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经济适用房面积有控制 若超出面积怎么计算?
国家都有政策可以申请经济适用房,但是经济适用房面积一定是控制,若超出了经济适用房面积限制是需要根据正常的价格补齐。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房。
市政府批准的重点工程建设中的被拆迁居民家庭和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭,也不需要核定家庭收入,其购房补贴面积标准按70平方米,购房最高总价按28万元人民币核定。
经济适用住房供应对明确指出家庭收入标准和住房困难标准,由城市人民政府确定,实行动态管理,每年向社会公布一次。
意见指出,低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的,由该家庭提出申请,有关单位按规定的程序进行审查,对符合标准的,纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定回购。
意见要求,要合理确定经济适用住房标准。经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平,建筑面积控制在60平方米左右。各地要根据实际情况,每年安排建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市,要增加经济适用住房供应。
意见强调,严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房,继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售,意见还指出,要加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,在符合城市规划前提下,经城市人民政府批准,并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划,其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。
在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房;任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
应该怎样算我们房子的面积?
1. 商品房的建筑面积具体由哪几部分组成?
商品房的建筑面积是衡量该商品房大小的指标之一,也是计算该商品房总价款的指标之一。商品房建筑面积由套内建筑面积和应分摊公用面积两部分组成。而套内建筑面积则由套内使用面积、墙体面积及阳台面积三部分组成;应分摊公用面积是指本栋各业主共同使用或共同拥有部分的面积,按各套内建筑面积大小按比例分摊而得的面积。
因此,商品房建筑面积可用如下式子表示:
建筑面积=套内建筑面积+应分摊公用面积
=套内使用面积+墙体面积+阳台面积+应分摊公用面积
例如:一套一卧一厅的房地产,其套内使用面积为图中的A1(厅)、A2(房)、A3(厨)、A4(厕)的空白部分相加;阴影部分为墙体面积;未封闭阳台按长乘宽的一半计算面积。
2.套内使用面积包括哪些?
套内使用面积是指每套房地产中由房间由墙面围成的这部分空间的水平面积。它包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮物室、壁柜、通风井、管道井及内墙装饰贴面厚度等。有些商品房业主入住后自己用尺子丈量各房间净空面积相加所得的面积,基本上仅代表套内使用面积。
3. 以前的资料中表示的“使用面积”与“国标中套内使用的面积”有何区别? 1999年7月1日以前,深圳市测量和提供的房地产建筑面积资料中,一般均将一套房的建筑面积表示成由两部分组成,即:
建筑面积=使用面积+分摊公用面积
所以,以前资料中的“使用面积”并非“套内使用面积”,而是相当于现在所称的“套内建筑面积”,它包含了套内使用面积,也包含了墙体面积及阳台面积。 现在测量和提供的面积资料中已停止使用及称呼“使用面积”这个词,而是统一采用套内建筑面积这个词。
4. 房地产的套内建筑面积中所包含的墙体面积是如何测算的?
一道墙的墙体面积由长度乘墙的厚度所得。这里所指的每套房的建筑面积中所含的墙体面积包括了如下几个部分:本套房内各房间的隔墙、本套房的外墙、本套房与电梯井之外的其他公用面积之间隔墙、本套房与其他套房之间的隔墙的一半,本套房与电梯井之间的隔墙以墙轴线为界。
5. 阳台面积是如何计入商品房建筑面积的?
计入每套商品房建筑面积的阳台是指套内阳台的建筑面积。套内阳台分封闭阳台和未封闭阳台两种,封闭阳台按阳台外围与房地产外墙之间的水平投影面积全部计算,而未封闭(包括凹阳台、半凹半凸的阳台,有柱的凸阳台)的则按水平投影的一半计算建筑面积。
6. 公用建筑面积的含义是什么?公用建筑面积如何分类?
产生公用建筑面积的前提是一栋房地产中具有由各业主公共使用或共同拥有的那些建筑空间的面积。例如电梯间、楼梯间、设备房、消防控制室、公共门厅、过道、大堂、走廊、屋面有围护结构的电梯机房、水箱间等。
一栋房地产的公用面积分为应分摊公用面积和不分摊公用面积两大类。应分摊公用面积是指其面积须按规定分摊到各业主每套房的建筑面积中,而不分摊公用面积是不分摊到每套房,但各业主仍可共同使用的那些建筑空间的面积。
7. 应分摊的和不分摊的公用面积都包含些什么内容?
