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房产抵押业务流程
一．提出申请 提交材料
个人：夫妻双方身份证 户口本. 单位：营业执照 法人
身份证 房产证
结婚证（离婚证 单身证明） 土地证 企业信息 注：1 如已婚，房产证未注明共有人，需公证处出具《夫妻财
产约定书》（400元）
2 如不办理《夫妻财产约定书》，则需更换新房产证，证
明共有人。 房产证 登记表
二．实地考察 审核材料（照相）
三．签订合同 办理公证书（同德公正）
提交材料：营业执照复印件 组织机构代码证复印件 特行证复
印件 典当经营许可证复印件 负责人身份证复印件
授权委托书 代理人身份证复印件 合同4份
借款人夫妻双方身份证 结婚证（离婚证 单身证明）
户口本 房产证（单位：营业执照 法人身份证 土
地证 企业信息登记表）
四．办理抵押登记（房产）
提交材料：营业执照复印件 委托书 委托人身份证原件
复印件 公证书1份 借款人夫妻双方身份证原件
复印件（离婚证） 房产证（单位：营业执照副本
原件 法人身份证复印件）
五．出具当票 相关手续签字
六．发放当金 收取息费和手续费
第一章 房产抵押篇
一、业务定义及基本要求
（一）产品定义
房产抵押业务(见名词解释1)是指借款人（自然人、个体工商户、企业主包括企业的主要股东、法定代表人或实际控制人等）以房屋产权作为抵押品（含自有或第三方房屋产权），且满足房地产抵押法定基本条件(见相关法律法规和指导性文件2)，向我公司取得借款，并按期付息，发放的用于其企业正常经营活动的个人贷款或个人授信。房屋产权在房地产登记机构依照法定程序履行了法定房地产抵押登记后，房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期收取约定利息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，借款人（或产权人）收回房屋产权抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。 提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。
（二）积极支持的目标市场
1、具有全国或区域较高知名度的各类商品交易市场、批发市场、批发性商业街等交易市场；
2、城市繁华商业街区或成熟购物中心内的品牌代理商、品牌经销商；
3、大型零售商或为具有垄断性质的大型企业提供配套商品或服务的企业集群；
4、优质的房地产开发项目；
5、与我公司有长期业务往来，结算量大，信用好的其他类型客户。
（三）严禁支持对象
1、管理机制差的企业；
2、同业名声较差的企业；
3、市场经营者（或管理者）有不良记录的；
4、有其他纠纷、诉讼情况。
二、业务受理的基本条件及所需提供资料
（一）业务受理的基本条件
1、借款人具备完全民事行为能力，为用款企业的实际拥有者和控制人，借款人及其配偶、所经营企业资信状况
良好，无不良记录；
2、借款人原则上具有授信行所在地的城镇常住户口或有效居留身份，原则上在授信行所在地有自有产权的固定住所；
3、借款人企业在授信行所在地有固定经营场所并连续经营2年（含）以上，经营情况良好，无违法违规记录；若企业经营不足2年的，则借款人需具有3年以上的相关行业经营经验；
4、借款人抵押物良好，且不会出现抵押物受限制(见相关法律法规和指导性文件4)。
（二）业务受理的所需材料（详细版）
（一）借款人个人所需材料
（1）借款人及其配偶、抵押人及其配偶、保证人身份证件
1、借款人是中国籍自然人，18周岁（含）以上，且授信到期时年龄不超过60周岁；提供身份证和户口本，户口本应复印首页、本人页及变更页；
2、港澳居民应提供港澳居民身份证及来往大陆通行证；
3、所有证件均应在有效期内；
4、应关注户口本上的姓名、身份证号与身份证是否一致，不一致的是否有曾用名、身份证号是否发生过变更，或由公安机关出具相关证明文件。
（2）个人信用记录（见名词解释11）
1、借款人及其配偶、担保人的信用记录以人行信用报告为参考依据；
2、户口显示存在曾用名或其他身份证号码的，应打印曾用名征信报告或其他身份证号的征信报告；
3、关注征信报告显示的婚姻状况、工作单位、信用卡、贷款、担保情况；
4、申请人声明未婚，但征信报告显示已婚的，由户籍所在地民政部门、公安机关出具婚姻状况证明；
5、如果借款人与抵押人非同一人的，还须查询抵押人信用记录；
6、信用报告中存在以下不良信用情况的，应提供还款凭证，否则不予受理。
