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湖南科技学院学士学位论文
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湖南科技学院学士学位论文
房地产开发项目的造价控制与管理
摘 要
建设项目全过程工程造价管理的提法是在原国家计划委员会计标(1988)30号文件中就提出的一个工程造价领域的全新思想，此后国内外工程造价管理界开始了对于这方面的研究。经过这些年的研究，虽然建设项目全过程造价管理的基本理念已经建立起来了，但是由于相应的建设项目全过程造价管理的具体理论和方法仍然存在很多问题，因此这一管理法还未得到广泛推广使用。房地产开发项目属于盈利性的建设项目，搞好工程造价管理尤为重要。
本文通过对开发项目工程造价管理现状进行深入分析，剖析了工程造价管理中存在的问题与原因，为了解决这些存在的问题，本文对开发项目全过程工程造价管理模式进行了深入研究，构建了以基于活动的房地产开发项目成本核算与管理理论与方法、工作与活动分解结构技术方法等为基础的开发项目全过程工程造价的确定模式及控制模式。本文第五章以公司开发的A项目为例，详细阐述了全过程造价管理方法在A项目的运用，在定义与决策阶段运用寿命周期价值管理的方法确定设计方案及投资估算，在设计阶段严格推行限额设计，保证设计概算控制在投资估算以内，在招投标与施工阶段严格履行招投标手续及工程变更的审核签字手续，使施工图预算控制在设计概算之内，在结算阶段严格审核结算资料的完整性、合理性、合法性，使A项目的工程造价得到了有效控制，确保竣工结算控制在施工图预算以内，实现了在决策阶段制订的成本控制目标，取得了较好的投资收益。
【关键词】房地产开发 工程造价管理 效果分析
I
Real Estate Development Project Cost Control and
Management
Abstract
The parlance of Entire Process Management of Construction Project Cost
(EPMCPC)is a bran—new ideology in the engineering cost field proposed by former State Planning Commission in No.30 file of Planning Standard(1988)，and afterwards，scholars of the engineering cost management world home and abroad began to study this field．After all those years research．though the basic ideology for EPMCPC was already established，this management method cannot be widely spread and used due to many existed problems on relevant specific theory and method for EPMCPC．Real Estate Development belongs to profitable construction project，and the engineering cost management is with the 1st priority．
This Paper dissected the problems and reasons existed in their engineering cost management with comprehensive analysis to the current situation of project engineering cost management development b．In order to solve the existing problems，this paper provide detailed study to the development of EPMCPC，build confirm mode and control mode of EPMCPC development on the basis of flexible real estates development project cost accounting and technique of breakdown structure of management theology and method，work and activity．Article 5 of this paper provide example of A project developed by the company，described in detail the application of EPMCPC in project A．