首先可了解不分摊公用面积的内容,然后可认为除此之外的公用面积则为应分摊的公用面积。
不分摊公用面积包括:地下室中用于人防、设备房、车库的建筑面积;消防避难层中用于消防避难的面积及结构转换层的面积;第一层架空用于停放车辆或公共开放空间的面积;多栋共用的设备房;经批准为核增或奖励的建筑面积。
应分摊公用面积包括:地面以上的设备用房、套(单位)门以外的室内外公用楼梯、电梯、内外廊、过道、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内公用的垃圾房、垃圾管道、管道井,突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、
楼梯间等。不同的项目公用分摊面积内容不同,一般来说,应分摊公用面积越多,说明该栋建筑的设计较豪华,配套设施较完善。
8. 公用建筑面积如何公摊?
公用建筑面积的分摊原则是:
以公用面积的服务范围(功能区)确定其分摊范围。最大的分摊范围为完整独立的一栋;
产权各方有合法的面积分割文件或协议的,按文件或协议进行面积分割。没有面积分割文件或协议的,按各套(单元)的套内建筑面积的比例进行分摊; 公用面积分摊后,不划分各产权人在公用面积上的产权界限。
9. 何谓“预售面积”和“竣工面积”?它们的区别是什么?
所谓预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积,也称楼花面积。当然也包括不是预售的而按图纸尺寸计算的其他房地产的建筑面积。竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积。
预售面积只供房地产预售时使用,也可作为建筑工程预概算方案比较的参考指标。竣工面积为房地产交易、租赁、抵押贷款、竣工验收、产权登记等提供面积依据。
10.有些房地产的竣工面积与预售面积不一致,其原因是什么?
产生两类建筑面积不一致的原因可能有:
建筑物的某部分改变设计;
施工中,建筑物的某部分没有按原设计施工;
施工错误或施工放样误差过大,使竣工后房地产尺寸不等于设计图上的尺寸; 竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变;
正常的施工误差和测量误差也可引起全部实测的竣工面积与预售面积存在少许差异。
11.全部实测的竣工面积与预售面积差多少才算正常?
一栋房地产全部实测后计算的每套(或每间)的竣工面积与预售面积比较,如若按套内建筑面积计算,其差异在±1%内都属正常。通常可取预售面积数值作为竣工面积使用。
如果比较差值超过以上规定,则应以竣工面积为准。
12.业主在复查自己一套房的竣工面积与实际面积是否相符时应注意些什么? 业主复查自己一套房的面积时,一般只能丈量复查该套房的套内建筑面积,而且还需要注意如下几个问题;
注意与本套房有关的各墙体厚度,套内建筑面积中应包括套与套之间的共墙的一半面积和其他各墙体的面积;
注意应包括通过本套房的烟道或通风井;
注意是否有本套房使用的雨蓬或专用梯;
注意是否有符合规定计算面积的凸窗。
至于每套房的分摊公用面积,业主自己较难复查,因为涉及到整栋有哪些应分摊公用面积,由哪些权利人分摊等问题,需专业人士从整栋考虑和计算。但业主可从面积测量报告中了解该套房分摊公用面积包括哪些项目及名称。
13.购房者怀疑面积有出入,如何处理为好?
当预售房地产时,买方怀疑面积有问题,可向发展商索要该套房的面积测绘资料和建筑设计图(复印件),根据图上尺寸复核其套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。
当竣工入住后买方怀疑面积有问题可按如下步骤处理:
第一,向发展商索取该套房的面积测绘资料,包括该套房的套内建筑面积及分摊公用面积数据,以及该套房的“房地产建筑面积分户平面图”。
第二,自己实量房地产各边的长度(注意墙体的厚度),与分户平面图上注记的尺寸比较,若差别不会过大,则套内建筑面积没问题。
第三,从取得的面积测绘资料中了解整栋应分摊的公用面积名称与实际竣工后的各公用面积部位是否相符,是否改变功能,是否改变设计(施工),如果相符,
则公用面积的具体分摊为电脑统一程序计算的,是不会错的。
第四,购房者如能从面积测绘资料中找出具体的错误或不妥之处(例如明显的多算或漏算某一部位的建筑空间;实际形状与平面图不符;某部位的尺寸与资料上注记的相差过大;注明的公用面积名称与实际不符即改变设计等)则可直接向测绘部门(或测绘管理部门)提出质疑。
14.如何看待房地产广告中的“使用率”、“实用率”、“实用面积”等广告语? 发展商在广告中使用这些词语和数值时,并没有说明其计算方法,而且各楼盘之间的计算方法并不统一,极易引起购房者的误解甚至纠纷。
根据《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》,应统一使用“套内使用面积系数”。套内使用面积系数是房地产套内使用面积与套内建筑面积加应分摊的公用面积的比率。测绘资料中均不体现此参数。
从交通、安全、隔音、隔热、消防、环保甚至舒适等角度考虑,一定的公用面积是必要的。所以,这种“实用率、使用率、利用率”并非越高越好。假如实用率达到99%,则很难相信其符合设计规范要求,也许其公用楼梯仅容得一人上下,更谈不上有其他公用配套设施。
15.有关房地产楼层数计算和楼层次排列有什么规定?