（1）贷记卡、准贷记卡当前状态为止付、呆滞、呆账或当前逾期；
（2）借款人及配偶贷款记录很差。如确能出具相关资料，证明逾期责任不在借款人或信用报告错误的，可酌情受理，但应区分具体情况适当提高利率浮动比例或降低抵押率。
（3）借款人、抵押人婚姻状况证明
1、已婚者需提供结婚证复印件，应核对结婚证上记载的姓名、身份证号与身份证、户口本的一致性；
2、未婚、离婚、丧偶需提供无配偶声明，离婚的应提供离婚判决书或离婚证、离婚协议；
3、丧偶者需提供医院出具的死亡证明。
（4）个人银行账户对账单
1、提供个人最近6个月银行对账单；
2、必须计算贷方发生额合计数，根据回款、用款周期确定分期用款、还款计划。
（5）资产证明的评审要求
房产抵押业务需提供房产证，土地使用权证；
为提高贷款的通过率，借款人需提供股票、基金对账单、个人储蓄存款存单、理财协议、国债、信托产品等复印件。（如有）
（6）全国法院被执行人查询
1、必须逐笔登录全国法院信息系统进行网上查询，并打印借款人及配偶、抵押人及配偶、保证人、用款企业（含法人控股股东）的被执行人查询结果，并作为授信资料；如有曾用名（包括自然人及用款企业）也应打印被执行人查询结果；
2、如果存在被执行信息且单笔金额超过10万元，应要求当事人提供法律文书（调解书、判决书等），了解纠纷原因是否涉及借款人及企业诚信；
3、如果被执行状态为“执行中”，原则上不予受理。当事人说明情况存在合理性且不涉及借款人及企业经营诚信问题，可正常受理借款申请，但需区分具体情况适当提高利率浮动比例或降低抵押率；
4、避免公司被执行信息查询方法错误：无需输入证件号码，只需输入公司名称即可。
5、查询网址：
（7）工商查询
1、登陆当地工商局网站，进行企业信用信息查询、年检状态查询，重点关注企业状态、营业执照到期日、最新年检记录、有无行政处罚等信息，打印查询结果随其他企业资料一同报送审批部门；
2、营业执照可通过湖南工商局网址
（二）用款企业资料要求
（1）六证
营业执照（正、副本）
1、正常年检且营业执照必须在有效期内（有效期短于授信申请期的，在未得到工商部门的续期时，应立即收回贷款或不可发放贷款）；。
2、关注企业成立时间，原则上连续经营两年以上；
3、关注申请的贷款用途是否与营业执照规定的公司经营范围相符。
组织机构代码证（正、副本）
税务登记证（国税、地税）
（2）公司章程
1、原则上应为工商备案的章程，必须提供全本复印件；
2、关注公司股东数量、持股情况，特别是借款人持股情况，公司决策机制，公司章程中的股东、持股比例与验资报告不一致的，需提供股权转让协议；
3、关注签署人员及日期，落款为全体股东签字的应与持股股东一致。
（3）公司简介和公司相关资料
1、公司简介内容需包括公司架构、股东构成、公司历史、公司主营业务及主要盈利业务。
2、公司相关资料包括注册验资报告，公司历次工商变更信息。
（4）贷款申请书
贷款申请书要求详细说明借款用途、借款时间、用款计划、借款金额、还款来源、还款计划、抵押物状况、抵押物价值及评估依据
（5）中国人民银行企业征信记录（见名词解释11）
中国人民银行企业征信记录具有效期。所提供的必须是最近一周内的征信报告。
（6）企业贷款卡查询单（采取抵、质押担保方式之外的贷款必须提供）
1、企业对公贷款出现过已结清、未结清不良信贷记录的，原则上不予受理；
2、关注企业当前负债、对外担保总额。
3、贷款卡（见名词解释8）
（7）公司银行账户对账单
1、提供企业最近6个月银行对账单；
2、必须计算贷方发生额合计数，根据回款、用款周期确定分期用款、还款计划。
3、分析并对应财务报表和上下游合同，需剔除往来款项。
（8）企业财务报表（如有）
1、需包括上年度及本年度即期的资产负债表和利润表；
2、报表显示企业已资不抵债的，原则上不予受理；
3、重点关注营业收入、利润总额及应收、应付、银行借款等主要科目的变化情况及明细情况。
（9）企业销售额的确认
1、一般应以企业和个人银行账户最近6个月贷方合计的两倍（需剔除非经营性收入，如融资、关联公司往来款）确认企业销售额，若企业所处行业受季节影响较大，则需辅助其他材料合理确定企业销售额；
2、以经审计的上年度财务报表和本年度即期财务报表所显示的销售额确认企业销售额；
3、通过纳税额度等其他方式确认销售额。
（10）项目简介
公司根据项目简介对借款项目有一个大致的了解。
（11）抵押物预评估报告
需借款人提供正规评估公司的正式或预评估报告
（12）贷款用途的确认
1、借款人应提供此笔贷款的用途证明资料或用款计划。
2、可用于企业经营周转等合法经营用途。
3、项目可行性报告。
（13）对外负债情况说明书