Confirming the design plan and invest estimate with lifetime value management at policy definition stage，promoting quota design strictly during design stage to ensure that the design budget is controlled within the investment estimate，execute bidding process and audit signature process to project changes during the bidding and construction stage，the construction drawing budget within design budget, and strictly audit the completeness，rationality and legality of the settlement data during the balance stage，so as to effective control the cost of project A，and control the completion settlement within the construction drawing budget，realize the cost control purpose composed by the company during the decision stage and make good investment profit．
【Key words】Real Estate Development Management of Construction Project Cost(EPMCPC) Analysis
II
湖南科技学院学士学位论文
0 绪 论
0.1 论文研究的背景
上个世纪九十年代初期，中国房地产业开始起步，随着中国步入国际化进程的加快，人们物质文化生活水平日益提高，中国的房地产市场发展得异常迅猛，巨大的利润回报率吸引着国内外众多投资者加入到这个行列中来。房地产业作为国民经济的支柱产业，对GDP的拉动作用日益明显。近几年来，随着归家宏观调控政策的不断深入，房地产市场越来越规范，竞争逐步加剧，专业化水平越来越高，房地产业将逐步告别暴利时代，利润率终将逐步回归社会正常利润率水平。要实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目开发成本进行有效的管理和控制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。目前，我国的房地产开发企业正向着规模化、品牌化方向发展，在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多投资商进入房地产领域。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势。许多综合实力较强的房地产开发企业都把搞好企业成本控制作为提升自身竞争力的重要手段，成本控制能力是企业核心竞争能力的重要组成部分。
0.2 研究的目的和意义
中国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规范化的方向发展。房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润率将日渐缩小，这已成为不争的事实。如何提高房地产开发项目造价的有效控制与管理，加强成本管理，实行经济核算，提高效益；已逐渐成为迫切需要解决的问题，而成本控制首先要解决的问题。
终极目的是利润最大化。实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对现有资源通过整合，发挥其最大效益；“节流”即降低、控制成本费用。对房地产开发企业而言，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”就是对项目成本费用进行控制。
0.3 国内外研究动态
美国有统一的计价依据和标准，是典型的市场化价格。工程估算、概算、人工、材料和机械消耗定额，不是由政府部门组织制订的，而是由几个大区的行会(协会)组织，按照各施工企业工程积累的资料和本地区实际情况，根据工程结构、材料种类、装饰方式等，制订出平方英尺建筑面积的消耗量和基价，这些数据资料虽不是政府部门的强制性法规，但因其建立在科学性、准确性、公正性及实际工程资料的基础上，能反映实际情况，得到社会的普遍公认，并能赢利加以实施。美国传统的开发项目造价管理模式逐渐退出，美国前造价协会主席葳斯内(R．E．Westney)提出了开发项目全面造价管理的思想，以及英国工程造价管理 - 1 -
工程造价专业毕业论文指南
一、 论文参考选题：
1. 工业建设项目经济评价方法与应用
2. 工业建设项目经济评价实证分析