房地产楼层数的计算应根据《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》,凡正负零以上层高不小于2.20米的楼层均计算层数;层高小于2.20米的楼层、屋顶水箱间或电梯机房、装饰性建筑均不计算楼层数。【房子超过面积是怎么】
楼层次的排列是从正负零开始往上,层高大于等于2.20米时为第一层,再往上为第二层直到最高一层为止,其中层高小于2.20米的及其他不计层数的不列入层次排列。架空层位于首层且高度符合要求时,列为第一层。
应注意的是,由于种种原因如开发商的忌讳等,各楼层中的房号编排可能与规定的楼层次不匹配,例如第四层中的房号为501、502等;第十三层中的房号为1501、1502等。此时可参阅房屋建筑面积测绘资料中所附的《房屋层次及房屋编号立面图》。
房屋的面积是如何验收
一、商品房销售面积的构成
购房者在买方时,应当对商品房销售面积的构成有清楚的认识。根据《商品房销售面积测量与计算》中明确规定:商品房整幢出售,其销售面积为整幢商品房的建筑面积。商品房按套或单元出售,其销售面积为购房者所购买的单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积。即销售面积(建筑面积)=套内建筑面积(套内使用面积 套内墙体面积 阳台面积) 公共分摊面积。
商品房套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。基中内墙体面积的共用墙部分,即各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙应以其墙体水平投影面积的一半计算。未封闭阳台也以其水平投影面积的一半计算。共有建筑面积的分摊方法是,有约定按约定处理。没有约定,多层商品住宅楼,须先求出整幢房屋的共有建筑面积分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积的比例分摊;多功能综合楼,须分别求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数,再按幢内各功能区各套内建筑面积比例分摊。
《房产测量规范》规定,房屋建筑面积系指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外数梯等,且备有上盖,结构牢固,层高2.2 米以上的永久性建筑。
房屋使用面积是指房屋户内实际能使用的面积,按房屋的内墙面水平投影计算,不包括墙、柱等结构构成和保温层的面积,也未包括
括阳台面积。
套内建筑面积指根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》的规定,房屋套内建筑面积由以下三分部分成:(1)套内的使用面积;(2)套内墙体面积;(3)阳台建筑面积。其中套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或陌生墙体的面积,有共用墙及非共用墙两种。共用墙体水平投影面积的一半讲稿套内墙体面积。非共用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。套体建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积。
房屋产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记认定。
二、国家关于房屋面积的规定
为了规范商品房市场计量行为,国家质量技术监督局制订了《商品房销售面积计量监督管理办法》,该办法对商品房销售面积计量监督管理作了如下主要规定:
(1)国家质量技术监督局负责全国商品房销售面积计量监督管理工作。县级以上地方质量技术监督部门负责本行政区域内商品房销售面积计量监督管理工作。(2)商品房销售面积的测量,按照《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范执行。
(2)商品房销售面积的组成和共有建筑面积的分摊原则,按照有关规定和交易双方的合同约定执行。
(3)销售者销售商品房,必须明示商品房的销售面积,并注明该商品房的建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。
(4)商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。按套或者单元销售的商品房,各套或者各单元销售面积之各不得大于整幢商品房的实际总面积。
(5)商品房销售者应当接受质量技术监督部门对商品房销售面积进行的计量监督检查。
三、房屋计算全部建筑面积的范围
计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积。
穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.2米以上的,按其水平投影面积计算。
楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的部位,按其外围水平投影面积计算。
挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱
的外围水平投影面积计算。
房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.2米以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。
有柱或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.2米以上部位的外围水平面积计算。
有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
四、房屋计算一半建筑面积的范围
计算一半建筑面积的范围与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
五、应分摊的公共面积有哪些
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第
八条、第九条的规定,公用建筑面积由以下两部分组成:
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用建筑面积按以下方法计算:
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积
商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为单幢楼内的公用建筑面积。其中为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。
具体可分摊的公用建筑面积有:大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、漏水锅炉房、电
买房子面积如何计算?