1、银行负债包括借款银行、借款金额、时限、利息、抵押物情况到期时间。
2、民间负债情况：债权人、借款金额、利息、到期时间、抵押物情况
三、业务操作流程图
（一）房产抵押业务总图
房产抵押典当贷款
【业务简介】：
房产抵押典当业务针对个人或公司已取得房产证推出的融资品种。须在房管局办理抵押登记手续和办理公证手续即可。我公司将竭诚为您提供安全、快捷、周到的房产抵押贷款服务。
【抵押物范围】：
个人或公司名下的已经取得房产证的住宅、公寓、别墅、经济适用房、写字间、商铺等商业用房；厂房以及土地等。
【借款额度】：不超过评估价的70%【湖南株洲房产地抵押后如何迁入户口】
【收费标准】：每月息费=综合费2.7%+同期贷款利率，不含其它费用
【所需材料】：
一、个人房产
1、房屋所有权证（含共有证）、国有土地使用权证原件
2、本人有效身份证件原件、配偶身份证（已婚）、户口簿原件（包括产权人及其配偶、共有权人等）
3、婚姻证明（未婚证明、结婚证、离婚证）
4、共有人同意典当的抵押声明（共有房产抵押）等
5、本公司要求提供的其他证明文件
二、公司房产
1、房屋所有权证（含共有证）原件、国有土地使用权证原件
2、法定代表人证明书及法定代表人身份证、授权委托书、经办人身份证原件
3、营业执照、组织机构代码证复印件（加盖公章）
4、单位主管部门或权力决策机构应当提供同意抵押典当的证明或决议等文件（公司章程、股东会决
议/董事会决议）
5、房管局要求提供的其他文件
【操作流程】：
房产典当所需证件： （注：商铺抵押只需１、２）
1、本 人：身份证、户口本、结婚证（或离婚证明、单身证明）、房产证、土地证
2、房屋共有人：身份证、到场签字
3、安 置 人：身份证、房产证、到场签字
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房产如何抵押给私人
房产：
1.个人身份证
2.户口本
3.婚姻状况：(1)单身：单身证明
(2)已婚：结婚证，户主的身份证
(3)离婚：离婚协议;离婚判决书
4.房屋所有权证明：(1)房产证
出借人提供身份证
业务流程：提交证件——审核资料——看房评估——签署协议——借贷合同签订——办理公证手续——办理抵押登记——领取他项权证——发放贷款——还款撤押
本文来源：法帮网（fabang.com）
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房产证质押业务流程
适用范围：1.当地房管局不能办理个人对个人的房屋他项权利证书。
2.当地办理他项权利证的手续麻烦，时间较长。
3.房产已经办理过抵押贷款（房产证在抵押人手中），但当地房管局不允
许办理房产抵押二次贷款。
一、 信息了解：
1. 初步了解客户的相关信息：
①借款用途、还款来源
②房产上抵押贷款的数额及期限
③本次借款金额、期限及利率
2.了解房产的信息（位置、面积、装修程度）
到相关二手房交易市场落实房产市值
二、贷前调查
1.通过明访、暗访落实房屋的真实情况。
2.联系放款人，根据放款人的意向，可陪同放款人二次看房。
3.约定借款人、质押人带着房产证去房管局查档：
①查看核实质押房产房产证上的相关信息；
②落实产权证真实性；
③了解质押房产是否存在抵押、查封等情况，对于存在银行抵押贷款的情况，需要
落实抵押的银行、借款期限及借款金额。若房管局提供不了一贷借款信息，借
款人可到办理银行贷款的银行开具目前银行还有多少本金未还的证明。
4.查看证件：①借款人：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明
②质押人：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明
质押房产房产证
三、评定房屋市值
1.找房产中介确定抵押房产的市值
2.找评估所对抵押房产市值做评估
四、寻找放款客户
将借款信息（金额、期限、利率）如实告知放款客户，并了解贷
款客户有无特殊要求。
五、借贷条件协商定案
借放款双方就借款金额、借款期限、利率、进行协商；再次告知双方办理流程、费用负担及缴费方式，核实双方卡号，说明款项交接方式及流程。
六、 签署服务协议，收取服务费。
1. 借贷双方没有异议，双方签署服务协议。
2. 服务协议签署完毕后，收取借款客户服务费（原则上一次性收取可以根据业务实际情况采取其他方式收取）。
七、 准备资料，签署民间借贷合同及质押合同，质押房产证。
前期资料准备参考流程最后资料明细。房产证原件需质押放款人手中，中介方留质押房产证的复印件。