3. 房地产开发项目经济评价方法及应用
4. 房地产开发与经营经济分析
5. 合资建设项目经济评价方法及应用
6. 合资建设项目经济评价实证分析
7. 房地产评估方法及应用
8. 土地价格评估方法及应用
9. 城市土地价格评估实证分析
10. 农用土地价格评估实证分析
11. 土地价格构成分析
12. 工程估价及管理
13. 工程项目风险分析及管理
14. 市场经济条件下的工程造价管理
15. 工程造价管理目标与控制
16. 工程合同变更、索赔及纠纷处理
17. 建设项目管理
18. 建设项目投资机制
19. 工程保险问题
20. 工程项目招投标管理
21. 工程项目进度控制
22. 工程项目质量控制
23. 工程项目合同管理
24. 工程项目前期策化
25. 工程建设项目可行性研究
26. 工程项目融资
27. 工程项目设计阶段的投资控制
28. 工程项目实施阶段的成本控制
29. 工程项目实施阶段的投资控制
30. 价值工程在工程建设项目中的应用
31. 工程索赔
32. 合同形式比较分析
33. 工程项目总承包、代建制、BOT
34. 工程风险
35. 工程造价学科建设及课程设置
36. 工程造价管理机制
37. 工程造价信息化
38. 工程估价
39. 设计变更成本控制
40. 工程定额
41. 品牌个性与人性化营销 2 房地产营销理念与案例分析 3 从小城镇房地产发展看
中国房地产未来走向 4 2010年房地产政策环境展望 5 论工程项目施工过程中的安全管理 6 我国房地产业现状、问题及应对策略 7 某工程施工组织设计 8 工程监理在我国的发展 9 工程监理在建设中的作用 10 我国工程监理的现状和思考 11 我国房屋建筑工程的发展 12 项目管理与工程监理的接轨 13 监理的发展和前景分析 14 浅谈施工中处理及地基设计 15 智能化系统工程建筑的监理 16 我国现阶段国家工程管理体系与施工管理的融合 17 论建筑施工组织设计的改革 18 浅谈安全在工程实施中的作用 19 质量控制在工程监理中的重要性 20 工程监理过程中应遵守的原则及其意义 21 国内工程监理的现状及未来发展趋势 22 建筑施工的管理与控制 23 新形势下的工程监理 24 小议钢筋混凝土工程 25 我国建设工程的未来发展形势 26 建筑工程合同的策划 27 建筑工程的发展前景 28 论混凝土灌注的发展 29 工程监理成本控制 30 工程监理中的质量控制 31 施工的现状与未来前景 32 新型砖混与纯钢结构建筑发展前景 33 混凝土施【房地产项目工程造价的控制与管理论文选题大纲】
工与养护 34 工程进度的有效控制 35 监理工作之现状与未来发展见解 36 小议屋顶花园的防水设计与施工 37 地下连续墙施工技术分析 38 建设单位工程监理的作用 39 地基强夯施工 40 屋面渗漏原因与经济 41 桩基础在建筑中的应用 42 砖混结构施工 43 基础施工中的地下水处理 44 某工程施工组织设计 45 现代建筑节能的必要性和可行性 46 浅谈有效降低工程造价的途径
二、 基本要求
1. 上述选题目录仅供参考，题目自定或在导师的指导下确定题目，定期接受导师的指导。
2. 论文文字要求20000字以上（取学位）。否则12000左右就行
工程造价管理毕业论文开题报告
■工程设计 □实验研究 □产品研发 □软件工程
□理论研究 □应用科研 □社会调查 □其它
内容要点: 课题背景、意义；课题简介；调研报告(或文献综述)；方案论证与主要工作思路；工作进度安排等。字数在 3000汉字左右。
课题背景、意义：
工程项目建设过程一般很长,包括很多错综复杂、相互影响的环节,涉及到技术、经济、组织和管理等方面的因素,受到很多不可预测的条件限制和影响,存在着诸多技术和经济等方面的风险,其组织管理是一项专业性很强的工作. 招投标制度作为工程承包发包的主要形式在国际国内的工程项目建设中已广泛实施，它是一种具有竞争性的采购方式，是市场经济的重要调节手段；它不但为业主选择好的供货商和承包人，而且能够优化资源配置，形成优胜劣汰的市场机制。这次工程又是大学根据自身实际，充分发挥自己专业的优势，对灾区进行具体实际的援建，对于响应党的号召，具有伟大的现实意义。
这次毕业设计我选择的是投标这一块。通过毕业设计强化我们对基本知识和基本技能的理解和掌握，培养学生收集资料和调查研究的能力，方案比较、论证的能力,以及一定的理论分析与设计运算能力,并进一步提高应用计算机识图、绘图的能力。 另外对培养我们独立思考问题和解决问题的能力,为今后工作做准备,都具有十分重要意义。【房地产项目工程造价的控制与管理论文选题大纲】
课题简介：
1. 工程概述：
本工程名称为绵竹市第三示范幼儿园，分为三层钢筋混凝土框架结构，有大中小15班共计440人使用。地上三层，无地下室。
2. 主要技术指标：
建筑用地面积9351平方米，总建筑面积为3948平方米；主体为三层，局部二层，建筑高度10.8米；屋面防水等级为二级，耐用年限15年；结构设计年限15年，框架结构体系，抗震设防烈度7度。
3.项目特点：
本工程是灾区的学校，属于援建工程，因而在注重报价的基础上，更应重视工程质量和节能；其次，考虑到是幼儿园的因素，应保证工程的环保；
