最长期限可为30年。此外，购房者同时还可以申请商业贷款。
第二，在组屋的建设中，政府坚持小户型低房价原则，以保证绝大多居民能够负担的水平(当地房价按套计算，因而控制户型就能基本控制房价)。
第三，政府对国民购买组屋行免税优惠措施。如购买三室以下组屋，出售价格低于半价;购买四室组屋，价格约降巧%。如果购买二手组屋，政府将视买房家庭的收入状况，提供1万至7万新元不等的津贴，存入买房者的公积金户头。为强调东方家庭价值观，新加坡政府规定，若购房者选在靠近父母居住地点购买“二手”组屋，将额外获得1万新元津贴。
配套的监督管理机制也很严格:
第一，购买的组屋不能闲置，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。
第二，规定一个家庭同时只能有一套组屋，若要购买新房，必须将旧组屋腾退出来;如果是未婚，申请资格将有年龄限制;5年内不得转让组屋，也禁止用于商业性经营。
第三，购买不足1年的组屋出售的话，需缴高额房产税。任何人在买卖组屋时，若提供虚假资料，一旦被发现，将面临高达5000新元罚款，或6个月监禁，严重者将两者兼施。 从上面的梳理显现出来的新加坡住房保障政策，基本是由政府包办实现下来的。前期由政府组织专门建造机构—建屋发展局，为国民建造大量居所，缓解住房问题。继而用财政补贴一直亏损的间屋发展局，坚持以低价出售或出租组屋于国民，过程中给予各种住房津贴，与中央公积金制。新加坡政府将这个四百多万人口的岛国照管得井井有序。但是，中国是否能够照搬其经验需要迟疑，无论从国土面积、社会差异、政府财政实力、人口数量上，中国和新加坡都是存在巨大差异的，单纯从人口总量上测算，新加坡实行全民住房补贴，中国政府就需要支付约280万倍的财政支出才能实现全民补贴。不过，新加坡在住房保障执行过程中的一些手段对我国亦是有启发的。
新加坡设置专门的建屋发展局，独立管理和运营保障性住房，这有助于分离政府因税收等于商品房市场产生的利益联结，使得住房保障的运营尽可能减低“腐败”现象。中国现在正缺乏如是的专营机构，特别是现在中国的土地财政比例过大的情形下，由政府主导公租房的建设用地筹集，可能会为了获得高额税收而故意避免将好地段的土地用作福利性住房建设，而提供给开发商进行利润高涨的商品房建设。
新加坡的监管机制主要用严厉的惩罚来进行控制。任何出现资料造假、违规使用公共组屋等行为，都会受到高额的罚款或是牢狱惩罚，将违规风险最大化，亦是的有力方法。在我国投机行为盛行的社会风气下，更需要建立这样的法制方式，用严格的惩罚警醒公租房的主体和客体避免出现违规、造假行为。
另外，新加坡综合考虑了低收入者和老年人等特殊群体的需求，并根据不同群体需求，设计了从1室到5室、大型公寓和专为老年人设计的小型公寓式组屋，满足了多元化的需求;在组屋建设中，积极应用新科技、新技术，建造各种智能化的组屋，使居民可以进行远程控制家务劳动、老年人的居家照看等便利生活，为公共住房建设提供不少宝贵经验。
因二战后难民的涌入等原因,"房荒"成为困扰香港社会经济的首要问题。于是,1953年香港政府设计了公共房屋计划,目的是为灾民与贫困人群"提供临时性、低租金、高补贴的房屋或公共屋村。"1973年,开始实施"十年建屋"和"居者有其屋"计划,覆盖面从贫民扩大到广大低收入人群。此时出售的公屋价格比市场价格低30%-40%。1979年引入了私人机构参建的公房,于1987年推出了长远房屋策略,1998年幵始实行"租者置其屋计划"。目的是为了实现所有没有能力租住商品住房的人都能够获得合适的居所。
在香港,这种公营房屋分为两类,一类是公屋,指出租型的公共住房;另一类是居屋,指出售型公共住房。这两类住房是针对不同需求的人群设定的。对于公屋的申请,香港有着严格的审查和门槛限制。一般都需要排队等候2-3年才能获租。准入制度规定申请人在18岁以上的香港公民,对家庭成员组成、在港居住年限、住房情况、收入水平等都做了严格的限制。在公
屋的布局上,是较为均勾的。在保障性住房选址上,适当避开城区中心的"黄金地段",以避免土地用途的冲突,且建造成本过高。但选址要相对均衡,不能只考虑地价而走向"边缘化"。公屋的建设采用标准化建造与大规模的工业化生产,实现统一设计标准,以保证房屋质量,且可以降低建设成本。香港的公营房屋保障标准具有层次性。对于不同的人群,香港政府采取了灵活多变的补贴标准,房屋委员会建立了一套"可加可减"的租金调整方案,根据居民和社会的整体情况调整公屋租金。对于公房的建设用地,香港严格把关土地的划拨,任何土地,应发展成哪一类房屋,都要经用地督委会批核。对于公房的资金方面,香港着重于市场资源的充分利用。其中最有效的就是以房养房,自负盈亏。公屋租金价格低,由房委会进行补贴,而房委会通过售卖居屋赢取一定的利润。香港的公共房屋政策有效地对房地产市场实施了调控的作用:一方面抑制房地产市场的个人垄断行为产生的暴利;另一方面,在楼市因总体的经济原因下滑时,便通过减少公共住房的供给来恢复楼市。