如今的房产名词实在太多,如果不是专业人士,很容易弄不清楚。一旦理解有误,将来很可能出现房产纠纷。为此,我们把几个常见术语简单介绍一下,以备读者参考。
建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积。
套内建筑面积套内建筑面积=套内的使用面积(厅、卧、厨、卫、储的净面积+墙体面积+阳台建筑面积)。 套内墙体面积套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积或=非共用墙墙体水平投影面积。公共分摊面积公共分摊面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。
公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积/整幢建筑物的各套套内建筑面积之和。
不过,需要指出的是,整幢建筑物的公用建筑面积,应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。这样,知道了套内建筑面积和分摊的公共建筑面积,在购房时,心中就有谱了。
对于新商品房,发生面积误差如无其他约定,一般来说,应当按照下列方式解决:
第一,面积误差比绝对值在3%以内的据实结算,多退少补;
第二,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房,买受人退房的,开发商应当在买受人提出退房之日起(一般为30)日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还买受人,绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
购房面积如何计算
据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定,房屋销售仍按建筑面积计算价格,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内 建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积;
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 。
套内使用面积的概念是每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。利用坡屋顶内空间作房间时,其一半的面积净高不低于2.1米,其余部分最小净高不低于1.5米,符合以上要求的可计入使用面积;否则不算使用面积。每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的,不计算使用面积;超过6平方米的,超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。 套内墙体面积:商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
阳台建筑面积:按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算单元分摊的公用建筑面积由两部分组成:①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积;②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算:
整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。 将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。
公用建筑面积分摊计算:各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积一般高层住宅公建分摊系数为0.4左右。
在购房的过程中还涉及到一个问题,在有些情况下,在什么情况下签订房屋的限售合同,在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房,这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收,就是期房,这个时候签订的是房屋的预售合同。
商品房销售面积的计算问题,有三种计算方式。一个是按套计价,一个是按建筑面积计价,还有一个是按套内建筑面积计价值。通常,按套内面积计价的方法比较少用,而通常用的是按照建筑面积,它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和,是对购房者最为有用的是套内的使用面积,因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以,在签订商品房买卖合同的时候,要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。
所以,购房的时候购房者特别关注面积,一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少,这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
在购房过程中,怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里,面积差异的处理方式有两种,一种是双方自行约定,只要双方约定使用面积不能大于1%,或者0.5%,都可以,只要是双方约定都可以,多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常,现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样,都有一个比的绝对值,通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%,购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然,如果约定得这么明确,建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内,没有超过据实结算房款,如果超过的话,开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房。还有一个问题,在商品房购销合同中,通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里,开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任,也就是说免责。如果不是这种情况,就不能约定成不可抗力,一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了,比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决,比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和安装的延误,都认定为不可抗力。从法律角度讲,我们觉得对购房者是不公平的,等于把不可抗力的范围扩展了。所以,建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件,就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围内,不要扩展,扩展以后,延期交房的时候,他都可以说我免责
诸多独立建筑不属公摊之列
“最近,我在红谷滩买了一套115平方米的房子,其中包括了20平方米的公摊面积,我就是不明白,这个公摊面积如何计算出来?”市民刘女士说。确实,现在很多买房者虽然知道公摊面积也需要交纳房款,但对于哪些公用面积属于可公摊,而哪些又不能算公摊,不是十分清楚。