4.总要求：
严格执行学校有关本科毕业设计的要求；每位学生都应参加相关的实践和调研，并接受相应的考核；每个学生在完成规定内容的毕业设计报告的基础上，还应完成一篇与本人负责毕业设计阶段的内容相关的科技小论文，以及反映对该阶段的认识或实践的体会、思考和心得的工作总结各一份。
5.主要工作：
（1） 编制管理大纲
（2） 编制招标文件前期协助小组成员完成策划和招标工作，然后主要完成投标工作。
（3） 编制施工组织设计
（4） 编制报价书
（5） 编制投标文件
（6） 撰写论文和总结2周
文献综述：
1工程项目招投标管理概述
工程项目招投标管理是工程项目管理中的重要一环，只要符合《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的工程建设项目都必须通过招投标来进行工程建设。通过招投标，可以规范招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量。工程项目管理是对整个工程的计划、执行和完工考评等整个过程的管理【1】。成熟的项目管理实践始于20世纪40年代，比较典型的是美国研制原子弹的曼哈顿计划。但直到20世纪80年代项目管理主要还仅限于建筑、国防、航天等少数行业。20世纪80年代以来，我国项目管理体制首先在建设项目上有所突破。我国的许多大中型项目相继实行项目管理体制，包括项目资本金带度、法人负责制、合同承包制、建设监理制度等。2000年1月1日开始，我国正式实施全国人大通过的《招标投标法》。这个法律涉及项目管理的诸多方面，为我国项目管理的健康发展提供了法律保障。我国项目管理，尤其是在施工项目管理方面20年来已取得重要进展，但目前质量事故、工期拖延、费用超支等问题仍然不少，在这个领域与发达国家相比还有相当差距【2】。
我国工程项目管理特点是：工程项目管理与工程建设管理方式改革相结合。工程项目管理是一种新的工程建设管理方式，这种管理方式与工程建设的目的相一致，是以工程项目为出发点、为中心、为归宿的管理方式，它改变了传统的以政府集中管理为中心的计划管理方式。这一改革极大地解放和提高了我国工程建设的生产力【3】。
工程项目管理应与我国建筑市场的建设与发展得实际相结合。建筑工程项目通常规模比较大、分项工程或单项工程多，施工管理和合同管理难度大。在精干主体的基础上还必须进一步减化生产关系，减少管理层次，变金字塔式的管理为扁平式管理。实施工程项目管理有多方面的管理要素，不同的工程项目又有不同的管理重点，但项目管理责任制和项目成本核算制始终是项目管理的核心。它的落实与否，决定着项目管理的效果与成败。建立和完善竞争、激励、约束和监督四大机制。要致力于建立和完善一套有效的竞争、激励、约束和监督机制，首先要建立竞争机制，广泛实行竞争上岗制度。按照“公平、公开、公正”的原则，在竞争淘汰的同时，不断引进优秀人才，补充新鲜血液、使机构保持旺盛活力。通过竞争机制，可以促进机关作风的转变.提高工作和办事效率，激发职工的学习热情，提高广大职工的劳动生产积极性。加强成本管理和质量管理。项目管理的核心是成本管理，要建立成本管理的责任体系与运行机制。通过对合同单价的分解、调整、综合、平衡，确定内部核算单价.提出目标成本指导性计划，对作业层成本运行与管理进行指导和监督。
2国内招投标的现状：
我国的招投标发展较晚，上世纪80年代中期到90年代中期，我国处于从计划经济体制向市场经济体制转轨的过渡时期，随着社会经济的发展，逐步引进了工程招投标竞争机制，极大的促进了工程项目市场化。90年代中期开始，随着市场经济的有序发展，招投标工作进入了反思和探索期，招标的方法呈多样化，并逐渐向国际招投标惯例靠近，招投标工作处于试验性阶段。自2000年1月1日《中华人民共和国招标投标法》颁布实施以来，招投标技术和方法日趋善，招投标市场发展总体趋势良好，招投标活动在控制投资成本、降低投资风险、提高投资质量、预防和减少腐-败、增加交易透明度等方面发挥着积极有效的作用【4】。
3招标工作还存在以下几方面的问题：
(1) 投标方片面追求利润最大化，在投标时挂靠资质更高的企业参加资格预审， 临时组建项目管理班子并招募劳动力素质底下的劳务队伍，采用低价中标或故 意抬高部分单价的办法竞标，一旦中标后，马上会出现管理混乱，采用索赔和 洽商变更赚取利润等等。
(2) 国有投资项目，由于其招标人不是工程项目的既得利益者，往往更容易发生道德风险。与招标人有私下交易的中标人，由于没有经过真正的市场竟争，其中 标价往往会高于合理利润，其承担项目的能力也十分有限，这就给工程项目带 来造价和质量的双重风险。
(3) 招标人往往过分依赖工程量清单中的工程量，片面强调工程量清单对工程投资和实施影响的重要性，不能全面正确地看待施工图纸和工程量清单的关系，造成 仅仅依靠工程量清单中的数据来判断工程的难点和特点，难于对工程的工期和 投资进行控制。
(4) 忽视项目前期工作的重要性，方案设计不精准，市场调研不全面，可行性研究不深入，直接导致招标文件不够严谨，在开工后出现大量的治商变更，使工程 在进度和造价等方面严重超出预期.
