【www.gbppp.com--旅游知识】
金融街：地产王者（住宅+商业+旅游）、聚焦京津惠、安全、弹性大、业绩爆发在2011年
已有 160 次阅读2010-4-13 13:09 |
分享到：
注：首先申明，本人仅为一个极其普通的个人投资者，即传说中的散户，所依赖的仅为公开可获取的信息。此贴只是在于讨论，不构成任何投资建议。这篇帖子不管你在任何时候看到，请不要忘了这个股票有可能我有持有、当然也有可能没有,所以如果照此投资赚了钱，不用谢，是你眼光独到;如果亏了钱，不要骂，是你思想高尚;再有此文如果让你感到不适，还请一笑而过...谢谢！
···2009年报告：
公司开发项目资源丰富，目前拥有总储备建筑面积639万平方米，其中，位于京津的项目占44%（北京占26%、天津18%、重庆8%、南昌10%、惠州38%）。现有账面现金高达132 亿元，充裕资金将为公司聚焦京津的回归提供有利的支持。09 年成功发行56 亿公司债，期末资产负债率62%，扣除预收账款的真实资产负债率56%，净负债率28%。 2009年净利润增速31%，基本EPS 0.55 元。
出租业：公司持有的出租物业包括金融街中心、德胜国际中心B、E 座、金融街购物中心、C3 四合院、金树街餐饮、金融街区域的零散写字楼和车位及重庆嘉年华部分写字楼和车位等，合计建筑面积约33 万平方米，其中金融街购物中心2009年5月新入市。
2009年公司出租物业合计实现营业收入约29,010.89 万元，占公司营业收入比例约为
4.66%，毛利率为85.77%。截至报告期末写字楼可出租面积出租率达到95%以上，显著优于北京乃至金融街地区高端写字楼的平均水平，出租物业经营情况良好。
经营业：公司持有的经营物业包括丽思卡尔顿酒店、惠州喜来登酒店、金融街公寓、和金融家俱乐部等经营物业，合计建筑面积约为14 万平方米。
2009年公司经营物业共实现营业收入约24,269.75 万元，占公司营业收入比例约为3.89%，毛利率为26.65%。受全球金融危机和甲型H1N1 型流感影响，公司经营物业实现营业收入较去年同期降低22.81%。
房地产开发：从营业收入来源情况看，房产开发依旧占主要地位。报告期内，公司实现房产销售签约面积约85 万平方米，结算面积约35 万平方米，合计实现营业收入约51 亿元，占公司营业收入比例约为82.26%，毛利率为38.48%(主要受均价下降和成本上升的影响,2010年会有显著的回升)。并且截止2009 年末，公司预收款项为28.11 亿元。
09年，公司超额完成年初的新开工和竣工计划。公司2010年计划开复工面积约300万平方米，实现竣工面积约100万平方米，安排项目投资约280亿元；三项指标与09年初计划相比，分别增长60%、194%、195%，可见宽裕的资金面使公司扩张底气十足。
投资性房地产：采用公允价值计量的包括F7/9 购物中心、F124 金树街、A5 写字楼、C3 四合院、德胜国际中心。截止2009 年末，公司采用公允价值计量的投资性房地产项目合计约22 万平米。
2009年因将金融街中心项目、德胜国际中心项目部分计入投资性房地产并采用公允价值计量，公司共实现公允价值变动收益7.78 亿元，占营业利润的41.29%。
···地产王者：
金融街涉及住宅开发。并在几大城市（北京、天津、重庆、南昌）建设城市金融中心，商业地产升值潜力巨大。此外还涉足旅游地产业务（惠州金海湾，潜力巨大），以及酒店业务等。
金融街扎根于京津地区,主要从事北京金融街区域的写字楼开发,同时辅之以高档酒店、公寓、购物中心、餐饮等配套,其中持有北京、天津核心商圈的出租类和经营类资产已接近100 万平,升值潜力较大,同时还受益于金融街西扩工程。
目前中国的城市化率为46%，城市化进程还处于加速阶段。从国际经验来看，当城市化率到达50%左右，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主。在城市化进程中，对于像北京这样的核心城市而言：
I、 全国城市化率50%左右时，人口流动的主要方向为从周边中小城市向北京流动；
II、 全国城市化率70%左右时，人口流动的主要方向为向北京郊区流动；随着郊区的不断扩大继而形成都市圈。
随着北京和天津高铁、高速公路的建设，北京和天津将在未来十年左右的的时间内便可形成中国的第一个都市圈。未来人口将继续向这一区域流动。估计未来这一区域的人口将达到5 千万至1 亿人。公司正在聚焦京津地区，大幅增加该区域的土地储备，目前国内上市公司中只有金融街做到了这一点。