“公摊面积是将整幢的共有建筑面积根据设定的面积计算功能区,按比例分摊到每套户室。同时,按照《房产测量规范》的规定,房屋公摊面积是以幢为单元,根据每幢房屋的实际情况计算,并没有上下限的规定。”梁科长告诉记者。房屋的共有建筑面积主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,同时,还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。
梁科长还告诉记者,对于2007年11月9日以后进行预售测绘的商品房,为多幢服务的管理用房、警卫室、配电间、水泵房等设备用房;独立使用的地下室、半地下室、车库、车位,人防工程附属设施用房;避难层(室)及结构转换层内可独立使用的部位;独立于本幢房屋之外的公用建筑,这些公用建筑部位不能计入公摊面积。
此外,业主购房前,可以让开发商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积。
十种情况不计入建筑面积
根据新的国家级标准———《房产测量规范》,10种情况下建筑面积不计算。
1.层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室;
2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷;
3.房屋之间无上盖的架空通廊;
4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池;
5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台;
6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;
7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋;
8.活动简易房屋;
9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
10.据了解,新的房产测量规范将按精度等级不同,分别允许误差范围为±0.26%、±0.6%、±1.4%,而旧标准允许面积测量误差为1.4%。
建筑面积如何计算
一、成套房屋的套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内的使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积,以水平投影面积按以下规定计算:
a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积,未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
附:房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
怎样测量房屋的实际面积
装修住宅的套内建筑面积和建筑面积都是不容易测量的,而套内使用面积到是最直观、最容易测量的。因此,购房者可先测套内使用面积,然后利用套诶建筑面积、建筑面积与使用面积之间存在的关系计算套内建筑面积或建筑面积。
如何测量房屋面积近年来,关于商品房面积的纠纷愈来愈多,归根到底是一些不法开发商“玩弄面积猫儿腻”所致。因为,我们在买房时,一般是由房产商提供现成的房屋面积数据。那么如何做到“心中有数”?为此,装修快车网特邀了有关专家介绍自测商品房面积的方法。
步骤/方法
1.获取详细的标准层或自家所在楼层平面图
在测量开始,我们必须要拿到详细的住宅平面图,这样测量与计算才会更加准确,这些图纸通常都是由房地产开发商来提供的。在平面图中的主要数据包括:
1) 各房间的轴线尺寸:就是承重墙或柱的中心线之间的尺寸。
2) 外墙的总尺寸:就是计两道尺寸线。
3) 各房间的使用面积
2.实地测量套内使用面积
一般在开始测量时,为了保证测量的准确性,测量时要注意使测量位置距地面高1—1.2米。使用面积的测算,对房间内部装修测量所得到的尺寸,是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸 ,不能作为面积中的尺寸。也就是说,根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说,承重墙体是砖墙时,结构厚24cm,寒冷地区外 墙结构厚度为37cm,混凝土墙结构厚度20cm或16cm,非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说,轴线位 于墙体的中间,中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为 2~3cm(具体图纸中应标注)。
测量位置在距地面1~1.2米高处,对于轴线尺寸360cm的房间,测量结果应是360-20-2.5×2= 335cm。据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm,计算尺寸340cm。尺寸误差如果在几厘米之内,说明抹灰厚度不准确、不均匀,一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。
1. 测量并计算套内建筑面积
测量好套内使用面积后,要计算套内建筑面积还必须测量阳台的建筑面积。阳台建筑面积的测量方法基本上与使用面积的测量方法一样,但要注意区分不同类型的阳台。【房子超过面积是怎么】
计算公式如下:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
2. 如商品房买卖合同以套内建筑面积或者建筑面积为计算价格,实际交付与合同约定面积不符,合同有约定按约定处理;合同没约定或约定不明确,按照以下原则处理:
1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
3. 看到这里,是不是要清楚明白很多的道理呀,与其在买了房子之后为了测量房子面积而伤神,不如业主在买房的时候慎重些,多看看房地产相关的信息,或者已经买好房子的业主先了解了解装修公司之类的情况,在这里建议买了房要装修的业主可以先去装修类的网站去进行装修招标,这样的话就不要东奔西走了啊,在家等着电话就好了,即方便,又省心了!
房屋的建筑面积怎么计算
房屋建筑面积的概念对我们购房人业说比较模糊,而开发商在售楼时往往也不阐明建筑面积应包括哪
些范围。因此,在购买了楼房以后,即使认为建筑面积与使用面积不成比例,也无法计算应得的建筑面积,
购房者常常为此与开发商产生不必要的纠纷。
建筑面积包括:
1.单层建筑物不论其高度如何均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙脚以上的外围水平面积计算。单层
建筑物内如带有部分楼层者,亦应计算建筑面积。
2.高低联跨的单层建筑物,如需分别计算建筑面积时,当高跨为边跨时,其建筑面积按勒脚以上两端山墙
外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算,当高跨为中跨时,其建筑
面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以中柱外边线的中平宽度计算。
3.多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,
二层及二层以上按外墙处转水平面积计算。
4.地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包
括采光井、防潮层及其他保护墙)外围的水平面积计算。
5.用深基础做地下架空层加以利用,层高超过2.2米的,按架空层外围的水平面积的一半来计算建筑面积。
6.坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米的,按围护结构外围的水平面积计算建筑面积。
7.穿过建筑物的通道、建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何,均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回
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