香港这个"高度自由、高度市场化和国际化的经济体",擅长使用市场与政府结合的方式来解决基住房问题,公营房屋目前的供应已达到了住房单元总量的半数,有效地解决了中低收入居民的居住需求。【美国,房屋空置险】
通过市场的盈利项目,在公屋周围配置的学校、娱乐、福利设施等等,房屋署都会以招标的形式向社会公幵竞价出租,收取租金和相应的管理费。这一方面激活了公租房周围的生活设施,另一方面又增加了公房的筹集资金,一举两得。这种"以商养房"的模式值得我国借鉴,这同时还能够创造更多的就业机会。
香港有着严格的土地用途审核制度,将审核集权于一个固定机构,有助于其根据全港情况进行综合考量和布局,在公房的选址上,采取适度原则,既避开低价过高的"黄金地段",又不能过于"边缘化",以便利人们的生活为指向标。
美国的经验让我们看到住房保障中对于住房正确定位的重要性，且保障性住房应该实行混建的方式以避免“贫民窟”等的形成。新加坡的公共组屋制度，是由政府全权操办的模式，并不一定适用于人口压力大的中国，但是其在惩罚上的严惩不贷制度，也是中国目前各种“寻租’，“钻空子”现象百出可考虑的借鉴方式。香港的公营房屋制度获得了世界好评,关键在于其稳定的资金来源,"以房养商"的模式值得借鉴,另外,对土地用途的严格审核与管制也是不错的方式。
首都华盛顿，全球的政治重心和智库中心，也是创新和发明的昌盛之地。这里聚集着超过200家政府机构和国际组织，它们是维持大华府地区经济长期稳定的主力军；这里坐落着近20家财富500强企业总部，包括酒店、医疗、高科技、地产和军工等多行业巨头；
乔治敦大学、乔治·华盛顿大学等知名大学每年为首都培养和输送上千名高学历和高技能的毕业生，这里大量的工作机会也吸引着越来越多的“高端人才”。据统计，大华府地区拥有高学历的青年人比例超过总人口的50%。
上述特质，让这座城市在2015年的经济持续走强。多个经济指数显现出乐观的经济发展趋势：
带薪岗位的增长
地区生产总值行业占比
就业增长：
作为全美第五大就业地区，过去12个月里，大华府地区新增就业61,900个，同比增长69.6%。 失业率降低：
2015年大华府地区的整体失业率为4.1%，同比下降0.5%，远低于全美平均失业率5%。 地区生产总值（GMP）增长：
过去12个月里，大华府地区生产总值超过5千亿美金，同比增长5.5%，排名全美第五，其中联邦政府支出，特别是政府采购，贡献最大，占比35%。
经济预期
经历了2011年至2014年的经济低迷，大华府地区在2015年迎来了持续而强劲的经济增长。我们预计这样的趋势将维持很长一段时间：
1. 带薪岗位数在未来5年内每年新增至少54,500个；
2. 政府部门的扩张和政府采购将持续为该地区的经济增长保驾护航；
3. 私营企业的迁入和人员扩招将成为经济发展的新动力。
公寓市场的“供不应求”
良性的经济环境和独有的市场特质——年轻化、高学历、高收入，带动了近年来大华府地区房地产持续走强：
—— A级和B级出租型公寓的消化量连续6个季度打破历史记录，年均消化量最高值达15,648套；
—— 公寓消化量大于供给量，预计2016年新增公寓14,004套，2017年将减少到8,886套；
——租金持续上涨，空置率保持低水平。租金年均增幅约3.6%，空置率稳定于3.9%，排名全美第四。
是什么让这个全美第四大都会区和第六大公寓出租市场供不应求？【美国,房屋空置险】
根据美国权威商业地产研究机构Delta Associates的最新报告，大华府地区公寓市场供不应求的原因主要有以下几点：
1. 持续增加的工作岗位、工作类型和工资收入；
2. 70、80后夫妻及其家庭占总人口比例增加，该群体更喜欢租房；
3. 25-34岁的年轻人占人口比例增加，为了省钱，他们偏爱合租；
4. 越来越多60岁左右的中老年人，从独栋房搬入公寓居住。
照此趋势，未来3年，就A级出租型公寓而言，空置率将从目前的4.6%降至2018年底的
3.7%。
大华府地区公寓的投资回报
2015年，在证券和债券市场的低迷和不稳定以及美联储加息的双重影响下，大量机构投资人和海外投资人转向美国的房地产市场。据了解，房地产市场的抗风险性和强劲的物业价值，是吸引投资人的两个关键点。
回顾2015年大华府地区的房地产市场，消费者信心指数和住宅开发商信心指数一直保持着较高水平，主要归因于其强势的就业市场、公寓消化能力、稳定上涨的租金和持续走低的空置率。从住宅交易量、每单元的平均售价和资本化率看，大华府的公寓投资环境健康而具有稳定的升值空间，非常适合追求稳定和安全的长期投资者。
据全球知名的房地产投资与咨询机构-世邦魏理仕发布的权威报告，2015年大华府地区荣登“全美第二大最受全球资本青睐的投资地”，同时也是“全美第四大外国人最热衷的房地产投资地”。
大华府地区作为全球的资本市场，其长期稳定的经济环境、强大的市场需求和多样化的经济结构，将会吸引更多追求资金安全的投资人选择投资这里的住宅地产。
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