I、城市化率70%时，应持有商业地产；
当城市化率达到70%时，人口对于新房的需求趋于停滞，从事房地产开发难以获得超额收益，此时只有持有商业地产才有可能获得超额收益；
II、商业地产应提前持有。
商业地产的成熟需要培育期，客户的累计也需要培育期，因此房地产企业在城市化率50%-60%时就应该持有商业地产。
北京、天津等城市化率早已超出50%，所以是到了开发与持有核心城市物业并重的时候了，我觉得金融街这一点做得很好。
公司目前商业模式为“开发为主，持有经营为辅”。2009-2011 年：公司主营业务收入中，开发业务收入约占90%比例。
+
接下来我们来看看金融街涉足的旅游地产业务（占了金融街38%建筑面积的惠州金海湾）
先来看一篇介绍文章：一个金海湾抵上几个大梅沙，一栋glass box别墅抵过一群华侨城天麓别墅(摘自网上）
前面一句话并不是我说的，而是到过金海湾的深圳朋友说的，从何说起呢？首先是第一感觉，金海湾大哈，24平方公里，大梅沙+小梅沙也没有这么大，更何况这24平方公里还拥有拥有16公里原生海岸线，11公里白色沙滩，而大下梅沙加在一起的沙滩也不超过5公里。可见这些深圳朋友的第一个感觉确实是对的。当然单纯的规模大还不足以让深圳朋友说出抵上几个大小梅沙的豪言壮语，更关键的则是1986年，广东省旅游局调研结果认为“海南亚龙湾的沙、山、石远远不及巽寮湾。全省还没有发现有一个像巽寮这么优美的海湾”。不仅如此，这里优秀的自然景观资源，连很多世界滨海度假胜地都自叹不如。就以白色沙滩做比较，经过LonelyPlanet权威认证的“世界10大美丽海滩”的长滩岛，白沙滩仅长4公里；美国夏威夷群岛中，最长的Papohaku白色沙滩也仅长4.8公里。而这些沙滩下的海岸线海水深度1米多深的平坦浅水达200多米，也就是说，你向海中走去，除了清澈透底之外，更重要的是你走出200米海水还在一米深左右，这是我自己的亲身体验，不信的话，明年春夏两季，以前偏爱大小梅沙的深圳朋友都可以过去体验下我之所言是否属实。
其实金海湾最能令人心动的应该是至今还保留着许多原生态的状态。渔歌嘹亮，海鸟飞舞，巽寮客家人每天都早早的出海捕鱼，不到中午便回航。即使你在游泳的当口，也能时而不时的看到不少的渔民在不远的海面上捕鱼。这与大小梅沙已经过度商业开发的海湾相比，显然更宁静祥和了不少。在海滩上，每当早上数不清的小螃蟹便涌上沙滩钻进沙洞，只要你拿个铁锹挨个的挖，不出半天，你就可以收获一小篮子的小螃蟹。当然，还有海龟一不小心会来到沙滩上，但你最好不要动手，这可是国家级保护动物。
说完大小梅沙与金海湾，再说说下半句。一栋glass box别墅抵过一群华侨城天麓别墅。深圳人，如果你没有去过华侨城天麓，你不会知道什么才是真正的无敌海景，你不知道什么才叫做豪宅，什么叫做王者之尊。但假如你不去金海湾体验下glass box别墅，你就更不知道什么叫做小巫见大巫了，什么才是一山更比一山高。
即将推出的glass box别墅将是珠三角地区有史以来最具震撼力的别墅豪宅作品。从资源来看，所有的glass box别墅都面向广阔的太平洋，就像散落在太平洋沿岸的水晶宝石一样稀缺而美丽。glass box别墅距离海面不到50米，距离沙滩不足10米，而glass box别墅所雄踞的海湾则是南中国目前最美的海湾之一。所以从这点来看，一栋glass box别墅就足以抵得上一群天麓别墅。
从产品规划来看，glass box别墅所聘请的设计单位全部是世界级别的建设设计公司或者建筑大师，可谓每一栋别墅都是大师们的精心之作，比起天麓有过之而无不及。
从产品本身来看， 天麓所拥有的产品优势在glass box别墅中也多有体现，如低容积率，车户比，私家泳池等，所不同的则是glass box别墅更关注海与住宅的相融相生，天麓更看重的则是山、海、居三位一体的建筑生活方式。