八、办理委托买卖公证，原件留存中介方。
九、放款
在场人员：借款人、贷款人、中介方人员
账号：借款借据上借款人账号或借款借据指定的账号
1.通过网银转账形式
转账后打印转账凭证，或手机拍照打印凭证，中介方留复印件
2.银行自助存取款机（ATM）或银行柜台
转账，打印、留取转账凭条，中介方留转账凭条复印件
十、 催款催息
十一、还款交接房产证
业务风险点：
1. 需落实当地挂失补办房产证的时间。
2. 一些地区挂失补证期过短，存在私自挂失补证的情况。
3. 存在用假房产证质押的情况
4. 若此前质押房产证的房产存在抵押情况，那么我们不优先于抵押受偿。
风险建议：
1. 经常去当地房管局查询有无办理挂失补证情况。频率视当地补证时间确定，若
当地补证期为1个月，则查询频率以15天/次为宜。
2. 此种方式仅在地不能办理他项或者办理他项手续繁琐，或时间太长的情况下采用。
3. 需要去房管局落实房产证真伪，事先跟客户说明若其私自挂失补证，涉嫌诈骗，会受到相关刑事方面的制裁。
4. 事先落实当地过户交易所需手续及证件
5.质押率控制在70%以内，二贷控制在90%。
6.要办理委托买卖公证。【湖南株洲房产地抵押后如何迁入户口】
资料准备
• （一）客户资料：
• 借款人：
• 夫妻双方身份证（二代身份证）
• 夫妻双方户口簿（户主联、索引表、常住人口登记卡）
• 婚姻证明（结婚证；民政局开具未婚证明；离婚证及民政局开具未再婚证明） • 质押人：
• 夫妻双方身份证（二代身份证）
• 夫妻双方户口簿（户主联、索引表、常住人口登记卡）
• 婚姻证明（结婚证；民政局开具未婚证明；离婚证及民政局开具未再婚证明） • 质押房产房产证
• 放款人（质押权人）：
• 放款人身份证（二代身份证）
• （二）合同资料：
• 借款服务协议（原件）
• 放款服务协议（原件）
• 民间借贷合同（原件）
• 质押合同（原件）
• 质押物交接声明（原件）
• 贷款人具结书（原件）
• 借款人、质押人具结书（原件）
• 委托买卖公证书（原件）
• 流程单（原件）
• 文件领取表（原件）
• 分成条（同行合作中）
• 利息收条（复印件）
• 同意质押声明（复印件）
• 共同还款声明（复印件）
• 借款借据（复印件）
• 汇款凭证（复印件）
以个人住房设立抵押作为有关自然人之间民间借贷的担保、抵押贷款业务流程：
1)相关法律风险提示;
2)调查抵押房产权属状况;
3)通过公安部全国公民身份证号码查询服务中心查询借款人及其配偶、抵押人及其配偶以及担保人等身份证明文件的真实性及有效性;
4)起草和准备房产抵押贷款合同及其他法律文件;
5)安排和见证上述合同及文件的签署;
6)办理公证(根据需要)及陪同办理抵押登记手续;
7)委托人要求的其他事项。
签约前请提供借款人、抵押人下述材料复印件或相关信息，签约时请带好相应原件：
1． 房地产权证或房屋所有权证，土地使用权证；
2． 借款人身份证，户口簿；
3． 还需下列证件（借款人根据自身情况准备相应证件 ）
a. 单身证明 户籍所在地民政局出具至今未婚的证明 共1份
b. 结婚证明 结婚证、配偶的身份证、户口簿 共3份
c. 离婚证明 户籍所在地民政局出具离婚后至今未婚的证明 共1份
4、贷款主要条件;
5、借款人、抵押人之通讯地址、联系电话、传真等;
关于个人住房抵押贷款主要风控点以及本人建议如下：
1、 通过公安部全国公民身份证号码查询服务中心查询借款人、抵押人及配偶的身份证真实性;(采用)
2、 调查抵押房产的权属状况;(采用，并调查其他名下住房权属状况)
3、 抵押房地产评估;(建议省略，应保持5成以下的抵押率)
4、 抵押房地产保险;(短期贷款可省略)
5、 严控贷款用途;(合同中可增加借款人承诺借款用途合法之条款)
6、 设立还款账户及授权按月划款;(应要求借款人提供放款账户复印件，签署放款账号确认文件)
7、 对抵押房屋上有租赁权负担的，要求承租人签署放弃优先购买权的书面文件;(采用)
8、 对抵押物财产共有人(即不在房产证上的房屋权利人之配偶)签署配偶同意书;(采用)
9、 对境外人士、港澳台居民需办理强制执行公证;(鉴于民间借贷存在一定的法律风险，建议此项)
10、对还款能力差的借款人要求另行提供保证人对该金融债权承担连带责任保证;(建议)
11、通过人民银行征信系统调查借款人有无其他金融债权、逾期还款等资信瑕疵;(建议)
12、其他事项。
本文来源：http://www.gbppp.com/sh/506585/
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