(5) 在工程项目招标评标中，片面强调工程投标报价，造成了评标仅仅是投标人投标报价的比较，定标也主要依靠经济标锁定，而忽了直接影响工程建设质量、工期、企业信誉、施工组织设计等诸多重要因素。
(6) 工程投标中不注重招标管理团队的组织和全过程管理，缺乏技术型的专家和人才，忽视资质预审的重要性，增大了投标单位“围标”和“挂靠”的可能性。
招标与投标已经成为我国建筑业最重要的活动之一。对于建筑企业而言，能够熟悉招投标
规则，提高投标报价能力，使得自己能在众多的工程项目竞标活动中，战胜对手，赢得更多的、高效益的项目，将成为衡量其经营管理水平、企业竞争力并决定其生死存亡的一个重要指标。从某种意义上来讲，工程施工项目招投标活动的成败已经成为决定建筑企业生存和发展的重要因素，是广大建筑企业管理人员关注的一个热点问题【5】。招标的最大特点是公开、公平、公正和择优。招标投标的实质，就是通过市场竞争机制的作用，使先进的生产力得到充分发展，落后的生产力得以淘汰，从而有力地促进经济发展和社会进步【6】。目前，在西方市场经济国家，招标投标不仅在公共采购领域被普遍推行，而且也得到了私有企业的广泛运用。我国是从80年代初开始引入招标投标制度的。先后在利用国外贷款、机电设备进口、建设工程发包、科研课题分配、出口商品配额分配等领域推行。实践证明，这一制度为企业获得了巨大的经济效益和社会效益【7】。
推行招投标制度作为我建筑业管理体制改革的突破口和建筑产品交易方式的改革,是在政府的强制下建立起来的【8】。《招标投标法》第 7 条中规定：“招标投标活动当事人应当接受依法实施的监督”。对招标投标活动进行监督管理的主要任务之一就是：保护正当竞争，加强招标投标活动的监督管理。同时，依法查处招标活动中的包括不正当竞争的违法行为【9】。招标是一项复杂的系统化工作，有完整的程序，环节多，专业性强，专职的招投标管理机构由于其专门从事招投标管理活动，在人员力量和管理经验方面有着得天独厚的优势，有足够的人力和精力对招投标活动进行全过程、全方位的市场监督管理，有利于提高招标工作的管理水平，有利于招投标活动在“公开、公正、公平”的竞争机制下进行，有利于承发包双方利益的保护【10】。
招标投标具有下述基本特征：
1.平等性，招标投标的平等性；
2.竞争性。招投标的核心是竞争，按规定每一次招标必须有三家以上投标，这就形成了投标者之间的竞争，他们以各自的实力、信誉、服务、报价等优势，战胜其他的投标者。此外，在招标人与投标者之间也展开了竞争，招标人可以在投标者中间“择优选择”，有选择就有竞争。本次招投标由于是发生在此特殊时期的援建工程，本身就有其特殊性，因而质量和报价同等重要，在投标时尤其要注意这一点；
3.开放性。正规的招投标活动，必须在公开发行的报刊杂志上刊登招标公告，打破行业、部门、地区、甚至国别的界限，打破所有制的封锁、干扰和垄断，在最大限度的范围内让所有符合条件的投标者前来投标，进行自由的竞争【11】。
4报价是工程投标的核心以及报价策略：
2000年1月1日我国开始执行报价是工程投标的核心【12】。报价一般要占整个投标书分值的60%～70%,代表着企业的综合竞争力和施工能力。报价过高, 可能因为超出最高限价而丢失中标机会;报价过低,则可能因为低于合理低价而。废标,即使中标,也可能会给企业带来亏本的风险。因此投标企业应针对工程的实际情况,凭借自
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