不到风池岛，不看glass box别墅，华侨城人则不知山外有山，楼外有楼。而从东部华侨城到金海湾风池岛glass box别墅，在东部沿海高速通车后，只需要半多小时的车程即可达到，事实上，glass box别墅就在大鹏半岛的对面，从香港坐船过去也不过一个小时而已，从深圳出发，1个多小时足矣。但两者的售价却同样会令人感觉震惊，虽然两者相距仅30多分钟车程，但价格相差估计有两倍左右，不是glass box别墅是天麓的两倍，而是天麓是glass box别墅的两倍，原因就在于天麓生在深圳，而glass box别墅生在惠东！但这只是开始，未来两者价差几何，还要看金海湾的宏伟蓝图如何描画，一旦金海湾成为国家级旅游区，相信两者的差价同样会不小，但这次可能是glass box别墅更高，更强，更美丽！
看完上面的开篇介绍是你否有投资金融街旅游地产金海湾的冲动，别急，更详细请看下面惠州巽寮湾项目的具体介绍及最新进度。
···聚焦京津惠等项目汇总：
地价低,质量高,规模大(北京占26%、天津18%、重庆8%、南昌10%、惠州38%)
北京重点项目：
1.北京大屯路项目（融华世家） 2009年报显示预收款2.69亿元
2007年12月拿地，土地面积26039平米，规划建筑面积79789平米，地价8.35亿元，楼面地价10465元。项目已于2009年11月开盘，均价28000元，现均价40000平米。
2.北京三洋项目（金色漫香林） 2009年报显示预收款5.98亿元
2007年1月拿地，规划建筑面积约为50.4万平方米，地价15.8亿元，楼面价为3135元/平方米。但招标文件中要求开发商需支付10亿元的**补偿，以及拿地开发商被要求以每平方米两三千元的价格向回迁户出售超过10万平方米的住宅。折合下来，楼面地价大约为5000元。该项目二期已售完，目前均价是24000元平米。
北京房地产管理信息网数据：金色漫香林规划建筑面积为65.19万平米，截至今年3月14日，批准销售的面积为19.86万平米，基本上已经卖完。还有45万平米待售。
金融街·金色漫香林 近期淡季持续热销，已经突破20亿。3月20日四期经典“空中小别墅”闪亮登场，当天上午即认购近百套, 倍受市场热捧,再创火热销的好成绩，在同类产品中拔得头筹。
搜房网和新浪房产频道都显示：金色漫香林2010年年底整体入住，也就是说，这些利润将在今年将全部体现在公司的2010年年报里！
3.北京衙门口项目（融景城） 2009年报显示预收款5.63亿元
2008年10月拿地，项目取得方式为收购（精准抄底之作），金融街权益比例为75％，土地面积263402平米，规划建筑面积430603平米，地价12.25亿元，楼面地价2844元。项目一期已于2009年12月底开盘，销售均价14500元。融景城买不到房了，预期下一期价格会继续上涨到2w。
北京房地产管理网数据：截至09年12月30日，融景城批准预售面积10.96万平米，已经全部售完。融景城还有三十多万平米的待售面积，而现在该区域的房价已经超过18000了。
4.北京西单美晟项目
2008年12月取得，项目取得方式为收购（精准抄底之作），收购金额为159,998 万元，规划建筑面积为111,201 平方米，楼面地价14388元。收购时，该项目的南半部已结构封顶，现在北半部也即将封顶，预计今年竣工结算。项目紧邻西单商场，建成后，保守估计每平米价值40000元。【北京金融街平均薪水】
向大家报告一下西单项目的进展情况：昨天坐车路过西单美晟项目，主体结构已经封顶，有一大块玻璃幕墙已经挂上了。
5.北京复兴门项目
2008年9月取得，项目取得方式为收购（精准抄底之作），收购金额90334.48万元，项目规划建筑面积160,000 平方米，楼面地价为5646元每平米。收购时复兴门项目用地范围内的**工作已大部分完成，余几户未搬迁。目前该项目进展顺利，预计今年竣工。注：与该项目一墙之隔的凯晨世贸广场目前的价格大约为38000元每平米。
给大家报告一下项目进展：昨天坐车路过复兴门，复兴门项目的进展有点慢，刚出地面。好消息是：距离复兴门项目大概200米，不临长安街的一个项目（复兴门项目就在长安街南面）的二手住宅已经卖到五万了。
6.通州商务园B1、B2地块：金融街发布公告取得的通州商务园B1、B2地块共投入9亿元，规划建筑面积总共33.7万平方米，折合楼面地价2670元/平米，而同在永顺镇的珠江拉维小镇和东庭现在的均价大约在17000元/平米。
7.北京昌平北七家地块:该地块建设用地面积23.4719万平米.对于昌平北七家地块,业内也认为并不“便宜”,根据标价粗略计算,其楼面价为7700元每平米。标书显示,该地块有3万平米的“限价中小套型普通商品房”,限价为13500元每平米;此外,还有1万平米的回购房,回购价格为4600元每平米。“开发商报价时候都已考虑到了这些成本,如果除去这些成本,该地区楼面地价可能近万元。”据了解，昌平周边商品房市场均价在19000元左右。例如：天通苑 16000元每平米，首开智慧社21000元每平米。二手房市场情况约为14800元每平米。
天津重点项目：
课程名称 :《财务管理》
课程专题研究报告（1）：公司财务分析
公司名称: 金融街控股股份有限公司 股票代码: 000402
所属行业:房地产 代码SIC: 7210
学院: 经济管理学院
授课时间: 2011-2012学年 第一学期 (64+16课时)
专业与班级:
小组成员姓名（学号）:
组长姓名（学号）:
本次报告主笔人:
任课教师:
小组全体成员签名:
提交日期:
承诺
本报告是在小组成员沟通与讨论的基础上由本人完成，，所用数据与资料均已注明其来源，如使用了他人已经发表或撰写过的分析结果或观点均已进行了规范引用，特此声明。
报告完成人姓名与签字：
小组成员姓名与签字：
小组成员姓名与签字：
报告摘要
本报告以金融街控股股份有限公司（000402）为分析对象，运用了净资产收益率为核心的财务价值分析体系和现金流量创造能力的分析体系，综合使用了比较分析法和因素分析法对公司的生产经营以及财务状况进行了分析。
我们主要分三个层次来研究公司的经营和财务，并得出了结论。我们首先对公司的近4年的年度报告进行了阅读以及对会计报表进行了分析，使得我们对公司的基本情况有了一个清晰的掌握。然后，我们运用以净资产收益率为核心的分析体系，按照营业收入净利率，资产营运效率，财务杠杆这三条主线来分析净资产收益率为核心的财务问题。在现金流量分析体系中，我们通过结构分析，流动性分析，获取现金能力分析，我们得出了企业经营活动背后的财务问题和资金运转方面的问题。
我们发现公司的净资产收益率下降，资产周转率相对同行业其他公司较低，资产负债率比较低。投资活动现金流入净额常年为负值，经营活动现金流入占所有现金流入比例较小。公司投资性活动的现金流入逐年递减，而流出却在增加。并且，公司创造现金流的能力较低。
在分析中，我们发现公司存在的问题主要有以下几个：1.本公司在行业中的资产负债率很低，虽然这种做法使得公司有了更少的风险，但是同时也必须面对很高的成本。
2.由于近几年房地产行业的迅速发展，以及房地产行业泡沫的出现，使得我们看出企业的很大一部分的收入是来源于公允价值的变动，这也使得我们对于公司的未来发展感到很大的压力，公司是否能够持续的盈利是个不确定的因素。3.公司的盈利能力不强，成本大，周期长是造成这个问题的主要原因。
但是我们可以看出，金融街作为一家国资委背景下的房地产企业，虽然它的盈利能力比不上万科等公司，而且在资金周转问题上也有一定的问题，但是它依旧拥有很好的发展前景。
目 录
承诺 ..................................................................................................... 3
报告摘要 .............................................................................................. 4
1. 近年来公司经营与财务概况 ......................................................... 7
1.1 公司概况 .............................................................................................................. 7
1.2 公司近年来经营状况 .......................................................................................... 8
1.3 公司目前财务状况 .............................................................................................. 9
2. 以
本文来源：http://www.gbppp.com/sh/326055/
推荐访问:北京ie工程师平均薪水 京东金融薪水